Investitionen auf dem Immobilienmarkt sollten immer sorgfältig durchdacht getätigt werden. In Zeiten der Corona-Krise heißt es jedoch künftig, noch aufmerksamer zu handeln. Schließlich treffen Mietstundungen, die von zahlreichen Gewerbetreibenden derzeit gefordert werden, um Umsatzeinbrüche zu überbrücken, auch Anleger offener Immobilienfonds hart. Sie sind letztlich über die Fonds mittelbar die Vermieter der betroffenen Branchen. Allerdings gibt es auch – im Gegensatz zur Finanzkrise von 2008 – einige positive Stabilitätsfaktoren sowie Bereiche, die weniger von der sanitären Krise betroffen sind oder ihretwegen sogar boomen.
Die Viruspandemie bringt nicht nur die Wirtschaft, sondern auch die Kapitalmärkte kräftig durcheinander. Nach einer aktuellen Umfrage des Immobilien-Crowdinvesting-Portals Exporo, für die 1048 Bundesbürger befragt wurden, halten immerhin noch 80 Prozent der Befragten Immobilienvermögen auch in Corona-Zeiten für sehr wertstabil.
Allerdings wurden Immobilieninvestments an der Börse schon bei Ankunft der Pandemie in Europa heftig getroffen. So fielen die Kurse der großen deutschen Immobilienfonds aus den Häusern namhafter Banken im März binnen weniger Tage um 10 bis 20 Prozent.
Mittlerweile aber haben die Kurse jedoch die Hälfte bis drei Viertel ihrer ursprünglichen Abgaben wieder wettgemacht. Anscheinend holten sich auch hier Anleger Liquidität, um anderswo entstandene Verluste auszugleichen. Experten zweifeln jedoch daran, dass die Immobilienbranche ganz ungeschoren davon kommt.
So reagiert der Markt für Büroimmobilien sehr sensibel auf konjunkturelle Schwankungen und selbst für Pflegeimmobilien könnte sich die Lage negativ entwickeln. Es könne kurz- bis mittelfristig zu Rückgängen in der Auslastung kommen und Insolvenzen kleiner Betreiber seien mittelfristig nicht auszuschließen, analysierten Experten.
Besonders schlimm wirkt sich die aktuelle Krise jedoch auf Einzelhandels- sowie Freizeitimmobilien aus. Am stärksten betroffen ist dabei der Hotelsektor, denn die Auslastung ist deutlich rückläufig und eine baldige Erholung sehr unwahrscheinlich. Und selbst wenn es zum erwarteten Nachholeffekt kommen sollte, muss in dieser Branche mit erheblichen Umsatzeinbußen und zahlreichen Insolvenzen gerechnet werden.
Immer zahlreicher werden deshalb Einzelhändler und Hoteliers, die wegen der Corona-Krise um Mietstundungen bitten, weil sie ihre Geschäfte nicht im herkömmlichen Maße betreiben können und ihnen dementsprechend die Umsätze fehlen.
Offene Immobilienfonds bringt das in eine heikle Lage: Auf der einen Seite haben sie ein Interesse daran, langfristige Mietverträge – und damit sichere Erträge – in ihren Fonds zu halten und ihren Mietern bei einer Übergangslösung zu helfen. Auf der anderen Seite sind sie dazu verpflichtet, auch für ihre Kunden – also die Investoren – möglichst gewinnbringend zu wirtschaften.
Wenn Mieten gestundet werden, verschiebt sich zwar nur der Zahlungszeitpunkt – gezahlt werden müssen die Mieten trotzdem. Allerdings besteht auch immer die Gefahr von Mietausfällen oder Mietanpassungen. Wegen dieser Umstände rechnen die offenen Immobilienfonds mit einem Rückgang der Mieterträge in diesem Jahr. Welchen konkreten Umfang dieser befürchtete Rückgang haben wird, will und kann heute allerdings noch kein Fondsmanager abschätzen.
Einen Anspruch auf unmittelbare Mitteilung bei Stundungen oder Mietausfällen haben Anleger offener Immobilienfonds dabei generell nicht. In der Regel wird eine solche Angelegenheit den Investoren in den quartalsweise üblichen Mitteilungen kommuniziert. In der Praxis bestätigen einige Anbieter jedoch bereits Neubewertungen, die –wenig überraschend – in den meisten Fällen mit schmerzhaften Abwertungen verbunden sind.
Um einen plötzlichen massenhaften Kapitalabzug zu verhindern, der die Fonds in der Finanzkrise 2008 in die absolute Misere schlittern ließ, gilt heutzutage jedoch eine viel strengere Regulierung. So heißt es seit 2013: Wer einen offenen Immobilienfonds kauft, muss ihn mindestens zwei Jahre lang halten. Investoren, die ihre Anteile zurückgeben möchten, können dies zudem nur mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr.
Allerdings gilt für Anleger, die ihre Anteile bereits vor 2013 gekauft haben, eine Ausnahme: Sie haben das Recht, pro Halbjahr bis zu 30.000 Euro aus ihren Fonds abzuziehen. In der Regel haben die offenen Immobilienfonds aber ausreichend Liquidität, um diese Ansprüche zu bedienen.
Auch die Fremdfinanzierung sei heute viel konservativer als in der Finanzkrise von 2008, beruhigen Finanzexperten. So lagen diese Quoten vor der Finanzkrise im Durchschnitt bei 28,6 Prozent, heute sind es nur noch 15,1 Prozent.
Ein weiterer Stabilitätsfaktor in der heutigen Zeit ist, dass bis zur Finanzkrise semiprofessionelle und institutionelle Anleger in deutlich größerem Maße in den offenen Immobilienfonds investiert waren. Dies führte dazu, dass Anteile dieser Gruppe von Anlegern oft und schnell zurückgefordert wurden. Heute ist es diesen Akteuren zwar nicht verboten, in offene Immobilienfonds zu investieren. Allerdings hat sich in den vergangenen Jahren eine breite Palette an alternativen Produkten auf dem Markt entwickelt, die für semiprofessionelle und institutionelle Anleger meist günstiger und interessanter sind als offene Immobilienfonds.
Generell gilt: Lockerungen der Corona-Einschränkungen und wieder geöffnete Geschäfte dürften bei Anlegern offener Immobilienfonds für Erleichterung sorgen. Eine Garantie für die Rückkehr zur Normalität sind diese Maßnahmen freilich nicht. Wie sich die Corona-Krise mittel- und langfristig auf das Immobiliensegment und insbesondere auf die offenen Immobilienfonds auswirken wird, ist heutzutage vielmehr noch völlig offen. In manchem deutschen Immobiliensegment werden sich die negativen Entwicklungen verschärfen, die sich vorher schon abgezeichnet haben. Doch es gibt auch Bereiche auf dem Immobilienmarkt, die weniger betroffen sind oder von der derzeitigen Pandemie sogar profitieren könnten. So könnte die sanitäre Krise den Trend zur Ad-hoc-Produktion umkehren und der Bedarf an Lagerflächen steigen. Das wiederum könnte Logistik-Immobilien zugutekommen. Auch für Wohnimmobilien sind die unmittelbaren Auswirkungen eher gering, solange die Rezession eher scharf und kurz verläuft. Tendenziell könne die Fluktuation sogar sinken, sagen Experten voraus.
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