Eine laufende Baufinanzierung kann aus ganz unterschiedlichen Gründen vorzeitig beendet werden. Bei manchen ist es der Umzug in eine andere Stadt, andere haben geerbt und möchten ihre Schulden nun so schnell wie möglich begleichen. Allen stellt sich jedoch dieselbe Frage: Wie viel Geld muss ich meiner Bank bei solch einer vorzeitigen Vertragsauflösung zahlen? Denn zu der Restschuld des Darlehens addiert sich in den meisten Fällen noch eine Art Schadenersatzzahlung an die Bank, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Doch was genau ist darunter zu verstehen? Lässt sich solch eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen? Und wie berechnet sich diese? Wir klären auf.
Beim Abschluss aller Darlehensverträge werden mit der jeweiligen Bank auch immer sogenannte Sonderregelungen vereinbart. Eine Sonderregelung tritt beispielsweise dann in Kraft, wenn ein Kreditnehmer vorzeitig aus seinem Darlehensvertrag aussteigt und das Darlehen in voller Höhe an die Bank direkt zurückzahlt. Allerdings ist es in Deutschland in nur wenigen Ausnahmefällen erlaubt, einen Kreditvertrag zu einem beliebigen Zeitpunkt aufzulösen. Zu solchen Ausnahmefällen gehört aber beispielsweise auch der Verkauf einer kreditfinanzierten Immobilie. Als Gegenleistung für eine vorzeitige Vertragsauflösung verlangen die Banken jedoch, zumindest in den meisten Fällen, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Ähnlich sieht es bei einer Umschuldung aus, also wenn der Kreditnehmer zu einer anderen Bank wechselt, die ihm günstigere Konditionen bietet.
Wie hoch dieser Schadenersatz ausfällt, muss dabei immer individuell berechnet werden. Sicher ist jedenfalls: Im europäischen Vergleich verlangen die deutschen Banken die mit Abstand höchsten Entschädigungszahlungen. Allerdings gibt es auch auf diesem Gebiet ein paar Möglichkeiten, wie diese Zahlungen steuerrechtlich vermindert und manchmal sogar vollständig vermieden werden können.
Leider ist eine Vorfälligkeitszahlung, die sich meist auf mehrere tausend Euro beläuft, nur in seltenen Fällen und ganz bestimmten Konstellationen steuerlich absetzbar. Von vornherein ganz unmöglich ist die steuerliche Berücksichtigung dagegen für Immobilienbesitzer, die lediglich eine Umschuldung ihrer Finanzierung vornehmen, um Zinsen zu sparen.
Welche konkreten Bedingungen erfüllt sein müssen, damit die Schadenersatzzahlung absetzbar ist oder zumindest steuerliche Vorteile bringt, erläutern wir in den folgenden Absätzen.
Wenn das Darlehen der Bank zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie verwendet wurde, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Das heißt im Klartext: Bei der Vertragsauflösung des Darlehensvertrages muss der Kreditnehmer auch Vermieter des vorfinanzierten Objekts sein.
Jeder Vermieter muss die entsprechenden Beträge seiner Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung als Einkünfte angeben und versteuern. Dabei hat er jedoch die Möglichkeit, anfallende Kosten, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, als Werbungskosten abzusetzen. Dazu gehören auch die monatlichen Zinsraten für ein Darlehen, mit dem die vermietete Immobilie finanziert wird. Auch eine Vorfälligkeitszahlung lässt sich unter Umständen als derartige Werbungskosten absetzen. Allerdings müssen dafür noch einige zusätzliche Bedingungen erfüllt sein: So muss die Vorfälligkeitszahlung aufgrund einer Umschuldung erfolgen und die Vermietung der Immobilie nach der Umschuldung weiterhin bestehen bleiben.
Eine Vorfälligkeitszahlung wird selbstverständlich auch dann fällig, wenn die mit einem Kredit finanzierte Immobilie noch innerhalb der Zinsbindung verkauft wird. Weil durch den Verkauf des vermieteten Hauses aber auch alle Mietverhältnisse enden, können die Entschädigungszahlungen an die Bank in solch einem Fall nicht von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings: Vielleicht können Sie bei einem Hausverkauf die Vorfälligkeitsentschädigung ganz umgehen. Erwerben Sie nämlich gleichzeitig eine gleich- oder höherwertige Immobilie, können Sie bei Ihrer Bank einen sogenannten Pfandtausch durchsetzen. Aber auch wenn Sie keine weitere Immobilie erwerben, bietet ein ‚reiner‘ Hausverkauf eine weitere Möglichkeit, Steuern zu senken. Wenn Sie als Kapitalanleger den Verkaufserlös als „Veräußerungsgewinn“ versteuern müssen, können Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung vom Verkaufserlös abziehen, da diese Fälligkeit Ihren Gewinn vermindert.
Es gibt insgesamt zwei Möglichkeiten, die jeweilige Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen: Zum einen gibt es die ‚Aktiv-Aktiv-Methode‘ und zum anderen die ‚Aktiv-Passiv-Methode‘.
Bei der Aktiv-Aktiv-Methode vergleicht Ihr Kreditinstitut die entgangenen Zinserträge mit den Erträgen, die im Falle eines Ersatzdarlehens anfallen würden. Sind die zu erwartenden Zinsen des Ersatzdarlehens niedriger, hat die Bank das Recht, einen sogenannten Zinsverschlechterungsschaden einzufordern. Die Aktiv-Aktiv-Methode ist in den meisten Fällen die günstigere Variante für den Kreditnehmer, wird aber in der Regel von den Banken nicht angewandt.
Bei der Aktiv-Passiv-Methode dagegen vergleicht die Bank den vertraglich festgelegten Zahlungsstrom mit den Erträgen, die bei einer erneuten Vereinbarung der Summe entstehen würden. Die Differenz dieser Beträge bestimmt dann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.
Natürlich wünscht sich jeder Kreditnehmer, bei vorzeitiger Auflösung seines Darlehensvertrages die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung umgehen zu können.
In Deutschland gibt es dafür vier mögliche Konstellationen:
Verkauft der Kreditnehmer seine Liegenschaft an einen Käufer, der dessen Baufinanzierung übernimmt, wird keine Entschädigungszahlung fällig. Diese Variante ist allerdings nur unter den Voraussetzungen möglich, dass das betroffene Kreditinstitut die Bonität des Käufers akzeptiert und die bisherigen Konditionen des Darlehensvertrages beibehalten werden.
Für sämtliche Baugelder, die eine Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren haben, besteht ein ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Auf diesem Wege kann der Vertrag ohne Kosten abgelöst werden. Der Stichtag muss dabei zehn Jahre nach der Auszahlung der letzten Kreditrate liegen.
Besteht im Darlehensvertrag die Vereinbarung über ein Sondertilgungsrecht, kann das Darlehen ohne zusätzliche Kosten zurückgezahlt werden. Eine solche Vereinbarung ist dann sinnvoll, wenn der Kreditnehmer bereits bei Vertragsabschluss weiß, dass er in absehbarer Zeit eine größere Summe Geld zur Verfügung haben wird.
Aufgrund zahlreicher Gesetzesänderungen haben viele Banken in den letzten Jahren falsche Widerrufsbelehrungen in ihren Verträgen verwendet. Finden sich im Vertrag Fehler, hat der Kreditnehmer das Recht, den Kredit zu widerrufen. Dann kann der Kredit direkt zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden muss.
Sollten Sie Ihren Darlehensvertrag jedoch nicht ohne Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig auflösen können, wird Sie zwangsläufig interessieren, wie viel Sie die vorzeitige Vertragsauflösung kosten wird. Mittlerweile bieten diverse Webseiten im Internet „Vorfälligkeitsentschädigung Rechner“, um selbst auszurechnen, wie hoch Ihre ‚Strafzahlung‘ ausfallen wird - zumindest ungefähr. Zwei zuverlässige Anbieter auf diesem Gebiet sind die Tilgungsrechner des Unternehmens Interhyp (https://www.interhyp.de/vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner) und der Finanzberatung FMH (https://vorfaelligkeit.fmh.de). Bei letzterem bietet die Stiftung Warentest sogar einen Excel-Rechner zum Herunterladen auf Ihren Computer an.
Beide Vorfälligkeitsentschädigung Rechner funktionieren nach dem gleichen Prinzip und rechnen nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode. Bei dieser Berechnung geht man davon aus, dass die Bank das Geld, das der Darlehensnehmer vorzeitig zurückzahlt, nicht als neuen Kredit vergibt, sondern in Hypothekenpfandbriefe anlegt. Für die Pfandbriefe erhält das Geldinstitut Zinsen. Den Zinsgewinn aus den Pfandbriefen vergleicht der Rechner dann mit dem Ertrag, den die Bank bekommen hätte, wenn Sie nicht vorzeitig aus Ihrem Darlehen ausgestiegen wären.
Generell gilt: Je mehr Informationen Sie in den Rechner eingeben, umso genauer kann dieser die Höhe Ihrer ‚Strafe’ berechnen. Für eine realistische Berechnung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie mindestens folgende Informationen angeben, die Sie alle in Ihrem Darlehensvertrag vorfinden. Idealerweise haben Sie zusätzlich noch den Tilgungsplan Ihres Kredits zur Hand.
In dieses Feld tragen Sie das Datum ein, an dem Sie Ihren Kredit vollständig von der Bank erhalten haben. Vor allem bei schrittweisen Auszahlungen, wie es bei einem Bauvorhaben der Fall sein kann, sollten Sie darauf achten, wann genau Sie den Kredit vollständig erhalten haben.
Damit ist der vereinbarte Prozentsatz in Ihrem Vertrag gemeint, zu dem Sie das geliehene Geld verzinsen müssen. Achtung: Verwechseln Sie diesen Wert nicht mit dem Effektivzins aus Ihrem Vertrag. Dieser ist etwas höher als der Sollzins, der auch Nominalzins genannt wird.
Tragen Sie hier das Datum ein, bis zu dem Sie mit Ihrer Bank den vereinbarten Zins festgeschrieben haben. Wichtig: Die Sollzinsbindung entspricht dabei nicht unbedingt der Laufzeit des Darlehens.
Hier tragen Sie Ihre regelmäßige monatliche Rate ein. Sollten Sie diese nicht auswendig wissen, schauen Sie auf Ihren Kontoauszug oder in Ihren Vertrag.
In dieses Feld schreiben Sie den Betrag, den Sie zum Zeitpunkt der gewünschten und vorzeitigen Rückzahlung von Ihrem Kredit noch nicht getilgt haben. Die Restschuld entnehmen Sie am besten dem Tilgungsverlaufsplan Ihres Kredits. Haben Sie nur einen Verlaufsplan bei Kreditabschluss erhalten und in der Zwischenzeit Sondertilgungen vorgenommen, lassen Sie sich einen aktuellen Tilgungsplan zuschicken. Oder fragen Sie direkt per Telefon bei Ihrer Bank nach der aktuellen Restschuld.
Wichtig: Die Ergebnisse der Online-Rechner geben nur einen Richtwert an
Haben Sie dabei immer im Hinterkopf, dass die Ergebnisse der kostenlosen Online Vorfälligkeitsentschädigung Rechner nur einen groben Richtwert angeben und deshalb mit Vorsicht zu genießen sind. Der grobe Richtwert ergibt sich übrigens daraus, dass der Rechner einige geschätzte Richtwerte zugrunde legen muss, um überhaupt zu einem Ergebnis kommen zu können. Zu diesen Schätzungen gehören zum Beispiel die Bearbeitungsgebühr für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die ersparten Verwaltungskosten, die ersparten Risikokosten und der Wiederanlagezins der jeweiligen Bank.
Diese Angaben können auch Sie als Kreditnehmer im Vorfeld nicht genau benennen. Auch die einzelnen Online-Rechner legen ihren Berechnungen unterschiedliche Werte zugrunde.
Welchem Online-Tilgungsrechner sollten Sie im Ernstfall nun Ihr Vertrauen schenken? Hier noch einmal ein Überblick über unsere beiden Favoriten:
Von diesen beiden Tilgungsrechnern hat der FMH-Rechner einen großen und wichtigen Vorteil: Er berücksichtigt alle gerichtlich vorgegebenen Bedingungen, die der Bundesgerichtshof bisher angeordnet hat. So können Sie beispielsweise in diesen auch Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel eingeben. Denn auch die Option, während der Laufzeit die Tilgung – und somit die monatliche Rate – zu erhöhen oder jährliche Einmalzahlungen zu leisten, wirkt sich positiv für den Kreditnehmer aus und sollte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Dieser Meinung ist auch der Bundesgerichtshof. So erklärten die Richter die Klausel einer Sparkasse für unwirksam, nach der die Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht berücksichtigt werden sollten (Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14).
Auch die Bedienung des FMH-Rechners für die Eingabe der jährlichen Sondertilgungsmöglichkeit ist übersichtlich gestaltet, da sie in einem einzigen Feld erfasst werden kann. Wenn Sie ein vertraglich vereinbartes Recht zur Tilgungssatzerhöhung eintragen möchten, müssen Sie dieses allerdings über das Feld „Derzeitige Rate“ tun und dort die mögliche höhere Monatsrate vermerken.
Daher empfehlen wir von den beiden genannten Rechnern insbesondere den der Finanzberatung FMH.
Zu guter Letzt
Denken Sie immer daran, dass das errechnete Ergebnis eines kostenlosen Online-Rechners nur ein grober Richtwert ist. Dieser Wert ist keinesfalls verbindlich - weder für Sie, noch für Ihre Bank, noch für ein Gericht. Für eine fundierte Berechnung sollte ein Experte aufgesucht werden. Dieser kann für Sie auch überprüfen, ob Sie Ihren Kreditvertrag eventuell auch ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung auflösen können.
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