8 TIPPS - Immobilie kaufen auf einem hart umkämpften Markt

8 TIPPS - Immobilie kaufen auf einem hart umkämpften Markt

Sie möchten gerne eine Immobilie kaufen? Zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage? Dabei möchten Sie gerne das aktuell sehr günstige Zinsniveau ausnutzen? Sie suchen bereits seit einiger Zeit, waren aber noch nicht erfolgreich? Und das, obwohl Sie aktiv auf der Suche sind, einige Besichtigungen durchgeführt haben und vielleicht schon das ein oder andere gute Angebot dabei war? Sie finden die Preise zu hoch oder die Immobilie wurde Ihnen vor der Nase weggeschnappt? Und nun sind Sie frustriert. Wütend. Enttäuscht. Und möchten Ihr Vorhaben am liebsten aufgeben?

In dieser Situation sind Sie leider nicht der Einzige - vor allem nicht, wenn Sie ein Immobilienkauf auf einem attraktiven und hart umkämpften Markt anstreben.

Das muss aber nicht so sein: 

Es gibt ein paar Grundregeln, wie Sie Ihren Erfolg aktiv beeinflussen können.

Im Folgenden erfahren Sie, warum es vielen Käufern genauso geht wie Ihnen und wie Sie erfolgreicher als andere Marktteilnehmer sind.

Doch schauen wir uns erstmal die Ausgangslage und ein paar Fakten an:

GÜNSTIGE BAUFINANZIERUNG UND GERINGE ZINSEN FÜR GELD AUF DER BANK

Das derzeit niedrige Zinsniveau ist für viele der ideale Zeitpunkt, um in naher Zukunft in einen Immobilienkauf zu investieren; Die Zinsen für Baufinanzierungen waren in den vergangenen vierzig Jahren noch nie auf einem so niedrigen Niveau wie in 2017 und fielen im vergangenen Oktober 2016 sogar auf einen historischen Tiefpunkt. Eine Baufinanzierung mit einem Zins von 1% oder weniger ist aktuell keine Ausnahme mehr. Gleichzeitig erhält man für sein Geld auf der Bank oder für sichere Anlagepapiere nur sehr geringe Renditen. Da ist es für viele Menschen lukrativer eine Immobilie zu kaufen. Niedriger können die Zinsen kaum noch fallen, eher im Gegenteil - nun besteht das Risiko, dass Sie allmählich wieder ansteigen und wer den Kauf einer Immobilie plant, wartet derzeit nicht zu lange, um sich eine günstige Baufinanzierung zu sichern.

DAS ANGEBOT IST GERING, DIE NACHFRAGE HOCH

Regelmäßig kommen neue Immobilien auf den Markt. Doch lange nicht so viele, wie aktuell gesucht werden. Klar. Wer möchte auch eine Immobilie verkaufen, wenn er für sein Geld auf der Bank kaum Zinsen bekommt. Gleichzeitig wird die Schaffung von neuem Wohnraum nur wenig gefördert und in stark nachgefragten Lagen gibt es zu wenig davon.

Sie möchten eine Immobilie für den privaten Gebrauch erwerben oder einen Immobilienkauf als Kapitalanlage nutzen? Dann stellen Sie sicher schon seit längerem und immer wieder auf das Neue fest, dass der Immobilienmarkt in der Schwabenmetropole ein ganz besonders hart umkämpftes Terrain ist.

WOHNKNAPPHEIT IN METROPOLREGIONEN

Allerdings wird Wohnraum vor allem in Metropolregionen und größeren Städten stetig knapper. Auch in Stuttgart ist das der Fall, denn die Baden-Württembergische Hauptstadt bietet eine extrem hohe Lebensqualität, gepaart mit einer sehr attraktiven Wirtschaftslage. Diese Kombination zieht permanent und immer zahlreicher werdende Gründer und Arbeitnehmer mit Ihren Familien an. Aufgrund ihrer stabilen Wirtschaftslage und den positiven Zukunftsaussichten ist der Markt auch für Kapitalanleger seit langem ein beliebtes und sicheres Terrain. Und auch der Blick in die Zukunft wird von vielen Experten sehr positiv prophezeit.

VOR ALLEM URBANES WOHNEN IST SEHR BELIEBT

Im Stuttgarter Kessel wird es eng. Bebaubare Flächen gibt es kaum und auch die Möglichkeiten für Nachverdichtung sind sehr begrenzt. Trotzdem zieht es immer mehr Menschen in die Stadt. Ältere Menschen, deren Kinder nun aus dem Haus sind verkaufen Ihre großen Häuser auf dem Land und investieren den Verkaufserlös in eine kleinere Eigentumswohnung in der Stadt. Schließlich können Sie hier alles zu Fuß oder mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erledigen. Der Supermarkt, die Apotheke, Ärzte oder kulturelle Angebote sind gleich um die Ecke. Gleichzeitig zieht es auch junge Menschen, vor allem Singles und Paare, in zentrumsnahe Lagen. Sie möchten das urbane Leben genießen und verzichten gerne auf ein eigenes Auto. In dieser Situation kann gar nicht so viel gebaut werden, wie es eigentlich notwendig wäre.

ATTRAKTIVE WOHNLAGEN NICHT NUR IN UNMITTELBARER CITYNÄHE

Doch durch das geringe Angebot im Zentrum, weichen immer mehr Käufer in der Schwabenmetropole auf die umliegenden Stadtbezirke aus. Wenn die Infrastruktur passt, sind auch dies attraktive Wohnlagen. Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen und vor allem S-Bahn- oder U-Bahn-Anschluss sind hier jedoch Voraussetzung. Für Familien eine Möglichkeit, den Wunsch vom eigenen Haus mit Garten zu verwirklichen.

DIE PREISSPIRALE DREHT SICH

Die hohe Nachfrage sorgt für steigende Preise und weniger Verkäufe. Diese Entwicklung bestätigen die aktuellsten Marktberichte. Laut dem Grundstücksmarktbericht 2017 vom Gutachterausschuss Stuttgart sind die Anzahl der Verkäufe im Vergleich zu Vorjahr zurückgegangen. Gleichzeitig stieg jedoch das Volumen der Transaktionen aufgrund steigender Preise. Für Eigentumswohnungen berechnete der Gutachterausschuss eine Preissteigerung von 15%, für Einfamilienhäuser eine Steigerung von 10% im Vergleich zum Vorjahr.

FIRST COME, FIRST SERVE

Egal ob Sie eine Wohnung kaufen oder ein Haus kaufen möchten und auch unabhängig der Tatsache, dass in den insgesamt 23 Stadtbezirken sehr viele attraktive Gegenden und Objekte zum Wohnen und zum Investieren bereit stehen - auch beim Immobilienkauf in Stuttgart geht es darum, zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein. Denn oft ist eine Immobilie, nach der ein Kaufinteressent meist lange gesucht hat, bereits vor dem vereinbarten Besichtigungstermin verkauft. Insbesondere dann, wenn sie in den begehrtesten Wohngegenden der Schwabenmetropole liegt.

GEBRAUCHSANWEISUNG IMMOBILIENKAUF

Im Folgenden geben wir Ihnen Tipps, wie Sie Ihre Chancen deutlich erhöhen können, auf diesem hart umkämpften Markt erfolgreich zu agieren.

1. GUTE VORBEREITUNG ZAHLT SICH AUS

a. Anforderungsprofil definieren

Vor Beginn Ihrer Immobiliensuche ist es wichtig, dass Sie genau festlegen, was Ihre Anforderungen für den Immobilienkauf sind:

  • Lage (welche Stadtbezirke, Infrastrukturelle Gegebenheiten, etc.)

Wenn Sie sich in der Stadt noch nicht so gut auskennen, informieren Sie sich über die verschiedenen Stadtbezirke. Sprechen Sie zum Beispiel mit Einheimischen, lassen Sie sich von einem Immobilienmakler beraten oder lesen Sie Immobilienmarktberichte.

  • Größe (Anzahl der Zimmer und m² von - bis)
  • Ausstattung (Qualität der Ausstattung und Ausstattungsmerkmale)

Was sind Ihre Must-Haves: Balkon, Garten, Tageslichtbad, Badewanne, etc. Stecken Sie die Anforderungen anfangs lieber nicht zu hoch. Dies kann Ihren Erfolg deutlich einschränken. Ggf. können Sie nach einem erfolgreichen Kauf durch Renovierungsmaßnahmen Ihre Wünsche nach und nach erfüllen.

  • Preisbudget (holen Sie sich schon vorab Angebote für eine Baufinanzierung ein und legen Sie Ihr maximales Budget für Kaufpreis + Kaufnebenkosten + mögliche Renovierungsmaßnahmen fest)

b. Von der Masse abheben

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, werden Sie sicher nicht der einzige Interessent sein. Die Verkäufer oder Makler erhalten oft 50 Anfragen oder mehr innerhalb kürzester Zeit. In vielen Fällen erhalten Kaufinteressenten gar keine Rückmeldung auf Ihre Anfrage.

Hier können Sie vorbeugen:

Zeigen Sie den Verkäufern oder Maklern bereits beim ersten Kontakt, dass Sie ein ernstzunehmender Interessent sind. Schreiben Sie einige Zeilen über sich und Ihre Familie und erstellen Sie eine Selbstauskunft.

  • Ein paar Stichworte zu Ihnen und Ihrer Familie
  • Was machen Sie beruflich?
  • Was suchen Sie für eine Immobilie?
  • Warum ist diese Immobilie genau die Richtige?
  • Haben Sie bereits die Finanzierung geprüft und können Sie eine Finanzierungsbestätigung vorlegen?

Immobilienportale wie z.B. Immobilien Scout24 bieten zusätzlich die Möglichkeit ein Suchprofil zu hinterlegen. Dadurch erhalten Immobilienanbieter gleich mit Ihrer Anfrage wichtige Informationen. Wir empfehlen Ihnen, diese Möglichkeit unbedingt zu nutzen, denn dies erhöht die Chance auf einen zeitnahen Besichtigungstermin deutlich.

2. VERSCHIEDENE QUELLEN FÜR DIE IMMOBILIENSUCHE NUTZEN

Die wichtigste Überlegung bleibt stets, die Beschaffenheit, die Lage sowie die finanziellen Anforderungen der potentiellen Immobile fest zu stecken. Überlegen Sie sich dann, wo Sie das Objekt Ihrer Begierde finden könnten. Konsultieren Sie Internetportale, ortsansässige Makler, Zeitungen und informieren Sie die Nachbarschaft und Ihren Kollegen- sowie Bekanntenkreis über ihr geplantes Vorhaben. Hilfreich können auch eine Anzeigenschaltung in Tageszeitungen oder ein Anruf bei Makleragenturen sein. Je aktiver Sie sind und je mehr Quellen Sie bei der Immobiliensuche nutzen, desto besser sind Ihre Chancen:

a. Portale

Suche auf den größten Immobilienportalen ImmoScout24, immowelt und immonet. Noch ein Geheimtipp ist das Portal ivd24immobilien.de. Hier werden ausschließlich Angebote von qualifizierten und verbandsgeprüften Maklern, die Mitglied im Berufsverband IVD sind, gelistet. Wenn Sie hier ein passendes Angebot finden, können Sie damit rechnen, dass die Immobilie fachgerecht bewertet wurde und die Beratung und der Immobilienkauf professionell ablaufen.

b. Suchagenten

Die meisten Immobilienportale bieten die Möglichkeit eines Suchagenten. Das bedeutet, Sie können Ihre Suche speichern und erhalten neue Angebote sofort nachdem Sie neu eingestellt werden via E-Mail in Ihr Postfach. Dies bietet Ihnen die Möglichkeit schnell zu agieren und einer der Esten zu sein, die eine Anfrage stellen. Dies erhöht die Chance auf einen Besichtigungstermin. Beachten Sie dabei die Qualität Ihrer Anfrage aus Tipp Nr. 1.

c. Lokale Makler

Lokale Makler die auf den Verkauf von Immobilien in Ihrer favorisierten Lage spezialisiert sind, erhalten regelmäßig neue Angebote. Bei gut organisierten Immobilienagenturen, können Sie sich als Kaufinteressent vormerken lassen, z.B. direkt über die Homepage des Maklers. Sobald der Makler eine passende Immobilie hat, erhalten Sie Informationen über das neue Angebot. Einige Makler informieren ihre vorgemerkten Interessenten noch bevor sie mit der aktiven Vermarktung beginnen. Somit haben Sie einen zeitlichen Vorsprung vor allen anderen Kaufinteressenten. In vielen Fällen werden die Immobilien notariell beurkundet ohne dass Sie überhaupt im Internet erscheinen. Suchen Sie beispielsweise bei Google nach „Immobilienmakler Stuttgart“ und kontaktieren Sie qualifizierte Makler.

d. Zeitungen

Auch Zeitungen sind nach wie vor ein gutes Medium, um die Wunschimmobilie zu finden. Überwiegend finden Sie hier Angebote von Maklern und Bauträgern oder Suchprofile von Mietinteressenten. Mit einem Suchprofil als Kaufinteressent können Sie hier zusätzlich für Aufmerksamkeit sorgen. Viele Immobilieneigentümer und -Vermittler lesen den Immobilienteil der Zeitungen gründlich. Sollte ein Eigentümer mit dem Gedanken spielen seine Immobilie zu verkaufen und diese trifft auf Ihr Suchprofil zu oder ein Makler hat ein für Sie passendes Objekt, nimmt er direkt mit Ihnen Kontakt auf, obwohl die Immobilie vielleicht noch gar nicht aktiv auf dem Markt beworben wird.

e. Nachbarschaft

In der Nachbarschaft spricht sich schnell herum, wenn eine Immobilie zum Verkauf kommt. Lassen Sie darum Ihre Nachbarn ruhig wissen, dass Sie auf der Suche nach einer Immobilie zum Kauf sind. So sind Sie vielleicht der Erste, der von einem Verkauf erfährt und können schnell Nägel mit Köpfen machen.

3. FINANZIERUNGSBESTÄTIGUNG - DER WEG ZUM ZUSCHLAG

Oft läuft es in Stuttgart so ab. Sie haben eine passende Immobilie besichtigt und nach eingängiger Prüfung den Entschluss gefasst diese zu kaufen. Sie geben ein Kaufpreisangebot ab, jedoch erhält ein anderer Interessent den Zuschlag und schnappt Ihnen die Immobilie vor der Nase weg. Vielleicht wäre das nicht passiert, hätten Sie gemeinsam mit dem Kaufangebot oder bereits beim Besichtigungstermin eine Finanzierungsbestätigung vorgelegt.

Darum Raten wir dazu: Klären Sie schon im Vorfeld den Ihnen zur Verfügung stehenden Finanzierungsrahmen ab. Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrer Bank oder mit Ihrem Finanzierungsberater. Generell raten wir Ihnen für eine ideale Baufinanzierung, mehrere Angebote von verschiedenen Banken einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Beachten Sie zudem auch immer, dass eine Immobilienanschaffung stets mehr als der angegebene Kaufpreis kostet: Bis zu zehn Prozent Mehrkosten sollten Sie einkalkulieren. Haben Sie eine geeignete Immobilie gefunden, reicht Ihrem Finanzierungsberater meist das Exposé der Immobilie, um eine vorläufige Finanzierungsbestätigung für das Objekt auszustellen. Dies zeigt dem Verkäufer Ihre Ernsthaftigkeit und gibt ihm die Sicherheit, dass Sie den Kaufpreis bezahlen können.

4. MARKTRECHERCHE FÜR DEN RICHTIGEN PREIS

Informieren Sie sich über die aktuelle Marktsituation: Wie hoch ist der derzeitig durchschnittliche Quadratmeterpreis in dem Bezirk, in dem ich kaufen möchte? Ist das mir vorliegende Angebot überteuert, in Ordnung oder vielleicht sogar ein Schnäppchenpreis? Informieren Sie sich auch über eventuell anstehende Bauvorhaben in der Nachbarschaft, die den Marktwert der Immobilie steigern, aber ihn möglicherweise auch nach unten drücken könnten. Insbesondere Kapitalanleger sollten versuchen, diesbezüglich ein Maximum an Informationen einzuholen. Aber auch Privatpersonen sollten in Erfahrung bringen, ob Projekte in ihrem unmittelbaren Umfeld anstehen, die ihre Wohnqualität nicht unerheblich einschränken würden. Diese Informationen sind wichtig, damit Sie ein marktgerechtes Kaufangebot abgeben können, Sie keine überteuerte Immobilie kaufen und somit das Risiko eines Verlustes bei einem möglichen Wiederverkauf begrenzen.

5. SCHNELLIGKEIT & HARTNÄCKIGKEIT

"Der frühe Vogel fängt den Wurm’’- so lautet auch bei dem Projekt Immobilie in Stuttgart die Devise! Zögern Sie nicht lange, auf eine interessant scheinende Annonce oder ein interessantes Angebot zu reagieren und versuchen Sie, das Wohnobjekt so schnell wie möglich zu besichtigen. Gerade wenn sich die Immobilie in einem beliebten Stadtteil befindet, sind Sie mit Sicherheit nicht der einzige und der erste Interessent. Je schneller Sie sind und je hartnäckiger Sie nachfassen, desto größer die Chance für einen zeitnahen Termin.

6. ERNSTHAFTIGKEIT BEIM BESICHTIGUNGSTERMIN ZEIGEN

Stellen Sie sich schon vor dem Besichtigungstermin in ein gutes Licht! Achten Sie auf ein gutes Online-Profil, seien Sie bei der Ansprache des Anbieters sowie bei Anrufen und Telefongesprächen stets höflich, verbindlich und zuvorkommend. Wenn Sie bereits einen Finanzierungsplan vorliegen haben, sollten Sie dies auf jeden Fall dem Verkäufer gegen über erwähnen. Denn er ist eine absolut positive Referenz für diesen und gibt ihm zu verstehen, dass Sie finanziell in der Lage sind, auch kurzfristig ein Haus kaufen zu können.

Natürlich müssen Sie die Immobilie beim Besichtigungstermin genau unter die Lupe nehmen und Ihre Anforderungen und den Zustand prüfen. Vermeiden Sie jedoch negative Anmerkungen zur Immobilie und Preisverhandlungen beim ersten Termin. Dies wäre zu verfrüht und könnte sich negativ auf den weiteren Verhandlungsverlauf auswirken. Positiv aufgenommen werden dagegen immer Fragen, die Ihr Kaufinteresse zusätzlich unterstreichen: Stellt der Verkäufer besondere Wünsche an den neuen Käufer? Benötigt der Verkäufer noch etwas Zeit, bis er aus der Immobilie auszieht? Was wäre der nächste Schritt? Wie geht es generell weiter? Erkennt der Verkäufer Ihr ernsthaftes Interesse und hält nach dem Termin Kontakt mit Ihnen, können alle weiteren wichtigen Fragen besprochen und verhandelt werden.

7. SCHRIFTLICHES ANGEBOT ABGEBEN

Der Besichtigungstermin war erfolgreich? Sie haben die Unterlagen der Immobilie eingängig geprüft und haben den Entschluss zum Kauf gefasst? Dann geben Sie ein schriftliches Kaufangebot ab. Senden Sie eine E-Mail und bedanken Sie sich für die ausführliche Besichtigung und der Bereitstellung der Unterlagen. Bestärken Sie Ihren Kaufwunsch und geben Sie ein konkretes Angebot ab. Dies ist für keine der Parteien verbindlich, jedoch hat der Verkäufer Ihr Kaufinteresse schwarz auf weiß und sieht Ihre Ernsthaftigkeit. Liegt Ihr Gebot unter dem Angebotspreis des Verkäufers, erläutern Sie kurz und prägnant anhand von Fakten, wie sich Ihr Preis begründet, z.B. dass aufgrund notwendiger Renovierungsarbeiten nach dem Kauf größere Investition getätigt werden müssen. Damit verschaffen Sie sich eine vertretbare Verhandlungsbasis und gibt dem Verkäufer die Möglichkeit darauf zu reagieren.

8. NOTARTERMIN VEREINBAREN

Sobald Sie sich mit dem Verkäufer in allen Punkten handelseinig geworden sind, leiten Sie schnellstmöglich die nächsten Schritte ein. Stimmen Sie einen Notartermin mit dem Verkäufer und einem Notar ab. Sollte der Verkauf über einen Immobilienmakler laufen, können Sie den Makler einen Notar vorschlagen lassen. Da Makler regelmäßig beim Notar sind, bekommen diese oft kurzfristigen Termine und können alle notwendigen Details zügig und zuverlässig weiterleiten, sodass ein Entwurf des Kaufvertrages erstellt wird.

Lassen Sie sich hingegen zu viel Zeit mit der Terminvereinbarung, besteht das Risiko, dass ein weiterer Kaufinteressent ein höheres Angebot abgibt und der Verkäufer nicht an Sie verkauft. Dies passiert in der Praxis leider recht häufig. Vor allem bei privaten Verkäufern.

Fazit:
Der Kauf einer Immobilie auf einem hart umkämpften Markt ist nicht einfach. Wenn Sie jedoch diese 8 Tipps beachten, erhöhen Sie Ihre Chance, schneller Ihren Wunsch vom Eigentum zu verwirklichen. Bereiten Sie Ihren Immobilienkauf gut vor und nutzen Sie verschiedene Quellen bei der Suche. Wenn Sie Ihre Finanzierung bereits vorab geprüft haben, dann sind Sie vielleicht schon den entscheidenden Schritt voraus und können schneller Handeln als Ihre Mitbewerber. Bleiben Sie dann am Ball, zeigen Sie Ihre Ernsthaftigkeit und sorgen Sie schließlich mit einem schriftlichen Angebot für den letzten Schritt zum Notar.

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