Welche Auswirkungen hat eine Inflation auf Immobilien?

Die Inflationsrate ist in Deutschland so hoch wie seit Jahrzehnten nicht. Die Preise sind im vergangenen Jahr so schnell gestiegen wie seit knapp 30 Jahren nicht mehr; Produkte und Dienstleistungen sind in Deutschland zum Ende des Jahres 2022 um ca. 10 Prozent teurer geworden, teilte das Statistische Bundesamt mit. Eine höhere Rate war zuletzt 1993 mit 4,5 Prozent gemessen worden. Im laufenden Jahr 2022 ist die Inflationsrate nochmal deutlich nach oben gegangen und der Wert aus 1993 wird mit ziemlicher Sicherheit deutlich übertroffen werden. Doch wie macht sich eine Inflation eigentlich bei Immobilien bemerkbar?

Was genau ist eine Inflation?

Umgangssprachlich wird das Wort Inflation oft mit dem Wort Geldentwertung umschrieben. In der Volkswirtschaft leitet man den Begriff aus dem lateinischen ‚inflatio‘ = ‚aufblähen‘ ab und versteht darunter den ständigen Anstieg eines Preisniveaus. Während Zinsen und Preise für Produkte und Dienstleistungen steigen, sinkt bei einer Inflation gleichzeitig der Wert des Geldes. Eine hohe Inflation schwächt also die Kaufkraft von Verbrauchern, weil sie sich für einen Euro weniger kaufen können als zuvor. Unterschieden wird in der Volkswirtschaft grundsätzlich auch zwischen den Begriffen Inflation und Deflation. Die Deflation stellt hierbei das Gegenteil einer Inflation dar und bezeichnet eine Phase, in der die Menge des Geldes verringert wird und die Dienstleistungen und Produkte dementsprechend günstiger werden.

Explodierende Preise vor allem für Heizöl und Kraftstoffe

Während Inflationssorgen in Deutschland lange keine Rolle mehr spielten, wird bei einer momentanen Inflationsrate bei derzeit 10,0 Prozent (Stand November 2022) immer öfter von einer „Superinflation“ gesprochen. Ökonomen rechnen vorerst nicht mit einer Entspannung.

Angestoßen wurde die Teuerung im vergangenen Jahr vor allem durch rasant gestiegene Energiepreise im Zuge der weltweiten Konjunkturerholung nach der Corona-Krise 2020. Im Vergleich zum Vorjahr waren die Energiepreise binnen Jahresfrist um 38,7 % teurer. Vor allem für Heizöl und Kraftstoffe mussten Verbraucher in Deutschland tiefer in die Tasche greifen als im Vorjahr.

Wie macht sich eine Inflation bei Immobilien bemerkbar?

Während bei einer Inflation also das Geld an Wert verliert, steigen Immobilien, ebenso wie andere Produkte, im Preis. Oftmals ist dann die Rede von einem Ausgleich der Geldentwertung durch die im Preis steigenden Immobilien. Obwohl sich dieser Zustand zunächst beruhigend anhört, kann es sich durchaus lohnen, über die genauen Auswirkungen einer Inflation auf Immobilien Bescheid zu wissen. Wurde eine Immobilie zum Beispiel finanziert, kann sich eine Inflation gleich doppelt positiv darauf auswirken. Denn weil der Nennwert der Schulden gleichbleibt und der tatsächliche Wert der Schulden durch die Geldentwertung sinkt, steigt gleichzeitig auch der Wert der Immobilie.

Eine Deflation dagegen wirkt sich genau umgekehrt auf Immobilien aus: Bei solch einer Marktlage gewinnt Geld an Wert, während Produkte, Dienstleistungen und somit auch Immobilien an Wert verlieren. Insbesondere bei finanzierten Immobilien kann eine Deflation somit gravierende Folgen haben, denn dann sinkt nicht nur der Wert der Immobilie, sondern auch das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie wird entsprechend teurer.

Inflationsschutz durch Immobilien?

Bezüglich der Frage, wann und ob ein Inflationsschutz durch Immobilien gegeben ist, hängt in der Regel davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Dabei wird unterschieden zwischen einer selbst genutzten und nicht selbst genutzten Immobilie sowie einer neuen oder renovierungsbedürftigen Immobilie.

Inflationsschutz einer selbst genutzten Immobilie

Eine gewisse Sicherheit vor den Auswirkungen einer Inflation ist bei Eigentümern einer selbst genutzten Immobilie vorhanden. Zwar ist mit steigenden Kosten (Neben- und Betriebskosten) im Zuge der Inflation zu rechnen, auf der anderen Seite steigt jedoch auch der Wert der eigenen Immobilie. Somit bietet die Immobilie einen Inflationsschutz.

Inflationsschutz einer nicht selbst genutzten Immobilie

Anders sieht der Inflationsschutz bei Immobilien aus, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden. In solch einem Fall steigt bei einer Inflation der Wert der Immobilie und gleichzeitig sinkt der Wert der Schulden durch die Geldentwertung. Immobilienbesitzer, die ihr Objekt vermieten, sind also im Vorteil gegenüber Mietern und Eigenheimbesitzern. Mieter müssen in der Inflation mit steigenden Mietkosten rechnen und bei Eigenheimbesitzern stehen anfallenden Kosten für ihr Haus keine Mieteinnahmen gegenüber. Ein zusätzlicher positiver Effekt tritt ein, wenn die Finanzierung der Immobilie über einen Kredit mit langer Zinsbindung erfolgt ist und somit höhere Finanzierungskosten durch die Inflation vermieden werden.

Inflationsschutz einer neuen oder renovierungsbedürftigen Immobilie

Auch auf den Inflationsschutz einer neuen oder renovierungsbedürftigen Immobilie kann sich eine Inflation unterschiedlich auswirken. Generell lässt sich feststellen, dass neuere Immobilien in der Regel besser vor Inflation geschützt sind als sanierungsbedürftige Immobilien. Steht die Renovierung einer Immobilie an, kann sich ihre Inflationssicherheit jedoch in das Gegenteil verkehren. Doch nicht nur aufgrund ihrer mit hohen Kosten verbundenen Renovierungsbedürftigkeit erweisen sich ältere Immobilien nicht ohne Einschränkungen als inflationssicher, denn auch regional kann es diesbezüglich deutliche Unterschiede geben.

Ergibt eine Investition in Immobilien als Inflationsschutz Sinn?

Wenn Immobilien als Inflationsschutz dienen sollen, gibt es einige grundlegende Prinzipien zu beachten. Generell gilt, dass die Lage der Immobilie in Bezug auf das stetige Wachstum von Städten eine wichtige Rolle spielt. Auch aufgrund des zu erwartenden Anstiegs von Miet- und Kaufpreisen kann sich eine Investition in Immobilien langfristig lohnen.

Inwiefern sich eine Investition in Immobilien zum Schutz vor Inflation tatsächlich lohnt, hängt jedoch, wie so oft, vom Einzelfall ab. Prinzipiell gelten insbesondere selbst genutzte und gut erhaltene Immobilien als inflationssicher, bei renovierungsbedürftigen Immobilien kann sich die Inflationssicherheit schwieriger gestalten. Auch die jeweilige Lage auf dem Immobilienmarkt ist ein wichtiger Faktor, wenn es um die Höhe des Inflationsschutzes für ein bestimmtes Objekt geht.

Zu guter Letzt:

Was passiert mit einem Immobilienkredit während einer Inflation?

Wenn während einer Inflation die Preise steigen, steigen auch die Zinsen für neue Kredite. Wer jedoch einen guten Finanzierungsvertrag mit einer langen Zinsbindung, wie zum Beispiel über 10, 15 oder sogar 30 Jahre, abgeschlossen hat, ist auf der sicheren Seite. Wenn eine Zinsbindung jedoch ausläuft, können sich die Zinsen stark erhöhen und ein Kredit wird dadurch teurer. Weil andererseits die Preise steigen, kann für eine vermietete Immobilie aber auch eine höhere Miete verlangt werden. Wird eine solche Mieterhöhung durchgesetzt, würde also der Mieter die Mehrkosten eines Kredits durch seine höhere Mietzahlung abdecken. Der große Vorteil von fremdfinanzierten Immobilien während einer Inflation liegt jedoch darin, dass ein Kredit nun viel leichter abbezahlt werden kann, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, während die erzielbare Miete nun deutlich höher liegt. So kann in Zeiten einer Inflation ein Kredit in einem viel kürzeren Zeitraum, zum Beispiel in Form von Sondertilgungen, zurückbezahlt werden.