Neue Gesetze 2021: Was ändert sich für Immobilieneigentümer?

Neue Gesetze 2021: Was ändert sich für Immobilieneigentümer?

Alle Jahre wieder treten in Deutschland neue Gesetze in Kraft. So gelten auch seit dem 1. Januar 2021 einige Vorschriften, die (zukünftige) Immobilieneigentümer, Mieter, Vermieter und Immobilienverwalter kennen und bei geplanten Investitionen beachten sollten. Wir geben einen Überblick über die neuen Gesetze 2021 für den Immobiliensektor, von denen einige schon Ende des Jahres 2020 in Kraft getreten sind.

1. Verlängerte Frist zur Beantragung des Baukindergeldes

Fangen wir mit einer guten Nachricht an, die die neuen Gesetze 2021 mit sich bringen: Die Frist zur Beantragung des Baukindergeldes wurde vom deutschen Gesetzgeber um drei Monate verlängert. Den staatlichen Zuschuss für den Erwerb ihres ersten Wohneigentums konnten Eltern als zukünftige Haus- oder Wohnungsbesitzer ursprünglich nur bis Ende des Jahres 2020 beantragen, doch nun läuft die Frist bis zum 31.03.2021. Weiterhin gilt jedoch, dass der Zuschuss spätestens sechs Monate nach dem Einzug in das neue Eigenheim beantragt werden muss. Wird der Antrag bewilligt, zahlt die KfW-Bank jungen Bauherren insgesamt und in einem Zeitrahmen von zehn Jahren 12.000 Euro.

2. Steigende Wohnungsbauprämie

Mit Beginn des Jahres 2021 steigt auch die Wohnungsbauprämie, nämlich von vorher 8,8 Prozent auf 10 Prozent. Außerdem hat der deutsche Gesetzgeber die Einkommensgrenzen erhöht, sodass mehr Sparer von dieser Prämie profitieren können. So sind seit dem 1. Januar 2021 für ledige Personen 35.000 Euro anstatt bisher 25.600 Euro festgesetzt, für verheiratete oder sich in einer Lebenspartnerschaft befindende Paare wurde die Einkommensgrenze von 51.200 Euro auf 70.000 Euro erhöht. Folglich ergibt sich für Alleinstehende eine jährliche Förderung von bis zu 70 Euro anstatt bisher maximalen 45 Euro. Verheiratete und Lebenspartner können dank der gesetzlichen Änderungen maximal nicht mehr 90 Euro, sondern bis zu 140 Euro pro Jahr sparen.

3. Gesenkter Umsatzsteuersatz

Aufgrund der Senkung der Umsatzsteuer von 19 auf 16 Prozent, die vom 1.Juli bis zum 31.Dezember 2020 in ganz Deutschland galt, mussten insbesondere Immobilienverwalter bei ihren Abrechnungen für das Kalenderjahr 2020 zahlreiche Anpassungen bei Strom-, Miet-, und Wartungsverträgen vornehmen. Obwohl seit dem 1. Januar 2021 nun wieder der alte Steuersatz in Höhe von 19 Prozent gilt, kann die Senkung noch Auswirkungen auf jährliche Abrechnungen haben, die erst im Laufe des Jahres 2021 fällig werden. Ob die temporär verringerte Umsatzsteuer für Mieter relevant ist, hängt dabei von der Art des Mietvertrages ab. So unterliegt die Miete für Privatwohnungen generell nicht der Mehrwertsteuerpflicht, dementsprechend schlägt sich bei einer Wohnraummiete die Senkung allenfalls auf die Nebenkosten nieder. Bei Gewerbemietverträgen hingegen muss die Mehrwertsteuer teilweise vom Vermieter abgeführt werden.

4. Höhere Betriebskosten durch gestiegenen Mindestlohn

Seit dem 1. Januar 2021 steigt der gesetzliche Mindestlohn in vier Stufen von 9,50 Euro pro Stunde auf 9,60 Euro im Juli 2021, auf 9,82 Euro im Januar 2022 und 10,45 Euro ab Juli 2022 an. Diese Anpassung kann sich unter anderem auf Handwerkerkosten für Instandhaltungs- und Neubaumaßnahmen auswirken und zieht in solch einem Fall und als unmittelbare Folge dann auch höhere Betriebskosten nach sich.

5. Neue CO2-Steuer

Zu den neuen Gesetzen 2021 zählt zudem die Einführung der neuen CO2-Steuer. Sie wird auf CO2-Emissionen erhoben, die in den Bereichen Wärme und Verkehr durch die Verbrennung fossiler Energieträger entstehen. Die neue Steuer ist Teil des sogenannten Klimaschutzprogramms 2030 der deutschen Bundesregierung. Für Privatpersonen kann sie Auswirkungen auf die Wohnkosten haben, zum Beispiel durch höhere Heizungskosten. Besonders Mieter, deren Heizungen mit fossilen Brennstoffen wie beispielsweise Öl oder Gas betrieben werden, müssen ab 2021 tiefer in die Tasche greifen. Die CO2-Steuer kann aber auch Einfluss auf bestimmte Dienstleister- und Handwerkerkosten nehmen.

6. Neues Gebäudeenergiegesetz

Ein weiteres Gesetz, das im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2030 von der Bundesregierung beschlossen wurde, ist das neue Gebäudeenergiegesetz, kurz: GEG. Es trat bereits am 1. November 2020 in Kraft und gilt dementsprechend für alle Bauvorhaben oder Bauanzeigen seit dem 1.11.2020. Bauherren sind gemäß den neuen Bestimmungen nun dazu verpflichtet, sich für mindestens eine Form erneuerbarer Energien zu entscheiden. Ab 2026 wird der Einbau von Ölheizungen dann nur noch unter bestimmten Bedingungen gestattet und der Betrieb von vor 1991 eingebauten Öl-Heizkesseln sogar verboten sein. Bei wesentlichen Renovierungen einer Immobilie ist laut GEG nun auch eine Energieberatung durch einen qualifizierten Energieberater erforderlich. Auch Immobilienmakler sind zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet.

7. Anmeldung von Solaranlagen

Wer 2021 eine selbst stromerzeugende Anlage, wie beispielsweise eine Solaranlage, in seine Immobilie einbaut, muss diese innerhalb von vier Wochen nach Inbetriebnahme bei der Bundesnetzagentur anmelden. Wer diese Frist versäumt, muss mit einem saftigen Bußgeld rechnen und hat zudem keine Ansprüche mehr auf eine Vergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz EEG oder dem Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetz KWKG.

6. Neue Vorschriften für Wohnungseigentümergemeinschaften

Der deutsche Gesetzgeber hat sich aber auch mit Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigt und für solche Einrichtungen neue Regelungen beschlossen. Diese sollen Sanierungen, Modernisierungen sowie die Durchführung baulicher Veränderungen einfacher machen. Gemäß § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind solche Baumaßnahmen künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Die dafür entstandenen Kosten sollen prinzipiell diejenigen Eigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Wurde eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, werden die Kosten von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil gezahlt. Das besagt der neue § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Eine solche Kostenübertragung auf alle Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung unverhältnismäßige Kosten verursacht. Durch diese gesetzliche Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer unverhältnismäßigen finanziellen Überforderung geschützt werden.

7. Mehr bezahlbarer Wohnraum dank dem Baulandmobilisierungsgesetz?

Die akute Wohnungsnot wurde in vielen Regionen Deutschlands in den vergangenen Jahren immer größer. Gründe dafür sind der Mangel an Bauland und zu wenige Bauvorhaben. Abhilfe schaffen soll das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz, das bisher allerdings erst ein Gesetzentwurf ist. Durch das Gesetz sollen bereits bestehende Vorschriften im Baugesetzbuch gelockert werden, um nicht nur mehr Bauland entstehen zu lassen, sondern auch bestimmte Bauvorhaben zu erleichtern, wie zum Beispiel Dachaufstockungen und Wohnungsbauvorhaben an Ortsrändern oder in ländlichen Gebieten. Der Gesetzentwurf sieht unter anderem aber auch ein sogenanntes Umwandlungsverbot vor. Demnach sollen Vermieter ihre Mietwohnungen in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht mehr ohne Weiteres in Eigentumswohnungen umwandeln können, Umwandlungen bedürfen dem Entwurf zufolge vielmehr einer Genehmigung durch die zuständige Behörde. Bisher ist dies nur in bestimmten Erhaltungsgebieten im Sinne des Baugesetzbuches der Fall. Besonders dieses Umwandlungsverbot wird von der Wohnungswirtschaft und vielen Politikern jedoch kritisch betrachtet. Auch Ende Januar, als der Bundestag über die Novellierung des Baugesetzbuches beriet, kündigten zahlreiche Abgeordnete aus der Unionsfraktion Widerstand gegen dieses sogenannte Umwandlungsverbot an. Ob die Regelung wirklich kommt beziehungsweise wann das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft treten wird, ist also noch nicht absehbar.

8. Mietendeckel

Spannend wird für Mieter und Vermieter im Jahr 2021 auch, ob das Bundesverfassungsgericht den sogenannten Mietendeckel für unzulässig erklärt. Zur Erinnerung: Mit Inkrafttreten des Mietendeckels am 23. Februar 2020 wurden die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen in Deutschland auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 eingefroren. Nach dem Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels am 23. November 2020 mussten Vermieter dann Mieten senken, die ab diesem Zeitpunkt als offiziell überhöht galten. Während Zehntausende seitdem weniger Miete zahlen, ist indes unsicher, ob sie das eingesparte Geld auch tatsächlich behalten dürfen. Darüber entscheidet voraussichtlich bis zum Sommer 2021 das Bundesverfassungsgericht, denn gegen die Wirksamkeit des Mietendeckel liegen unter anderem Klagen von CDU und FDP vor. Dass das Gericht den Mietendeckel dann für unzulässig erklärt, scheint mehr als wahrscheinlich. Die Frage ist nur, was danach kommt, denn unwahrscheinlich ist wiederum, dass von der Regierungsseite gar nichts unternommen wird, die weiterhin stark steigende Mietentwicklung erneut zu begrenzen.

9. Neue Regierung, neue Regelungen

Zusätzliche Neuregelungen für den Immobiliensektor wird es ganz sicher auch dann geben, wenn im September 2021 der neue Deutsche Bundestag gewählt und ein neuer Koalitionsvertrag aufgesetzt wird. Absehbar ist zum Beispiel schon jetzt, dass es im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2030 im Bereich der Energieeffizienz und Sanierungsmaßnahmen für Gebäude zu Neuregelungen kommen wird. Besonders wenn es nach der Bundestagswahl ein Bündnis mit den Grünen geben sollte, wird auf diesem Gebiet mit vielen Initiativen und Änderungen zu rechnen sein.

10. Neue Verteilung der Maklerkosten

Zu den wichtigsten neuen Gesetzen 2021 zählt auf jeden Fall die Umsetzung der bundesweiten gesetzlichen Neuregelung bei der Verteilung der Maklerkosten, die schon am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Das sogenannte Bestellerprinzip regelt nun, dass sich Käufer und Verkäufer einer Wohnimmobilie die Provision für den Makler teilen beziehungsweise dass die Maklerkosten nicht mehr zu mehr als 50 Prozent oder sogar vollständig auf den Käufer umgewälzt werden dürfen, wie es vor der Gesetzesänderung in vielen Bundesländern oft der Fall war. Lesen Sie alles Wissenswerte zu dieser neuen Grundsatzentscheidung in unserem Artikel „Das neue Bestellerprinzip: Wer bezahlt beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien den Makler?“.

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