Der Verkehrswert einer Immobilie – wie wichtig ist der richtige Immobilienpreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie – wie wichtig ist der richtige Immobilienpreis?

Der Verkauf einer Immobilie kann die unterschiedlichsten Gründe haben: ein neuer Job in einer anderen Region, ein weiteres Familienmitglied, ein Erbe, eine Trennung, gesundheitliche Beschwerden oder einfach Lust auf einen Tapetenwechsel. Mitunter wird das geliebte Zuhause auch schlichtweg zu groß oder zu klein für seine Bewohner*innen. Das Leben bringt nun mal Veränderungen mit sich, die nicht selten den Eigentümerwechsel einer Immobilie zur Folge haben. Jedoch ist das Ziel von jedem Immobilienkauf immer das gleiche: Die Immobilie soll wirtschaftlich optimal verkauft werden, doch dafür muss von Anfang an der richtige Angebotspreis vorliegen. Nur mit diesem können sich Verkäufer*innen über den maximal möglichen und zeitlich absehbaren Verkaufserlös freuen. Allerdings ist als Laie die Berechnung des tatsächlichen Verkehrswertes für eine Immobilie schon kein Selbstgänger – schließlich verkauft man eine Immobilie nicht jeden Tag. Aber auch, weil ein Immobilienverkauf oft eine sehr emotionale Angelegenheit ist und sich private Verkäufer*innen nicht selten von gut gemeinten Ratschlägen aus dem Familien- und Freundeskreis oder von wahllos gesammelten Informationen aus dem Internet beeinflussen lassen.

Wenn auch Sie eine Immobilie verkaufen möchten, könnten Ihnen die folgenden Tipps eine wertvolle Hilfe sein. Darin erfahren Sie, mit welchen Faktoren Sie in Eigenregie den Verkehrswert ermitteln, der einem marktfähigen und realistischem Angebotspreis für Ihre Immobilie zu Grunde liegt. Und warum es für einen erfolgreichen Verkaufsabschluss von Anfang an unerlässlich ist, mit dem richtigen Startpreis an den Markt zu gehen.

1. Vom Verkehrswert und Preis einer Immobilie

Eigentlich liegt es auf der Hand: Ein reibungsloser zeitnaher Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks steht und fällt mit dem Angebotspreis. Je angemessener dieser ist, desto schneller wird das Objekt auch verkauft werden. Das ist vor allem dann besonders wichtig, wenn Verkäufer*innen unter Zeitdruck stehen. Zum Beispiel dann, wenn die Familie in baldiger Zukunft größer wird, der neue Job in einer anderen Stadt näher rückt oder eine andere Immobilie finanziert werden muss. Doch wie hoch ist der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie zurzeit? Als Faustregel gilt zunächst, dass der Verkehrswert jeder Immobilie in erster Linie von der aktuellen Nachfrage und vergleichbaren Angeboten auf dem Markt abhängt. Weitere Wertkriterien sind die Lage und der Zustand Ihrer Immobilie sowie besondere Eigenschaften Ihres Wohneigentums, wie zum Beispiel Denkmalschutz oder ein großes Grundstück mit Bauland. Unser erster Rat lautet: Nehmen Sie sich in jedem Fall genügend Zeit, um den geeigneten Verkaufspreis Ihrer Immobilie zu ermitteln. Denn die Preisfindung auf die leichte Schulter zu nehmen, kann sich später übel rächen: Kalkulieren Sie Ihren Startpreis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Kalkulieren Sie ihn zu hoch, kann sich der Verkauf Ihrer Immobilie unter Umständen sehr lange hinziehen. Schlimmstenfalls kann es sogar passieren, dass sich gar keine Käuferin oder gar kein Käufer findet. Wenn Sie dann nachträglich den Preis senken, fällt der Preis meist noch weiter und das könnte nicht nur Ihre finanziellen Pläne gewaltig durcheinander bringen, sondern unter Umständen sogar Ihre Lebensplanung verkomplizieren.

1.1 Der idealisierte Preis

Keine Frage: Die eigene Immobilie hat für viele Menschen auch einen hohen emotionalen Wert. Schließlich sind Orte nicht nur oft mit ganz bestimmten Erinnerungen verbunden, sondern sie sind auch das Ergebnis von unzähligen Herzensprojekten. Viele Haus- und Wohnungsbesitzer geben alles, um ihre eigenen vier Wände in ein gemütliches und heimeliges Nest zu verwandeln: aufwändige Umbauten werden vorgenommen, Räume renoviert, die Terrasse wird liebevoll gestaltet und der Garten gehegt und gepflegt. Oft haben diese Investitionen aber leider nur für den Initiator einen hohen Wert. Denn im Zweifel haben die zukünftigen Besitzer*innen einen ganz anderen Geschmack und möchten viele Dinge völlig anders beziehungsweise nach ihrer eigenen persönlichen Note umgestalten. Diesen Umstand ignorieren jedoch viele gewillte Verkäufer*innen, wenn sie den Verkehrswert ihrer Immobilie ermitteln wollen, und werten fälschlicherweise Dinge auf, die nur für Ihre eigenen Bedürfnisse und Empfindungen einen materiellen Wert haben. Andere Verkäufer*innen wiederum machen häufig den Fehler, ihre Preisvorstellung durch Angebotspreise von anderen Immobilien, auf die sie durch Zufall im Internet stoßen, festzulegen. Das Problem: Jede Immobilie ist anders und kann nicht eins zu eins mit anderen Objekten verglichen werden, auch wenn diese über grundsätzliche Ähnlichkeiten verfügen. Zudem ist nicht gewiss, ob die vergleichbaren Immobilien auch tatsächlich zu dem angebotenen Preis verkauft werden. Attraktive Immobilien sind oft nur sehr kurz am Markt und lediglich die Ladenhüter dauerhaft im Netz auffindbar. Ein anderer, häufiger Irrtum ist, sich bei der Preisfindung von dem Rat von Freunden oder Familienangehörigen zu stark beeinflussen zu lassen - die meinen es sicherlich gut mit Ihnen und bewerten Ihre Immobilie tendenziell eher mit einem zu hohen als einem zu niedrigen Preis, aber sie sind halt in den wenigsten Fällen wahre Immobilienexperten.

Erfolgreich verkaufen lässt sich jedoch keine Immobilie, deren Verkehrswert sich hauptsächlich aus Wunschvorstellungen und ideellen Werten zusammensetzt. Erfolg auf dem Immobilienmarkt erfordert vielmehr ein realistisches, marktfähiges Angebot, bei dem jegliche Emotionalitäten ausgeblendet werden. Anstatt sich also schnell und einfach verleiten zu lassen, sollten verkaufsgewillte Immobilienbesitzer*innen unbedingt auf fundierte Recherchen, Analysen und Beratung setzen. In den folgenden Zeilen beleuchten wir, was ein falsch angesetzter Verkaufspreis einer Immobilie für schwerwiegende Folgen haben kann.

1.2 Der zu hoch angesetzte Kaufpreis

Wenn der Kaufpreis einer zum Verkauf stehenden Immobilie zu hoch angesetzt ist, besteht prinzipiell die Gefahr, dass diese Immobilie lange auf dem Markt bleiben wird. In den meisten Fällen bleibt den Verkäufer*innen dann nichts anderes mehr übrig, als den Preis herabzusetzen. Das wiederum fällt auch den Kaufinteressierten auf. Denn im Gegensatz zu vielen Privatverkäufern beobachten viele Suchende den Markt permanent oder zumindest regelmäßig – und erkennen dementsprechend auch recht schnell, wenn ein Objekt zu teuer angeboten wird. Zudem geben die gängigen Plattformen im Internet Interessenten bei Preisänderungen sofort einen Hinweis. Doch in der Regel hat dies nicht zur Folge, dass sich Verkäufer*innen daraufhin vor Angeboten nicht mehr retten können. Im Gegenteil: Oft tut sich dann erst mal gar nichts mehr. Denn für die Interessenten besteht die Vermutung, dass mit der angepriesenen Immobilie etwas nicht in Ordnung sein könnte. Statt ein Angebot abzugeben, verlieren Sie an dem angebotenen Objekt definitiv das Interesse oder sie wittern weitere Verhandlungsmöglichkeiten. Für die Person, die die Immobilie weiterhin verkaufen möchte, bedeutet diese Entwicklung wiederum, dass das Objekt höchstwahrscheinlich noch lange Zeit auf dem Markt bleiben und schließlich erst mit einer weiteren Preisminderung zu einem Preis verkauft wird, der sich von dem ursprünglichen Wunschpreis weit entfernt hat.

1.3 Der zu niedrig angesetzte Kaufpreis

Aber auch ein deutlich zu niedriger Preis kann insbesondere Immobiliensuchende abschrecken, die sich schon länger mit angebotenen Immobilien und ihren Preisen beschäftigen. Bei einem Objekt, das unter Wert angepriesen wird, werden sich seriöse Interessent*innen zwangsläufig auf die Suche nach dem berühmten Haar in der Suppe begeben. Liegt die Immobilie womöglich an einer permanenten Lärmquelle? Könnte das Dach undicht sein? Gibt es im Haus ein penetrantes Schimmelproblem? Liegen unzumutbare Grunddienstbarkeiten auf dem Grundstück? Unterschätzen Sie nicht, dass der Fantasie misstrauischer Interessenten kaum Grenzen gesetzt sind und Sie durch einen zu niedrig angesetzten Verkehrswert Gefahr laufen, mit seriösen und potenziellen Käufer*innen für Ihre Immobilie gar nicht erst in Kontakt zu treten.

2. So ermitteln Sie den richtigen Preis

Damit Sie nicht durch einen vorschnellen und unangemessenen Angebotspreis Ihr Ziel verfehlen, ist es also immens wichtig, den Markt und den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie richtig zu berechnen. Dies bedarf einer guten Recherche – und das benötigt vor allem Zeit! Beobachten Sie deshalb schon im Vorfeld Ihrer Verkaufsannonce über einen Zeitraum von mehreren Monaten die Bewegungen und Tendenzen auf dem Immobilienmarkt. Nach dem Vergleich mit anderen Immobilien, die zum Verkauf stehen und in ihrer Art, in ihrer Größe und ihrer Lage mit Ihrer Immobilie vergleichbar sind, sollte dann ein Blick in den Bericht Ihres örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte folgen. Dort treffen aktuelle Angebotspreise auf tatsächlich erzielte Preise in den vergangenen Monaten. Solch eine Investition wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit am Ende für Sie auszahlen, denn den idealen Angebotspreis finden Sie garantiert nicht auf die Schnelle, sondern nur in mehreren Schritten. Oder anders gesagt: Nur wer den lokalen Immobilienmarkt intensiv beobachtet, die derzeitige Nachfrage kennt und den Verkehrswert seiner Immobilie neutral berechnet, findet den optimalen Angebotspreis für sein Verkaufsobjekt.

2.1 Vergleichen Sie Angebote

Wenn Sie Angebote vergleichen, bekommen Sie schon einen ersten Eindruck davon, was der Immobilienmarkt bietet, wie es mit der Nachfrage aussieht und was zu welchem Preis angeboten wird. Aber behalten Sie dabei immer Hinterkopf: Bei solchen Recherchen handelt es sich um reine Angebotspreise und noch keine tatsächlichen Verkaufspreise. In der Praxis bestehen bei diesen oft große Unterschiede. Doch zumindest ist diese Marktanalyse der erste und richtige Schritt, um sich in den Weiten des Immobilienmarkts einigermaßen zurechtzufinden und sich einem realistischen Verkaufswert anzunähern.

2.2 Die tatsächlich gezahlten Verkaufspreise herausfinden

Als zweiten Schritt sollten sie prüfen, für welche Summen die angebotenen Immobilien in Ihrer Region tatsächlich verkauft wurden. Betrachten Sie dazu die Preise aus den Kaufpreissammlungen Ihres regionalen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Solche Berichte erscheinen entweder einmal im Jahr oder im zweijährigen Rhythmus. Sie sind meist gegen eine Schutzgebühr von 30 bis 75 Euro bei Ihrer Kommune oder dem zuständigen Landratsamt erhältlich. Manche Ämter und Gemeinden bieten sie auch online, teilweise in gekürzter Fassung, zum Download an. Diese amtlichen Marktberichte sammeln die relevanten Daten von Grundstücks- und Immobilienkäufen und somit unter anderem auch die Verkaufspreise, die notariell beurkundet wurden. Die an die Gutachter übermittelten Preise der einzelnen Immobiliensegmente werden in den Berichten zu Durchschnittspreisen zusammengefasst oder in Form von Preisspannen dargestellt.

Mit den Informationen aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht Ihrer Region sammeln Sie also weitere Kriterien, um sich dem tatsächlichen Verkehrswert und dem optimalen Verkaufspreis Ihrer Immobilie anzunähern. Haben Sie dabei aber bitte immer im Hinterkopf, dass jede Immobilie ein Unikat ist und sich diese Preise nicht 1:1 auf Ihre persönliche Immobilie übertragen lassen.

2.3 Wertfaktor Lage

Lage, Lage, Lage: Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist neben ihrem Zustand eines der wichtigsten Kriterien ganz klar ihre Lage. Analysieren Sie für Ihre Preisfindung die Lage Ihrer Immobilie deshalb ganz genau und unter realistischen Gesichtspunkten, denn schließlich geht es darum, den marktfähigen Preis für Ihre Immobilie festzuklopfen.

Zuverlässige Preisindizien ergeben sich zunächst daraus, ob Ihre Immobilie im Zentrum oder am Stadtrand, inmitten eines eng bebauten Quartiers oder in einem gehobenen Viertel mit Ein- und Zweifamilienhäusern mit großen Grundstücken liegt. Aber auch folgende Fragen sollten Sie sich stellen, um ihren Verkehrswert zu ermitteln: Wie gut ist meine Immobilie an die Infrastruktur und die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden? Wie weit sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten entfernt? Was bietet die unmittelbare Umgebung an Erholungs- und an Freizeitmöglichkeiten? Gibt es zum Beispiel in der Nähe einen Park oder sogar einen Wald, Sportvereine, Kinos, oder angesagte Restaurants? Wie weit ist es zum nächsten Kindergarten und zur nächsten Schule? Liegt die Immobilie an einer Hauptverkehrsstraße oder eher in einer ruhigen Gegend? Nach welcher Himmelsrichtung ist sie ausgerichtet? So ist ein sonniges Grundstück meist gefragter als ein Garten Richtung Norden.

2.4 Der Zustand der Immobilie

Um den realistischen Verkehrswert zu berechnen, bedarf es ebenso den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie unter die Lupe zu nehmen. Folgende Fragen müssen Sie sich in diesem Zusammenhang stellen: Ist meine Immobilie neu gebaut, frisch renoviert, sanierungsbedürftig oder vielleicht sogar baufällig? Handelt es sich um ein Massiv- oder ein Fertighaus? Sollen Renovierungsarbeiten noch vor dem Verkauf vorgenommen werden oder soll dies Sache des Käufers sein? Braucht das Haus ein neues Dach? Muss in naher Zukunft die Heizung erneuert werden? Entspricht der aktuelle Heizkessel den gesetzlichen Vorgaben der Energieeinsparverordnung EnEV 2014? Und wie sieht es mit der Dämmung gemäß den Vorgaben der EnEV 2014 aus? Ist meine Immobilie also tendenziell eher ein Energiefresser oder doch recht sparsam beim Energieverbrauch? Ein niedriger Energiebedarf dank guter Dämmung, neuer Heizkörper und moderner Boiler kann sich jedenfalls sehr positiv auf den Verkehrswert und damit auf die Immobilienbewertung auswirken.

Zudem sollten Sie sich auch folgende Fragen stellen: Sind Ihnen Mängel bekannt, die behoben werden müssen und auf gar keinen Fall verschwiegen werden dürfen? Wie ist es um Parkplätze für motorisierte Fahrzeuge und Stauraum in Form eines Kellers oder Dachbodens bestellt? Zusätzlich zum Ist-Zustand kann aber auch das Potenzial Ihrer Immobilie einen entscheidenden Wertfaktor spielen. Könnte zum Beispiel der Dachboden zu einem späteren Zeitpunkt in zusätzlichen Wohnraum umgebaut werden? Ist das zugehörige Grundstück zu einem Haus als Bauland nutzbar? Allerdings kann es auch Umstände oder zukünftige Projekte geben, die den Wert einer Immobilie mindern können, wie beispielsweise der anstehende Bau einer wichtigen Umgehungsstraße in unmittelbarer Nähe, der mit viel Lärm verbunden ist.

Unser Extra-Tipp:


Um den Verkaufspreis zu optimieren, kann es sich manchmal lohnen, in Expertenrat zu investieren. Handwerker, Statiker oder Architekten haben schon so manche Immobilie zu einem begehrten Unikat gemacht. Oft reichen auch schon kleinere Umbaumaßnahmen ohne großen Aufwand aus, um das Potenzial einer Immobilie auszuschöpfen oder zumindest um auf dieses aufmerksam zu machen.

Unser Fazit


Der Weg zum richtigen Angebotspreis ist kein Selbstgänger, aber er muss auch nicht zur schlafraubenden Angelegenheit werden. Seien Sie vor allem nicht vorschnell und betreiben Sie keinen Aktionismus ohne gründliche Marktanalyse. Die reine Wunschvorstellung eines Verkaufspreises ist keine geeignete Grundlage für den Angebotspreis. Nur mit ausreichend Zeit, sorgfältiger Recherche und echtem Engagement können Sie den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnen und diese mit den besten Verkaufschancen auf dem Markt anbieten. Bleiben Sie aber auch realistisch und achten Sie darauf, dass sich der angepeilte Verkaufspreis für Ihre Immobilie im marktüblichen Rahmen bewegt, denn nur auf diesem Wege werden Sie in absehbarer Zeit seriöse Angebote erhalten. Anderenfalls kann es gut sein, dass Ihre Immobilie zum Ladenhüter wird. Der richtige Angebotspreis hingegen verschafft Ihnen meist höhere Verkaufserlöse von mehreren Zehntausend Euro.

Die stuttgarter immobilienwelt ist eine Fachzeitung rund um das Thema Immobilien in Stuttgart und in der Region mit dem Ziel, den Stuttgarter Immobilienmarkt transparenter zu machen und lokal zu informieren.

Kontaktieren Sie uns: kontakt@stuttgarter-immobilienwelt.de

© Copyright 2021 - stuttgarter immobilienwelt