Lohnt es sich in Immobilien zu investieren? 10 Tipps für eine sinnvolle Kapitalanlage

Lohnt es sich in Immobilien zu investieren? 10 Tipps für eine sinnvolle Kapitalanlage

Eine alte Börsenregel lautet: Immobilien sind sicher, Aktien bringen Rendite. In unruhigen Zeiten und wegen der anhaltenden Niedrigzinsen setzen jedoch immer mehr Deutsche auf das sogenannte Betongold und kaufen sich Wohnungen oder Häuser.

Aber lohnt es sich wirklich für jeden, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren? Schließlich boomt der Markt schon seit Jahren, mit entsprechenden Folgen für die Immobilienpreise, und dazu bringt ein Immobilienkauf zwangsläufig immer finanzielle Risiken und Verpflichtungen mit sich.

Was jedoch nicht heißen soll, dass eine Immobilie grundsätzlich keine gute Kapitalanlage ist.

Im Gegenteil: Wer heute das richtige Objekt kauft, wird in Zukunft dafür belohnt. Zukünftige Investoren sollten jedoch einige Regeln beachten, um bei der aktuell angespannten Marktsituation nicht auf die Nase zu fallen.

Pro und Contra

Immobilien als Kapitalanlage boomen. Laut Erhebungen des Statistischen Bundesamtes liegt die Eigentümerquote in Deutschland zurzeit durchschnittlich bei rund 46,5 % – Tendenz steigend. Der Grund für diese Entwicklung ist dabei mehr als einleuchtend: Das klassische Sparbuch, eine der bislang beliebtesten Geldanlagen der Deutschen, bringt kaum noch Zinsen, Kredite zur Baufinanzierung gibt es zu unschlagbar günstigen Konditionen und die Aktienkurse sind in wirtschaftlich turbulenten Zeiten einfach unberechenbar. Weil sich zudem immer mehr Menschen vor Altersarmut und zu geringen Renten fürchten, erhoffen sich viele von einer Investition in Immobilien eine gewisse Absicherung in Krisenzeiten und für den Herbst ihres Lebens - sei es zur eigenen Nutzung oder zur Vermietung an Dritte. Dazu ist davon ausgehen, dass Objekte in Metropolen und an beliebten Orten weiterhin eine konstante Wertsteigerung erfahren werden, was wiederum einen höheren Verkaufswert und steigende Mieteinnahmen für den Eigentümer zur Folge haben wird. Kurz: Die Vorteile einer Immobilie als sinnvolle Kapitalanlage liegen scheinbar auf der Hand.

Es wäre jedoch ein Trugschluss, den Erwerb einer Immobilie jetzt zu überstürzen. Denn wer kann sich heute noch sicher sein, seinen Job auf Dauer zu behalten und eine langfristig angelegte Finanzierung bedienen zu können? Doch selbst wenn die Finanzierung ohne Kredite gestemmt werden kann, bringt Eigentum bekanntlich auch Verpflichtungen mit sich, die nicht jedem liegen. Wollen Sie als Eigentümer zum Beispiel der direkte und ständige Ansprechpartner für ihre Mieter sein? Wer kümmert sich um steuerrechtliche Angelegenheiten und die jährliche Nebenkostenabrechnung?

Für den Immobilienerwerb als Kapitalanlage gibt es also zahlreiche Pros und Contras. Den folgenden Tipps sollten Sie jedoch auf jeden Fall Beachtung schenken, wenn Sie auf dem Immobilienmarkt tätig werden möchten.

Tipp 1: Haben Sie genügend Zeit?

Ein Immobilienkauf lässt sich in der Regel relativ schnell abschließen. Allerdings ist im Vorfeld oft viel Zeit erforderlich, denn die Immobilie muss erst einmal gefunden werden. Dafür müssen oft ausführliche Recherchen sowie zahlreiche Besichtigungen getätigt werden. Zeit kosten auch Termine bei der Bank, Ihrem Steuerberater oder beim Notar. Wenn Sie einen Fulltime-Job ausüben oder beziehungsweise und sich dazu auch noch um Ihre Familie kümmern, kann ein Projekt im Immobiliensektor sehr schnell sehr kräftezehrend werden. Aber auch nach der Vertragsunterzeichnung müssen Sie einiges an Zeit in die Verwaltung Ihrer Immobilie investieren. Möchten Sie selbst als ständiger Ansprechpartner für Ihre Mieter zur Verfügung stehen oder soll das eine Hausverwaltung übernehmen? Wer kümmert sich um den Garten, die Gehweg-Reinigung, die Nebenkostenabrechnung, Handwerker oder Mieterwechsel? Wer sich um all diese Aufgaben selber kümmern möchte, wird auf jeden Fall gut beschäftigt sein und sollte über ausreichend Zeit, Erreichbarkeit und Geduld verfügen.

Tipp 2: Der Spaß an der Sache

Selbst wenn die Verwaltung der Kapitalanlage Immobilie in externe Hände gegeben wird, sollte jeder Besitzer eines Hauses oder einer Wohnung ein wenig Spaß und grundsätzliches Verständnis aufbringen können. Denn Eigentum verpflichtet und um Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen kann sich auf die Dauer niemand drücken. Dies gilt besonders dann, wenn die Immobilie langfristig an Wert gewinnen soll. Wer vermietet, sollte sogar regelmäßig modernisieren und einem dem Ort angemessenen Mietpreis verlangen. Denn wer total überzogene Summen verlangt und gleichzeitig jede Investition in einer Wohnung oder an einem Gebäude ablehnt, dem werden seine Mieter nicht lange erhalten blieben. Mieten und Investitionen müssen sich auf jeden Fall in einem wirtschaftlich sinnvollen Rahmen bewegen, wenn das Objekt gute Renditen erzielen soll. Dafür ist zumindest ein Mindestmaß an unternehmerischem Denken erforderlich. Dies wäre zum Beispiel nicht der Fall, wenn Immobilien nur an besonders sympathisch wirkende Menschen zu einem Freundschaftspreis weit unter Marktwert vermietet werden. Dann lohnt es sich garantiert nicht, viel Geld in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren.

Tipp 3: Kein Klumpenrisiko

Bei einem Immobilienkauf inklusive eventueller Ratenzahlungen und dem Budget, das für eventuelle Reparaturen eingeplant werden muss, sollte zudem niemals das gesamte persönliche Vermögen verwendet werden. Denn bei einem solchen sogenannten „Klumpenrisiko“ ohne jegliche Risikoverteilung droht dem Anleger im Falle eines Verlustgeschäfts ein großer wirtschaftlicher Schaden, der im schlimmsten Fall eine Privatinsolvenz zur Folge hat.

Tipp 4: Kaufnebenkosten einplanen

Beim Hauskauf schlagen neben dem Kaufpreis aber auch noch andere Kosten zu Buche, die bei der Finanzierungsplanung auf keinen Fall vergessen werden sollten. Eingeplant werden müssen zum Beispiel zwischen drei bis sechs Prozent des Kaufpreises für den Makler, unumgängliche Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt sowie die immer anfallende Grunderwerbssteuer, die sich auf 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises beläuft. Diese Kosten sind nicht nur für die Finanzierung von Bedeutung, sondern müssen als Ausgaben auch von der Rendite der Kapitalanlage abgezogen werden.

Tipp 5: Konstellation Eigentümergemeinschaft

Wer eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses kauft, kann zudem auch Verpflichtungen als Teil einer Wohneigentumsgemeinschaft haben, selbst wenn es dabei um Investitionen geht, die nicht zwangsläufig den Wert des eigenen Immobilienobjektes steigern. Anstatt es sich mit den anderen Eigentümern zu verderben, ist es manchmal jedoch ratsamer, kleinen Schönheitsreparaturen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Waschküche zuzustimmen. Allerdings kann es umgekehrt natürlich auch passieren, dass sich die Wohneigentumsgemeinschaft gegen Maßnahmen entscheidet, die den Wert der eigenen Kapitalanlage steigern könnten.

Tipp 6: Polster einplanen

Das Sprichwort „Unverhofft kommt oft“ gilt manchmal leider auch für den Immobilienmarkt. Denn wenn Mängel erst längere Zeit nach Unterzeichnung des Kaufvertrages auftreten oder Schäden entstehen, für die keine Versicherung aufkommt, kann deren Beseitigung eine Stange Geld kosten. Für Fälle wie diese sollten Sie deshalb gerade für eine Immobilie als Kapitalanlage größere Rücklagen haben.

Tipp 7: Vermieterrisiko nicht vergessen

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nicht selber bewohnt, trägt auch automatisch das Risiko von verspäteten Mietzahlungen oder Kosten bei Mieterwechseln. Vor allem Leerstand ist riskant für Investoren, die ihre Immobilie mit einem Darlehen finanzieren.

Tipp 8: Lange Bindung

Wie auch immer der Erwerb und der Unterhalt einer Immobilie als Kapitalanlage finanziert werden, sei es durch ein Darlehen, eine Erbschaft oder vielleicht sogar einen Lottogewinn, niemals sollte vergessen werden, dass solch eine Investition langfristig bindend ist. Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist nur auf lange Sicht sinnvoll, weil ihr Wert in der Regel nur langsam zunimmt. Das bedeutet im Gegenzug, dass über bereits investiertes Kapital oder regelmäßig anfallende bindende Kreditraten in naher Zukunft nicht verfügt werden kann. Dadurch könnten andere, neue oder spontane Projekte oft nicht mehr oder nicht zusätzlich realisierbar sein.

Tipp 9: Vorsorge

Denken Sie beim Stichwort Langfristigkeit auch an den eventuellen Fall, dass Sie eines Tages durch einen Unfall oder aus Alltagsgründen nicht mehr in der Lage sein könnten, sich selbst um Ihre Kapitalanlage zu kümmern. Für diesen Fall sollten Sie, idealerweise schon beim Kauf, in einer Vorsorgevollmacht festlegen, wer Ihre Geschäfte im Fall der Handlungsunfähigkeit übernehmen soll. Solche eine Vorsorgevollmacht ist in jedem Fall eine sinnvolle Maßnahme, um sich vor Missbrauch zu schützen.

Tipp 10: Die Rendite richtig berechnen

Wer sich die Frage „Lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?“ stellt, interessiert sich natürlich vor allem für die zu erwartende Rendite. Darauf gibt es allerdings keine pauschale Antwort, denn niemand kann sagen, was die Zukunft bringt. Dazu gibt es diverse Methoden, um die möglichen Renditen einer Immobilie zu berechnen.

Die einfachste Methode ist die Bruttomietrendite, bei der der Kaufpreis durch die jährlichen Mieteinnahmen geteilt wird. Mit dem Ergebnis, dem sogenannten „Rohmietenvervielfältiger“, lässt sich dann die Bruttomietrendite errechnen. Beispiel: 100.000€ (Kaufpreis) / 5.000€ (Mieteinnahmen) = 20 („Rohmietenvervielfältiger“), 100 / 20 = 5%. Dieser Rechnung zufolge kann also eine jährliche Bruttomietrendite von 5 % erwartet werden.

Aber Achtung:

Diese Rechnung ist zwar einfach, aber ungenau. Gleich mehrere Faktoren bleiben hier unberücksichtigt, wie zum Beispiel die Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung, die Zinsen und etwaige Steuereffekte. Allerdings werden diese Posten niemals abschließend für die Zukunft zu berechnen sein, denn die tatsächliche Wertsteigerung einer Immobilie hängt auch von Umständen ab, die wir nicht beeinflussen und damit auch nicht im Voraus berechnen können. Wer jedoch die oben erläuterten Tipps respektiert und ein Objekt am richtigen Ort kauft, hat große Chancen, eine Investition mit hoher Rendite getätigt zu haben, von der er in Zukunft profitieren wird.

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