Für den Kauf einer Immobilie sprechen viele Argumente, vor allem die unterschiedlichen Möglichkeiten ihrer Nutzung - zum selbst Bewohnen oder Vermieten. Doch gerade, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage erworben wird, sollte diese Investition besonders gut durchdacht sein. Schließlich soll die Immobilie nicht nur eine laufende Rendite erwirtschaften, sondern im Idealfall stetig ihren Wert steigern, um später gewinnbringend verkauft werden zu können.
Folgende Kriterien sollten bei einem solchen Vorhaben in den Fokus rücken:
Zuallererst sollten die potentiellen Rendite-Chancen der in Betracht gezogenen Immobilie berechnet werden. Die Rendite spielt die Hauptrolle bei der Auswahl geeigneter Objekte, um im Verhältnis zu alternativen Anlagemöglichkeiten einen höheren Gewinn zu erzielen.
Für ihre Berechnung stehen diverse Formeln zur Auswahl. Teilweise sind diese sehr komplex. Um Fehlinvestitionen zu vermeiden, ist es jedoch wichtig, korrekte Berechnungen durchzuführen. Folgende Formel ist recht einfach und liefert ein aussagekräftiges Ergebnis für den ersten Überblick:
Schritt 1: Berechnung der Gesamtkosten
Als Erstes muss der gesamte Kaufpreis bestimmt werden. Dieser ergibt sich aus dem ausgehandelten Kaufpreis zuzüglich den Kaufnebenkosten wie beispielsweise der Grunderwerbsteuer, den Maklergebühren sowie Notar- und Grundbuchkosten.
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Schritt 2: Ermittlung Bruttomietrendite
Im zweiten Schritt wird die Bruttomietrendite errechnet, indem die Jahreskaltmiete auf den Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) umgelegt wird. Die genaue Bruttomietrendite errechnet sich dabei aus folgender Formel:
100 / Kaufpreis * Jahreskaltmiete
Schritt 3: Berechnung Nettomietrendite
Im dritten Schritt geht es um die Ermittlung der tatsächlichen Rendite der Immobilie, der sogenannten Nettomietrendite. Dazu müssen die Nebenkosten, die nicht auf den oder die Mieter umlegt werden können (wie zum Beispiel Ausgaben für die Hausverwaltung, Rücklagen und Instandhaltungskosten), von der Jahreskaltmiete abgezogen werden. Die Nettomietrendite errechnet sich folgendermaßen:
100 / Gesamtkaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) * Jahresnettokaltmiete
Ein Beispiel: Sie planen den Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen rund 25.000 Euro. Die erwartete Jahreskaltmiete beträgt 10.200 Euro und die nicht umlagefähigen Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklagen belaufen sich jährlich auf 600 Euro.
Die Nettomietrendite entspricht = 100 / (250.000 + 25000) * (10.200 – 600) = 3,49 % Nettomietrendite
Für die Berechnung realistischer Renditeerwartungen bei Kapitalanlagen spielt aber nicht nur die laufende Rendite, sondern auch der zu erwartende Gewinn bei einem späteren Wiederverkauf der Immobilie eine Rolle.
Eine Wertsteigerung kann durch eine allgemein positive Marktentwicklung oder durch gut durchdachte Aufwertungen und Optimierungsmaßnahmen der bestehenden Immobilie entstehen. Überlegen Sie also gut, ob Ihre Immobilie über Potential für eine Optimierung verfügt, bei der die Investitionskosten für Sie als Eigentümer geringer sind als die letztendliche Wertsteigerung. Im Folgenden beschreiben wir einige Möglichkeiten für die Wertsteigerung von Immobilien.
Generell gilt, dass fachmännisch durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie in der Regel erhöhen. Aber Achtung: Nicht alle Modernisierungsmaßnahmen wirken sich im gleichen Maße wertsteigernd aus, denn sie müssen nicht nur sinnvoll sein, sondern sollten zudem auch den aktuellen Trends auf dem Immobilienmarkt entsprechen.
Immer hoch im Kurs stehen modernisierte Bäder, großzügige Grundrisse und ein hochwertiger Innenausbau, zum Beispiel Parkett oder Naturstein. Bei den energetischen Maßnahmen führt dagegen ganz besonders der Einbau einer modernen und energieeffizienten Heizung zu besseren Vermarktungschancen, denn diese kann Vorteile für den Mieter und den Vermieter haben: Für den Mieter sinken bei optimaler Energieeffizienz und trotz der steigenden Energiepreise in der Regel die Nebenkosten, während der Vermieter insgesamt bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mietparteien umlegen kann.
Allerdings zählt nicht jede Veränderung der Mietwohnung vor dem Gesetz auch als Modernisierung. Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen gehören zum Beispiel nicht dazu. Als Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, gelten dagegen Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sowie Wasser sparen – beispielsweise der Einbau von Solaranlagen, eine bessere Dämmung oder der Einbau von Wasserzählern.
Wichtig ist hierbei, dass es bei einer Mieterhöhung aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen - anders als bei einer regulären Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete - keine Kappungsgrenze gibt. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren, je nach Kommune, um maximal 15 - 20 Prozent steigen darf. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete dagegen auch auf einmal um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Welche Investitionen sich lohnen und langfristig wertsteigernd sind, sollten Sie als Eigentümer individuell prüfen und genau kalkulieren.
Bei umfangreichen Renovierungen oder Sanierungen bietet es sich oft auch an, durch einen Anbau oder Ausbau mehr Platz oder generell mehr Wohnqualität zu schaffen. Schließlich sind auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, ein wichtiges Wertkriterium und berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung. So kann zum Beispiel auf einem bis dato ungenutzten Dachboden zusätzliche Wohnfläche entstehen und auch der Neubau eines schönen Wintergartens oder eines Schallschutzes trägt zu einer garantierten Wertsteigerung der Immobilie bei. Auch ein veränderter Grundriss kann sich positiv auswirken – vor allem dann, wenn dadurch mehr Tageslicht in die Räume gelangt oder das Objekt moderner wirkt, wie beispielsweise durch den Einbau einer offenen Küche.
Je nach Lage und Beschaffenheit der Immobilie kann eine Umnutzung von einer Gewebefläche in Wohnraum oder umgekehrt zu einer besseren Vermietbarkeit und einer direkten Wertsteigerung führen.
Beispiel: Angenommen eine bestehende Bürofläche mit rund 100 m² Fläche steht bereits seit einiger Zeit leer. Der Grund dafür ist, dass für eine Bürofläche von dieser Größe und in der gegebenen Lage auf dem aktuellen Markt wenig Nachfrage besteht. Vielleicht ist Wohnraum in der Lage aber durchaus knapp und könnte gut gebraucht werden. So kann eine Umnutzung in Wohnraum sehr sinnvoll sein und eine langfristige Vermietung sichern. Ob dies baurechtlich möglich ist, muss vorab jedoch gründlich geprüft werden.
Auch Bauvorhaben, die in absehbarer Zukunft erfolgen sollen, oder Veränderungen der Umgebung können eine Wertsteigerung der erworbenen Immobilie mit sich bringen. Dazu zählen insbesondere Projekte, die für eine bessere Infrastruktur sorgen, wie zum Beispiel ein neuer S-Bahn-Anschluss. Auch der Bau von familienfreundlichen und kulturellen Einrichtungen sowie die Ansiedlung einer größeren Firma, die viele neue Arbeitsplätze in der Region schaffen wird, gehören dazu. Bedenken Sie aber auch, dass andere Projekte genau das Gegenteil bewirken können: Sind geplante Bauvorhaben beispielsweise mit andauerndem Lärm oder erhöhtem Verkehrsaufkommen verbunden, kann die betroffene Region an Wohnqualität verlieren und der Wert der dort angesiedelten Immobilien könnte unter Umständen sinken.
Wenn das Objekt als Kapitalanlage genutzt wird, kann ein Immobilienerwerb auch unter vielen steuerlichen Gesichtspunkten interessant sein. Abschreibungen sind in einem solchen Fall sowohl beim Kauf eines Grundstücks als auch eines Neubaus sowie einer gebrauchten Immobilie möglich. Auch Darlehenszinsen können steuerlich geltend gemacht werden und bei einem vermieteten Objekt kommen zahlreiche Ausgaben als absetzungsfähige Kosten in Betracht. Welche legalen Tricks im konkreten Fall anwendbar sind, ist allerdings oft nur mit der fachkundigen Hilfe eines Steuerberaters in Erfahrung zu bringen, da das deutsche Steuerrecht extrem umfangreich und kompliziert ist.
Ein wichtiger Tipp für Kapitalanleger, die eine Immobilie mit Gewinn verkaufen möchten, ist, beim Verkauf zu prüfen, ob in ihrem Fall die sogenannte Spekulationssteuer anfällt oder ob Sie davon befreit sind.
Weitere Infos im Artikel: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an - wie senken Sie die Steuerlast?
Vor dem Erwerb einer Immobilie müssen eventuell zu leistende Zahlungen und wahrscheinliche Marktentwicklungen einkalkuliert werden. Deshalb sollten zum Beispiel immer der Standort sowie der bauliche Zustand der Immobilie genau unter die Lupe genommen werden. Auch wenn eine Immobilie auf dem Papier und dem äußeren Anschein nach gut aussieht, kann es für einen Laien immer unsichtbare Fallstricke geben, die richtig ins Geld gehen können.
Sollten Sie Expertenrat für den Kauf einer Kapitalanlage und den Verkauf einer Immobilie mit Gewinn benötigen, sind lokale Immobilienmakler eine geeignete Anlaufstelle: Sie haben einen guten Überblick über den Markt und dessen zukünftige Entwicklung und können die baulichen Substanzen und Marktwerte gut bewerten. Dies sind ideale Voraussetzungen, um das tatsächliche Potential einer Immobilie einzuschätzen. Auch für die generelle Konzeption einer solchen Investition und die Kaufpreisverhandlungen können sie gegebenenfalls eine wertvolle Stütze sein.
Vor allem gegenwärtig können Kapitalanleger nicht nur durch eine regelmäßige Mietrendite, sondern auch durch den Wiederverkauf optimal bewirtschafteter Objekte hohe Gewinne erzielen und damit gleichzeitig frisches Kapital für neue Projekte schaffen.
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