Bodenrichtwerte Stuttgart - das kosten Grundstücke in Stuttgart

Bodenrichtwerte Stuttgart - das kosten Grundstücke in Stuttgart

Die Bodenrichtwerte Stuttgart steigen seit Jahren rasant an. Woran das liegt und wie viel Bauland in Stuttgart kostet, haben wir für Sie im folgenden Artikel zusammengefasst.

Verdrängungswettbewerb durch Zuzug

Wohnen in Metropolregionen war stets teurer als in Kleinstädten oder auf dem Land. Daran hat sich nichts geändert und die zunehmende Urbanisierung, also der Zuzug von ländlichen Regionen in große städtische Ballungszentren, ist ein weltweiter Trend, der auch vor Deutschland im Allgemeinen und Stuttgart im Speziellen nicht Halt macht.

Grund dafür ist die höhere Lebensqualität in großen Städten, die nicht zuletzt aus mehr und besser bezahlten Arbeitsplätzen, sondern auch aus einer insgesamt vorteilhaften Wohn-, Verkehrs- und Kulturinfrastruktur besteht. Großstädte sind wirtschaftliche und kulturelle Ballungszentren, die ein Leben in Wohlstand ermöglichen. Wohlstand zieht Menschen an und Stuttgart ist vor allem als Wirtschaftsstandort in Deutschland und Europa besonders erfolgreich und entsprechend begehrt.

Es ist also nicht überraschend, dass sich Stuttgart eines kontinuierlichen Zuzugs erfreut, der die Region weiter stärkt. Allein in den vergangenen 8 Jahren hat die Stadt so mehr als 47.000 neue Einwohner/innen gewonnen – das entspricht der Einwohnerzahl von Fellbach. Besonders beliebt sind dabei die Innenstadtbereiche, die im Schnitt deutlich teurer sind als Stuttgarts Rand- oder Außenbezirke.

Je näher man also dem Zentrum kommt, umso stärker steigen die durchschnittlichen Boden- und somit Immobilienpreise. Das ist zunächst nicht verwunderlich, doch in Stuttgart sind die Gegensätze enorm. So kostet im Stuttgarter Zentrum ein Quadratmeter Bauland rund 2.000 bis 3.000 Euro, während im Umland dafür zwischen 700 und 1.300 Euro fällig werden.

Dieser auffallend hohe Unterschied resultiert aus der besonderen geografischen Lage: Stuttgart liegt in einem Kessel, der Wohnraum ist also begrenz. Wachstum ist hier ausschließlich in die Höhe möglich, was die Bodenpreise in Zentrumsnähe ebenso stetig in die Höhe treibt. Die Folge ist, dass Wohnraum, der für geringe bis mittlere Einkommen noch bezahlbar ist, im Zentrum mittlerweile Seltenheitswert hat. Seit einigen Jahren findet in Stuttgart ein Verdrängungswettbewerb um Wohnraum statt, bei dem zunehmend auch Durchschnittsverdiener in die Randbereiche und ins Umland abgedrängt werden.

Aktuelle Baulandpreise je nach Region

Ein entscheidender Faktor bei der Ermittlung des Werts von Bauland stellt der sogenannte ‚Bodenrichtwert‘ dar. Dabei handelt es sich um einen durchschnittlichen Bodenwert, der sich von Region zu Region unterscheidet und aller 2 Jahre durch den Gutachterausschuss der Stadt auf der Grundlage von § 196 Baugesetzbuch (BauGB) bestimmt wird. Dabei wird der Boden in sogenannte ‚Bodenrichtwertzonen‘ aufgeteilt. In die Kalkulation fließen auch Daten von Notaren ein, also reale Kaufwerte, die nicht öffentlich zugänglich sind. Gemeinden stellen Bodenrichtwerte meist als interaktive Karten oder in Form von PDF-Dokumenten zur Verfügung. Die aktuelle Bodenrichtwertkarte Stuttgart finden Sie unter diesem Link: https://www.stuttgart.de/bodenrichtwerte, sie können jedoch auch bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse eingesehen werden.

Der Bodenrichtwert ist, wie das Wort bereits suggeriert, nicht der finale Preis von Bauland, sondern eine Bezugsgröße, die in die Kalkulation mit einfließt. Er dient primär dazu, Verkäufern eine ungefähre Orientierung für die Bestimmung des Preises ihres Grundstücks zu liefern. Wichtig sind zahlreiche weitere, teils sehr individuelle Faktoren, die den Wert einer Immobilie ebenso beeinflussen. Der Bodenrichtwert hat dabei nicht nur eine Auswirkung auf den Preis von Bauland, sondern auch auf die Kosten, die für Bestandsimmobilien entstehen. Bei Eigentumswohnungen wirkt sich der Bodenrichtwert beispielsweise auf den Anteil aus, den der Eigentümer am Gesamtgrundstück des Hauses besitzt.

Wer ein Baugrundstück in Zentrumsnähe erwerben möchte, sieht sich nicht nur mit einem sinkenden Angebot, sondern auch mit Rekordpreisen konfrontiert. So sank die Anzahl an Kaufverträgen für Grundstücke von 6.400 im Jahr 2015 auf 5.741 im Jahr 2016. Dieser Trend setzte sich 2017 fort. Demgegenüber konnte im Jahr 2017 ein Anstieg der Bodenrichtwerte in fast allen Stuttgarter Quartieren im zweistelligen Prozentbereich verzeichnet werden.

In Stuttgart-Nord stiegen die Grundstückspreise um 35 Prozent – ein neuer Rekord. Mit 30 Prozent Steigerung in der Stadtmitte und mit einem Plus von jeweils 25 Prozent in Stuttgart-Süd, -Ost und –West wird die Innenstadt immer mehr zum teuren Pflaster. In konkreten Zahlen ausgedrückt heißt dies, dass ein Quadratmeter Bauland in der Innenstadt 2.000 und mehr Euro kostet, in der Nähe des Schlossgartens sogar um die 3.000 Euro. Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, eine Fläche auf der Königstraße zu erwerben, so schlägt der Quadratmeter dort mit bis zu 29.000 Euro zu Buche.

Verlassen Sie den unmittelbaren Zentrumsbereich, sinken die Kosten für einen Quadratmeter Bauland auf 1.500 bis 2.000 Euro. Preislich sticht insbesondere Feuerbach aus den recht hohen Durchschnittpreisen heraus, denn hier ist ein Quadratmeter noch für rund 1.000 Euro zu haben. Der Außenstadtbereich wartet mit Preisen von rund 700 bis 1.300 Euro auf und ist damit auch für mittlere Einkommen noch erschwinglich.

Die Höhe dieser Preise mag zunächst abschrecken. Da sich die positive Preisentwicklung in nahezu allen Stuttgarter Bezirken aufgrund der weiterhin sehr hohen Nachfrage bei kontinuierlich sinkendem Angebot jedoch weiter fortsetzt, stellt der Erwerb von Immobilien in der Stadt weiterhin eine lohnende Investition dar. Ein Ende dieser Entwicklung ist zunächst nicht in Sicht.

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