Zwangsversteigerung von Immobilien – Chancen und Risiken

Ist ein Immobilienbesitzer nicht mehr in der Lage, seine Immobilie zu finanzieren, kommt es zu einer Zwangsversteigerung. Dadurch können Immobilien unter Marktwert erworben werden. Potenzielle Käufer sollten sich aber unbedingt auch über den Ablauf und die Risiken informieren, die ein solches Geschäft mit sich bringen kann.

Fangen wir ausnahmsweise mal mit den schlechten Nachrichten an: Immobilien, die zwangsversteigert werden, sind immer seltener zu finden. Ein Grund dafür sind auch die nach wie vor sehr niedrigen Zinsen, dank derer viele Menschen selbst in finanziellen Engpässen ihre Kredite noch bedienen können. Zu den schlechten Nachrichten zählt außerdem, dass man bei einer Zwangsversteigerung kaum noch ein wirkliches Schnäppchen machen kann. Wegen der großen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt werden auch für zwangsversteigerte Immobilien derzeit marktübliche Preise erzielt. Viele Zwangsversteigerungen dienen heutzutage in vielen Fällen einfach nur dazu, überhaupt ein Haus oder Grundstück erwerben zu können. Umso größer ist dementsprechend die Verlockung, wenn sich im aktuell so angespannten Kontext eine potenziell interessante Erwerbsmöglichkeit ergibt. Dennoch sollten sich Kaufinteressenten über das Prinzip der Zwangsversteigerung gut informieren sowie ihre Chancen und Risiken sorgfältig abklopfen, bevor sie sich verbindlich engagieren.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren. In erster Linie ermöglicht es einem Gläubiger, die offenen Rechnungen des Schuldners zu begleichen. Sollten Immobilienbesitzer zum Beispiel offene Rechnungen nicht mehr zahlen können, stellt ein Gläubiger beim Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung. Mit dem daraus gewonnenen Erlös werden anschließend noch ausstehende Schulden gedeckt. Ein Sachverständiger ermittelt im Voraus den gültigen Verkehrswert der Immobilie. Dabei handelt es sich um eine Wertermittlung des Durchschnittspreises, der im freien Verkauf erzielt werden könnte. Zum Schutz des Eigentümers müssen beim Ersttermin der Zwangsversteigerung jedoch mindestens 50 % des Verkehrswertes erreicht werden. In Fachkreisen wird diese Regel als 5/10 Grenze bezeichnet.

Mehr Chancen oder mehr Risiken?

Grundsätzlich ist eine Zwangsversteigerung eine attraktive Möglichkeit, preisgünstige Immobilien zu ersteigern. Aber: Es gibt bei solch einem Kauf auch zahlreiche Risiken. Deshalb sollte sich ein potenzieller Käufer schon im Vorfeld über mögliche Stolpersteine informieren sowie Chancen und Risiken sorgfältig abwägen.

Zu den positiven Aspekten zählt zum Beispiel die Tatsache, dass die Kaufnebenkosten im Vergleich zu einem normalen Immobilienerwerb bei einer Zwangsversteigerung deutlich niedriger sind, denn bei zwangsversteigerten Immobilien fallen keine Notargebühren und auch keine Maklerprovision an.

Außerdem legen die Amtsgerichte bei Zwangsversteigerungen besonderen Wert auf Transparenz. So können sich Interessenten bereits vor dem Versteigerungstermin über jegliche Lasten und eventuellen Verbindlichkeiten oder Baumängel erkundigen. Wenn solche aussagekräftigen Unterlagen vorliegen, muss auch keine aufwendige Recherche betrieben werden.

Zu den Risiken zählt dagegen, dass bei einer Zwangsversteigerung kein Anspruch auf eine vorherige Besichtigung, kein Rücktrittsrecht und keine Gewährleistung bei Mängeln besteht. Weder Mieter noch Eigentümer sind gesetzlich dazu verpflichtet, Kaufinteressenten in eine Wohnung oder in ein Haus zu lassen. Lediglich eine Besichtigung von außen, bei der erhebliche Mängel oder kostenintensive Reparaturen natürlich nicht immer erkannt werden können, ist im Vorfeld möglich.

Zudem ist jedes Gebot bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie verbindlich und kann nicht mehr zurückgenommen werden. Ein bereits abgegebenes Gebot zählt im Gericht als Vertragsabschluss. Ferner ist immer zu bedenken, dass die erstandene Immobilie womöglich nicht direkt bezugsfähig ist, weil sie noch vom Eigentümer bewohnt oder vermietet wird.

Sechs Tipps für die richtige Vorbereitung

Tipp 1:

Um passende Objekte ausfindig zu machen, können sich Kaufinteressenten bei den Amtsgerichten und bei Maklern über zu versteigernde Objekte und Versteigerungstermine informieren.

Tipp 2:

Bei einem Blick in das Grundbuch des zu versteigernden Objektes wird ersichtlich, ob es mit Altlasten oder Sondernutzungsrechten Dritter belastet ist.

Tipp 3:

Im Wertgutachten, also dem vom Gericht bereitgestellten Gutachten, finden sich Informationen über die Lage, den Bauzustand, den Verkehrswert und die Anschlüsse des Objekts. Oft lohnt es sich, solch ein Gutachten von einem Fachmann bewerten zu lassen.

Tipp 4:

Kaufinteressenten sollten bereits im Vorfeld ihr Finanzierungskonzept gesichert haben, denn bereits nach dem ersten Gebot muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes hinterlegt werden.

Tipp 5:

Kaufinteressenten müssen bei einer Zwangsversteigerung einige Unterlagen vorlegen, wie zum Beispiel einen Ausweis oder eine Vollmachtsurkunde beziehungsweise einen Vertretungsnachweis. Achten Sie darauf, dass diese Dokumente schon im Vorfeld vorliegen und gültig sind.

Tipp 6:

Weil die durch das Gericht verordnete Besichtigung oft nur von außen erfolgt, sollte der Kaufinteressent versuchen, mit dem Eigentümer oder Mieter einen Besichtigungstermin von innen zu vereinbaren.

Was passiert nach der Zwangsversteigerung?

Wer das höchste Gebot abgegeben hat, erhält den Zuschlag und wird bereits im Gericht zum neuen Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt übernimmt der neue Eigentümer alle mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten und dem Käufer bleiben maximal sechs Wochen, um den fälligen Kaufpreis an das Amtsgericht zu zahlen. Zusätzlich zum Kaufpreis wird eine Gebühr von 0,5 % des Kaufpreises für diverse Grundbucheintragungen fällig. Der neue Eigentümer kann zeitnah in die von ihm ersteigerte Immobilie einziehen, wenn diese unbewohnt ist. Ist sie dagegen vermietet oder wird noch vom alten Eigentümer bewohnt, kann sich der Einzug hinziehen.

Der neue Eigentümer ist allerdings dazu berechtigt, direkt mit dem Zuschlagbeschluss eine Räumungsvollstreckung zu erwirken. Mieter und Pächter der ersteigerten Immobilie sind von dieser Regelung allerdings ausgeschlossen.