Mieten steigen weiter an

Mieten steigen weiter an

Wie die Landeshauptstadt Stuttgart mitteilt, ist das Wohnen in den letzten Jahren in der Stadt und in der Region nochmals teurer geworden. Die Details zeigt der Mietspiegel Stuttgart 2017/2018 auf, herausgegeben von der Landeshauptstadt Stuttgart. Innerhalb von nur zwei Jahren ist das Mietspiegelniveau in Stuttgart um durchschnittlich 6 % gestiegen. Eine Rolle bei der Ermittlung der Mietkosten spielt natürlich auch das Baualter der Mietobjekte, was naturgemäß zu einer breiten Streuung der Mietpreise führt: Je nach Alter der Wohnung stiegen die Mieten von April 2014 bis April 2016 zwischen 3.8 und 18,2 %.

6 % innerhalb von 24 Monaten, das liegt deutlich über dem Nettomietpreisindex von + 2,5 % in Baden-Württemberg über den gleichen Zeitraum. Hingegen stagnierten die Verbraucherpreise im Vergleichszeitraum und lagen bei + 0,5 %. Im Mietspiegel sind ausschließlich frei finanzierte Wohnungen berücksichtigt und ebenso die Preiswirkung energetischer Gebäudesanierungen. Aktuell ist der neue Mietspiegel bis 31. Dezember 2018 gültig.

Die Miethöhen werden wie stets in Befragungen unter Zuhilfenahme eines Regressionsmodells ermittelt. Wer sich allerdings in die Details einarbeitet, sollte viel Zeit und Geduld mitbringen, denn der Mietspiegel unterscheidet im Gegensatz zu den bisherigen Erhebungen nun sechs verschiedene Lagen, fünf Baujahrklassen, fünf Ausstattungskategorien und kombiniert diese nicht nur mit Sonderregelungen bei kleinen Wohnungen mit weniger als 30 m² und großen Wohnungen mit mehr 160 m² Wohnfläche, sondern darüber hinaus mit Abweichungen bei Modernisierungen und energetischen Sanierungen.

Wichtige Merkmale wie ein Balkon allerdings finden keine Berücksichtigung, wohl aber das Bidet im Bad. Hier setzt manche Kritik an.

DER MIETSPIEGEL STUTTGART IST REPRÄSENTATIV, OBJEKTIV UND SPIEGELT DIE TATSÄCHLICHE AKTUELLE MIETKOSTENSITUATION IN DER LANDESHAUPTSTADT WIDER

Für die Neuaufstellung des Mietspiegels wurden 3.335 Fälle ausgewertet. 78 % der ausgewerteten Fragebögen stammen von Mietern, 22 % von Vermietern, die erstmals im Rahmen der Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung angeschrieben wurden. Neben der Rücksendung der ausgefüllten Fragebögen konnten die Fragebögen auch online ausgefüllt werden. Befragungen zeigen, dass vom Mietspiegel zunehmend Gebrauch gemacht wird, und zwar sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite. Nicht zuletzt ziehen Stuttgarter Gerichte den jeweils aktuellen Mietspiegel der Stadt für ihre Urteilsfindung bei Rechtsstreitereien zur Wohnungsmiethöhe heran. Es ist gesetzlich vorgegeben, dass nur Wohnungen des freien Wohnungsmarkts bei der Mietspiegelaufstellung als „mietspiegelrelevant“ berücksichtigt werden können. Nicht zum freien Wohnungsmarkt zählen Wohnungen, die von Freunden und Verwandten vergünstigt angemietet wurden, Werkswohnungen sowie Wohnungen in Wohnheimen und Sozialwohnungen. In die Auswertung können zudem nur Mietverhältnisse einfließen, die innerhalb der letzten vier Jahre abgeschlossen wurden oder bei denen in diesem Zeitraum eine Mietpreisanpassung erfolgte.

HOHE STEIGERUNG ZWISCHEN 2014 UND 2016: AUSDRUCK DER NACHFRAGE BEI NICHT ADÄQUATEM ANGEBOT

Wie die Stadt Stuttgart mitteilte, sind die Mieten für einen Quadratmeter Wohnfläche in mietspiegelrelevanten Wohnungen zwischen April 2014 und April 2016 insgesamt um durchschnittlich 6 % auf 8,95 Euro gestiegen. Neu gebaute Wohnungen (Baujahre ab 2010) verzeichnen sehr hohe Preissprünge (+ 18,2 %), während bei den Baujahren 1950 bis 1984 der niedrigste Preisanstieg (+ 3,6 %) festzustellen ist. Nahezu die Hälfte des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes in Stuttgart fällt in diese letztgenannte Baujahreskategorie. Die Preissteigerungsraten in den einzelnen Baualtersklassen gelten nach Auskunft des Amts für Liegenschaften und Wohnen, auch für die Erhöhung der Satzungsmieten öffentlich geförderter Wohnungen. Bei den „mietspiegelrelevanten“ Wohnungen liegt das mittlere Kaltmietenniveau in Stuttgart gegenwärtig bei 8,95 Euro pro Quadratmeter. Die Quadratmetermiete ist dabei stark wohnflächenabhängig (vgl. Anlage 2): Bei kleinen Wohnungen zwischen 30 und 45 m² liegt die durchschnittliche Miete bei 10,19 Euro pro Quadratmeter, für große Wohnungen ab 110 m² werden durchschnittlich 9,53 Euro bezahlt. Für die weitaus häufigste Wohnungsgröße in Stuttgart zwischen 45 und 110 m² Wohnfläche (85 % des Wohnungsbestandes) liegt die durchschnittliche Miete bei 8,80 Euro.

ÄNDERUNGEN UND OPTIMIERUNGEN FÜR DEN NEUEN MIETSPIEGEL FÜR NOCH MEHR OBJEKTIVITÄT IN DEN AUSSAGEN ZU DEN ERHOBENEN DATEN (NACH ANGABEN DER STADT STUTTGART)

  • Die Kriterien zur Feststellung der Ausstattung einer Wohnung und der sanitären Einrichtungen wurden neu erarbeitet. Das bisherige System der leicht beziehungsweise stark auf- und abwertenden Merkmale wurde durch eine einfach anwendbare Bepunktung ersetzt
  • Die Lageeinteilung erfolgt in insgesamt sechs Kategorien. Dadurch können bestehende Mietpreisunterschiede zwischen den Lagen differenzierter abgebildet werden. Insbesondere die getrennte Betrachtung der Lagen der inneren und äußeren Stadtbezirke spiegelt die aktuelle Nachfrage-/Preissituation auf dem Mietwohnungsmarkt wider. Vor allem innerstädtische Wohnlagen waren in den vergangenen Jahren durch hohe Preiszuwächse gekennzeichnet.
  • Aufgrund der empirisch ermittelten Preisdifferenz wurden die Baualtersklassen und die Wohnflächenkategorien neu zusammengefasst (Baujahre vor 1915; 1915 bis 1949; 1950 bis 1984; 1985 bis 2009; 2010 bis April 2016 beziehungsweise Wohnflächen von 30 bis unter 45 m²; 45 bis unter 70 m²; 70 bis unter 110 m²; 110 bis unter 160 m²).

Diese Steigerung belegt eine weiter fortschreitende Entkoppelung der Stuttgarter Mietpreise von der Entwicklung auf Landesebene. Und ähnlich wie in vielen anderen Ballungszentren bewegt sich die Marktanspannung in Stuttgart auf einem ausgesprochen hohen Niveau. Der wichtigste Grund für diese Entwicklung ist die mit dem Bevölkerungswachstum verbundene starke Nachfrage nach Wohnraum. Der Wohnungsbau der letzten Jahre konnte dies nicht kompensieren. Die Ursache der Zunahme der Bevölkerung wiederum liegt in der Prosperität der Region und im Besonderen der Landeshauptstadt, die auf junge, dynamische und hervorragend ausgebildete junge Menschen eine starke Faszination ausübt.

DIE MIETPREISBREMSE ALS KORREKTIV ZU ÜBERHÖHTEN MIETEN? GUT GEMEINT, IN DER PRAXIS MIT WENIG WIRKUNG

Wie bereits in der Nr. 2 dieser Zeitung an gleicher Stelle berichtet, darf in Stuttgart selbst bei einer Neuvermietung der Vermieter nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Aber es gibt einige Ausnahmen von der Mietpreisbremse …

  • Falls der Vormieter schon mehr als 10 % über der Vergleichsmiete bezahlt hat, braucht der Vermieter keine weitere Senkung der Miethöhe vornehmen, er kann und wird also den bisherigen Mietzins weiterhin vom neuen Mieter verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag ist allerdings nicht mehr zulässig
  • Wenn es sich bei der Wohnung um einen Neubau handelt: Ein Neubau ist per Gesetzestext eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertiggestellt wurde
  • Es wurden tiefgreifende Sanierungen vorgenommen mit einer Mindesthöhe von einem Drittel des Neubauwertes. Auch hier greift die Mietpreisbremse nicht
Fazit: Der neu aufgestellte Mietspiegel Stuttgart 2017/2018 weist mit einem Plus von 6 % eine Mietpreissteigerung deutlich über dem allgemeinen Preisanstieg und dem Mietpreisanstieg in Baden-Württemberg auf.

MIETSPIEGEL STUTTGART 2017/2018

Der Mietspiegel Stuttgart bietet einen Orientierungsrahmen über die Höhe der üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen und kann gegen eine Schutzgebühr von 6,50 Euro zuzüglich Versandkosten beim Statistischen Amt, Eberhardstraße 39, 70173 Stuttgart, Telefon 0711 216-98587 bezogen werden oder direkt online unter https://www.stuttgart.de/item/show/305805/1/publ/29939 bestellt werden.

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