Checkliste Nebenkosten Immobilienkauf – Welche Kosten fallen an?

Checkliste Nebenkosten Immobilienkauf – Welche Kosten fallen an?

Bei jedem Immobilienkauf fallen nicht nur allein der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch viele andere Kosten an. Allerdings sind diese nicht immer ganz transparent. Im Folgenden finden Sie ein nützliches Hilfsmittel, die übersichtliche Checkliste Nebenkosten, mit der Sie auf Nummer sicher gehen.

Kaufpreis + Nebenkosten = Gesamtkosten Immobilienkauf

Oft kalkulieren Käufer bei der Budgetplanung und bei der geplanten Finanzierung diese ungenügend und manche Posten werden sogar vollkommen ignoriert. Dabei summieren sich diese sogenannten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf nicht selten auf mehr als zehn Prozent des Kaufpreises. Damit Sie stets den Überblick behalten und richtig kalkulieren, haben wir für Sie eine Checkliste Nebenkosten Immobilienkauf erstellt und erläutern im Folgenden:

  • welche zusätzlichen Kosten bei einem Immobilienkauf auf jeden Fall auf Sie zukommen,
  • wie hoch die Kosten sind,
  • wie sie optimiert werden können
  • oder gegebenenfalls sogar ganz zu vermeiden sind.

Sicher ist sicher – Nutzen Sie die Checkliste Nebenkosten

Böse Überraschungen sind niemals und in keiner Lebenslage angenehm, aber meistens unvorhersehbar. Überraschende Nebenkosten bei einem Haus- oder Wohnungskauf lassen sich dagegen relativ einfach vermeiden, wenn Sie diese schon von Anfang an realistisch kalkulieren und Ihre Finanzierung dementsprechend beziehungsweise nach allen potenziell anfallenden Kosten planen. Folgende Posten sollten Sie deshalb auf Ihrer Checkliste ,,Nebenkostenrechner’’ unbedingt beachten:

1. Kosten für ein Gutachten

Der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie ist von einem Laien nur sehr schwer einzuschätzen. Sind Sie kein Experte auf diesem Gebiet, sollten Sie unbedingt einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Er berechnet anhand der Grundstücksgröße, des Bauvolumens und des Zustandes des angepeilten Kaufobjektes dessen entsprechenden Wert. Einzuholen ist solch ein Gutachten bei Fachexperten wie Architekten, Ingenieuren oder qualifizierten Immobilienmaklern. Die Kosten werden nach der Honorarordnung für Ingenieure und Architekten (HOAI) bestimmt. Makler bieten Ihnen ein Gutachten für Immobilien meist zu einem Pauschalpreis, abhängig von der Größe des Objektes, an.

Gebührensatzung von Gutachterausschuss Stuttgart: https://www.stuttgart.de/item/show/13380

Wertermittlung von Immobilienmakler: http://bit.ly/2s1yWns

Kostenlose Online-Kurzbewertung für eine erste Tendenz: https://bit.ly/2vyESdp

2. Notarkosten

Eine notarielle Beurkundung benötigen Sie für jeden wirksamen Abschluss eines Kaufvertrages. Ohne diese ist der Vertrag nicht rechtskräftig. Weil die Notarkosten bei einem Immobilienkauf in einer Gebührenordnung festgelegt sind und sich an der Höhe des Kaufpreises orientieren, sind Sie relativ einfach zu brechen. Im Schnitt betragen die anfallenden Kosten etwa ein Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Beim Kauf einer Eigentumswohnung für 200.000 Euro betragen die Notarkosten rund 2.000 Euro.

3. Maklerprovision

Wenn Sie den Kauf über einen Makler abwickeln, fallen für dessen Dienstleistungen Kosten an. Anders als bei den Notaren gibt es für Makler jedoch keine feste, gesetzlich festgesetzte Gebührenordnung. Üblicherweise liegt die Maklerprovision zwischen 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. In der Praxis orientieren sich Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler jedoch an den marktüblichen Provisionshöhen die sich regional unterscheiden. In einigen Bundesländern trägt die gesamte Maklerprovision ausschließlich der Käufer, in anderen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Im Folgenden haben wir eine Übersicht der marktüblichen Provisionssätze nach Bundesland zusammengestellt:

Bundesland Maklerprovision gesamt Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg* 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern* 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 0 % 7,14 %
Brandenburg 7,14 % 0 % 7,14 %
Bremen 5,95 % 0 % 5,95 %
Hamburg 6,25 % 0 % 6,25 %
Hessen 5,95 % 0 % 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 2,38 % 3,57 %
Niedersachsen* 4,76 – 7,14 % 0 – 3,57 % 3,57 % – 5,95 %
Nordrhein-Westfalen* 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz* 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen* 7,14 % 3,57 % 3,57 %

*In einzelnen Regionen, kann es je nach Marktlage zu Abweichungen kommen
Quelle: stuttgarter immobilienwelt, eigene Recherche, Stand Juni 2017

4. Kosten für Grundbucheintrag

Zum rechtlichen Eigentümer wird der Immobilienkäufer erst mit dem Eintrag in das Grundbuch, für die das Grundbuchamt Gebühren nach einer festgesetzten Gebührenordnung für den entsprechenden Immobilienkauf erhebt. Auch die Gebührenordnung weist regionale Unterschiede auf. Die genauen Kosten können aber beim zuständigen Grundbuchamt erfragt werden. Für Ihre erste Kalkulation können Sie für die Grundbuchkosten etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises ansetzen.
Das zuständige Grundbuchamt finden Sie im Internet unter www.notar.de und dort unter „Grundbuchamtssuche“.

5. Höhe der Grunderwerbssteuer

Auch die Grunderwerbsteuer, die bei jedem Immobilienkauf anfällt und eine zwingende Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch darstellt, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich und beträgt in der Regel zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Baden-Württemberg liegt sie bei 5,0 Prozent und damit im oberen Mittelfeld. Für die übrigen deutschen Bundesländer gelten folgende Sätze:

Bundesland Steuersatz alt Erhöhung ab Steuersatz neu
Baden-Württemberg 3,5 % 05.11.2011 5,0 %
Bayern 3,5 %
keine Veränderung
Berlin 4,5 % 01.01.2014 6,0 %
Brandenburg 5,0 % 01.07.2015 6,5 %
Bremen 4,5 % 01.01.2014 5,0 %
Hamburg 3,5 % 01.01.2009 4,5 %
Hessen 5,0 % 01.08.2014 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 3,5 % 01.07.2012 5,0 %
Niedersachsen 4,5 % 01.01.2014 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 5,0 % 01.01.2015 6,5 %
Rheinland-Pfalz 3,5 % 01.03.2012 5,0 %
Saarland 5,5 % 01.01.2015 6,5 %
Sachsen 3,5 %
keine Veränderung
Sachsen-Anhalt 3,5 % 01.03.2012 5,0 %
Schleswig-Holstein 5,0 % 01.01.2014 6,5 %
Thüringen 5,0 % 01.01.2017 6,5 %

Quelle: stuttgarter immobilienwelt, eigene Recherche, Stand Juni 2017

6. Nebenkosten durch die Finanzierung

Denken Sie auch an eventuelle Nebenkosten Ihrer Finanzierung. Zum Beispiel dann, wenn Sie für den Immobilienkauf ein Darlehen aufgenommen haben. Lassen Sie sich von Ihrem Kreditinstitut darlegen, wie hoch die Kosten für Zinsaufschläge oder Kontogebühren sind. Gemäß der deutschen Preisangabenverordnung (PangV) sind Banken auch gesetzlich dazu verpflichtet, alle Kosten für einen Kredit offenzulegen.

7. Rücklagen für Renovierung und Instandhaltung

Egal ob Sie einen Neubau oder Altbau erwerben, sollten Sie eine Instandhaltungsrücklage für zukünftig anfallende Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen ansparen und dafür regelmäßig etwas Geld zu Seite legen. Vor allem, wenn Sie die Immobilie eines Tages weiterverkaufen möchten, ist eine konstante Instandhaltung unerlässlich und schützt diese vor einem Wertverlust. Ein Richtwert für die Ansparung der Rücklagen für einen Neubau sind etwa 50 Cent pro Quadratmeter pro Monat. Mindestens das Doppelte, wenn Sie Eigentümer einer Altbau-Immobilie sind.

8. Einsparungen von zusätzlichen Nebenkosten

Weil sich fast alle Gebühren nach der Höhe des Kaufpreises richten, gilt generell: je teurer das Objekt, desto höher sind die Nebenkosten. Dennoch gibt es auch bei teuer erworbenen Immobilien Verhandlungsspielräume. Hier sind 3 wichtige Tricks:

a. Zeitwert beweglicher Güter herausrechnen

So kann es sich beispielsweise lohnen, den Zeitwert bestimmter Einrichtungsgegenstände, wie eine Einbauküche oder hochwertige, fest verbaute Einbauschränke, separat im Kaufvertrag auszuweisen. Die Summe des mitverkaufen Inventars wird vom Kaufpreis in Abzug gebracht und senkt damit die Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Wichtig ist, dass ein realistischer Wert angesetzt wird.

b. Instandhaltungsrücklage gesondert ausweisen

Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung übernimmt der Käufer die angesparte Instandhaltungsrücklage des Vorgängers. Die Instandhaltungsrücklage ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Anteil der Rücklage der Eigentumswohnung ist im Kaufpreis bereits mitinbegriffen, kann im Kaufvertrag jedoch gesondert ausgewiesen werden. Dann unterliegt auch dieser nicht der Grunderwerbsteuer.

c. Bei Neubau Verträge trennen

Wenn möglich, sollte ferner bei dem Neubau eines Hauses das Baugrundstück separat gekauft werden, weil in diesem Fall die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück fällig wird. Unter Umständen sind zudem einige Finanzierungskosten steuerlich absetzbar. Vor allem dann, wenn Sie die Immobilie zu betrieblichen Zwecken nutzen.

Besprechen Sie solch eventuelle Einsparungen auf jeden Fall mit Ihrem Steuerberater – es wird sich für Sie lohnen.

9. Laufende Nebenkosten

Schauen Sie vor dem Kauf etwas genauer auf die laufenden Kosten, die Sie als Immobilieneigentümer zu tragen haben. Auch hier gilt die Faustregel: je größer die Immobilie, desto höher die Kosten. Aber auch bei kleinen Immobilien fallen regelmäßige Kosten für die Heizkosten, Strom, Abfall- und Abwassergebühren, Grundsteuer, Instandhaltungsrücklage und diverse Versicherungen an.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung geben Ihnen die letzten Nebenkostenabrechnung oder der Wirtschaftsplan der Hausverwaltung einen guten Überblick über die laufenden Kosten.

Beim Kauf eines Hauses sind die Kosten oft nicht so transparent. Hier ist es sinnvoll, die Verkäufer zu den aktuell anfallenden Kosten zu befragen und Rechnungen vorlegen zu lassen.

Bitte beachten Sie dabei, dass die Verbrauchskosten je nach Anzahl der Personen und individuellem Verhalten stark variieren können. Extreme Unterschiede kann es beim Kauf von leerstehenden Immobilien geben, bei welchen keine vergleichbaren Verbrauchskosten zur Verfügung stehen.

Fazit

Jeder Immobilienkauf und -besitz ist unumgänglich mit Nebenkosten verbunden. Oft werden diese Kosten unterschätzt und sind beim Kauf nicht transparent und übersichtlich Zusammengefasst.

Deshalb: Listen Sie vor dem Kauf die anfallenden Nebenkosten einmal auf. Dies nimmt nicht viel Zeit in Anspruch, hilft Ihnen jedoch dabei den Überblick über Ihre finanziellen Mittel zu behalten.

Zudem können Sie dadurch die oben genannten Optimierungen der Nebenkosten durchführen und viel Geld sparen.

Schaffen Sie Transparenz, sparen Sie durch Optimierung und planen Sie Ihr Budget großzügig. So sparen Sie bares Geld und vermeiden böse Überraschungen und damit einhergehende kostspielige Nachfinanzierungen oder sogar Umschuldungen.

Laden Sie sich hier die kostenlose Checkliste Nebenkosten Immobilienkauf herunter und behalten Sie immer den Überblick!

Kostenloser Download:
Checkliste Nebenkosten Immobilienkauf

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