Wenn Sie als Immobilieneigentümer mit dem Gedanken spielen Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie vorab genau prüfen, ob für Sie Steuern beim Immobilienverkauf anfallen werden und wenn ja, in welcher Höhe. Denn nicht nur beim Kauf fallen Steuern an. Somit schützen Sie sich davor, nach dem Verkauf von hohen Steuerzahlungen überrascht zu werden. Wir zeigen auf, wann bei einem Hausverkauf Steuern bezahlt werden müssen und wie diese mit legalen Tricks gesenkt oder manchmal sogar ganz umgangen werden können.
Steuerrechtlich ist in erster Linie ausschlaggebend, ob die verkaufte Immobilie zum Privat- oder Geschäftsvermögen gehört:
Wenn Sie Ihre Immobilie gewerblich gekauft haben oder Ihre Immobilie gewerblich nutzen und dem Betriebsvermögen zugeordnet ist, sind die Veräußerungsgewinne grundsätzlich steuerpflichtig. Verkaufen Sie die Immobilie also mit einem Gewinn, so muss dieser Gewinn versteuert werden.
Anders stellt es sich dagegen dar, wenn die zu verkaufende Immobilie zum Privatvermögen zählt. Ob in diesem Fall Steuerpflichten anfallen, hängt von den folgenden Umständen ab:
Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie nicht mindestens zehn Jahre, wird unter bestimmten Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Darunter versteht man die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Verkäufen. Liegen zwischen der Anschaffung eines Objektes und dessen Verkauf dagegen mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Grundsätzlich beginnt die Frist mit der Unterschrift des Kaufvertrages. Wenn die Vertragsparteien einen wirksamen Vorvertrag abgeschlossen haben, gilt dieses Datum als Fristbeginn.
Wurde die Immobilie von dem Verkäufer ausschließlich zu eigenen Zwecken genutzt, bleibt der Veräußerungserlös steuerfrei. Allerdings muss diese Nutzung mindestens im Jahr des Verkaufes sowie in den beiden vorhergegangenen Kalenderjahren nachgewiesen werden. Unter Eigennutzung versteht der deutsche Gesetzgeber, dass das Haus durch den Eigentümer, seinen Ehe- oder Lebenspartner oder von seinen Kindern bewohnt wurde.
Unser Tipp: Sollten Sie eine Mietwohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen wollen, deren jeweilige Werte im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis stark gestiegen sind, verkaufen Sie das Objekt möglichst erst nach zehn Jahren, um den Gewinn daraus nicht mit Steuern zu belasten. Eine andere Möglichkeit besteht darin, für das vermietete Objekt Eigenbedarf anzumelden, um es im Jahr des Verkaufs und den zwei vorhergehenden Jahren selbst zu nutzen.
Allerdings können auch die ersten beiden Aspekte durch die sogenannte ,,Drei-Objekt-Grenze’’ ausgehebelt werden. Diese geht von einem gewerblichen und damit steuerpflichtigen Grundstückshandel aus, wenn der Verkäufer in den vergangenen fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert hat.
Achtung: Diese Steuer fällt auch dann an, wenn ein zunächst einheitliches Objekt in mehrere Wohnungen aufgeteilt wurde und diese einzeln verkauft worden sind.
Sollte der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig sein, könnten demnach also folgende Steuern anfallen:
1. GewerbesteuerBei einem gewerblichen Grundstückshandel fällt für den Verkäufer zudem die Gewerbesteuer an. Deren Grundlage ist der ermittelte Veräußerungsgewinn, der mit einer Messzahl von 3,5 Prozent und einem kommunal festgelegten Satz multipliziert wird, um damit den zu zahlenden Betrag zu berechnen.
2. Spekulationssteuer
Wer fremdgenutzte Objekte nicht zehn Jahre behält, sondern sie vorher verkauft, muss die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen. Zur Berechnung dieser Steuer werden die gesamten Anschaffungskosten und der erzielte Verkaufspreis verglichen. Als zu versteuernder Gewinn wird dabei nicht nur die Differenz aus dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten verzeichnet, sondern auch die geltend gemachten Abschreibungen während der Bewirtschaftung. Wie hoch sich die Steuern tatsächlich beziffern, hängt von der Wertsteigerung sowie dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers ab.
Sollte die Spekulationssteuer für Ihren Verkauf anfallen, lassen Sie sich diese am besten von Ihrem Steuerberater genau berechnen.
Der einfachste Weg, um Steuern beim Immobilienverkauf zu sparen, ist die oben beschriebene Zehn-Jahresfrist einzuhalten.
Wer Gewerbe- und Umsatzsteuerzahlungen umgehen möchte, sollte nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen.
Möglicherweise können diese umgangen werden, wenn die zu verkaufende Immobilie auf ein Kind oder den Ehepartner übertragen wird. Allerdings kann in diesem Szenario eine Schenkungssteuer fällig werden.
Zudem ist es möglich, den Verkaufswert der Immobilie und damit den Veräußerungsgewinn zu reduzieren, indem Sie im Kaufvertrag mitverkauftes Inventar (z.B. eine Einbauküche, Einbauschränke oder eine Markise) separat ausweisen.
Unser Tipp: Das deutsche Steuerrecht ist bekannt dafür, sich regelmäßig durch neue Gesetze und Rechtsprechungen zu ändern. Aus diesem Grund sollten sich Eigentümer vor jedem Immobilienverkauf über den aktuellen Stand der Dinge informieren und einen Experten oder Steuerberater zu Rate ziehen.
Wenn Sie aktuell planen eine Immobilie zu verkaufen und nicht sicher sind, ob dabei Steuern anfallen werden, dann schreiben Sie uns eine Nachricht an: redaktion@stuttgarter-immobilienwelt.de
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