Angesichts der stetig steigenden Preise kann es sich für Eigentümer durchaus lohnen, Immobilien noch zu Lebzeiten an ihre Erben zu verschenken. Steuerlich noch interessanter wird es, wenn der Erblasser bei der Schenkung gleichzeitig sein Recht auf Nießbrauch nutzt – also seine Immobilie weiterhin wie ein Eigentümer nutzt, obwohl sie ihm gar nicht mehr gehört. Doch wie verschenkt man richtig? Was ist bei solch einer Übertragung zu beachten?
Wenn Eltern ihren Kindern noch zu Lebzeiten eine Immobilie schenken, kann sich das für alle Beteiligten finanziell durchaus lohnen. Zum einen kann so einer eventuell hohen Erbschaftsteuer vorgebeugt beziehungsweise diese deutlich verringert werden. Wenn sich die Eltern bei der Eigentumsübertragung gleichzeitig das Nutzungsrecht an der übertragenden Immobilie vorbehalten, können sie diese entweder selber nutzen oder durch ihre Vermietung Mieteinnahmen generieren. Ein weiterer Vorteil der rechtlichen Konstellation von Schenkung plus Nießbrauch ist außerdem: Je höher der Wert des Nießbrauchs ist, umso geringer ist der Wert der Schenkung und somit die Schenkungsteuer. Wenn der Restwert beispielsweise unterhalb der steuerlichen Freibetragsgrenze liegt, fällt gar keine Schenkungssteuer an.
Mit dem Begriff Nießbrauch, der in den §§ 1030 ff. BGB gesetzlich geregelt ist, bezeichnet man das Recht, ein Grundstück oder eine Immobilie nach eigenem Ermessen und wie ein Eigentümer zu nutzen, obwohl einem das Objekt gar nicht mehr gehört. Rechtlich gesehen dürfen Nießbraucher also ähnlich wie Eigentümer handeln. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Nießbraucher die ‚geliehenen‘ Objekte weder mutwillig zerstören noch verkaufen dürfen. In vielen Punkten ähnelt der Nießbrauch auch dem reinen Wohnrecht. Allerdings haben Nießbraucher nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten.
Zu den Rechten gehört zum Beispiel, dass der Nießbraucher ein Grundstück oder eine Immobilie fruchtbringend einsetzen, also einen Nutzen aus ihnen ziehen darf. Ursprünglich kommt das Wort ‚Nießbrauch‘ nämlich von dem lateinischen Begriff ‚usus fructus‘, was wörtlich übersetzt ‚Fruchtgenuss‘ bedeutet. Sind genauere Angaben in einem notariell beglaubigten Vertrag nicht geregelt, darf der Nießbraucher grundsätzlich sämtliche Nutzungen aus der Nießbrauchsache ziehen. Der Nießbraucher einer Wohnung zum Beispiel darf diese entweder selber nutzen oder vermieten - und in letzterem Fall die Mieteinnahmen auch einbehalten. Gesetzlich eingeschränkt wird der Nießbrauchberechtigte lediglich durch die gesetzliche Vorschrift in § 1037 BGB. Danach darf er den jeweiligen Vermögensgegenstand nicht „umgestalten oder wesentlich verändern.“
Zu den Pflichten zählt wiederum, dass der Nießbraucher den Vermögensgegenstand bewirtschaften muss. § 1036 Abs.2 BGB besagt, dass er die „wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren“ hat. Das bedeutet, dass der Nießbraucher das Objekt nicht verkommen lassen darf und auch die entsprechenden Kosten für die Instandhaltung, zum Beispiel für Strom und für Reparaturen, tragen muss.
Allerdings beschert der Nießbrauch nicht nur Ausgaben, sondern bietet auch zahlreiche Sparmöglichkeiten. Das ist besonders dann der Fall, wenn der Nießbrauch mit der Übertragung einer Immobilie verbunden wird.
Diese Konstellation ist zum einen dann interessant, wenn die verschenkte Wohnung, das Haus oder das Grundstück vom Nießbraucher vermietet wird. Beispiel: Die Eltern haben ihren Kindern ein Grundstück übertragen und stellen dieses, in ihrer Rolle als Nießbraucher, Dritten zur Verfügung. Dadurch erzielen sie steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die übrigens auch bei einer Vermietung des Grundstücks an die Kinder (Eigentümer) anfallen. Allerdings können die Eltern die Aufwendungen, die mit den Einkünften im Zusammenhang stehen, inklusive der steuerlichen Abschreibung als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung geltend machen.
Steuerlich interessant wird es aber auch für die Kinder (Eigentümer), wenn sie das mit einem Nießbrauchrecht behaftete Grundstück später selbst weitervermieten. In dem hier vorliegenden Beispiel flossen den Kindern als Eigentümer zwar keinerlei Einkünfte zu, wäährend ihre Eltern als Nießbraucher das Grundstück an Dritte vermietet hatten. Dementsprechend waren die in dieser Zeit angefallenen Aufwendungen für die Kinder auch keine Werbungskosten. Diese können von den Kindern allerdings als ‚vorweggenommene‘ Werbungskosten für künftige Mieteinnahmen steuerlich geltend gemacht werden, „wenn eine weitere Vermietung nach Wegfall des Nießbrauchs aus äußeren Umständen offensichtlich ist“. So entschied das Finanzgericht Baden-Württemberg in einem Fall, in dem sich Geschwister das Eigentum an einem Nießbrauch belasteten Grundstück geteilt haben. Um seiner Schwester ihren Eigentumsanteil abzukaufen, nahm der Bruder ein Darlehen auf und konnte die damit anfallenden Schuldzinsen als vorweggenommene Werbungskosten steuerlich geltend machen (Urteil vom 25. April 2017, 5 K 763/15). Allerdings ist bezüglich dieses Urteils eine Revision vor dem Bundesfinanzhof anhängig (IX R 20/17), die noch 2019 entschieden werden soll. Gegenstand des Verfahrens ist die konkrete Frage, ob der Erwerber eines mit einem Nießbrauch belasteten Wohngrundstücks die Finanzierungskosten (Schuldzinsen) als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, wenn der Nießbraucher das Wohngrundstück (zunächst noch) vermietet und das konkrete Ende des Nießbrauchs im Streitjahr noch nicht absehbar ist.
Der deutsche Bundesfinanzhof wird dieses Jahr aber noch ein anderes anhängiges Verfahren beurteilen, dass für Erben, Schenker und Beschenkte von großem Interesse sein kann. In dem Fall II R 38/16 wird vom BFH zu entscheiden sein, ob die Steuerbefreiung auch dann entfällt, wenn der überlebende Ehegatte das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb unter Nießbrauchsvorbehalt auf sein Kind überträgt und aufgrund des vorbehaltenen Nießbrauchs weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
Generell bleibt Nießbrauch jedoch oftmals der beste Weg, um die Schenkungs- oder sogar Erbschaftssteuer zu umgehen und dennoch der gefühlte Eigentümer seiner Immobilie zu bleiben. Wer im Alter eine Immobilie übertragen lässt und sich an dieser das Nießbrauchrecht sichert, kann so außerdem Teile seiner Altersversorgung bestreiten.
Allerdings empfiehlt es sich, das Nießbrauchrecht auch immer vertraglich festzulegen. Rechte und Pflichten sollten von Anfang an und für alle Beteiligten klar geregelt sein. Idealerweise ziehen Sie einen Notar zu Rate und lassen das Nießbrauchrecht schnellstmöglich ins Grundbuch eintragen. Immer vertraglich festlegen sollten Sie unter anderem, für welche Leistungen der Nießbraucher konkret aufkommen muss, denn in der Praxis kommt es gerade diesbezüglich oft zu Streitigkeiten. Legen Sie beispielsweise im Vorfeld fest, wer die öffentlichen Lasten des betroffenen Vermögensgegenstandes zu tragen oder wer welche Versicherung abzuschließen hat.
Denken Sie auch daran, dass ein Nießbrauchrecht nicht automatisch lebenslang gilt. Sie können vertraglich auch eine begrenzte Dauer vereinbaren und den Vertrag in beiderseitigem Einverständnis wieder aufheben. Selbst der Tod des Eigentümers bedeutet nicht automatisch das Ende des Nießbrauchs. Anders verhält es sich dagegen, wenn der Nießbraucher stirbt. Laut BGH ist dieses Recht nicht übertragbar und kann dementsprechend nicht von möglichen Erben ausgeübt oder veräußert werden. In der Regel endet der Vertrag deshalb mit dem Tod des Nießbrauchers.
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