Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf von Wohnimmobilien

Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf von Wohnimmobilien

Es ist und bleibt ein heiß diskutiertes Thema in der Immobilienbranche: Die mögliche Einführung des Bestellerprinzip beim Immobilienkauf nimmt konkrete Formen an. Ein eingebrachter Gesetzentwurf der Grünen fordert zusätzlich eine Deckelung für die Maklerprovision in Deutschland. Der Fraktion zufolge könnte es mit dem neuen Gesetz sehr zügig gehen.

Die Grünen im Bundestag haben einen Gesetzentwurf vorgelegt, welcher "der Entlastung von Verbrauchern beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien" dienen soll. Die Namen "Makler-Besteller-Prinzip und Preisdeckelgesetz" geben bereits den Inhalt der neuen Gesetze wieder: Die Grünen fordern, dass der Immobilienmakler künftig beim Immobilienerwerb nur noch von seinem Auftraggeber ein Entgelt für seine Leistung fordern darf, so wie es derzeit bereits bei der Vermittlung von Mietverträgen der Fall ist. Die Courtage des Immobilienmaklers soll zudem höchstens noch 2 % des Kaufpreises betragen, inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer und Nebenleistungen. Gelten sollen diese Regelungen beim Abschluss von Kaufverträgen, die "überwiegend dem Wohnen dienende oder dafür bestimmte bebaute oder unbebaute Grundstücke" betreffen.

Mit dem vorgelegten Gesetzentwurf schreiten die Grünen in der Debatte um das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf noch weiter in die Offensive. Erst Ende Juli hatten sie einen entsprechenden Antrag in den Bundestag eingebracht und stießen damit im Justizministerium von Katarina Barley (SPD) auf offene Ohren. Die Einführung des Bestellerprinzips und auch ein Provisionsdeckel würden geprüft, hieß es Mitte August aus dem Justizministerium. Allerdings sei man noch ganz am Anfang, Ergebnisse seien noch nicht absehbar. Diese Prüfung forcieren die Grünen nun mit ihrem Gesetzentwurf, denn das Thema auf die lange Bank schieben will die Fraktion auf keinen Fall. In Kraft treten soll das Gesetz laut Entwurf bereits 2019. Entgegenstehen können ihm allerdings mögliche Konflikte mit dem Grundgesetz, welche vor allem durch den Provisionsdeckel hervorgerufen werden könnten.

Provisionsdeckel für Immobilienmakler - mit dem Gesetz überhaupt vereinbar?

Mit dem auf Immobilien spezialisierten Rechtsanwalt und Notar Uwe Bethge hat sich erstmals ein renommierter Rechtsexperte speziell zu einem möglichen Provisionsdeckel für Immobilienmakler geäußert. Der Immobilienrechtler hat klare verfassungsrechtliche Bedenken. Ein Provisionsdeckel verstoße aus seiner Sicht nämlich eindeutig gegen das Grundrecht auf Vertragsfreiheit. „Eine generelle Deckelung der Provision bei sämtlichen Immobilientransaktionen ist mit dem Rechtsgrundsatz der Vertragsfreiheit nicht in Einklang zu bringen“, so Uwe Bethge, Gründer von bethge I immobilienanwälte. „Hier wird in Artikel 2 des Grundgesetzes eingegriffen, der Vertragsfreiheit und Wettbewerbsfreiheit garantiert. Eine ausnahmslose Begrenzung auf 2 % des Kaufpreises dürfte einen nicht zu rechtfertigenden Verstoß gegen Art. 2 I GG darstellen.“ Aus Bethges Sicht ziele der Ansatz der Bundesregierung in eine falsche Richtung. Die deutlich bessere Lösung sei zum Beispiel eine bundeseinheitliche Senkung der Grunderwerbssteuer auf 3,5 %, kommentierte Veronika Thormann, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. „Hiermit würden Immobilienkäufer deutlich entlastet und die Senkung dieser Kaufnebenkosten fällt auch tatsächlich in den gestalterischen Spielraum der Ministerien.“

Unabhängig vom Grundgesetz haben viele Immobilienmakler, welche professionell auf dem Immobilienmarkt agieren, sich über die letzten Jahre ein riesengroßes Leistungsspektrum angeeignet. Dieses ist mit entsprechenden Kosten verbunden, die durch die Deckelung bei 2 % nicht mehr gewährleistet werden könnten, da kostenvermindernde Maßnahmen in die Wege geleitet werden müssten. Unter anderen würden sorgfältige Prüfungen aller Unterlagen, Behördengänge, marktgerechte, zeitintensive Immobilienbewertungen, professionelle Präsentationen mit aussagekräftigen Bildern und Drohnenflügen oder eine persönliche Kundenberatung unter diesem Gesetz leiden oder müssten gar gänzlich aufgegeben werden. Der professionelle Immobilienmakler wäre somit gezwungen, ein geringeres Leistungsspektrum anzubieten, um auf dem Markt finanziell überleben zu können. Dies würde nicht nur einen Rückschritt für die Branche bedeuten, sondern sowohl Käufer als auch Verkäufer die Sicherheit für eine kompetente Beratung und Begleitung durch einen Fachmann nehmen. Das bedeutet ein großes Risiko, denn schließlich kaufen oder verkaufen viele Menschen nur einmal im Leben eine Immobilie und es geht beim Immobilienkauf um sehr viel Geld.

Juristische Absicht und ökonomische Wirkung vom Bestellerprinzip

Die avisierte Neuregelung durch das Bestellerprinzip scheint zunächst einmal dem Gerechtigkeitsempfinden vieler Bürger zu entsprechen: Wer eine Leistung bestellt, soll diese auch bezahlen. Dieses übliche Prinzip ist auch bei Makleraufträgen durchaus zu rechtfertigen. Trotzdem wird darüber kontrovers diskutiert. Denn eine rechtlich vernünftig wirkende Regelung muss nicht unbedingt den beabsichtigten Zweck erfüllen. Manchmal kann sie sogar mit sehr kontraproduktiven ökonomischen Konsequenzen verbunden sein.

Es empfiehlt sich daher, sich näher mit den wirtschaftlichen Auswirkungen zu befassen. Aktuell ist es so, dass sich der Markt selbst regelt und in den meisten Regionen die Maklerprovision geteilt wird. Das heißt, auf stark nachgefragten Immobilienmärkten, sogenannten Verkäufermärkten, zahlt der Käufer in der Regel den höheren Anteil der Provision. In weniger nachgefragten, zum Beispiel ländlichen Regionen, zahlen Verkäufer meist den Großteil der Maklercourtage. In den meisten Bundesländern findet eine Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer statt. Problematisch ist es in einigen Bundesländern, in welchen ausschließlich die Käufer die gesamte Provision tragen müssen.

Angesichts dessen wird die geplante gesetzliche Regelung die Kosten der Maklerbeauftragung in einigen Bundesländern daher vordergründig zugunsten der Immobiliensuchenden und zu Lasten der Verkäufer verschieben. Dabei wird es aber nicht unbedingt bleiben, denn Verkäufer werden versuchen, ihnen entstehende Zusatzkosten über höhere Immobilienpreise wieder auf die Immobiliensuchenden abzuwälzen. Inwieweit das gelingt, hängt von den Gesetzen von Angebot und Nachfrage ab und ist schwer zu prognostizieren. Aktuell lassen sich Risiken und Chancen lediglich spekulieren, welche sich durch die Neuregelungen ergeben können.

Link zur Tabelle: Aktuelle Provisionen je Bundesland

Grundsätzliche Provisionsteilung in ganz Deutschland

Eine alternative Möglichkeit für Transparenz und Klarheit am Immobilienmarkt wäre die wie in den meisten deutschen Bundesländern bewährte Praxis der Provisionsteilung.

In Baden-Württemberg ist eine Provisionsteilung schon seit Jahrzehnten Marktstandard. Dies könnte somit auch bundesweit funktionieren. Eine mögliche Provisionsteilung könnte so aussehen, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer künftig eine Provision in Höhe von 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen. Dies wäre eine klare Regelung und der Makler vertritt die Interessen beider Parteien gleichermaßen.

Risiko: SchutzLOSIGKEIT des Immobilienkäufers

Das Bestellerprinzip soll den Immobilienkäufer vor unnötigen Kosten bewahren. Gegner des Bestellerprinzips sind sich allerdings einig, dass genau das Gegenteil eintreten wird: Wenn der Immobilienberater nur noch für den Verkäufer tätig ist und damit allein seine Interessen wahrnimmt, ist ein höheres Konfliktpotenzial gegeben und der Käufer steht schutzlos da. Folglich erhält der Käufer keine fundierte Immobilienberatung mehr und es entstehen ihm zusätzliche Kosten für Sachverständige, Berater und Juristen, da der Käufer auf externe Instanzen zurückgreifen müsse, um in Eigeninitiative Transparenz zu schaffen.

Der Verkäufer auf der anderen Seite könnte Teile der nun erhöhten Courtage auf den Kaufpreis aufschlagen, um nicht auf diesen „alleine sitzen zu bleiben“. Auch das hat eine Kostenerhöhung für den Immobilienkäufer zur Folge. In allen Fällen zieht aus Sicht der Gegner des Bestellerprinzips der Käufer den Kürzeren – und das ursprüngliche Ziel der Einführung, eine Kostenreduktion für den Käufer, wird demnach nicht erreicht.

Weiteres Risiko: Auswirkungen auf die Branche – sinkende Professionalisierung

Gegner des Bestellerprinzips sind sich ebenso sicher, dass die neue Gesetzesregelung die Konsequenz mit sich zieht, dass der Immobilienberater kein Mediator mehr für beide Handelsparteien sein kann. Die daraus resultierende Kürzung der Courtage würde die jahrelange erfolgreiche Entwicklung in der Immobilienwirtschaft, die Branche zu professionalisieren, damit ausbremsen und sehr viele mittelständische Unternehmen und deren Angestellte ohne Not existenziell gefährden. Wie den Angaben des gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (Stand: 2017) zu entnehmen ist, gibt es im Dienstleistungsbereich für Vermittlung, Verwaltung, Handel und Vermietung mehr als 300.000 Unternehmen mit über 700.000 Beschäftigten. Bereits die Einführung des Bestellerprinzips in der Immobilienvermietung hatte sehr negative Folgen für kleine bis mittelständische Immobilienunternehmen, welche in der Vergangenheit eine rege Vermietungsquote hatten; dieses Standbein wurde vielen Maklerunternehmen durch die damalige Gesetzesregelung genommen, da eine hohe Zahl der Vermieter die Vermietung, um Kosten zu sparen, in Eigenregie durchführte oder mit dem Makler eine deutlich niedrigere Courtage vereinbarte, als dies vor der Gesetzesregelung üblich war. Im Schnitt wurde die Vermietungsprovision halbiert.

Viele Immobilienmakler haben in den letzten Jahren zahlreiche Aus- und Fortbildungsmöglichkeiten, Studiengänge und Facheinrichtungen von Hochschulen oder Verbänden besucht und damit das hohe Expertentum gestärkt. Und genau die Immobilienunternehmen, die in eine qualifizierte Ausbildung stark investiert und eine professionelle Qualifizierung der Branche maßgeblich vorangetrieben haben, werden durch die geplante Einführung am Stärksten getroffen. So wird die Immobilienwirtschaft mit dem geplanten Vorhaben zu Unrecht stigmatisiert. Fachkräfte würden entsprechend nicht mehr angemessen bezahlt werden, sodass die Gefahr einer hohen Abwanderungsrate in dieser Branche besteht – eine Begrenzung des „Wildwuchses“ wird dabei völlig außer Acht gelassen. Zudem entfiele die Beratung vieler tausender Privathaushalte, die sich eine notwendige absichernde Beratung nicht leisten können, so die Gegner des Bestellerprinzips.

Chance: Bestellerprinzip schafft Klarheit und Transparenz

Beim Bestellerprinzip wird zwischen politischen Akteuren, Verbänden, Experten und Branchenvertretern vor allem über den möglichen Nutzen und die zu erwartenden Auswirkungen einer solchen Regelung heiß diskutiert. Doch genau dort, wo Gegner die Risiken des Bestellerprinzips sehen, sehen Befürworter des Prinzips neue Türen. Durch den Sprung ins kalte Wasser eröffnet sich aus Sicht der Befürworter ein Meer aus neuen Möglichkeiten für die Maklerbranche. Dabei zeigt ein Blick über den heimischen Tellerrand, dass in der möglichen Einführung des Gesetzes der Immobilienmakler es schaffen kann, sich als Dienstleister im Markt und gegenüber den Kunden neu und vor allem viel besser zu positionieren.

Im Vergleich mit unseren europäischen Nachbarn fallen zunächst zwei Aspekte ins Auge. Zwar gehört Deutschland bei den gängigen Maklercourtagen international zu den vergleichsweise teuren Vertretern. Im Hinblick auf die Zugangsvoraussetzungen und den Grad der Professionalisierung der Branche sind dagegen andere Staaten wie Großbritannien, Schweden, die Niederlande oder Österreich schon erheblich weiter. Aufgrund sehr guter branchenweiter Qualifikationen ist eine hochwertige und professionelle Dienstleistung für alle Parteien gesichert. Im Unterschied zu unserem heimischen Markt verlangt die dortige Situation von den Immobilienmaklern allerdings, effiziente Prozesse und Strukturen zu etablieren, ohne dass die Qualität der angebotenen Dienstleistung darunter leidet. In Deutschland hingegen werden sinnvolle Innovationen und ein notwendiger Wandel durch den Status quo eher gebremst als aktiv gefördert. Insofern bietet das Bestellerprinzip auch die große Chance, Transparenz über die Leistungen und Vergütungen der Makler herzustellen, da es von Dienstleister zu Dienstleister große Qualitätsunterschiede gibt.

Insbesondere auf der Käuferseite herrscht oft großes Unverständnis darüber, viel Geld für eine Dienstleistung bezahlen zu müssen, die vom Verkäufer beauftragt und damit auch für den Verkäufer erbracht wird. Durch eine Einführung des Bestellerprinzips wird hier endgültig Klarheit darüber geschaffen, für wen die Arbeit geleistet wird. Der Auftraggeber bestellt aus einem klar definierten Leistungskatalog und zahlt für die Umsetzung den ausgewiesenen Preis.

Ebenso haben nun jedoch Immobilienmakler und Immobilienberater die Möglichkeit, ein gesondertes Dienstleistungsspektrum für Kaufinteressenten auszuarbeiten, von welchem Immobiliensuchende deutlich profitieren könnten und dementsprechend dem Makler für diesen speziellen Dienstleistungsservice gerne ein Entgelt zahlen. Der Makler würde nicht mehr als Mediator zwischen Käufer und Verkäufer agieren, er könnte jedoch frei für Immobiliensuchende beraterisch tätig sein, welche sich nicht für eines seiner Angebote interessieren, jedoch bei einem vom Makler unabhängigen Immobilienprojekt Unterstützung benötigen. In diesem Fall wäre die Neutralität des Maklers gewahrt und der Immobiliensuchende hätte die Sicherheit, ein vom Verkäufer völlig unabhängiges Feedback zu erhalten. Mit dieser neuen Herangehensweise wäre zugleich verbunden, dass der Immobilienmakler den negativen Ruf des parteiergreifenden ‚Türaufschließers‘ hinter sich lässt und seine Souveränität gewahrt wird. Zudem wäre der Immobilienmakler ‚gezwungen‘, sich über eine qualifizierte Ausbildung, mehrere Fortbildungen oder den Abschluss eines immobilienspezifischen Studiums das benötigte fundierte Know-how anzueignen, um für den Immobiliensuchenden ein Dienstleistungsspektrum anzubieten, welches auf dessen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Im selbigen Zuge können sich durch diesen Wandel unqualifizierte Immobilienmakler, die ‚schwarzen Schafe‘, unter welchen der gesamte Ruf der Maklerbranche leidet, aufgrund der fehlenden Expertise nicht mehr auf dem Markt halten. Dies würde eine positive Selektion erwirken und eine kontinuierliche Verbesserung des Dienstleistungsspektrums des Immobilienmaklers ermöglichen. Durch diesen Wandel werden sowohl Käufer als auch Verkäufer in Zukunft deutlich profitieren können.

Fazit
Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf bringt Chancen und Risiken mit sich.
Auf der einen Seite schafft es Transparenz am Immobilienmarkt und erhöht die Dienstleistungsqualität der Immobilienmakler. Dies könnte dazu führen, dass die Maklerbranche durch einen innovativen Wettbewerb als Sieger hervorgehen kann.
Gleichzeitig stellt sich die Frage, ob Unternehmen die notwendige Qualität aufgrund einer möglichen Provisionsdeckelung wirtschaftlich überhaupt erbringen können.
Auf der anderen Seite gefährdet das Bestellerprinzip eine gesamte Branche mit über 700.000 Beschäftigten in Deutschland. Ob das gewünschte Ziel, Immobilienkäufer finanziell zu entlasten, durch die mögliche Gesetzesänderung tatsächlich erreicht werden kann oder ob die höheren Verkäuferprovisionen letzten Endes auf die Kaufpreise und damit wieder auf die Käufer umgelegt werden, lässt sich nur mutmaßen. Ein erster Schritt in die richtige Richtung wäre sicherlich die Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern zu senken, um die Kaufnebenkosten für Käufer zu senken, oder eine klare Regelung über eine faire Provisionsteilung einzuführen.

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