Klimaschutz, Treibhauseffekt, Klimawandel – im Zusammenhang mit diesen Themen wird immer wieder die viel zu hohe Ausscheidung von Kohlenstoffdioxid, kurz: CO₂, erwähnt. Um die CO₂-Ausscheidung und dadurch die globale Erderwärmung sowie die Versauerung unserer Weltmeere zu verringern, wurde Anfang 2021 in Deutschland eine CO2-Steuer auf Öl, Benzin und Gas eingeführt. Seitdem ist vor allem Heizen teurer geworden, aber die Steuer hat auch Auswirkungen auf den Immobiliensektor. So tragen nach der aktuellen Rechtslage die einzelnen Mietparteien die anfallenden CO₂-Abgaben auf Heizkosten ganz allein. Das soll sich nach den Vorstellungen der neuen Bundesregierung jedoch ändern. In Zukunft werden sich also auch die Vermieter an der Klimaabgabe auf fossile Brennstoffe beteiligen müssen, die von ihren Mietern verbraucht werden. Dabei wird der Grundsatz gelten: Je schlechter die Energiebilanz der vermieteten Immobilie ist, desto höher fällt der Anteil des Vermieters aus.
Kohlenstoffdioxid (CO₂) ist eine chemische Verbindung aus einem Kohlenstoff- und zwei Sauerstoffatomen. Zwar bestehen etwa nur 0,04 Prozent der Atmosphäre aus Kohlenstoffdioxid, wenn es jedoch in einer zu hohen Konzentration auftritt, hat dies negative Auswirkungen auf den Wärmehaushalt der Erde: Je höher die CO₂-Konzentration ist, desto weniger Wärme kann über die Atmosphäre wieder abgegeben werden, da das Kohlenstoffdioxid die vom Erdboden reflektierten Sonnenstrahlen teilweise erneut reflektiert und dadurch ein Treibhauseffekt entsteht. Um klimafreundlicher zu agieren, führte der deutsche Gesetzgeber Anfang 2021 die CO₂-Steuer ein – mit einem eigentlich sehr simplen Hintergedanken: Indem die Menschen beispielsweise weniger Auto fahren, weniger heizen oder aber ein Elektroauto und eine neue Heizung kaufen, soll Kohlenstoffdioxid eingespart und damit die Umwelt geschützt werden. Weniger simpel für Verbraucher ist dagegen, dass diese klimapolitischen Instrumente auch eine nicht unerhebliche Teuerungsrate mit sich bringen.
Seit dem 1. Januar 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), unter das auch eine CO₂-Steuer auf Öl, Benzin und Gas fällt. Bis dahin zahlten in Deutschland nur Firmen aus der Energiewirtschaft, Industriekonzerne und Fluglinien für Treibhausgas-Emissionen. Da der CO₂-Preis nun jedoch einheitlich festgelegt ist, müssen Hersteller und Anbieter von Waren und Dienstleistungen auch einen festen Preis pro Tonne Kohlendioxid zahlen. Diese Mehrkosten reichen Hersteller und Anbieter nun aber zu hundert Prozent an die Abnehmer weiter. Das bedeutet: Je mehr Kohlenstoffdioxid eine Person verbraucht, zum Beispiel beim Autofahren oder beim Heizen, desto mehr Steuern muss sie dafür auch bezahlen. Seit Anfang 2021 zahlt die CO₂-Steuer also jeder, der mit Gas oder Öl heizt.
Entrichtet wird die Abgabe dabei automatisch über den Einkaufspreis. Insgesamt verteuerte sich im Jahr 2021 ein Liter Heizöl so um 7,9 Cent, eine Kilowattstunde Erdgas um 0,6 Cent. Experten zufolge zahlt man bei einem durchschnittlichen Verbrauch fürs Heizen mit Erdgas seit Einführung der CO₂-Steuer nun rund 65 Euro mehr. Wer mit Heizöl heizt, zahlt sogar noch 85 Euro drauf. Weil die Steuer aber von Jahr zu Jahr und bis 2025 angehoben werden wird, werden 2025 für die Heizung mit Erdgas sogar geschätzte 140 Euro als Zusatzkosten fällig werden, mit Heizöl sind es 185 Euro. Heizöl ist übrigens teurer, weil Erdgas bei der Gewinnung und Verbrennung generell weniger CO₂ als Heizöl freisetzt.
Für den Immobiliensektor besagt die aktuelle Rechtslage, dass Mieter für die CO₂-Klimaabgabe, die für ihren individuellen Heizungsverbrauchfällig wird, allein aufkommen müssen. Wer also im Jahr 2022 als Mieter nicht nachhaltig heizt, muss neben den sowieso schon enorm gestiegenen Kosten für Heizöl zusätzlich mit noch höheren Kosten rechnen. Heftige Kritik gab es insbesondere von Mieter- und Verbraucherschützern an der Tatsache, dass Vermieter die Mehrkosten für die CO₂-Steuer vollständig über die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben können, obwohl letztere keinerlei Einfluss auf die Heiztechnik in der fremden Immobilie haben. Laut Angaben des Deutschen Mieterbundes können sich die Mehrkosten für Mieter einer durchschnittlich großen Wohnung bereits im Jahr 2022 auf 25 bis 125 Euro belaufen.
Auch die neue Bundesregierung sieht es als ungerecht an, dass für diese Kosten allein die Mieter zur Kasse gebeten werden. Dass die Klimalasten gerechter verteilt werden sollen, hatten die Regierungsparteien dabei schon im Koalitionsvertrag vereinbart. Konkret bedeuteten diese Umstände in der Praxis, dass sich in Zukunft auch die Vermieter an der Klimaabgabe auf fossile Brennstoffe beteiligen müssen. Dabei soll der Grundsatz gelten: Je schlechter die Energiebilanz des Hauses ist, desto höher soll der Anteil des Vermieters sein. Am 3.April 2022 einigten sich Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne), Bauministerin Klara Geywitz (SPD) und Justizminister Marco Buschmann (FDP) unter diesen Vorzeichen auf ein Stufenmodell. Mieter, von denen viele mit nicht unerheblichen Nachzahlungen bei ihrer nächsten Heizkostenabrechnung rechnen müssen, können also auf eine Entlastung bei der Klimaabgabe hoffen, während auf Vermieter unter Umständen zusätzliche Kosten zukommen.
Das zehnstufige Modell soll, wenn Kabinett und Bundestag zustimmen, am 1. Januar 2023 in Kraft treten und Millionen von Mietern in Deutschland entlasten. Wie bereits erwähnt: Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes mit Mietwohnungen ist, desto höher fällt der vom Vermieter zu tragende Anteil an der Steuer in Zukunft aus. Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz sollen Vermieter bis zu 90 Prozent und Mieter zehn Prozent der CO₂-Kosten tragen. Der Grenzwert beträgt dabei 52 Kilogramm CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr. Nur noch in sehr gut gedämmten Wohngebäuden (KFW Effizienzhaus 55) müssen Mieter die CO₂-Abgabe allein zahlen.
Das neue Stufenmodell soll für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen und Gebäude mit gemischter Nutzung gelten, in denen Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen. Das neue Stufenmodel soll aber auch für Gewerbeimmobilie angewendet werden. Angesichts der vielen unterschiedlichen Fallkonstellationen strebt die Regierung für Gewerbeimmobilien aber zunächst eine pauschale Aufteilung von 50:50 an, bevor das Zehn-Stufen-Modell eingeführt werden soll.
Ab dem 1. Januar 2023 erfolgt die Festlegung der von den Parteien pro Wohneinheit zu tragenden CO₂-Kosten dann über die Heizkostenabrechnung. Damit die Verteilung der CO₂-Kosten leicht ermitteln werden kann, sollen den Vermietern mit der Brennstoffrechnung alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben werden. Wie das in der Realität genau aussehen und praktiziert werden soll, ist heute allerdings noch unklar. Als staatliche Unterstützung können Immobilieneigentümer in jeden Fall jedoch auf attraktive Fördermittel für energieeffiziente Sanierungen zählen.
Grundsätzlich begrüßt der Deutsche Mieterbund zwar das Stufenmodell, fordert gleichzeitig aber auch eine schnellere Entlastung der Mieter. Im Koalitionsvertrag sei schließlich klar vereinbart worden, dass ab Mitte des Jahres eine 50/50-Regelung herbeigeführt werden muss, wenn bis dahin kein Stufenmodell entwickelt wird. Da dieses nun aber beschlossen worden ist, müsse es auch ab Mitte des Jahres 2022 gelten, so der Mieterbund. Zudem könne der Mieterbund nicht nachvollziehen, dass zwar in der energetisch besten Gebäudestufe der gesamte CO₂-Preis von den Mietern, aber in der schlechtesten Stufe nicht entsprechend 100 Prozent von den Vermietern, sondern immer noch zehn Prozent von den Mietern getragen werden sollen.
Auch der Bundesverband der Verbraucherzentralen (VZBV) fordert Nachbesserungen seitens der Regierung. Wie der Deutsche Mieterbund plädiert er dafür, dass die Kostenaufteilung schneller und nicht erst 2023 erfolgen soll. Zudem sei das von der Koalition vorgeschlagene Stufenmodell, ab wann die Kosten aufgeteilt werden sollen, „zu wenig ambitioniert“. Strengere Auflagen würden Vermieter schneller dazu bewegen, ihre Immobilien besser zu sanieren, zu dämmen und damit Energie zu sparen.
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