Vergünstigte Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Regelung - steuerliche Nachteile drohen!

Bei der Immobilien-Vermietung an Angehörige, wird oftmals ein wohlwollender, herabgesetzter Mietzins festgelegt, welcher meist geringer ist als bei nicht verwandten Mietern. Ist die Miete zu preisgünstig, landet der Vermieter oftmals in der Steuerfalle.

Dass bei der Vermietung an Angehörige, wie z.B. Kinder, Enkel, Ehegatten oder weitere näherstehende Angehörige mit dem Vermieter meist eine geringere Miete vereinbart wird, ist gängige Praxis. Solange die „66-Prozent-Regelung‘ eingehalten wird, ist dies auch vor dem Finanzamt legitim und mit dem Mietverhältnis wird ganz normal verfahren. Die Regelung besagt, dass bei einer verlangten Miete von weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete die Werbungskosten nicht mehr in voller Höhe anerkannt werden.

Kleines Steuer-1x1 bei der allgemeinen Vermietung und der Vermietung an Angehörige:

Im Falle einer Vermietung müssen die Mietzahlungen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Die Werbungskosten werden davor von der erhaltenen Miete abgezogen. So resultiert im Einzelfall ein positives Ergebnis (Gewinn) oder auch ein negatives (Verlust). Ein Verlust mit einer Mietimmobilie bedeutet jedoch eine Steuerersparnis, da die Steuerbelastung bei den übrigen Einkünften herabgesetzt wird.

Beispiele für Werbungskosten bei Vermietungen:

• Renovierungs- und
  
• Instandhaltungskosten
  
• Abschreibungen
  
• Laufende Kosten der Immobilie (Nebenkosten)
  
• Maklerprovision
  

Die Abschreibung kann bewirken, dass Vermieter sogar in Summe positive Einkünfte erzielen und vor dem Fiskus dennoch einen Verlust angeben kann. In den meisten Fällen kann jährlich eine lineare Abschreibung in Höhe von zwei Prozent der Bau- oder Kaufkosten ausgewiesen werden. Fiktive Kosten, die durch die Wertminderung einer Immobilie entstehen, beispielsweise aufgrund ihres fortschreitenden Alters, werden durch die Abschreibung erfasst. Da es sich hierbei lediglich um ein gedankliches Werkzeug der Gewinn- und Verlustrechnung handelt, hat dies keinen realen Einfluss auf das geflossene Geld. Der Vermieter könnte somit Gewinn erwirtschaften, während er durch den ausgewiesenen Verlust von Steuervergünstigungen profitiert.

Der Fiskus hat daher vorsorglich die 66-Prozent-Regelung eingeführt, da es sehr wahrscheinlich ist, einen Verlust bei der vergünstigten Vermietung auszuweisen.

Zur Info: Bei allen Mietverhältnissen gilt die 66-Prozent-Regelung, also auch bei nicht verwandten Mietern, wie zum Beispiel Freunden, oder auch für bestehende Mietverhältnisse, bei denen der Mietzins mittlerweile stark von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweicht.

Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete:

In der Regel wird die ortsübliche Vergleichsmiete über den qualifizierten Mietspiegel bestimmt.

Das Problem: Gerichte zweifeln die Glaubhaftigkeit mancher Mietspiegel an. Außerdem liegt für manche Gemeinden nur ein einfacher oder auch gar kein Mietspiegel vor. Methoden zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt:

• Gutachten eines Sachverständigen
  
• Benennung von 3 vergleichbaren Wohnungen
  
• Beim zuständigen Finanzamt nach internen Mietspiegeln fragen
  
• Eventuell qualifizierter Mietspiegel einer Nachbargemeinde mit vergleichbaren Immobilienmarkt
  
• Eventuell inserierte Immobilienangebote
  

Tipp: In Fällen, bei denen die ortsübliche Vergleichsmiete schwierig zu ermitteln ist, sollte die Miete zur Sicherheit etwas höher angesetzt werden. So werden steuerliche Streitigkeiten vermieden.

Verschiedene steuerliche Folgen bei der Vermietung:

• Der vereinbarte Mietzins liegt bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
  - Die Werbungskosten können zu 100 Prozent steuerlich geltend gemacht werden.
• Der vereinbarte Mietzins liegt bei weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
  - Die Werbungskosten können nur anteilig geltend gemacht werden.
• Unentgeltliche Überlassung einer Immobilie:
  - Werbungskosten können nicht geltend gemacht werden und der Vermieter bleibt auf sämtlichen Immobilienkosten sitzen. Vorsicht!: Eventuell wird sogar eine Schenkungssteuer fällig
  Ausnahme: Bestehenden Unterhaltsverpflichtungen gegenüber dem Mieter können mit dem vereinbarten Mietzins verrechnet werden. So kann faktisch mietfrei vermietet werden.
• Zeitmietverträge
  - Der Fiskus stellt sich bei vergünstigten Vermietungen die Frage, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Im Falle eines Zeitmietvertrages kann das Finanzamt eine sogenannte Totalüberschussprognose für den relevanten Zeitraum anfordern. Fällt diese negativ aus, können keine Werbungskosten abgesetzt werden.

Eltern von Studenten aufgepasst

Wittert der Fiskus Kontobewegungen, welche den Anschein haben, dass der Vermieter die Miete an das Kind zurückfließen lässt, können Steuervorteile gestrichen werden. Es gibt jedoch zur Schenkung, innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren, einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zur finanziellen Unterstützung der Sprösslinge.

Tipp: Beachten Sie die folgenden Formalitäten, um einen späteren Streit mit dem Finanzamt zu verhindern und den steuerlichen Nachteilen zu entgehen:

• Vereinbarung eines Mietzinses, der die 66-Prozent-Regelung einhält
  
• Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages, welcher auch bei Verwandten so formuliert ist, wie es auch mit einem fremden Mieter vereinbart wäre – am besten ein unbefristeter Mietvertrag
  
• Die Vereinbarungen des Mietvertrages müssen erfüllt werden: Die Miete muss vom Mieter regelmäßig bezahlt werden – am besten als Überweisung oder SEPA-Lastschrift. Des Weiteren müssen die Nebenkosten jährlich abgerechnet und Nachzahlungen bzw. Guthaben beglichen werden. Pauschalen für Nebenkosten werden vom Finanzamt nicht anerkannt.
  
• Auch bei der Vermietung von Nebenräumen wie Garage oder Keller sowie von Mobiliar, beispielsweise in Form einer Einbauküche, gilt die 66-Prozent-Regelung
  
• Der Mieter muss sich die Wohnung leisten können. Das prüft das Finanzamt auch nach!