Steuern sparen mit Immobilien – Was ist die AfA (Absetzung für Abnutzung)?

Steuern sparen mit Immobilien – Was ist die AfA (Absetzung für Abnutzung)?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann unter Umständen nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der sogenannten AfA (Absetzung für Abnutzung) profitieren. Dabei gelten für Neu- und Altbauten sowie denkmalgeschützte Immobilien unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten.

Der Immobilienkauf als lohnende Kapitalanlage

Niedrige Zinsen, steigende Mieten und die Aussicht auf einen stabilen Werterhalt haben in den vergangenen Jahren viele Anleger davon überzeugt, statt in Aktien oder Staatsanleihen in Immobilien zu investieren. So hat die Immobilie als Kapitalanlage in jüngsten Jahren eine regelrechte Renaissance erlebt.

Denn zusätzlich zu den Erträgen aus den Mieteinnahmen können auch Steuervergünstigungen die Rendite für einen Immobilieninvestor steigern. Solche Steuervergünstigungen gewährt der deutsche Staat in Form der sogenannten AfA (Absetzung für Abnutzung).

Die Grundlage der sogenannten AfA ist, dass der Fiskus davon ausgeht, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und dementsprechend jedes Jahr ein wenig an Wert verliert beziehungsweise regelmäßig modernisiert werden muss, also Geld kostet. Durch die AfA soll ein Immobilienerwerber die Möglichkeit haben, diese Anschaffungs- und Herstellungskosten mehrere Jahre lang von der Steuer abzusetzen. Diese staatliche Unterstützung kann er aber nur dann in Anspruch nehmen, wenn er seine Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern sie an andere vermietet. Dabei ist die Immobilien-AfA für Neu- und Altbauten, bis auf wenige Details, vom Grundsatz her einheitlich geregelt: Immobilien, egal ob sie älteren oder neueren Baujahrs sind, werden linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Nur für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen.

Keine Absetzungsmöglichkeiten für selbst genutzte Immobilien

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es dagegen keine lineare Abschreibung, denn das Wohnen im Eigenheim betrachtet der Staat als Privatangelegenheit. Allerdings können bei privat genutzten Immobilien Handwerkerrechnungen in eingeschränktem Umfang steuerlich geltend gemacht werden. Wird eine zunächst selbst genutzte Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt abvermietet, kann die AfA ab diesem Zeitpunkt in Anspruch genommen werden – und zwar mit dem AfA-Satz, der gelten würde, wenn die Immobilie von Anfang an vermietet worden wäre. Rückwirkend kann die AfA jedoch nicht beantragt werden. Wird eine erworbene Eigentumswohnung beispielsweise zehn Jahre lang selbst genutzt und erst dann vermietet, kann die AfA nur noch 40 statt 50 Jahre lang in Anspruch genommen werden. Gut zu wissen: Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude, aber nicht das Grundstück. Denn ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird zum Beispiel das Haus abgerissen, kann das Grundstück wieder neu bebaut werden.

(Nicht) Absetzbare Anschaffungs- und Herstellungskosten

Steuern sparen lassen sich auch mit bestimmten Kaufnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, den Notar- oder Maklerkosten oder – bei Neubauten – dem Architektenhonorar. Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zählen hingegen nicht zu den absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei ihnen handelt es sich vielmehr um Werbekosten, die in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, steuermindernd berücksichtigt werden.

Es müssen Gewinne erzielt werden

Wer mit der AfA Steuern sparen will, sollte ferner darauf achten, seine Immobilie zu marktüblichen Preisen zu vermieten. Denn wenn diese zum Beispiel vergünstigt an Verwandte oder weit unterhalb des Marktpreises vermietet wird, könnte es sein, dass die Abschreibung vom Fiskus gekürzt wird. Konkret gilt: Die volle AfA kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Liegt sie darunter, wird sie anteilig gekürzt.

Ein Überblick über die verschiedenen AfA-Arten

Die Abschreibungsmöglichkeiten sind nicht für alle Immobilien gleich. Vielmehr gelten für Alt- oder Neubauten sowie denkmalgeschützte Immobilien unterschiedliche AfA-Arten, die im folgenden Überblick aufgelistet sind:

1. AfA für Neubauten

Wer ein neues Gebäude konstruiert und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-AfA. Für Neubauten gilt generell eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich. Dieser Regelung zufolge kann der Bauherr 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Der geleistete Grundstückspreis darf aber nicht dazugezählt werden.

2. AfA für Altbauten

Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA. So können Käufer von Häusern, die nach 1925 errichtet wurden, 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Eine Ausnahme gilt allerdings für Häuser, die vor 1925 errichtet wurden: Für sie greift ein Satz von 2,5 Prozent, der 40 Jahre lang geltend gemacht werden kann. Wie bei der AfA für Neubauten wird auch bei der AfA für Altbauten der anteilige Kaufpreis für das Grundstück, der in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt wird, abgezogen. 

3. Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

Wer Mietwohnungen durch Neubau, Dachaufstockung oder einen Dachausbau schafft, profitiert von einer Sonder-AfA in Höhe von jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die über einen Zeitraum von vier Jahren gewährt wird. Dabei sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter absetzbar. Diese Sonderabschreibung wird jedoch ausschließlich für Projekte gewährt, für die nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wurde. Zwingend notwendig ist außerdem, dass die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden. Zusätzlich gibt es noch eine andere strenge Regel: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, bekommt gar keine Förderung, weil Luxuswohnungen nach Ansicht der deutschen Bundesregierung keine staatliche Finanzspritze benötigen.

4. Denkmalschutz-Abschreibung

Dafür gewährt der Gesetzgeber für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, besonders hohe Steuervorteile. Reine Modernisierungskosten für solche Immobilien können Investoren acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen. Das Besondere bei der Denkmalschutz-Abschreibung ist zudem: Auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien können Steuern mit der AfA sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der geleisteten Sanierungskosten abschreiben.

5. Abschreibung für Modernisierungen

Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können dabei gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. So hat der Investor zum Beispiel die Wahl, ob er die Kosten zwei Jahre lang mit jeweils 50 Prozent oder fünf Jahre lang mit jeweils 20 Prozent abschreiben möchte. Kleinere Reparaturen sind dagegen sofort in einem Jahr absetzbar.

6. AfA bei gewerblichen Gebäuden

Ein Sonderfall gilt für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betrieb gehören und nicht zu Wohnzwecken dienen. Hier geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus und erlaubt deshalb, 33,3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abzusetzen.

7. Erbe oder Schenkung

Wer eine Kapitalanlage-Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, kann die AfA des Erblassers oder des Schenkers weiterführen, und zwar genau in dem gleichen Umfang und mit dem gleichen AfA-Satz, den der Erblasser oder Schenker auch hätte absetzen können. Diese Regelung setzt §11d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung fest.

Fazit

Die AfA ist für Kapitalanleger eine interessante Option, um Steuern zu sparen und die Rendite einer Immobilie zu steigern. Dennoch sollte eine Immobilie nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Steuerersparnis erworben werden. Denn nur langfristig gesicherte Mieteinnahmen lassen die Investition in eine Immobilie zu einem tatsächlichen Erfolg werden.

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