Mieterhöhung - Wann und wie viel? Langfristige Planung als Exit-Strategie

Sie beschäftigen sich aktuell damit, die Miete für Ihre vermietete Wohnung oder Ihr Haus zu erhöhen, um die Verzinsung Ihrer Anlage langfristig zu steigern? Im Allgemeinen betrifft diese Thematik viele Menschen, die bereits seit langer Zeit vermietete Immobilie besitzen, oder diejenigen, die durch Kauf in bestehende Mietverträge eingetreten sind. Oft handelt es sich bei den Mietverträgen um Jahrzehnte alte Verträge, deren Mietzins aufgrund von persönlichen Interessen oder Versäumnissen nicht erhöht wurde. In diesem Artikel möchten wir Ihnen aufzeigen, wie Sie die Mieten Ihrer Immobilien rechtskonform und wasserdicht erhöhen, um die Verzinsung Ihrer Anlage und einen eventuellen Verkaufserlös in der Zukunft mittel- bis langfristig massiv zu verbessern.

Viele Eigentümer stehen heutzutage vor dem Problem, dass sie ihre vermietete Wohnung verkaufen möchten – Beispiel: Die 80 m² Erdgeschosswohnung in bester Stuttgarter Lage wurde geerbt und ist seit 35 Jahren an eine alleinstehende Rentnerin mit erheblichen Gesundheitsproblemen vermietet. Der Auszug der Dame ist aus sozialen und moralischen Gründen nicht realistisch. Nichtsdestotrotz sind die 300 Euro (3,75 €/m²) Kaltmiete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (9,30 €/m²) für die Fläche einfach zu gering. In diesem Fallbeispiel ist die Immobilie weder an einen Eigennutzer verkäuflich, da die Mieterin de facto nicht kündbar ist - das ist gut so. Jeder Kapitalanleger oder Investor, der die Immobilie aus wirtschaftlichen Gründen kaufen möchte, zahlt aber nur einen Bruchteil des Kaufpreises einer vergleichbaren, leer stehenden Wohnung, da die Immobilie aus ertragsrelevanten Gründen nicht mehr wert ist. Daher gilt es, frühzeitig zu handeln und die Miete entsprechend den gegebenen Bestimmungen anzupassen. Eines ist klar: Sowohl für Mieter als auch für Vermieter muss sich in dieser wechselseitigen Beziehung eine Win-Win-Situation ergeben.

Die wichtigsten Punkte in Kürze:

• Die Bestandsmieten dürfen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden, welche durch den qualifizierten Mietspiegel normiert wird. Dieser ist unter der Website der Stadt Stuttgart für 6,50 Euro erhältlich und muss aufgrund des eingeschränkten Zugriffs (Preis) einem Mieterhöhungsverlangen an den Mieter beigefügt werden.
  
• Die Bestandsmiete darf aufgrund der Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als maximal 15 Prozent Nettomiete erhöht werden (gilt für 44 Städte und Gemeinden in BW).
  
• Grundlage für die Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche und nicht die Quadratmeter-Angabe im Mietvertrag.
  
• Die Miete darf bis zum Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung seit mindestens 15 Monaten nicht verändert worden sein.
  
• Da es sich bei einer Mieterhöhung um ein Zustimmungsverfahren handelt, muss dem Mieter immer eine Überlegungsfrist eingeräumt werden, die ab Zustellung immer das Ende des übernächsten Monats avisiert. Eine Zustimmung zum Mieterhöhungsverfahren seitens des Mieters muss erfolgen. Diese kann aber auch formfrei, also auch mündlich abgegeben werden. Ein Schweigen des Mieters wird gerichtlich als Ablehnung aufgefasst.
  
• Ein weiteres Mieterhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach Inkrafttreten der vorgegangenen Mieterhöhungen beim Mieter eingehen.
  
• Modernisierungsumlagen können unabhängig vom Mieterhöhungsverlangen erfolgen.
  

Herangehensweise:

Zuallererst sollten Sie evaluieren, wie viel Miete sie aktuell erhalten und wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Immobilie anhand der wichtigsten Kriterien (Baujahr, Ausstattung, Größe, Lage) ist. Sofern die Bestandsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt sowie seit mehr als 15 Monaten unverändert ist und zudem die Kappungsgrenze beachtet wurde, kann eine Mieterhöhung in Betracht gezogen werden. Beachten Sie auch, dass das Mieterhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach dem letzten Inkrafttreten beim Mieter eingehen darf. Anschließend kann ein Mieterhöhungsverlangen formrichtig aufgesetzt werden.

Die wichtigsten Punkte für ein formell korrektes Schreiben sind wie folgt:

• Richtige Adressierung: Grundsatz „Von allen Vermietern an alle Mieter“
  
• Betreff und Zuordnung: Mieterhöhungsverlagen §558 BGB für Wohnung (Mietvertrag vom, Ort, Wohnungsnummer)
  
• Verweis auf den qualifizierten Mietspiegel nach § 558a Abs. 2 Ziff. 1 BGB mit entsprechender Einstufung und Beilage des Mietspiegels.
  
• Begründung des Mieterhöhungsverlangens (ohne Begründung ist das Verlangen nichtig!) – Im Allgemeinen bedeutet dies, dass die Wohnung günstiger ist als vergleichbare Wohnungen und deswegen eine Mietpreisanpassung legitim ist.
  
• Nennung des Datums des Inkrafttretens
  
• Die neue Kaltmiete + Betriebskosten = Gesamtmiete sollte aufgeführt werden
  
• Überlegungsfrist und Zustimmung des Mieters ist notwendig – Dabei muss die angemessene Überlegungsfrist eingehalten werden und dem Mieter sollte eine schriftliche Frist zur Antwort gesetzt werden. - „Bitte erteilen Sie Ihre Zustimmung über die Mieterhöhung schriftlich bis zum Datum. Ein Schweigen Ihrerseits wird rechtlich als Ablehnung gewertet…“
  
• Unterzeichnung – natürlich von allen Vermietern
  

Sie sind nun in der Lage, Ihre Mietrendite langfristig zu steigern und auf einen Verkauf hinzuarbeiten.

Ein sehr gutes Beispiel für einen geplanten lukrativen Verkauf ist die Schenkung einer Immobilie. Die Schenkungsdauer, bis die Immobilie zu hundert Prozent an den neuen Eigentümer übergegangen ist, beträgt 10 Jahre. Besteht zum Beginn der Schenkung ein Mietvertrag mit sehr niedriger Miete, kann bei einem gleichbleibenden Mietverhältnis im Zeitraum der Schenkungsdauer die Mieter durch konstante und korrekt aufgesetzte Mieterhöhungsverlangen so der ortsüblichen Vergleichsmiete angeglichen werden. Dieselbe Situation besteht bei einem zukünftigen Erbe. Gerade das Thema „Erben“ ist sehr heikel und hat damit einen besonderen Stellenwert. Nichtsdestotrotz möchte man für seine Erben eine gute Vermögenssituation hinterlassen.

Auch wenn wegen eigenem Wohlstand keine Mietanpassungen der Bestandsimmobilien aus existenziellen Gründen nötig sind, sollten ortsübliche Vergleichsmieten verlangt werden. Die verpasste Vermögensbildung geht schnell in die Hunderttausende.

Im Allgemeinen ist es möglich, mithilfe dieser Tipps ein korrektes Mietanpassungsverlangen zu formulieren. Hinsichtlich der langfristigen Nutzung dieses Formulars ist es aber dennoch sinnvoll, dieses einmalig mit einem Anwalt für Mietrecht abzustimmen.
Die Vorlage kann zukünftig auch für alle weitere Mieterhöhungsverlangen anderer Immobilien genutzt werden.