Mietspiegel Stuttgart 2021/2022: Trotz Corona-Krise ziehen die Mieten in Stuttgart weiter an

Mietspiegel Stuttgart 2021/2022: Trotz Corona-Krise ziehen die Mieten in Stuttgart weiter an

Die Corona-Pandemie hat schon für zahlreiche Veränderungen gesorgt und zwingt uns auf vielen Gebieten zum radikalen Umdenken. Auf dem Mietmarkt hingegen ist eine Trendwende bisher ausgeblieben, die Preise schrauben sich weiterhin konstant in die Höhe. In deutschen Großstädten sind sie im vergangenen Jahr um bis zu 12 Prozent gestiegen. In München, der teuersten Stadt in Deutschland, stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich nochmals um 2 Prozent auf stolze 18,60 Euro pro Quadratmeter. Und wie sieht es in Stuttgart aus? Über die aktuelle Lage in unserer Region gibt der Mietspiegel Stuttgart 2021/2022 Auskunft, den das Statistische Amt und das Amt für Stadtplanung und Wohnen der Landeshauptstadt Stuttgart auf der Grundlage einer repräsentativen Erhebung von Stichproben neu erstellt haben und der seit Januar 2021 bis Dezember 2022 Gültigkeit haben wird. Wie Sie den Mietspiegel anwenden und wie sich der Mietmarkt in Stuttgart und der Region entwickelt hat, erfahren Sie hier.

Die Funktion des Mietspiegels

Der Mietspiegel Stuttgart 2021/2022 gibt eine Übersicht über die üblichen Mieten, die in der Landeshauptstadt von Baden-Württemberg für frei finanzierte Wohnungen bezahlt werden. Nicht zum freien Wohnungsmarkt zählen dabei Wohnungen, die von Freunden und Verwandten vergünstigt angemietet wurden, Werkswohnungen sowie Wohnungen in Wohnheimen und Sozialwohnungen. In die Auswertung des Mietspiegels können zudem nur Mietverhältnisse einfließen, die innerhalb der letzten vier Jahre abgeschlossen wurden oder bei denen in diesem Zeitraum eine Anpassung der ortsüblichen Miete erfolgte. Der Mietspiegel ist dagegen auch für die Berechnung ortsüblicher Mieten von Appartements, Maisonette- und Penthousewohnungen sowie von Einfamilienhäusern anwendbar.

Kurz: Der Mietspiegel Stuttgart bietet Eigentümern und Vermietern eine praktische Orientierungshilfe und ist für die Berechnung einer Kaltmiete bei Neuvermietung sowie für Mieterhöhungsverlangen unerlässlich.

Unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren, wie z.B. die Größe der Immobilie, die Lage und verschiedene Ausstattungsmerkmale, können diese anhand von Informationen und Tabellen eine faire und marktübliche Miethöhe für ihre Wohnimmobilie ermitteln. Der Mietspiegel trägt außerdem dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen. Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien aus Unkenntnis über das örtliche Mietpreisniveau sowie die zeit- und kostenintensive Beschaffung und Bewertung von Vergleichsmieten werden so vermieden und den staatlichen Gerichten wird die Entscheidung in Streitfällen erleichtert.

Wie entwickeln sich die Mieten in Stuttgart aktuell?

Die Auswertung des Mietspiegels Stuttgart 2021/2022 zeigt auf, dass die Mieten in den vergangenen zwei Jahren, genauer gesagt zwischen April 2018 und April 2020, um insgesamt 7,7 Prozent angestiegen sind. Damit ergibt sich für den Raum Stuttgart ein derzeit durchschnittlicher Mietpreis von 10,34 Euro pro Quadratmeter. Diese aktuellen Werte bedeuten gleichzeitig auch die höchste Steigerung seit 20 Jahren. Zum Vergleich: Im Betrachtungszeitraum 2019/2020 stieg der Mietspiegel um „nur“ 7,2 Prozent an, davor sind die Mieten in der Landeshauptstadt mit +7,7 Prozent lediglich in den Jahren 2014/2016 vergleichsweise stark angestiegen. Sprich: Die Preise für Wohnraum in der Stadt und in der Region Stuttgart haben sich nochmals deutlich erhöht.

Eine breit gefächerte Preispalette

Der tatsächliche Durchschnittspreis für die Miete eines Wohnobjektes hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab. So beeinflussen in erster Linie natürlich die Lage und das Baujahr einer Immobilie ihren Wert. Auch die Art, Größe, Ausstattung oder Beschaffenheit einer Wohnung oder eines Hauses müssen für die Berechnung einer marktgerechten Miethöhe unbedingt berücksichtigt werden. Naturgemäß führt die Betrachtung dieser Faktoren und Umstände zu einer breit gefächerten Mietpreispalette, denn selbstverständlich ist eine in die Jahre gekommene Wohnung an einer Hauptstraße weniger begehrt und dementsprechend auch für weitaus weniger Geld zu haben als ein schickes Neubau-Apartment in Hanglage. In Stuttgart zum Beispiel liegt die Kaltmiete für eine Wohnung aus dem Baujahr 1930 im Westen der Stadt, mit 50 Quadratmetern Wohnfläche und durchschnittlicher Ausstattung zurzeit bei etwa 12,00 Euro pro Quadratmeter, also insgesamt bei 600 Euro monatlicher Kaltmiete. Die Kaltmiete für eine Wohnung im Stadtteil Vaihingen mit 80 Quadratmetern Wohnfläche, die sich in einem Gebäude befindet, das 1990 errichtet wurde und über eine durchschnittliche Ausstattung verfügt, kostet dem Mietspiegel Stuttgart 2021/2022 zufolge etwa 11,26 Euro pro Quadratmeter, also insgesamt 900 Euro monatliche Kaltmiete.

Die Anwendung des Mietspiegels

Wie bereits erwähnt, spielen für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Immobilie viele Faktoren eine ausschlaggebende Rolle. So wird im ersten Schritt anhand des Baujahres des Gebäudes und der Wohnfläche in Quadratmetern ein Grundwert ermittelt. In einem zweiten Schritt werden Zu- und Abschläge gemäß weiteren, tabellarisch aufgeführten Faktoren getätigt, zu denen zum Beispiel energetische Sanierungen, das Vorhandensein eines Balkons oder einer Terrasse, einer bestimmten Heizungsanlage oder einer besonders gehobenen Innenausstattung gehören. So gibt es beispielsweise bei Parkettboden einen Zuschlag und bei einem alten Einzelofen oder einem Elektrospeicherofen einen Abschlag. Der Wert aus der Grundwerttabelle zuzüglich der Zu- und Abschläge ergibt dann die durchschnittlich ortsübliche Vergleichsmiete, die jedoch nur als sogenannte Spanne angegeben wird. Zu deren Berechnung werden wiederum eine untere Spannenbreite abgezogen und eine obere Spannenbreite hinzugezählt. Damit soll den Besonderheiten einer einzelnen Wohnung sowie unterschiedlichen Qualitäten der Ausstattung des Mietobjektes Rechnung getragen werden, die im Mietspiegel keine Berücksichtigung finden. Hierzu gehören beispielsweise: eine gute/schlechte Verkehrsanbindung, eine gute/schlechte Nahversorgung, Abstellflächen und -räume sowie Abstellflächen für Fahrräder und Kinderwagen, Helligkeit, Aussicht, Einbruchschutz, Videogegensprechanlage, Hellhörigkeit, Tageslicht im Badezimmer, nicht gleichmäßige Beheizbarkeit aller Räume oder Barrierefreiheit. Beachten Sie aber vor allem auch, dass im Mietspiegel nur die Nettokaltmieten ausgewiesen werden. Diese enthalten also keine Betriebskosten, Heizkosten oder sonstige Zuschläge. Bei möbliert vermietetem Wohnraum ist deswegen die ortsübliche Vergleichsmiete der unmöblierten Wohnung zu ermitteln und mit einem der Einrichtung entsprechenden Zuschlag zu erhöhen.

Indikatoren zur Berechnung des Mietspiegels

Grundwert:

Wohnfläche Baujahr
bis 1914 1915 bis 1984 1985 bis 2010 2011 bis 04/2020*
Über 25 bis unter 33 m²
12,15 11,79 12,00 12,33
33 bis unter 40 m²
10,48 10,12 10,33 10,66
40 bis unter 70 m²
9,64 9,28 9,49 9,82
70 bis unter 90 m²
9,00 8,64 8,85 9,18
90 bis unter 115 m²
8,72 8,36 8,57 8,90
115 m² und größer
8,74 8,38 8,59 8,92

* Für ab Mai 2020 fertiggestellte Wohnungen liegen keine Werte vor. Der Mietspiegel weist daher keine Vergleichsmiete aus.

Baujahr ab 1998 oder seit 1998 energetisch saniert (falls zutreffend):

Baujahr ab 1998 oder umfassende energetische Sanierung seit 1998

Bei einer umfassenden energetischen Sanierung wurden die Außenwände des Gebäudes gedämmt sowie mindestens drei weitere der folgenden Maßnahmen durchgeführt:

  • Erneuerung Heizung,
  • Austausch der Fenster,
  • Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke,
  • Dämmung des Kellers oder der untersten Geschossdecke
+ 0,37

Gebäude- und Wohnungstyp (alles Zutreffende auswählen):

Penthousewohnung (großzügige Wohnung mit Terrasse auf dem Flachdach eines Hauses) + 0,96
Einfamilienhaus (freistehend, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) + 0,42
Hochhaus (mit mindestens 8 Etagen inkl. Erdgeschoss) - 0,51

Lage (eine Lagekategorie auswählen, Details zur Einordnung siehe unten):

Mitte 1 + 0,71
Mitte 2 + 0,85
Mitte 3 + 1,76
Filder 1 + 0,25
Filder 2 + 0,81
Filder 3 + 0,94
Neckar 1 + 0,22
Neckar 2 + 0,28
Nord 1 ± 0,00
Nord 2 + 0,27
Nord 3 + 0,75

Balkon oder Terrasse (eine Kategorie auswählen. Verfügt die Wohnung über mehrere Balkone/Terrassen, bitte die tatsächliche Gesamtquadratmeterzahl verwenden)

kein Balkon/Terrasse oder kleiner als 3 m² ± 0,00
Balkon/Terrasse mit mindestens 3 m² + 0,26

Sanitärausstattung und Küche (alles Zutreffende auswählen):

Dusche mit niedrigem oder bodenebenem Einstieg + 0,48
Doppelwaschbecken oder mehrere Einzelwaschbecken (auch in unterschiedlichen Bädern/ WCs) + 0,42
Handtuchwärmer + 0,58
zum Ess-/Wohnraum hin offen gestaltete Küche (keine Kochnische (häufig in Ein- und Zweizimmerwohnungen)) + 0,62

Heizung (eine Kategorie auswählen, mit der die Wohnung überwiegend beheizt wird):

keine Heizung, Einzelöfen oder Elektrospeicheröfen - 0,58
Etagen-/Zentralheizung mit Heizkörpern ± 0,00
Fußbodenheizung + 0,70

Sanitärausstattung und Küche (alles Zutreffende auswählen):

Dusche mit niedrigem oder bodenebenem Einstieg + 0,48
Doppelwaschbecken oder mehrere Einzelwaschbecken (auch in unterschiedlichen Bädern/ WCs) + 0,42
Handtuchwärmer + 0,58
zum Ess-/Wohnraum hin offen gestaltete Küche (keine Kochnische (häufig in Ein- und Zweizimmerwohnungen)) + 0,62

Haustechnik (alles Zutreffende auswählen):

keine zentrale Warmwasserbereitung für Wohnung/Gebäude - 0,27
auf Putz verlegte, sichtbare Gas- oder Heizleitungen - 0,39
elektrische Rollläden + 0,52

Fußboden (den im Wohnbereich überwiegenden Fußbodenbelag auswählen)

kein vom Vermieter gestellter Boden - 1,22
PVC, Teppichboden, Linoleum - 0,94
Laminat, Fliesen + 0,33
Parkett + 0,42

Ortsübliche Vergleichsmiete

Wert aus Grundwerttabelle: Grundwert eintragen
zuzüglich Gesamtsumme Zuschläge: + Zuschläge
abzüglich Gesamtsumme Abschläge: - Abschläge
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete: = ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird als Spanne angegeben. Zur Berechnung dieser werden ausgehend von dem berechneten Durchschnittswert die untere Spannenbreite abgezogen und die obere Spannenbreite hinzugezählt:

unterer Spannenwert (1,83): – 1,83 =
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in €/m² Wohnfläche (Übertrag von oben): = ortsübliche Vergleichsmiete
oberer Spannenwert (1,81): + 1,81 =

Beispielrechnung 1

Zuschlag/Abschlag
Immobilienart Wohnung
Lage Stuttgart-West
Baujahr 1930
Wohnfläche 50 m²
Grundwert 9,28
Energetische Sanierung
Dämmung des Kellers oder der untersten Geschossdecke + 0,37
Lage
Mitte 3 + 1,76
Balkon oder Terrasse
Balkon/Terrasse mit mindestens 3 m² + 0,26
Heizung
Etagen-/Zentralheizung mit Heizkörpern ± 0,00
Fußboden
Laminat, Fliesen + 0,33
Gesamtsumme Zu- und Abschläge: + 2,72
Ortsübliche Vergleichsmiete
Wert aus Grundwerttabelle 9,28
zuzüglich Gesamtsumme Zuschläge + 2,72
abzüglich Gesamtsumme Abschläge - 0
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete = 12,00
Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete
unterer Spannwert (1,83) - 1,83 = 10,17
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in €/m² Wohnfläche (Übertrag von oben) 12,00
oberer Spannwert (1,81) + 1,81 = 13,81

Beispielrechnung 2

Zuschlag/Abschlag
Immobilienart Wohnung
Lage Vaihingen
Baujahr 1990
Wohnfläche 80 m²
Grundwert 8,85
Energetische Sanierung
Dämmung des Kellers oder der untersten Geschossdecke + 0,37
Lage
Filder 3 + 0,94
Balkon oder Terrasse
Balkon/Terrasse mit mindestens 3 m² + 0,26
Sanitärausstattung und Küche
Doppelwaschbecken oder mehrere Einzelwaschbecken (auch in unterschiedlichen Bädern/WCs) + 0,42
Heizung
Etagen-/Zentralheizung mit Heizkörpern ± 0,00
Fußboden
Parkett + 0,42
Gesamtsumme Zu- und Abschläge: + 2,41
Ortsübliche Vergleichsmiete
Wert aus Grundwerttabelle 8,85
zuzüglich Gesamtsumme Zuschläge + 2,41
abzüglich Gesamtsumme Abschläge - 0
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete = 11,26
Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete
unterer Spannwert (1,83) - 1,83 = 9,43
Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in €/m² Wohnfläche (Übertrag von oben) 11,26
oberer Spannwert (1,81) + 1,81 = 13,07

Der objektive Mietspiegel Stuttgart ist repräsentativ und spiegelt die aktuelle Mietkostensituation in der Landeshauptstadt wider

Für die Erstellung des Mietspiegels Stuttgart werden für jede Ausgabe stichprobenartige Umfragen bei Mietern und Vermietern durchgeführt. Die ausgefüllten Fragebögen können nicht nur per Post zurückgesendet, sondern auch online ausgefüllt werden. Bei der Vorbereitung für die Ausgabe vom Mietspiegel 2021/2022 hat sich erneut bestätigt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter vom Mietspiegel zunehmend Gebrauch machen. Aber auch die Stuttgarter Gerichte orientieren sich regelmäßig am jeweils aktuellen Mietspiegel der Stadt, wenn es um Rechtsstreitigkeiten zur Wohnungsmiethöhe geht.

Von damals bis heute: Die Entwicklung vom Mietspiegel Stuttgart

Der erneute Anstieg der Mietpreise in Stuttgart um insgesamt 7,7 Prozent in den vergangenen zwei Jahren ist ein definitiver Ausdruck der zu hohen Nachfrage nach Wohnraum bei einem gleichzeitig nicht adäquaten Angebot. Die Auswertung des Mietspiegels Stuttgart 2021/2022 hat zudem die höchste Steigerung der Mieten seit 20 Jahren aufgezeigt.

Diese erneute Steigerung belegt außerdem eine weiter fortschreitende Entkoppelung der Stuttgarter Mietpreise im Vergleich zur Mietpreisentwicklung auf Landesebene. Ähnlich wie in vielen anderen Ballungszentren bewegt sich die Marktanspannung in Stuttgart auf einem explizit hohen Niveau. Der wichtigste Grund dafür ist die mit dem Bevölkerungswachstum verbundene starke Nachfrage nach Wohnraum, den der Wohnungsbau der letzten Jahre nicht kompensieren konnte. Der Bevölkerungszuwachs ist aber auch ein sehr positives Zeichen für unsere Landeshauptstadt, die weiterhin eine starke Anziehungskraft auf zahlreiche dynamische und hervorragend ausgebildete Menschen ausübt.

Fragwürdige Mietpreisbremse

Als Korrektiv zu überhöhten Mieten wurde vom deutschen Gesetzgeber die sogenannte Mietbremse eingeführt, die ebenfalls in Stuttgart gilt. Aus diesem Grund bildet auch nur der offizielle Mietspiegel der Stadt Stuttgart die Grundlage für rechtsgültige Mieterhöhungsverlangen. Von Online-Plattformen ermittelte Mietpreise können nicht verwendet werden, da diese auf den Angebotspreisen der dort veröffentlichten Immobilien basieren.

Wegen der Mietpreisbremse darf in Stuttgart beispielsweise bei einer Neuvermietung die verlangte Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen von dieser gesetzlichen Regelung. Falls der Vormieter zum Beispiel schon mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete bezahlt hat, kann der Vermieter einfach den bisherigen Mietzins vom neuen Mieter verlangen. Eine Senkung der Miethöhe braucht er nicht vorzunehmen, allerdings ist auch ein weiterer Aufschlag nicht mehr zulässig.

Auch bei der Vermietung einer Neubauwohnung, die sich in einem Gebäude befindet, das nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurde, und an der tiefgreifende Sanierungen in einer Mindesthöhe von einem Drittel des Neubauwertes vorgenommen wurden, greift die Mietpreisbremse nicht. Ob die vom Gesetzgeber sicherlich gut gemeinte Mietpreisbremse tatsächlich das optimale Mittel gegen weiter steigende Mietpreise ist, wird deshalb immer häufiger angezweifelt. So wird auch damit gerechnet, dass das Bundesverfassungsgericht den sogenannten Mietendeckel im Laufe des Jahres 2021 für unzulässig erklärt. Spannend wird allerdings, was von Regierungsseite danach unternommen wird, um die weiterhin explodierende Mietentwicklung zu begrenzen, die nicht nur in Stuttgart zu beobachten ist.

Den Mietspiegel Stuttgart bestellen

Der Mietspiegel Stuttgart 2021/2022, der neben den Wohnwertmerkmalen, die einen Einfluss auf die Miethöhe haben, auch eine Karte zur Zuordnung einer Immobilie zu der entsprechenden Lagekategorie enthält, ist als PDF-Datei kostenfrei sowie in gedruckter Form gegen eine Schutzgebühr von 7 Euro erhältlich:

Beim Statistischen Amt, Eberhardstraße 37, 70173 Stuttgart, Telefon 0711/216−98587, Fax 0711/216−98570, per E-Mail an: poststelle.12@stuttgart.de sowie im Internet unter www.stuttgart.de/statistik-infosystem.

Beim Amt für Stadtplanung und Wohnen, Dienststelle Hospitalstraße 8, 70174 Stuttgart, Telefon 0711/216−91381 sowie per E-Mail: mietpreis@stuttgart.de.

Auskünfte zur Anwendung des Mietspiegels gibt das Amt für Stadtplanung und Wohnen unter der E-Mail-Adresse mietpreis@stuttgart.de, Telefon 0711/216−91381.

Aktuelle Mieten und Kaufpreise für Neubau- und Bestandsimmobilien finden Sie im aktuellen Immobilienmarktbericht Stuttgart 2021. Diesen können Sie sich hier kostenlos herunterladen:

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