Die traditionelle Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ hat bis heute ihre Gültigkeit nicht verloren: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte sich über ihren Standort genauestens informieren. Kaufpreis und Nachfrage sind jedoch nicht die einzigen Faktoren, die einen guten Standort für eine wirtschaftlich sinnvolle Kapitalanlage bestimmen. Es geht auch um die Wertsteigerung, die eine Immobilie zu erwarten hat.
Deshalb kann sich ein Kauf auch in Städten und Regionen lohnen, die wir nicht unbedingt auf dem Schirm haben oder womöglich noch gar nicht kennen. Jeder potentielle Investor, der nicht an einen bestimmten Ort gebunden ist, sollte sich also die Frage stellen: In welchen Regionen Deutschlands ist in Zukunft mit einem hohen Wertzuwachs zu rechnen? Und wie sieht die Wertsteigerung von Immobilien in Stuttgart und Baden-Württemberg aus?
Keine Frage: In beliebten, pulsierenden Städten und bevorzugten Lagen sind und bleiben Anlageimmobilien eine sichere Geldanlage. Wer eine Immobilie in den sieben, sogenannten A-Städten von Deutschland erwirbt, kann im Prinzip unmöglich auf das falsche Pferd setzen. Aufgrund ihrer internationalen Bedeutung und der hohen Immobiliennachfrage gehören zu diesen „Big Seven“ nach allgemeiner Auffassung die Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart.
Aber: Immobilien in begehrten Lagen sind teuer geworden, und dieser Umstand wirkt sich auch auf die Renditen eines Investors aus. Wer zum Beispiel in München eine Wohnung oder ein Haus kauft, kann dafür zwar hohe Mieten verlangen und muss in der Regel auch keinen Leerstand befürchten, aber er muss im Gegenzug eben auch viel bei der Anschaffung investieren. Wer dagegen eine Immobilie in einer ländlichen Gegend erwirbt, muss erheblich weniger Kapital aufbringen, aber kann auch nur eine kleinere Miete als für ein Objekt in einer Großstadt verlangen und hat dazu eventuell Schwierigkeiten, permanent Mieter für seine Immobilie zu finden.
Wie schon erwähnt: Neben den zu erwartenden Renditen aus Mieteinnahmen kann jedoch auch die Wertsteigerung von Immobilien ein schlagkräftiges Argument für eine rentable Investition sein. Im Klartext bedeutet das: Wenn damit zu rechnen ist, dass die Quadratmeterpreise in einer bestimmten Region in naher Zukunft konstant ansteigen, wird eine heute günstig erworbene Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit in einigen Jahren mit erheblichem Gewinn wiederverkauft werden können. Immer mehr Immobilieninvestoren machen sich deshalb in sogenannten B- und C-Lagen auf die Suche nach solch geeigneten Objekten.
Bezüglich der aktuellen Top-Regionen für Investoren gibt es immer wieder neue Erhebungen, Statistiken und Analysen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) zum Beispiel hat errechnet, dass Heilbronn die Stadt ist, die bis 2030 mit dem höchsten Wertzuwachs pro Quadratmeter rechnen kann. Das Institut geht davon aus, dass ein 2017 gekauftes Haus mit einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern im Jahr 2030 mit einem Reingewinn von 150.000 Euro wiederverkauft werden kann.
Auch der Nordwesten Deutschlands ist für Käufer aktuell interessant. Besonders für Anleger, die momentan keine Unsummen investieren wollen, aber dennoch auf der Suche nach einer Immobilie sind, die potentiell eine hohe Rendite erwirtschaftet. Für solche Vorhaben lohnt sich ein Blick auf den Teil von Niedersachsen, der an die holländische Grenze reicht, insbesondere das Emsland. Dort liegt der Quadratmeterpreis momentan ungefähr 21 Prozent unter dem deutschen Bundesdurchschnitt, während mit einer jährlichen Wertsteigerung von 1,14 Prozent gerechnet wird.
Andere Studien fokussieren sich wiederum nicht auf ländliche Regionen, sondern auf die sogenannten B-Städte, in denen auf Immobilien mit erheblicher Wertsteigerung spekuliert wird. Ein Immobilien-Dienstleister verglich beispielsweise die Daten von 110 deutschen Städten, mit deren Hilfe er zu erwartende Renditen gegen eventuelle Risiken abwog. Als Gewinner ging aus dieser Studie die niedersächsische Stadt Wolfsburg hervor. Für eine Investition in Neubauten empfiehlt der Dienstleister die Städte Aschaffenburg und Fürth, während sich für eine Investition in Bestandsimmobilien seines Erachtens ein Blick nach Osnabrück und Worms lohne.
In Stuttgart dagegen ist Bauland knapp, Miet- und Kaufpreise von Bestandsimmobilien zogen in den letzten Jahren konstant an. Mittlerweile gehört die Schwabenmetropole sogar zu den teuersten Städten in Deutschland. Und solange die Bauzinsen niedrig bleiben – wovon in den kommenden Jahren stark auszugehen ist – werden die Immobilienpreise in Stuttgart auch weiterhin auf Wachstumskurs stehen, selbst wenn die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung in eine Krise münden sollte.
Das geringe Angebot in zentraler Lage und die gleichzeitig hohe Nachfrage nach Wohnraum führen in Stuttgart seit einiger Zeit zu einer stark steigenden Nachfrage in den umliegenden Stadtbezirken. Begehrt sind vor allem Bezirke mit einer guten Anbindung durch öffentliche Verkehrsmittel und der Nähe zur Autobahn oder zum Flughafen. Diese Gebiete bieten viel Potenzial für rentable Immobilieninvestments. weil sich dort die Immobilienpreise auch in Zukunft weiter in die Höhe schrauben werden. Glücklich schätzen kann sich auf jeden Fall jeder, der dort schon längst und vorausschauend investiert hat.
Nach oben: Die Immobilienpreise in Stuttgart kannten in den letzten Jahren nur eine Richtung - doch lohnen sich dann noch Investitionen?
Verglichen mit Stuttgart befinden sich die Quadratmeterpreise in ländlichen Regionen von Baden-Württemberg dagegen in einer ganz anderen Preisklasse. Grundstückspreise beginnen pro Quadratmeter Boden schon bei etwa 60 Euro, während in Stuttgart die gleiche Fläche über 1.200 Euro kostet. Aber nicht nur die Grundstücks-, sondern auch die Immobilienpreise im bevölkerungsreichen Bundesland Baden-Württemberg weisen große Unterschiede auf. Immer teurer wurden in den vergangenen Jahren die urbanen Ballungszentren, während die Preise auf dem Land tendenziell stagnierten. Es ist ferner auch davon auszugehen, dass Immobilien in größeren Städten wie Mannheim, Heidelberg, Ulm und Heilbronn in naher Zukunft weitere Wertsteigerungen verzeichnen werden. Solche Prognosen sind aber auch für einige Gemeinden zutreffend. Zu diesen gehören zum Beispiel Schwäbisch Hall, Rems-Murr-Kreis, Tuttlingen, Breisgau, Göppingen und Ludwigsburg.
Wer in Baden-Württemberg auf der Suche nach Bauland oder einer Immobilie zu einem geringen Preis ist, sollte jedoch zunächst einmal die Topographie berücksichtigen, bevor er sich von verlockenden Quadratmeterpreisen verführen lässt. Denn das Bundesland beherbergt unter anderem auch viele Bestandsimmobilien, die unter Denkmalschutz stehen und dementsprechend baulich kaum verändert werden dürfen, was zum Beispiel im Falle einer Energiesanierung eine große Herausforderung darstellen kann. Ein niedriger Quadratmeterpreis für ein Grundstück dagegen kann ein Indiz dafür sein, dass das Grundstück nicht bebaubar ist. Generell sollte auch immer geprüft werden, ob die eventuelle Insolvenz eines größeren örtlichen Arbeitgebers die Arbeitslosigkeit in die Höhe treiben und damit für weniger Nachfrage am Mietmarkt sorgen würde.
Fazit
Ein Immobilienexperte findet fast überall das passende Investitionskonzept für den Erwerb einer Immobilie mit hoher Wertsteigerung. Ein Laie sollte sich jedoch immer vor Augen halten: Dort, wo hohe Renditen zu erwarten sind, gibt es oft auch hohe Risiken. Deswegen sollten Kapitalanlagen in den sogenannten B- und C-Lagen schon im Vorfeld sehr sorgfältig und bestenfalls mit Unterstützung von Experten geprüft werden. Wer heute jedoch eine Immobilie mit einer zu erwartenden Wertsteigerung kauft, hat große Chance, morgen davon zu profitieren.
Was sind A-, B- und C-Lagen?
Im Zuge der Immobilienbewertung werden Städte und Regionen in sogenannte A-, B- und C-Lagen unterteilt.
- In A-Lage befinden sich beliebte Großstädte wie München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Stuttgart.
- Als B-Lage werden diskretere Städte mit hoher regionaler Bedeutung und guter Infrastruktur sowie die Ballungsräume rund um Metropolen oder Städte bezeichnet.
- Die C-Lage reicht über Orte mit regionaler Bedeutung bis hin zu ländlichen Gebieten.
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