Immobilienkredit: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Für Viele ist die eigene Immobilie die größte und wichtigste Investition im ganzen Leben. Die Darlehenszinsen liegen mittlerweile bei unter zwei Prozent und machen einen Immobilienkredit so günstig wie noch nie zuvor. Und auch weil klassische Anlageformen kaum noch Rendite abwerfen, ist in Deutschland nach Jahren der Zurückhaltung ein regelrechter Kaufrausch auf dem Immobilienmarkt ausgebrochen. Zahlreiche Menschen möchten sich schnell noch den Traum vom Eigenheim erfüllen, bevor die Zinsen wieder steigen.

Aber: Gerade für junge Hauseigentümer kommt nicht selten schon kurz nach dem Hauskauf das böse Erwachen. Es rührt nicht unbedingt aus dem übertrieben hohen Kaufpreis, der vor allem in Ballungsgebieten immer öfter verlangt wird, sondern vielmehr aus der falschen Berechnung des Immobilienkredits. Denn oft wird vergessen, dass neben der monatlichen Darlehenszahlung auch noch viele andere Posten zu begleichen sind. Vor allem die Nebenkosten und Ausgaben für die Instandhaltung der eigenen Immobilie werden dabei von vielen Hauskäufern unterschätzt. Andere wiederum rechnen bei der Planung viel zu großzügig, um sich ihren größten Wunsch zu erfüllen.

Natürlich sprechen diese häufig unterschätzten Kosten nicht prinzipiell gegen den Traum der eigenen Immobilie – aber für eine ehrliche Rechnung, wie groß und teuer das Eigenheim tatsächlich werden darf.

Leitfaden Immobilienkredit

Wie viel Immobilie man sich tatsächlich leisten kann, sollte auf jeden Fall solide geplant, langfristig sicher und dauerhaft bezahlbar sein. Für eine – zumindest theoretisch – sichere Finanzierung sollten Sie einen ehrlichen Kassensturz machen und folgenden Fahrplan einhalten:

Erspartes auflisten

Als Grundregel gilt: Das Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Sparguthaben, Aktien, Wertpapiere, Bausparverträge oder ein eigenes Grundstück. Auch Erbschaft und Schenkungen stocken das Eigenkapital auf, genauso wie Eigenleistungen beim Bau des Hauses. Allerdings sollten Sie letztere vorsichtig kalkulieren: Sie kosten viel Zeit und ersetzen keine Materialkosten.

Ziehen Sie Bilanz

Als nächsten Schritt erstellen Sie eine detaillierte Liste mit all Ihren Einnahmen und Ausgaben. Zu den Einnahmen zählen zum Beispiel Ihr Netto-Gehalt (am besten ohne Bonus-Zahlungen wie Weihnachts- und Urlaubsgeld, da diese auch gestrichen werden könnten) und staatliche Leistungen wie Kinder- oder Elterngeld. Zu den Ausgaben gehören Aufwendungen für Lebensmittel, Auto, Strom, Kleidung, Versicherungen, Kredite und Unterhaltsleistungen. Planen Sie bei den Ausgaben auch ein realistisches Budget für Unternehmungen und Reisen sowie einen Puffer für außerplanmäßige Kosten und Reparaturen ein.

Finanzierbarkeit ermitteln

Zu der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben addieren Sie nun Ihre aktuelle Miete und ziehen von dieser Summe die monatlichen Betriebskosten für Ihr künftiges Eigenheim ab: Strom, Gas, Wasser, Abfallentsorgung. Daraus ergibt sich der Betrag, der Ihnen monatlich für Zins und Tilgung des Eigenheims zur Verfügung steht. Wichtig: Denken Sie auch daran, die Instandhaltungskosten Ihrer Wunschimmobilie einzuplanen. Im Durchschnitt rechnet man zwischen 0,8 und 1,0 % des Kaufpreises als jährliche Instandhaltungsrücklage.

Kauf- und Nebenkosten nicht vergessen!

Berücksichtigen Sie auch die Kosten, die sich zum Kaufpreis Ihrer Immobilie addieren. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die Makler-Provision und die Notar-Gebühren. Je nach Bundesland müssen Sie dafür neun bis 15 Prozent der Kaufsumme einkalkulieren.

Staatliche Zulagen sichern

Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf staatliche Unterstützung haben. Denn der Staat fördert Familien mit attraktiven Wohn-Riester-Zulagen und Steuervorteilen. Pro Jahr gibt er bis zu 175 Euro dazu, plus maximal 300 Euro pro Kind beziehungsweise 185 Euro für Kinder, die vor 2008 geboren wurden.

Niedrige Zinsen richtig nutzen

Die zum Kauf noch fehlende Summe finanziert ein Hypotheken-Darlehen. In Zeiten historisch niedriger Zinsen sind Zinsfestschreibungen über 15 Jahre sinnvoll. Nutzen Sie außerdem die günstigen Konditionen für eine höhere Tilgung von zwei oder mehr Prozent. So verringern Sie das Risiko steigender Darlehensraten nach Ablauf der Zinsgarantie.

Wie viel Haus kann ich mir leisten - eine einfache Berechnung und Formel

In welchem Rahmen sich Ihr Immobilienkredit bewegen sollte, können Sie ganz einfach mit einer Formel berechnen. Diese besteht aus folgenden vier Elementen:

1. Wie hoch darf meine monatliche Rate zur Baufinanzierung maximal sein? Diese Rate errechnet sich aus der Differenz zwischen allen Einnahmen und Ausgaben, inklusive der jährlichen Instandhaltungsrücklage sowie einem Puffer für Notfall-Anschaffungen im Alltag.
   
2. Was kostet mich die Finanzierung ungefähr? Gemeint ist damit der jährliche Sollzins, auch effektiver Jahreszins genannt. Derzeit werden zum Beispiel Darlehen für 10 Jahre Sollzinsbindung zu 1,0 % vergeben.
   
3. Wie hoch soll die jährliche Tilgung für meinen Immobilienkredit sein? Die Tilgung bestimmt die Laufzeit einer Baufinanzierung: Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit.
   
4. Wie viel freies Eigenkapital steht mir für meinen Immobilienkredit zur Verfügung?
   

Konkretes Berechnungsbeispiel

Aus der obigen Formel und ihren vier Elementen kann sich damit folgendes Berechnungsbeispiel für einen Immobilienkredit ergeben:

1. Wunsch-Monatsrate = 900 Euro
   
2. Annahme Sollzins für 10 Jahre = 1 %
   
3. Gewünschte jährliche Tilgung = 3 % (damit beträgt die Gesamtlaufzeit ungefähr 20 Jahre)
   
4. Frei verfügbares Eigenkapital = 50.000 EUR
   

Berechnung:

(900 Euro x 12 Monate) / 4 (Summe aus Zins und Tilgung) x 100 = 270.000 Euro

Ergebnis:

Mit einer Monatsrate von 900 Euro und den oben genannten Annahmen könnte sich der Kreditnehmer eine Immobilie im Wert von 320.000 Euro leisten (270.000 Euro + 50.000 Euro Eigenkapital).

Fazit
Diese einfache Rechnung ist selbstverständlich nur für einen groben Überblick ausreichend. Für eine individuelle und wirklich sichere Planung sollten Sie unbedingt einen Experten zu Rate ziehen. Generell beurteilt ein Darlehensgeber die Finanzierung eines Immobilienkredits hauptsächlich unter drei Gesichtspunkten: die langfristige finanzielle Tragfähigkeit der Monatsraten, die Immobilie an sich und das Gesamtrisiko, welches von der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals abhängt. Der letzte Punkt entscheidet dabei am stärksten über die Höhe des Zinssatzes der Finanzierung, denn je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden kann, desto niedriger wird der Zins.