Aufzug kaputt, Schimmelbefall an den Wänden, kein warmes Wasser, eine Schar Mäuse im Keller oder eine defekte Heizung: So mancher Umstand kann die Qualität des Wohnens erheblich beeinträchtigen. Doch ab wann darf man die Miete mindern und was ist dabei zu beachten? Wir haben für Sie zusammengefasst, wann Minderungsansprüche bestehen, wie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Mietminderung regelt, wie Mieter bei einer Mietminderung vorgehen sollten und in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist.
Mieter können Anspruch auf Mietminderung haben, wenn die Nutzung der Wohnung laut Mietvertrag durch einen Mangel oder aufgrund einer fehlenden Eigenschaft, die im bestehenden Mietvertrag zugesichert wurde, eingeschränkt ist. In diesen beiden Fällen hat ein Mieter das Recht, die Miete zu kürzen. Seinen Anspruch kann er dabei einseitig ohne die Zustimmung des Vermieters geltend machen. Das bedeutet, dass er ab dem Zeitpunkt, ab dem er seinem Vermieter den Mangel angezeigt hat, seine Mietzahlungen kürzen kann. Die Höhe der Mietminderung kann er eigenmächtig bestimmen, sie sollte aber nicht über das Ziel hinausschießen und immer verhältnismäßig sein.
Allerdings ist eine Mietminderung seitens des Mieters nur dann berechtigt, wenn der geltend gemachte Mangel nicht selbst vom Mieter verursacht wurde und der Vermieter nicht seiner Verpflichtung nachgekommen ist, den vom Mieter angezeigten Mangel zu beheben. Dafür muss dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Beseitigung des Problems eingeräumt werden. Wird der Mangel nicht beseitigt, kann die Mietminderung so lange bestehen bleiben, wie die Einschränkung der Wohnungsnutzung andauert. Ist der Mangelzustand behoben, muss der Mieter die Mietzahlung wieder in vollem Umfang an den Vermieter entrichten. Die mietrechtliche Regelung zur Mietminderung findet sich im § 536 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Das Recht auf eine Mietminderung tritt automatisch ein, wenn die Mängel in der Wohnung festgestellt werden. Allerdings muss dazu dem Vermieter gegenüber eine Mängelanzeige geltend gemacht werden. Diese gut begründete Mängelanzeige ist in Schriftform beim Vermieter einzureichen. Mieter sollten zuvor jedoch genau abwägen, ob die Tauglichkeit der Wohnung tatsächlich gemindert oder aufgehoben ist, so wie es § 536 Abs. 1 BGB besagt.
Um wie viel die Miete gekürzt werden kann, richtet sich in jedem Einzelfall nach der Schwere und der Dauer des Mangels. Wer dies selbst nicht einschätzen mag, kann sich vom Mieterverein oder von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Orientierungshilfen bieten oft aber auch frühere Urteile zur Mietminderung, die von deutschen Gerichten gefällt wurden. Das Landgericht Dresden urteilte zum Beispiel, dass eine fehlende Einbauküche, die laut Mietvertrag in der Wohnung hätte vorhanden sein müssen, den Mieter zu einer Mietminderung von 20 Prozent berechtigt (Urteil von 2001). Das Landesgericht Frankfurt/Main berechtigte Mieter zu einer Mietminderung um 100 Prozent, deren Wohnung nach einem Brand mit unbekannter Ursache völlig unbewohnbar war (Urteil von 1996).
Derartige Urteile lassen sich in Mietminderungstabellen finden. Wer sich daran orientiert, sollte jedoch immer bedenken, dass sich darin lediglich Richtwerte für die Höhe einer Mietminderung befinden, die nicht automatisch auf individuelle Situationen geltend gemacht werden können.
Die sogenannte Minderungsquote drückt die Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung aus und richtet sich nach mehreren Faktoren. Ein Faktor ist dabei die Dauer des Mangels, wobei jeder Tag mit 1/30 gewertet wird - egal, ob sich der Mieter tatsächlich in der Wohnung aufhält oder nicht. Ein weiterer Faktor für die Berechnung der Mietminderung ist die vom Mietmangel betroffene Wohnfläche. Wenn nicht die gesamte Wohnung von dem Mangel betroffen ist, was meistens der Fall ist, ist die Quote der Mietminderung anteilig zu berechnen.
In einem Mietshaus war der Fahrstuhl vom 1. bis 16. September defekt. Ein Mieter, der eine monatliche Bruttowarmmiete von 1.000 Euro zahlt, möchte deswegen seinen Anspruch auf Mietminderung berechnen. Folgende Schritte muss er dazu anwenden:
Für einen defekten Fahrstuhl beträgt die Minderungsquote anhand der Mietminderungstabelle: (1000:100) x 14 = 140 Euro
Hier insgesamt 16 Tage, (140:30) x 16 = 74,66 Euro
Da durch den Ausfall des Fahrstuhls die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt war, muss die Wohnfläche nicht anteilig berechnet werden:
(74,66:100) x 100 = 74,66 Euro
Nach dieser Berechnung kann der Mieter also eine Mietminderung in Höhe von 74,66 Euro gegenüber seinem Vermieter geltend machen.
Eigentlich nicht. Es sei denn, der Mangel wurde beim Einzug nicht bemerkt. Hier ein Beispiel aus der Praxis: Ein Mieter stellt kurz nach der Übergabe einen Mangel in der Wohnung fest, aber teilt diesen nicht umgehend dem Vermieter mit. Möglicherweise weil er versuchen möchte, den Mangel selbst zu beseitigen, oder weil er zunächst abwarten möchte, wie gravierend der Mangel tatsächlich ist. Nach einem Monat stellt er fest, dass seine Lebensqualität in der Mietwohnung aufgrund des Mangels erheblich beeinträchtigt ist und meldet diesen nun doch beim Vermieter.
Frage: Kann er eine Mietminderung nun auch rückwirkend für den Monat geltend machen, in dem er selbst schon von dem Mangel wusste, der Vermieter jedoch nicht? Prinzipiell gilt, dass eine nachträgliche Mietminderung nicht möglich ist. Das Mietminderungsrecht wird erst dann gültig, nachdem auch der Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt wurde. Eine Ausnahme zu dieser Regelung besteht jedoch, wenn der Mangel bereits zum Zeitpunkt des Einzugs bestand, der Mieter aber erst später davon Kenntnis nimmt. Wird ein Mangel aufgrund eigener Fahrlässigkeit jedoch nicht früher wahrgenommen, besteht kein Anspruch auf Mietminderung. Der Anspruch auf eine nachträgliche Mietminderung ist also, wie so oft, in vielen Fällen eine Abwägungssache.
Grundsätzlich hat ein Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass seine vermietete Wohnung auch dem Zustand entspricht, der im Mietvertrag festgelegt worden ist. Wird ein ordnungsgemäßer Zustand durch das Selbstverschulden eines Mieters beeinträchtigt, ist eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter nicht berechtigt. Gleiches gilt für Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko sowie für sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten gehören, zum Beispiel bestimmte Umstände, die sich aus der geographischen Lage der Wohnung ergeben, wie Lärm aus einem benachbartem Kindergarten oder einer sich direkt vor dem Haus befindenden Straßenbahnhaltestelle. Solche offensichtlichen Lärmquellen nimmt ein Mieter wissentlich und von Anfang an in Kauf und kann für solche Begebenheiten keine Mietminderung geltend machen.
Inwieweit Mängel als erheblich oder unerheblich gelten, ist aber nicht immer so einfach und eindeutig zu beurteilen. So berechtigt eine Schar von Mäusen, die sich in einem Keller eingenistet hat, einen Mieter natürlich zu einer Mietminderung. Schwieriger ist die Lage aber zu beurteilen, wenn im Keller nur eine einzelne Maus gesichtet wird. Tendenziell sollte letzterer Fall aber eher zum allgemeinen Lebensrisiko gezählt werden, als sie seinem Vermieter anzukreiden. Auch der Lärm aufgrund Renovierungsarbeiten in einer Nachbarwohnung oder Flugzeuglärm rechtfertigen nicht den Anspruch auf Mietminderung. Häufiger Grund für eine Mietminderung ist dagegen eine Lärmbelästigung durch Hundegebell und durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Wohnhaus.
Uneinig sind sich viele Gerichte jedoch, wenn um eine Mietminderung wegen übermäßiger Hitze in gemieteten Räumen gestritten wird. Ob eine Mietminderung tatsächlich gerechtfertigt ist, wird von Fall zu Fall unterschiedlich bewertet. Das Amtsgericht Hamburg entschied zum Beispiel (Az.: 46 C 108/049), dass eine Tagestemperatur von 30 Grad nicht zumutbar ist und sprach dem klagenden Mieter eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent zu. Das Amtsgericht Leipzig stellte jedoch klar (Az.: 164 C 6049/04), dass dieser Richtwert nicht für Dachgeschosswohnungen gelte, weil sich Wohnräume unter dem Dach immer stärker erhitzen als Wohnräume auf den unteren Etagen. Temperaturen von 30 Grad Celsius seien hier zu dulden und begründen keinen Anspruch auf Mietminderung, so das Gericht.
Ein Anspruch auf Kürzung der Miete kann aber auch geltend gemacht werden, wenn eine Wohnung nicht den Vorgaben entspricht, die im Mietvertrag vereinbart worden sind. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die versprochene Badewanne doch nicht vorhanden ist, die Wohnung weniger Quadratmeter als vertraglich zugesprochen aufweist, doch kein Stellplatz für Fahrzeuge vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird oder Türen in der Wohnung fehlen.
Bevor ein Mieter eine Mietminderung beansprucht, sollte er seinen Mietvertrag aufmerksam durchlesen, denn darin könnten sich Klauseln befinden, die eine Mietminderung für bestimmte Begebenheiten vertraglich ausschließt. Zum Beispiel, wenn ein Küchengerät nicht einwandfrei funktioniert und im Mietvertrag festgehalten wurde, dass eben dieses Gerät einen Defekt aufweist. Aber der Mietvertrag sollte auch auf Klauseln hinsichtlich Kleinreparaturen abgeklopft werden. Es kann zum Beispiel geregelt sein, dass Schäden, deren Beseitigung einen festgelegten Kostenrahmen nicht übersteigen, vom Mieter selbst zu beheben sind. Das alles bedeutet im Umkehrschluss: Wenn es Probleme geben sollte, die unter solche vertragskonformen Klauseln fallen, besteht kein Anspruch auf Mietminderung.
Besteht dagegen ein triftiger Grund für eine Mietminderung, muss ein Mieter diesen Anspruch nicht erst beim Vermieter oder bei einem Gericht beantragen. Sein Anspruch tritt automatisch ein, sobald die Mängel festgestellt werden. Allerdings muss der Mieter bei seinem Vermieter eine Mängelanzeige in schriftlicher Form machen; nur dann ist er zur Mietminderung berechtigt. Neben Auflistung der Mängel sollte das Schreiben auch die Mietminderung ankündigen und begründen. Für die Ankündigung einer Mietminderung existiert kein Formular, sie kann also formlos gestellt werden. Wichtig ist dabei auch, dem Vermieter ausreichend Zeit einzuräumen, um den angezeigten Mangel zu beseitigen, bevor die Mietzahlung tatsächlich gekürzt wird.
Mieter haben Anspruch auf eine Mietminderung, wenn die Nutzung der Wohnung laut Mietvertrag durch einen Mangel oder aufgrund einer fehlenden Eigenschaft eingeschränkt ist.
Das Recht auf eine Minderung der Miete tritt ein, sobald die Mängel in der Wohnung festgestellt werden.
Damit Mieter eine Mietminderung beanspruchen können, müssen sie bei ihrem Vermieter eine Mängelanzeige in schriftlicher Form einreichen. Zusätzlich zur Auflistung der Mängel kann es hilfreich sein, das Problem auch mittels Fotos zu dokumentieren.
Extra-Info 1:
Wer als Mieter eine unverhältnismäßig hohe Mietminderung praktiziert, riskiert die Kündigung der Wohnung seitens des Vermieters. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter unberechtigterweise mit mehr als einer Monatsmiete säumig ist. Das kann auch dann passieren, wenn sich nach einer Mietminderung herausstellt, dass der Mieter den Mangel selber zu verschulden hat.
Extra-Info Nummer 2:
Wenn ein Mieter die Gesamtmiete und nicht nur seine Nettokaltmiete kürzt, muss die Mietminderung in der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung berücksichtigt und vom Vermieter dementsprechend aufgerechnet werden. Andernfalls kann es passieren, dass Mieter im Falle einer Nachzahlung für die Betriebskosten einen Teil der Mietminderung zurückzahlen müssen – was natürlich nicht rechtmäßig ist. Vermieter, die Probleme bei der Abrechnung vermeiden möchten, sollten deshalb die Mietminderung ausschließlich auf die Nettokaltmiete anrechnen.
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