Erbschaftssteuer bei Immobilien – was gibt es dabei zu beachten?

Wer erbt, muss sein Erbe grundsätzlich auch versteuern. Etwa fünf Milliarden Euro nehmen die deutschen Finanzämter jedes Jahr an Erbschaftssteuer ein. Allerdings stehen Erben auch gesetzliche Freibeträge zu, auf die keine Steuern gezahlt werden müssen. Diese Freibeträge werden von der gesamten Erbmasse abgezogen, sodass das Finanzamt nur auf die Summe, die nach Abzug übrigbleibt, die Erbschaftssteuer erhebt. Insbesondere bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien gilt es dabei für Erblasser und Begünstigte, das geltende Erbrecht so einzusetzen, dass die Freibeträge zu einer finanziellen Entlastung führen und nicht das Erbe aufzehren.

Das Thema Erbschaftssteuer sorgt nicht selten für Ratlosigkeit. Sowohl zukünftige Erblasser als auch Erben beschäftigen sich mit den Fragen: Wie hoch fällt die Erbschaftssteuer aus? Wann muss sie bezahlt werden? Wie wird diese überhaupt ermittelt? Müssen eventuell Teile des Nachlasses verkauft werden, um die Erbschaftssteuer für eine geerbte Immobilie tilgen zu können? Gibt es Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer ganz legal zu umgehen? Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.

Wann wird die Erbschaftssteuer fällig?

Grundsätzlich fällt die Erbschaftssteuer in Deutschland immer dann an, wenn jemand stirbt. Das Standesamt meldet jeden Todesfall dem Finanzamt und jeder Erbe muss innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt seine Erbschaft mitteilen. Für den oder die Erben wird dann die Steuerbelastung umso höher, je entfernter Erblasser und Erbe miteinander verwandt waren. Tatsächlich fällt eine Erbschaftssteuer jedoch nur dann an, wenn der Wert des auf den jeweiligen Erben entfallenden Erbteils den jeweils geltenden und gesetzlich festgelegten Freibetrag für die Erbschaftssteuer übersteigt.

Was sind Erbschaftssteuer Freibeträge und wie werden sie bemessen?

Aufgrund der sogenannten Erbschaftssteuer Freibeträge sieht das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) eine unterschiedlich hohe Besteuerung für Erben vor. Der Grundgedanke hinter dieser gesetzlichen Regelung ist dabei, dass Ehegatten und Kinder einer verstorbenen Person geringer besteuert werden sollen als weitere oder nicht verwandte Erben. Konkret hat der Gesetzgeber folgende Freibeträge festgesetzt, die sich nach dem jeweiligen Grad der Verwandtschaft staffeln:

• Ehe- und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder, Stief- und Adoptivkinder: 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder: 20.000 Euro
• Nicht mit dem Erblasser verwandte Personen: 20.000 Euro

Bleibt das gesamte Erbe unterhalb dieser festgesetzten Beträge, braucht der Begünstigte keine Steuern auf sein Erbe zu zahlen.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Alles Geerbte, das diesen Freibetrag überschreitet, muss dagegen versteuert werden. Die Höhe der Erbschaftssteuer lässt sich jedoch pauschal nicht benennen. Das Finanzamt ordnet bei der Bemessung der Erbschaftssteuer jedem Erben eine bestimmte Steuerklasse zu. Dabei ist auch diese Zuordnung von der Idee bestimmt, dass die Kinder und Lebenspartner des Erblassers begünstigt werden sollen. Diese werden dementsprechend in die so genannte Steuerklasse 1 kategorisiert, entferntere Verwandte wie Geschwister, geschiedene Ehepartner, Nichten und Neffen gehören der Steuerklasse 2 an und die Steuerklasse 3 bilden sonstige Empfänger, die nicht mit dem Erblasser verwandt sind.

Entsprechend diesen Steuerklassen und der Höhe des zu versteuernden Erbes ergeben sich dann folgenden Steuersätze:

Wie wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet?

Um die Erbschaftssteuer für ein Haus, eine Wohnung oder eine andere Immobilie festzusetzen, nutzt das Finanzamt zunächst ein Standardverfahren in Kombination mit den Vorschriften des Bewertungsgesetzes BewG und ermittelt so den mutmaßlichen Verkehrswert der vererbten Immobilie. Weil in der Regel keine Besichtigung vor Ort stattfindet und weil die Berechnung anhand eines recht starren Schemas getätigt wird, fällt der Verkehrswert jedoch sehr häufig viel höher aus, als er in der Realität tatsächlich ist. Dies kann beispielsweise bei ungünstig belichteten Wohnungen oder sanierungsbedürftigen Immobilien der Fall sein.

Ob und in welcher Höhe eine Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie anfällt, hängt dann wiederum von folgenden Faktoren ab:

• Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser
• Art der Verwendung
• Nutzungsart
• Verkehrswert

Unser Tipp: Oft lohnt es sich, den tatsächlichen Wert einer Immobilie durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen. Solche Gutachten müssen von den Finanzämtern anerkannt werden. Aber auch über einen geringeren Verkaufspreis lässt sich ein tatsächlicher, niedrigerer Verkehrswert nachweisen, sofern der Verkauf innerhalb von zwölf Monaten nach dem Bewertungsstichtag und nicht innerhalb der Familie getätigt wurde.

Wie gestaltet sich die Erbschaftssteuer, wenn eine Immobilie mit Schulden belastet ist?

Grundsätzlich gilt: Wer ein Haus, eine Wohnung oder eine andere Immobilie erbt, übernimmt nicht nur die vorhandenen Vermögenswerte, sondern auch die damit verbundene Grundschuld oder andere Verbindlichkeiten des Erblassers. Die Begünstigten haften in solchen Fällen mit ihrem gesamten Vermögen. Bei sehr hohen Schulden hat der Erbe jedoch die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Wird die Erbschaft dennoch angenommen, fällt die Erbschaftssteuer nur auf den bereits abbezahlten, nicht verschuldeten Teil der Immobilie an.

Greifen bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien eventuelle Sonderregelungen?

Grundsätzlich sieht das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz in zwei Fällen Sonderregelungen hinsichtlich der Erbschaftssteuer für Immobilien vor.

• Sonderregelung für vermietete Wohnimmobilien: Gemäß § 13d ErbStG besteuert der Staat lediglich 90 Prozent des Verkehrswerts einer Wohnung oder eines Hauses, wenn diese zur Zeit des Erbfalls vermietet sind.
• Sonderregelung für Familienheime: Eine Ausnahme und absolute Steuerbefreiung gelten seit 2009 zudem für eine selbstgenutzte Immobilie (die der Gesetzgeber auch Familienheim nennt), die dem Ehepartner oder eingetragenem Lebenspartner hinterlassen wird. Auch Kinder erben steuerfrei eine selbstgenutzte Immobilie, wenn diese nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Ist das Familienheim größer, muss die darüberhinausgehende Wohnfläche versteuert werden, falls der Freibetrag bereits ausgeschöpft wurde.

Achtung: Eine zwingende Auflage beider Sonderregelungen ist jedoch, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre von den Begünstigten genutzt wird, bevor sie wieder veräußert wird. Wird diese Frist nicht eingehalten, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig!

Kann man die Erbschaftssteuer auf Immobilien umgehen?

Durch eine umsichtige und rechtzeitige Übertragung kann die Erbschaftssteuer auf Immobilien in vielen Fällen vermieden werden. Wichtig ist solch eine Organisation vor allem für künftige Erben, die mit einem größeren Immobilienvermögen beziehungsweise einen insgesamt hohen Nachlasswert begünstigt werden. In diesen Konstellationen ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Erben ihre Freibeträge nicht nur ausschöpfen, sondern möglicherweise sogar überschreiten und eine dementsprechend hohe Erbschaftssteuer zahlen müssen.

• Schenkung an den Lebenspartner: Eine Möglichkeit für eine sinnvolle Vorsorge besteht zum Beispiel darin, das Familienheim schon zu Lebzeiten im Zuge einer Schenkung auf den Ehegatten beziehungsweise auf den eingetragenen Lebenspartner zu übertragen. Eine Schenkungssteuer wird hierfür nicht erhoben. Zudem muss später, also nach dem Tod des Erblassers, nicht auf die oben erwähnte Zehnjahresfrist geachtet werden, wenn es um die weitere Nutzung der Immobilie geht. Der verwitwete Partner kann dementsprechend schon vor Ablauf dieser Frist aus der geschenkten Immobilie ausziehen, ohne eine nachträgliche Erbschaftssteuer an den Fiskus zahlen zu müssen.
• Schenkung an ein Kind: Auch um seinem Kind die Erbschaftssteuer auf Immobilien zu ersparen oder sie zumindest so gering wie möglich zu halten, ist in der Regel eine Schenkung zu Lebzeiten die vorteilhafteste Option. Mit solch einer Schenkung sollte möglichst früh begonnen werden, denn dann kann selbst ein großes Haus in kleinen Teilen, die unter den jeweiligen Freibetrag fallen, steuerfrei verschenkt werden. Bei der Schenkungssteuer gelten übrigens die gleichen Steuerklassen und Freibeträge wie bei der Erbschaftssteuer. Alle zehn Jahre ist ein weiterer Hausanteil steuerfrei übertragbar.

Abgesehen davon haben es Erben mitunter aber auch selbst in der Hand, ob sie die Erbschaftssteuer für eine Immobilie zahlen oder nicht. So kann es sich zum Beispiel für das Kind eines Erblassers lohnen, das geerbte Elternhaus mindestens zehn Jahre selbst zu bewohnen. Allerdings muss es dazu natürlich auch den Vorstellungen vom gewünschten Eigenheim entsprechen.

Unser Tipp: In einigen Fällen sollte geprüft werden, ob statt einer Schenkung nicht besser doch ganz klassisch vererbt oder verkauft werden sollte. So ist die ideale Lösung für das Vererben einer akut sanierungsbedürftigen Immobilie mitunter und nicht selten der Verkauf. Eine andere interessante Alternative besteht auch in der Möglichkeit, eine Immobilie mit Wohnrecht zu vererben oder zu verschenken. Der zukünftige Erblasser ist dann zwar nicht mehr der Eigentümer, aber besitzt weiterhin und bis zu seinem Lebensende das uneingeschränkte Recht, in seiner Immobilie weiter zu wohnen.

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