Kapitalanlage - Wie kann ich vor dem Immobilienkauf die Rendite berechnen?

In vielen Immobilienanzeigen werden Interessenten mit hohen Renditeversprechen beim Erwerb einer Kapitalanlage gelockt. Warum dies geschieht, wie Sie eigenständig die Rendite berechnen und welche Art der Rendite sinnvoll ist, werden wir folgend beschreiben.

Bevor wir uns aber die Frage stellen, wie wir bei einer Kapitalanlage die Rendite berechnen, müssen wir uns kurz mit der Frage beschäftigen, was die Rendite überhaupt ist. Rendite ist eine Kennzahl, die ausdrückt, wie hoch der Gewinn aus eingesetztem Kapital ist.

Durch die Höhe der Rendite können wir nun unser Immobilieninvestment mit anderen Anlageimmobilien oder mit anderen Investments wie Aktien, Fondssparplänen, Rohstoffen oder Guthabenzinsen des Tagesgeldkontos vergleichen. Allgemein sollten in dieser Betrachtung das Risiko der Investition und die Investmentstrategie des Anlegers sowie dessen Portfoliodiversifikation beachtet werden.

Nun geht es aber darum aufzuzeigen, welche Renditeberechnungen es gibt und wie diese berechnet werden.

Bruttomietrendite (BMR)= 100 / Kaufpreis * Kaltmiete (a)
Bruttomietrendite (BMR)= 100 / 120.000 * 7200 = 6 %

Bei der Bruttorendite handelt es sich um eine sehr oberflächliche Betrachtung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie, da diese die nicht umlegbaren Nebenkosten einer Immobilie (Kosten für Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage etc.) sowie die anfänglichen Kaufnebenkosten (Notargebühr, Maklercourtage, Grunderwerbssteuer etc.) nicht betrachtet.

Nettomietrendite (NMR) = 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * (Kaltmiete - nicht umlegbare Nebenkosten)
Nettomietrendite (NMR)= 100 / (120.000 + 13.800) * (7.200 € - 1.000 €) = 4,63 %

Die Nettomietrendite lässt bereits eine tiefergehende Betrachtung der Wirtschaftlichkeit zu, eine genaue Eigenkapitalverzinsung ergibt sich hieraus aber noch nicht.

Eigenkapitalrendite = 100 / (Eigenkapital) * (Kaltmiete - nicht umlegbare Nebenkosten und Finanzierungszinsen)

Bei dieser Berechnung wirken sich vor allem die Höhe des eingebrachten Fremdkapitals sowie der mit den Kreditgebern verhandelte Zinssatz auf die Rendite aus.

Eigenkapitalrendite = 100 / 25.000 € * (7.200 € - 1.000 € - 2.176 €) = 16,096 %

Auf der Suche nach rentablen Kapitalanlagen macht es demnach Sinn, vom Gröbsten ins Feine zu gehen. Da man über das Inserat noch keine Unterlagen zur Prüfung der genauen Kosten erhält, können tiefergehende Berechnungen nicht erfolgen. In diesem Fall ist es sinnvoll, die BMR zu berechnen, um ein erstes Bauchgefühl zu entwickeln. Hierbei kann die BMR mit Bezug auf die derzeitige IST-Miete, sowie auf eine nachhaltige SOLL-Miete errechnet werden. Ist die BMR in beiden Fällen zu niedrig, lohnt sich eine weitere Betrachtung meist nicht.

Ist die Immobilie nach Prüfung der BMR interessant, sollten im Rahmen eines Besichtigungstermins die Abrechnungen der Immobilie eingeholt und in die Berechnung integriert werden. Unter Hinzuziehung der Kaufnebenkosten kann nun die NMR ermittelt werden. Diese sollte je nach Anlagestrategie, Lage und Objekttyp im wohnwirtschaftlichen Bereich bei mindestens 3 % liegen.

Die Eigenkapitalrendite findet erst statt, wenn die detaillierten Finanzierungsangebote der Kreditgeber vorliegen, Höhe und Zinssatz der genutzten Fremdkapitalmittel also bekannt sind. Hierbei sind strategische Entscheidungen und Liquiditätsplanung im Fokus. Eigenkapitalrenditen können bis ins Unendliche steigen, nämlich dann, wenn kein einziger Cent in die Finanzierung der Kapitalanlage fließt, der Eigenkapitalanteil somit 0 % darstellt.