Mietspiegel Stuttgart 2019/2020 - Mieten steigen weiter an

Der Mietspiegel Stuttgart ist eine Übersicht über die üblichen Mieten (ortsübliche Vergleichsmiete) die in der Landeshauptstadt bezahlt werden. Er bietet die Möglichkeit eine marktgerechte Miethöhe für Wohnungen und Häuser zu ermitteln. Unter Berücksichtigung verschiedener wertbeeinflussender Faktoren, z.B. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit oder Lage können Eigentümer und Vermieter die Miethöhe für Ihre Immobilie in Stuttgart ermitteln. Wie Sie den Mietspiegel anwenden und wie sich die Mieten aktuell entwickeln erfahren Sie hier.

+7,2 Prozent innerhalb von 24 Monaten - das ist die zweithöchste Steigerung in den verganenen zwanzig Jahren. Nur im Betrachtungszeitraum 2014/2016 sind die Mieten mit +7,7 Prozent noch stärker angestiegen. Somit ist das Wohnen in den letzten Jahren in der Stadt und in der Region nochmals teurer geworden. Die Details zeigt der Mietspiegel Stuttgart 2019/2020 auf, herausgegeben von der Landeshauptstadt Stuttgart. Eine Rolle bei der Ermittlung der Mietkosten spielt natürlich auch das Baualter der Mietobjekte, was naturgemäß zu einer breiten Streuung der Mietpreise führt. Die Preisspanne liegt zwischen 6,00 Euro pro Quadratmeter für eine einfache Wohnung in einfacher Lage bis hin zu 15,80 Euro für ein kleines Neubau-Apartment in Bestlage.

Im Mietspiegel sind ausschließlich frei finanzierte Wohnungen berücksichtigt und ebenso die Preiswirkung energetischer Gebäudesanierungen. Aktuell ist der neue Mietspiegel bis 31. Dezember 2020 gültig.

Die Miethöhen werden wie stets in Befragungen unter Zuhilfenahme eines Regressionsmodells ermittelt. Wer sich in die Details einarbeiten möchte, sollte sehr sorgfältig dabei vorgehen, denn der Mietspiegel unterscheidet seit dem letzten Mietspiegel nun sechs verschiedene Lagen, fünf Baujahrklassen, fünf Ausstattungskategorien und kombiniert diese nicht nur mit Sonderregelungen bei kleinen Wohnungen mit weniger als 30 m² und großen Wohnungen mit mehr 160 m² Wohnfläche, sondern darüber hinaus mit Abweichungen bei Modernisierungen und energetischen Sanierungen.

Wichtige Merkmale wie ein Balkon allerdings finden keine Berücksichtigung, wohl aber das Bidet im Bad. Hier setzt manche Kritik an.

DER MIETSPIEGEL STUTTGART IST REPRÄSENTATIV, OBJEKTIV UND SPIEGELT DIE TATSÄCHLICHE AKTUELLE MIETKOSTENSITUATION IN DER LANDESHAUPTSTADT WIDER

Für die Neuaufstellung des Mietspiegels wurden rund 2.800 Fälle ausgewertet. Hierzu wurden stichprobenartige Umfragen bei Mietern und Vermietern durchgeführt. Neben der Rücksendung der ausgefüllten Fragebögen konnten die Fragebögen auch online ausgefüllt werden. Befragungen zeigen, dass vom Mietspiegel zunehmend Gebrauch gemacht wird, und zwar sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite. Nicht zuletzt ziehen Stuttgarter Gerichte den jeweils aktuellen Mietspiegel der Stadt für ihre Urteilsfindung bei Rechtsstreitereien zur Wohnungsmiethöhe heran. Es ist gesetzlich vorgegeben, dass nur Wohnungen des freien Wohnungsmarkts bei der Mietspiegelaufstellung als „mietspiegelrelevant“ berücksichtigt werden können. Nicht zum freien Wohnungsmarkt zählen Wohnungen, die von Freunden und Verwandten vergünstigt angemietet wurden, Werkswohnungen sowie Wohnungen in Wohnheimen und Sozialwohnungen. In die Auswertung können zudem nur Mietverhältnisse einfließen, die innerhalb der letzten vier Jahre abgeschlossen wurden oder bei denen in diesem Zeitraum eine Mietpreisanpassung erfolgte.

HOHE STEIGERUNG ZWISCHEN 2014 UND 2016: AUSDRUCK DER NACHFRAGE BEI NICHT ADÄQUATEM ANGEBOT

Wie die Stadt Stuttgart mitteilte, sind die Mieten für einen Quadratmeter Wohnfläche in mietspiegelrelevanten Wohnungen zwischen April 2014 und April 2016 insgesamt um durchschnittlich +7,7 Prozent gestiegen. Neu gebaute Wohnungen (Baujahre ab 2010) verzeichnen sehr hohe Preissprünge (+ 18,2 %), während bei den Baujahren 1950 bis 1984 der niedrigste Preisanstieg (+ 3,6 %) festzustellen ist. Nahezu die Hälfte des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes in Stuttgart fällt in diese letztgenannte Baujahreskategorie. Die Preissteigerungsraten in den einzelnen Baualtersklassen gelten nach Auskunft des Amts für Liegenschaften und Wohnen, auch für die Erhöhung der Satzungsmieten öffentlich geförderter Wohnungen. Bei den „mietspiegelrelevanten“ Wohnungen liegt das mittlere Kaltmietenniveau in Stuttgart gegenwärtig bei 9,60 Euro pro Quadratmeter.

DURCHSCHNITTLICHER ANSTIEG DER MIETEN IN STUTTGART, JEWEILS AUF BASIS DER OFFIZIELLEN MIETSPIEGEL DER STADT STUTTGART

Angaben in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt der Stadt Stuttgart

ÄNDERUNGEN UND OPTIMIERUNGEN FÜR DEN NEUEN MIETSPIEGEL FÜR NOCH MEHR OBJEKTIVITÄT IN DEN AUSSAGEN ZU DEN ERHOBENEN DATEN (NACH ANGABEN DER STADT STUTTGART)

• Die Kriterien zur Feststellung der Ausstattung einer Wohnung und der sanitären Einrichtungen wurden neu erarbeitet. Das bisherige System der leicht beziehungsweise stark auf- und abwertenden Merkmale wurde durch eine einfach anwendbare Bepunktung ersetzt
  
• Die Lageeinteilung erfolgt in insgesamt sechs Kategorien. Dadurch können bestehende Mietpreisunterschiede zwischen den Lagen differenzierter abgebildet werden. Insbesondere die getrennte Betrachtung der Lagen der inneren und äußeren Stadtbezirke spiegelt die aktuelle Nachfrage-/Preissituation auf dem Mietwohnungsmarkt wider. Vor allem innerstädtische Wohnlagen waren in den vergangenen Jahren durch hohe Preiszuwächse gekennzeichnet.
  
• Aufgrund der empirisch ermittelten Preisdifferenz wurden die Baualtersklassen und die Wohnflächenkategorien neu zusammengefasst (Baujahre vor 1915; 1915 bis 1949; 1950 bis 1984; 1985 bis 2009; 2010 bis April 2018 beziehungsweise Wohnflächen von 30 bis unter 45 m²; 45 bis unter 70 m²; 70 bis unter 110 m²; 110 bis unter 160 m²).
  

Diese Steigerung belegt eine weiter fortschreitende Entkoppelung der Stuttgarter Mietpreise von der Entwicklung auf Landesebene. Und ähnlich wie in vielen anderen Ballungszentren bewegt sich die Marktanspannung in Stuttgart auf einem ausgesprochen hohen Niveau. Der wichtigste Grund für diese Entwicklung ist die mit dem Bevölkerungswachstum verbundene starke Nachfrage nach Wohnraum. Der Wohnungsbau der letzten Jahre konnte dies nicht kompensieren. Die Ursache der Zunahme der Bevölkerung wiederum liegt in der Prosperität der Region und im Besonderen der Landeshauptstadt, die auf junge, dynamische und hervorragend ausgebildete junge Menschen eine starke Faszination ausübt.

DIE MIETPREISBREMSE ALS KORREKTIV ZU ÜBERHÖHTEN MIETEN? GUT GEMEINT, IN DER PRAXIS MIT WENIG WIRKUNG

Bei einer Neuvermietung darf ein Vermieter in Stuttgart nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Aber es gibt einige Ausnahmen von der Mietpreisbremse …

• Falls der Vormieter schon mehr als 10 % über der Vergleichsmiete bezahlt hat, braucht der Vermieter keine weitere Senkung der Miethöhe vornehmen, er kann und wird also den bisherigen Mietzins weiterhin vom neuen Mieter verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag ist allerdings nicht mehr zulässig
  
• Wenn es sich bei der Wohnung um einen Neubau handelt: Ein Neubau ist per Gesetzestext eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurde
  
• Es wurden tiefgreifende Sanierungen vorgenommen mit einer Mindesthöhe von einem Drittel des Neubauwertes. Auch hier greift die Mietpreisbremse nicht
  

Fazit: Der neu aufgestellte Mietspiegel Stuttgart 2019/2020 weist mit einem Plus von 7,2 Prozent eine Mietpreissteigerung deutlich über dem allgemeinen Preisanstieg und dem Mietpreisanstieg in Baden-Württemberg auf.

MIETSPIEGEL STUTTGART 2019/2020

Der Mietspiegel Stuttgart 2019/2020 bietet einen Orientierungsrahmen über die Höhe der üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen und Häuser und kann für 6,50 Euro zuzüglich Versandkosten beim Statistischen Amt, Eberhardstraße 39, 70173 Stuttgart, Telefon 0711 216-98587 bezogen werden oder direkt online unter https://www.stuttgart.de/item/show/305805/1/publ/32101? bestellt werden.

Eine Übersicht der aktuellen Vergleichsmieten finden Sie unter https://www.stuttgart.de/img/mdb/item/148047/140127.pdf.