Seit das Corona-Virus unser Leben bestimmt, verbringen wir deutlich mehr Zeit in unseren eigenen vier Wänden als jemals zuvor. Aus beruflichen oder familiären Gründen sehnen sich deshalb viele Menschen nach mehr Platz und nutzen ihre Freizeit, um zusätzlichen Wohnraum zu planen und zu bauen. Im folgenden Artikel verraten wir Ihnen einige Tipps und Tricks, was bei solchen Vorhaben in der Planungsphase, bei der Finanzierung und auf rechtlicher Ebene zu beachten ist.
Wen wundert es, dass sich die Terrasse als zusätzlicher Wohnraum unter freiem Himmel immer größerer Beliebtheit erfreut? Schließlich ist sie nicht nur ein praktischer und gemütlicher Ort, sondern in Pandemie-Zeiten oft auch einer der wenigen Treffpunkte, um Freunde und Familienmitglieder zu sehen. Beim Bau eines Eigenheims ist die Terrasse meistens ein fester Bestandteil der Planung, aber oft kann sie auch nachträglich an ein bereits bestehendes Gebäude angebaut werden. Wer ein solches Unterfangen plant, sollte sich zunächst um den passenden Bodenbelag der Terrasse kümmern. Neben Betonplatten sind Terrassen aus Holz, aber auch Holz-Kunststoff-Dielen geeignete Materialien. Genauso wichtig wie der richtige Bodenbelag kann zudem die richtige Entscheidung für ein passendes Terrassendach sein, denn ein solches schützt nicht nur vor Wind und Wetter, sondern verlängert die Terrassennutzung über die warmen Sommermonate hinweg. Mittlerweile gibt es die verschiedensten Terrassendach-Modelle aus Holz, Aluminium, Glas, mit Teilüberdachung und sogar elektrischen Öffnungs- und Schließmöglichkeiten.
Um die Mittags- und Abendsonne voll auszunutzen, richten wahre Sonnenanbeter ihre Terrasse in die südwestliche Himmelsrichtung aus. Wenn die Sonne jedoch besonders im Hochsommer so richtig brennt und kein Terrassendach vorhanden ist, haben auch schattige Außenplätze ihre Vorzüge. Mit dem Anbau einer Markise ist jedoch auch an heißen Tagen ganz einfach für ausreichend Schatten gesorgt. Bereits für weniger als 1.000 Euro gibt es die unterschiedlichsten Markisen als zuverlässigen Sonnenschutz. Kostengünstiger und noch leichter zu montieren sind sogenannte Sonnensegel. Aber auch die passende Einrichtung trägt zum persönlichen Wohlbefinden für den zusätzlichen Wohnraum im Außenbereich bei. So sind auch bei der Gestaltung der Terrasse den eigenen Ideen grundsätzlich keine Grenzen gesetzt. Mit mediterranem Flair oder einem Strandkorb erzeugen Sie ein wenig Urlaubsfeeling und mit etwas mehr Budget kann sich eine Terrasse sogar in eine kleine Wellness-Oase mit Pool oder einem Outdoor-Kamin verwandeln.
Gut zu wissen: Eine Baugenehmigung wird nicht benötigt, wenn die Terrasse nicht höher als 1 Meter ist. Liegt die Höhe der Terrasse dagegen darüber, aber weniger als 2 Meter über der Grundstückshöhe, muss der Bau angemeldet werden.
Da es leider nicht überall erlaubt ist, zusätzlichen Wohnraum in Form eines Wintergartens zu errichten, benötigt der Bau von Wintergärten dagegen stets einen Bauantrag. Die Entscheidungsmacht hat dabei die zuständige lokale Baubehörde. In den meisten Fällen wird der Antrag vom Architekten oder dem jeweiligen Fachplaner eingereicht und beinhaltet in der Regel Bauzeichnungen vom Grundstückseigner, dem Bauherren und den anliegenden Nachbarn, die von diesen eigenhändig ausgefüllt und unterschrieben sind. Des Weiteren notwendig sind eine Baubeschreibung, ein Lageplan sowie ein Erhebungsbogen mit allen fälligen Statistiken und statischen Berechnungen. Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn der Antragsteller eine schriftliche Genehmigung des zuständigen Bauamtes erhalten hat und kein Einspruch eines Nachbarn gegen das konkrete Vorhaben vorliegt. In letzterem Fall wird das Bauvorhaben zwar nicht automatisch gestoppt, kann aber zumindest eine zeitliche Verzögerung erfahren. Ist das Bauvorhaben dagegen im Rahmen eines sogenannten Freistellungsverfahrens bewilligt worden, kann meistens etwa einen Monat nach Vorlage der benötigten Unterlagen mit dem Bau des zusätzlichen Wohnraums begonnen werden.
Neben den verwaltungstechnischen Angelegenheiten sollte sich jeder Immobilieneigentümer aber auf jeden Fall schon im Vorfeld der Planung eines Wintergartens, genauso wie bei der Planung eines Terrassenbaus, Gedanken über die ideale Lage und Sonnennutzung des zusätzlichen Wohnbereichs machen.
Zusätzlichen Wohnraum schaffen, zum Beispiel für ein separates Homeoffice oder ein weiteres Spielzimmer für die Kinder, kann aber auch durch den Ausbau des Dachbodens geschaffen werden. Die Finanzierung eines solchen Projektes erleichtern oft die derzeit so niedrigen Zinsen sowie öffentliche Fördermittel.
Grob geschätzt werden für den Umbau eines Dachbodens im Durchschnitt etwa 50.000 Euro beziehungsweise 1.000 Euro pro Quadratmeter fällig, wobei die tatsächlichen Kosten natürlich von den individuellen Vorstellungen und Ansprüchen jedes einzelnen Bauherren abhängen. Damit der zusätzliche Wohnraum komfortabel und energieeffizient wird, sollten auf jeden Fall Dachdämmung, Dachflächenfenster, eine stabile Treppe, Elektroinstallationen, ausreichende Belüftungsmöglichkeiten sowie eine zuverlässige Heizungsinstallation gut geplant und umgesetzt werden.
Um ein solches Vorhaben auch finanziell abzusichern, bietet sich ein klassisches Immobiliendarlehen an, das bedeutet niedrige Raten über eine möglichst lange Laufzeit, zum Beispiel ein Prozent Zinsen im Jahr. Die Besonderheit dieses Modells besteht darin, dass es durch ein sogenanntes Grundpfandrecht abgesichert wird, also eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Wenn der Kreditnehmer die ausstehenden Beträge nicht zurückzahlen kann, kann die Bank also die Immobilie zwangsverwalten oder -vollstrecken lassen.
Für energetisch sinnvolle Einzelmaßnahmen, wie zum Beispiel den fachgerechten Einbau wärmedämmender Dachfenster und eine neue Dachdämmung, bietet die öffentliche Förderbank KfW Fördermittel an. Ein konkreter Anspruch für den Bauherren könnte sich dabei aus dem KfW Programm 152 (Energieeffizient Sanieren – Kredit) oder 430 (Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss) ergeben. Zusätzlich gibt es unter Umständen auch finanzielle Zuschüsse von Städten und Gemeinden, insbesondre für den Einbau neuer Fenster.
Eine grundsätzliche Voraussetzung für einen Dachausbau ist aber zunächst, dass die tragende Konstruktion ausreichend Platz bietet, denn je nach Schräge und Dachtyp ist das Raumvolumen unterschiedlich. Für die Nutzung als vollwertigen Wohnraum sollte mindestens die Hälfte des Dachbodens über eine Kopffreiheit von 2,30 Metern verfügen. Dafür muss das Dach eine Neigung von mindestens 35 Grad aufweisen. Auch die Statik des Bodens muss gründlich auf genügend Tragkraft geprüft werden.
Ob und wann eine Baugenehmigung für den Dachausbau erforderlich ist, ist je nach Bundesland verschieden und sollte daher individuell geprüft werden. In vielen Kommunen ist keine Baugenehmigung erforderlich, wenn das Dachgeschoss eines bestehenden Wohngebäudes lediglich umgebaut wird. Sobald aber eine neue Etage entsteht, wenn der Dachboden zu einer eigenständigen Wohnung ausgebaut werden soll oder zum Dachbodenausbau aufwendige Baumaßnahmen vorgenommen werden sollen, wenn also zum Beispiel ein Flach- in ein Steildach umgebaut wird, ist eine offizielle Genehmigung der zuständigen Behörde zwingend notwendig. Bei solch umfangreichen Vorhaben sollte der Bauherr also bereits zu Beginn seiner Planungen das örtliche Bauamt kontaktieren, um sich teure Missverständnisse zu ersparen.
Besonders in Zeiten von Corona geht der Trend immer mehr zum Homeoffice im Garten. Die Gründe dafür sind naheliegend: Ein Blick ins Grüne entspannt ungemein und im Gegensatz zu einem Arbeitszimmer im Hausinneren bietet ein Gartenhaus in der Regel zudem weniger Ablenkung und mehr ungestörte Ruhe. Unabhängig davon, in welchen Stil Sie es einrichten, sollten Sie bei der Planung unbedingt auf große Fensterfronten setzen, die für eine maximale Tageslichtzufuhr sorgen, denn sie steigert die eigene Produktivität und gute Laue ungemein. Idealerweise verfügt der Außenbereich ihres neuen Gartenhauses zudem über eine Terrasse, auf der Sie während der warmen Jahreszeiten Geschäftspartner empfangen oder am Abend und an den Wochenenden mit der Familie zusammensitzen können.
Um im Gartenhaus über einen Internet-Anschluss zu verfügen, spielen neben dem richtigen Equipment auch weitere Faktoren eine wichtige Rolle. Grundsätzlich ist der Zugriff auf das Internet kein Problem, wenn sich das Gartenhaus nicht weiter als 100 Meter vom hauseigenen Router befindet. Aber auch bei einer weiteren Entfernung ist ein Internet-Empfang durch spezielle technische Vorrichtungen möglich, zum Beispiel durch PowerLAN, ein LAN-Kabel, einen Surfstick oder Ihr Smartphone. Allerdings kann das Signal mit jedem weiterem Meter erheblichen Schwankungen unterliegen und je nach Vorrichtung manchmal auch mit nicht unerheblichen Mehrkosten verbunden sein. Unter Umständen können Sie solche Posten beziehungsweise Ausgaben für den Bau und Unterhalt des Gartenhauses aber sogar von der Steuer als Betriebsausgaben oder als Werbungskosten absetzen.
Ob für den Bau eines Gartenhauses eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt davon ab, in welchem deutschen Bundesland das Gartenhaus errichtet wird. In Baden-Württemberg sind nach der Landesbauordnung Gartenhäuser bis 40 Kubikmeter umbautem Raum im Innenbereich auch ohne Baugenehmigung zulässig. Im Außenbereich sind dagegen nur 20 Kubikmeter umbauter Raum zugelassen.
Wer sich zusätzlichen Wohnraum schaffen möchte, sollte sich grundsätzlich auch mit den offiziellen Ruhezeiten auskennen. Während dieser sind Geräusche über Zimmerlautstärke untersagt. Ruhezeiten sind nicht bundesweit geregelt, sondern werden von den einzelnen Bundesländern, Gemeinden und den Vermietern (zum Beispiel in der Hausordnung) vorgegeben. In den meisten Fällen beginnt die Nachtruhe um 22 Uhr und endet um 6 oder 7 Uhr morgens, während die Ruhezeiten am Sonntag und an Feiertagen ganztägig einzuhalten sind.
Für Ruhezeiten im Garten gelten dagegen einige konkrete gesetzliche Bestimmungen: So dürfen laut Bundesimmissionsschutzgesetz bestimmte technische Geräte mit hohem Lärmpegel wie Rasenmäher, Laubbläser oder Schredder während bestimmter Uhrzeiten nicht benutzt werden. Prinzipiell ist aber alles bis zu einem Geräuschpegel von 50 Dezibel gestattet, was im Umkehrschluss bedeutet, dass starker Baulärm in einem Wohngebiet während der Ruhezeiten nicht erlaubt ist.
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