Bei der Immobilien-Vermietung an Angehörige, wird oftmals ein wohlwollender, herabgesetzter Mietzins festgelegt, welcher meist geringer ist als bei nicht verwandten Mietern. Ist die Miete zu preisgünstig, landet der Vermieter oftmals in der Steuerfalle.
Dass bei der Vermietung an Angehörige, wie z.B. Kinder, Enkel, Ehegatten oder weitere näherstehende Angehörige mit dem Vermieter meist eine geringere Miete vereinbart wird, ist gängige Praxis. Solange die „66-Prozent-Regelung‘ eingehalten wird, ist dies auch vor dem Finanzamt legitim und mit dem Mietverhältnis wird ganz normal verfahren. Die Regelung besagt, dass bei einer verlangten Miete von weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete die Werbungskosten nicht mehr in voller Höhe anerkannt werden.
Im Falle einer Vermietung müssen die Mietzahlungen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Die Werbungskosten werden davor von der erhaltenen Miete abgezogen. So resultiert im Einzelfall ein positives Ergebnis (Gewinn) oder auch ein negatives (Verlust). Ein Verlust mit einer Mietimmobilie bedeutet jedoch eine Steuerersparnis, da die Steuerbelastung bei den übrigen Einkünften herabgesetzt wird.
Beispiele für Werbungskosten bei Vermietungen:
Die Abschreibung kann bewirken, dass Vermieter sogar in Summe positive Einkünfte erzielen und vor dem Fiskus dennoch einen Verlust angeben kann. In den meisten Fällen kann jährlich eine lineare Abschreibung in Höhe von zwei Prozent der Bau- oder Kaufkosten ausgewiesen werden. Fiktive Kosten, die durch die Wertminderung einer Immobilie entstehen, beispielsweise aufgrund ihres fortschreitenden Alters, werden durch die Abschreibung erfasst. Da es sich hierbei lediglich um ein gedankliches Werkzeug der Gewinn- und Verlustrechnung handelt, hat dies keinen realen Einfluss auf das geflossene Geld. Der Vermieter könnte somit Gewinn erwirtschaften, während er durch den ausgewiesenen Verlust von Steuervergünstigungen profitiert.
Der Fiskus hat daher vorsorglich die 66-Prozent-Regelung eingeführt, da es sehr wahrscheinlich ist, einen Verlust bei der vergünstigten Vermietung auszuweisen.
Zur Info: Bei allen Mietverhältnissen gilt die 66-Prozent-Regelung, also auch bei nicht verwandten Mietern, wie zum Beispiel Freunden, oder auch für bestehende Mietverhältnisse, bei denen der Mietzins mittlerweile stark von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweicht.
In der Regel wird die ortsübliche Vergleichsmiete über den qualifizierten Mietspiegel bestimmt.
Das Problem: Gerichte zweifeln die Glaubhaftigkeit mancher Mietspiegel an. Außerdem liegt für manche Gemeinden nur ein einfacher oder auch gar kein Mietspiegel vor. Methoden zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt:
Tipp: In Fällen, bei denen die ortsübliche Vergleichsmiete schwierig zu ermitteln ist, sollte die Miete zur Sicherheit etwas höher angesetzt werden. So werden steuerliche Streitigkeiten vermieden.
Wittert der Fiskus Kontobewegungen, welche den Anschein haben, dass der Vermieter die Miete an das Kind zurückfließen lässt, können Steuervorteile gestrichen werden. Es gibt jedoch zur Schenkung, innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren, einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zur finanziellen Unterstützung der Sprösslinge.
Tipp: Beachten Sie die folgenden Formalitäten, um einen späteren Streit mit dem Finanzamt zu verhindern und den steuerlichen Nachteilen zu entgehen:
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