13 umlagefähige Nebenkosten - welche Kosten kann ich auf meine Mieter umlegen?

13 umlagefähige Nebenkosten - welche Kosten kann ich auf meine Mieter umlegen?

Zu einer Kaltmiete addieren sich stets weitere zu zahlende Posten, die oft auch als zweite Miete bezeichnet werden: die sogenannten Betriebskosten oder Nebenkosten, die ein Vermieter grundsätzlich per Mietvertrag auf seine Mieter umlegen darf. Jedoch werden die Begriffe „Betriebskosten“ und „Nebenkosten“ fälschlicherweise häufig synonym verwendet, obwohl die Nebenkosten auch Posten enthalten, die ein Vermieter nicht auf die Mieter umlegen darf. Im Folgenden gehen wir darauf ein, was die einzelnen Begriffe genau bedeuten, was Vermieter prinzipiell in einer Betriebskostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung abrechnen dürfen und welche Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen.

Achtung! Wann genau greift die Regelung?
Grundsätzlich sind Nebenkosten nur dann auf den Mieter umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, sämtliche Kosten aufzuzählen. Es reicht aus, wenn er sie mit dem Begriff „Betriebskosten“ benennt (BGH VIII ZR 137/15), denn der Begriff Betriebskosten indiziert grundsätzlich alle umlagefähigen Nebenkosten, während nicht alle Nebenkosten auch Betriebskosten sind.

Umlagefähige Nebenkosten: Diese Kosten dürfen in die Betriebskostenabrechnung

Mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizKV) hat der Gesetzgeber geregelt, welche Kosten ein Vermieter auf seinen Mieter umlegen darf.

Das bedeutet: Wenn nach diesen Verordnungen Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, kann der Vermieter Ausgaben, die er für seine Wohnung oder seine Grundstück hatte, seinem Mieter in der Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen.

Konkret können das folgende Arten von Kosten sein:

1. Grundsteuer

Weil sie zu den laufenden Kosten einer Immobilie zählt, ist die Grundsteuer grundsätzlich auf die einzelnen Mieter umlagefähig.

2. Abwassergebühr

Dies gilt ebenfalls für die Abwassergebühr. Zu dieser zählen alle Posten, die zur Entwässerung des Grundstücks anfallen.

3. Warme Betriebskosten

Unter die sogenannten „warmen Betriebskosten“ fallen alle Kosten, die mit der Heizung und dem Warmwasser in der vermieteten Immobilie zusammenhängen. Zu beachten ist hier, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der warmen Betriebskosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

4. Sach- und Haftpflichtversicherungen

Auch bestimmte Haftpflichtversicherungen können Vermieter auf Mieter umlegen. Zu diesen umlagefähigen Nebenkosten gehören zum Beispiel Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, Öltank- und Aufzug- sowie Glas- und Gebäudeversicherungen.

5. Müllabfuhr und Straßenreinigung

Umlagefähig sind auch die Kosten für die regelmäßige Straßenreinigung und die Müllabfuhr. Nicht umlagefähig sind dagegen die Anschaffungskosten für Mülltonnen.

6. Waschraum

Wenn eine Waschküche von der Gemeinschaft benutzt wird, können die Kosten ebenfalls auf die einzelnen Mietparteien umgelegt werden.

7. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Beauftragt ein Vermieter eine Firma mit der Reinigung der Gemeinschaftsräume, wie beispielsweise dem Treppenhaus oder der Waschküche, können die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden. Das gleiche gilt für Kosten für Schädlingsbekämpfung, die in diesen Räumen anfallen.

8. Beleuchtung

Auch Beleuchtungskosten können umgelegt werden, wenn sie in gemeinschaftlich genutzten Räumen entstehen. Für eine neue Glühbirne muss der Vermieter dagegen selber aufkommen, denn diese Leistung zählt zu den Reparaturarbeiten und damit zu seinen regulären Vermieterpflichten.

9. Fernsehanschluss, Antenne oder Kabelanschluss

Jegliche Arten von Einrichtungen, die dem audiovisuellen Empfang dienen, gelten als umlagefähige Nebenkosten.

10. Schornsteinfeger

Gebühren für den Schornsteinfeger sind umlagefähig, auch wenn nicht alle Mieter im Gebäude über einen Kamin verfügen.

11. Gartenpflege

Weil die Pflege eines Gartens laufende Kosten verursacht, fällt sie unter die regulären Betriebskosten. Dazu gehört auch die Neuanlage eines Rasens (LG Hamburg, WM 89, 191) sowie die Neupflanzung von Blumen, Sträuchern und Bäumen, ohne dass dazu eine besondere Klausel im Mietvertrag vereinbart werden muss.

12. Hausmeisterkosten

Auch einige Hausmeisterleistungen sind umlagefähig. Dies ist der Fall, wenn der Hausmeister zum Beispiel die Einhaltung der Hausordnung gewährleistet oder Mietobjekte kontrolliert. Wechselt er dagegen ausschließlich kaputt gegangene Glühbirnen, führt er stellvertretend nur reine Vermieterpflichten aus.

13. Aufzug

Ist in einer vermieteten Immobilie ein Aufzug vorhanden, können die dadurch entstehen Kosten anteilig auf die Mietparteien umgelegt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Mieter den Aufzug tatsächlich nutzt oder nicht. Dementsprechend ist auch das Wohnen im Erdgeschoss kein Argument für einen Mieter, sich nicht anteilig an den Kosten für den Aufzug beteiligen zu wollen.

Nicht umlagefähige Nebenkosten: Welche Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden?

Nicht jede Rechnung, die eine vermietete Immobilie verursacht, zählt automatisch zu den umlagefähigen Nebenkosten. Auch hier hat der Gesetzgeber vorgesorgt: Welchen finanziellen Aufwand ein Vermieter selbst tragen muss, ist in § 1, Absatz 2 der Betriebskostenverordnung geregelt.

Konkret gehören dazu folgende Posten:

1. Instandhaltung und Reparaturen

Laut Mietvertrag ist jeder Vermieter dazu verpflichtet, den bestimmungsgemäßen Gebrauch seiner vermieteten Immobilie zu gewährleisten.

Ist zum Beispiel die Heizung defekt, ist er verpflichtet, diese umgehend reparieren zu lassen. Den Kostenaufwand dafür darf er dem Mieter nicht berechnen, denn erst nach der Reparatur kann der Mieter das Mietobjekt wieder vertragsgemäß nutzen. Auch der Austausch eines bis zur Unbenutzbarkeit zerschlissenen Teppichbodens ist in der Regel nicht umlagefähig. Denn § 535, Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet den Vermieter auch zur Reparatur eines übermäßig abgenutzten Bestandteiles der Wohnung.

Zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten zählen zudem auch das Malern des Treppenhauses sowie Reparaturen an elektronischen Anlagen, die dem Mieter zur Verfügung gestellt werden.

2. Verwaltungsgebühren

Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen auch alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Mietobjektes stehen. Konkrete Beispiele dafür sind unter anderem die Kosten für eine externe Hausverwaltung und die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, Porto, Bankgebühren sowie eine Haus- und Mietrechtsschutzversicherung, eine Mietausfallversicherung oder die Gebühren für einen Steuerberater.

3. Neuanlage eines Gartens

Während ein Vermieter zwar die Kosten für die laufende Gartenpflege abrechnen kann, sind dagegen die Neuanlage eines Gartens, der Bau eines Gartenteichs oder der Abriss einer Gartenmauer nicht umlagefähig. Gehört die Gartenpflege zu den Aufgaben des Hausmeisters, ist ebenfalls zu beachten, dass diese nicht noch gesondert in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden darf.

4. Kosten durch Leerstand

In der Regel muss der Vermieter auch das Risiko und die Kosten für den eventuellen Leerstand seines Mietobjektes tragen; die Leerstandskosten dürfen also nicht auf die Mieter umgelegt werden (BGH VIII ZR 159/05).

5. Sonstige nicht umlagefähige Nebenkosten

Ferner gehören zu den sonstigen nicht umlagefähigen Nebenkosten unter anderem Reparaturkostenversicherungen, Umweltschadenversicherungen, Rechtsschutzversicherungen, Mietausfallversicherungen, Wartungskosten für die Klingelsprechanlage, Prozesskosten des Vermieters für Mietzahlungsklagen, Fassadenreinigung und die Installation von Feuerlöschern.

Was muss beachtet werden?

Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung stets pünktlich abrechnen! Das bedeutet: Nach zwölf Monaten darf der Vermieter vom Mieter keine Nachzahlungen mehr auf die umlagefähigen Nebenkosten einfordern, auch wenn den Vermieter keinerlei Schuld für die verspätete Abrechnung trifft.

Können Nebenkosten pauschal abgerechnet werden?

Statt einer Betriebskostenvorauszahlung können Vermieter mit ihren Mietern auch eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Dazu nennt der Vermieter einen Pauschalbetrag für die Nebenkosten, den der Mieter jeden Monat auf das Konto des Vermieters überweisen muss und mit dem sämtliche Nebenkosten abgegolten sind. Mit dieser Pauschale fallen aber nicht nur die Jahresabrechnung, sondern auch etwaige finanzielle Nachforderungen sowohl auf Seiten des Mieters als auch auf Seiten des Vermieters weg.

Fazit: Welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht, ist gesetzlich genau festgelegt. Umlagefähige Nebenkosten dürfen Vermieter jedoch nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Dabei reicht es aus, wenn der Vermieter dazu die Formulierung „Betriebskosten“ verwendet, anstatt alle gängigen Nebenkosten im Einzelnen aufzuzählen. Hat er Betriebskosten, die als „sonstige“ zählen, sollte er diese allerdings explizit erwähnen. Wissenswert ist zudem, dass Betriebskosten sich je nach Stadt oder Bundesland stark unterscheiden können. Einen guten Überblick dazu gibt der jährlich erscheinende Betriebskostenspiegel vom Deutschen Mieterbund.

Die stuttgarter immobilienwelt ist eine Fachzeitung rund um das Thema Immobilien in Stuttgart und in der Region mit dem Ziel, den Stuttgarter Immobilienmarkt transparenter zu machen und lokal zu informieren.

Kontaktieren Sie uns: kontakt@stuttgarter-immobilienwelt.de

© Copyright 2017 - stuttgarter immobilienwelt