Untervermietung: Was ist erlaubt, was ist zu beachten und was darf ein Vermieter verbieten?

Untervermietung: Was ist erlaubt, was ist zu beachten und was darf ein Vermieter verbieten?

Es gibt die verschiedensten Gründe, warum Menschen ihre Wohnung, ein Haus oder ein einzelnes Zimmer auf bestimmte Zeit untervermieten möchten: Auslandssemester, Ferienzeit, die plötzliche Trennung vom Partner, ein beruflicher Ortswechsel oder ein Wohnungstausch. Grundsätzlich ist das Model Untervermietung jedem Mieter erlaubt. Aber es gibt Regeln zu beachten und nicht jede Untervermietung muss vom Vermieter genehmigt werden. Handelt ein Mieter auf Eigeninitiative und hinter dem Rücken seines Vermieters, kann er von diesem abgemahnt oder im schlimmsten Fall sogar fristlos gekündigt werden.

Noch nie war das Leben der Bevölkerung von so vielen Unsicherheiten und Veränderungen geprägt wie in der heutigen Zeit. Eine Folge davon ist, dass immer mehr Menschen ihre Wohnverhältnisse verändern wollen oder es zwangsläufig sogar müssen. Vermehrt bekommen Vermieter deshalb derzeit Anfragen, eine gemietete Immobilie oder einen Teil davon an Dritte und auf bestimmte Zeit weitervermieten zu dürfen. In der Regel stößt solch ein Vorhaben auf Vermieterseite auf wenig Begeisterung und wird häufig abgelehnt, obwohl der Mieter unter Umständen sogar einen gesetzlichen Anspruch auf eine solche Genehmigung hat. Ratsam ist es auf jeden Fall, sich sowohl als Vermieter als auch Mieter über die jeweiligen

Rechte und Pflichten hinsichtlich einer Untervermietung zu informieren.

Der Vermieter muss einverstanden sein

Wie schon erwähnt: Im Prinzip spricht nichts dagegen, dass ein Mieter seine Wohnung untervermietet. Allerdings setzt der deutsche Gesetzgeber in den §§ 540, 553 BGB fest, dass für eine Untervermietung grundsätzlich das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden muss. Dieser Grundsatz gilt laut dem Eigentümerverband Haus & Grund ebenfalls für einen Wohnungstausch. Eine solche Informationspflicht besteht übrigens auch dann, wenn der Hauptmieter einem Dritten nur ein einzelnes Zimmer untervermieten möchte.

Zudem ist ein Mieter erst dann zur Untervermietung berechtigt, wenn der Vermieter seine Erlaubnis dazu tatsächlich erteilt hat. Jede vorherige Untervermietung ist vertragswidrig, selbst wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

Nicht informiert werden muss ein Vermieter dagegen, wenn das Mietobjekt an Verwandte oder enge Freunde maximal acht Wochen übergeben wird. Denn dann handelt es sich um einen Besuch, der vom vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes gedeckt ist. Diese Ausnahme der Informationspflicht gilt allerdings nur dann, wenn die gemietete Immobilie unentgeltlich überlassen wird.

Notwendige Angaben

Bei der Antragstellung muss der Mieter seinem Vermieter auch Angaben über seinen oder seine Untermieter machen. Zu diesen erforderlichen Informationen zählen die Anzahl der Personen, ihre vollständigen Namen, ihre Berufe sowie die genaue Dauer der Untervermietung. Außerdem muss der Grund der Untervermietung angegeben werden.

Gut zu wissen: Schweigt der Vermieter zu einer von seinem Mieter erbetenen Erlaubnis, wird sein Schweigen in einem möglichen Streitfall als Duldung ausgelegt und schließt damit eine spätere Klageerhebung von Seiten des Vermieters aus.

Untervermietung in Wohngemeinschaft

Ist eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, also an mehrere Personen, müssen alle Mitbewohner einer geplanten Untervermietung zustimmen. Das gilt selbst dann, wenn sie die Wohnung zur Zeit der geplanten Untermiete nicht nutzen.

Haftung für Schäden

Bei einer ordnungsgemäßen Untervermietung haftet weiterhin der Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter. Löst zum Beispiel ein Untermieter fahrlässig einen Brand aus, kann die Gebäudeversicherung des Vermieters Schadenersatz vom Hauptmieter verlangen. Wer heimlich untervermietet, kann von einer Versicherung sogar in Regress genommen werden.

Kann der Vermieter eine Untervermietung verbieten?

Grundsätzlich hat kein Vermieter das Recht, eine Untervermietung kategorisch abzulehnen. Notfalls kann ein Mieter eine Erlaubnis des Vermieters sogar einklagen, wenn er gemäß § 553 BGB „ein berechtigtes Interesse“ an einer Untervermietung hat. Allerdings steht in diesen Paragraphen nicht konkret, was unter einem solch gearteten Interesse des Mieters zu verstehen ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits im Jahr 1984 eine Konkretisierung dieses Begriffs vorgenommen und ausgeführt, dass der „bloße Wunsch zur Aufnahme eines Dritten“ in eine Wohnung für solch ein berechtigtes Interesse des Mieters nicht ausreiche, jedoch dann anzunehmen ist, wenn dem Mieter „vernünftige Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen“. Berechtigt sei daher jedes Anliegen und jeder Wunsch des Mieters, der mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Die Umstände, die von Seiten des Mieters eine Untervermietung erforderlich machen, dürfen aber erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden sein.

In der Praxis bedeutet das: Der Wunsch eines Mieters, seine Wohnung während eines längeren Urlaubs unterzuvermieten, um wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung zu ziehen, reicht für solch ein berechtigtes Interesse nicht aus (vgl. LG Berlin, Urteil vom 06.08.1996 – 64 S 249/96).

Ein berechtigtes Interesse, aufgrund dessen der Vermieter einer Untervermietung zustimmen muss, liegt dagegen zum Beispiel vor, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Mieters durch anhaltende Arbeitslosigkeit verschlechtern oder er aufgrund einer endgültigen Trennung vom Partner nicht mehr alleine für die Miete aufkommen kann. Ebenfalls ausreichend ist auch die Absicht eines Mieters, nach Auszug seiner Kinder durch die Präsenz eines Untermieters gefürchteter Vereinsamung vorzubeugen (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 16. 05. 1990 – 45 C 334/90). Auch der dauerhafte Auszug eines Mitmieters begründet gemäß einem Urteil des Landgerichts Berlin ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung (Urteil vom 10.1989 – 64 S 274/89).

Verweigert ein Vermieter unberechtigterweise die Untervermietung, muss er gegebenenfalls dem Mieter den Ersatz der entgangenen Untermiete erstatten (BGH, Urteil v. 11.6.2014, Az. VIII ZR 349/13). Umgekehrt gilt aber auch: Widersetzt sich der Mieter der rechtmäßigen Ablehnung des Antrags auf Untervermietung, kann der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2 BGB kündigen. Dies kann unter Umstände sogar bei einer heimlichen Untermiete passieren, auch wenn der Mieter einen Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung gehabt hätte. Ob ein Vertragsverstoß in solch einem Fall die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, muss jedoch im Einzelfall entschieden werden.

Untervermietung muss zumutbar sein

Das Vorliegen eines berechtigten Interesses ist für einen Mieter aber nicht zwangsläufig eine Garantie dafür, einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung zu haben. Denn § 553 Abs.1 S.2 BGB nennt einige Gründe, bei deren Vorliegen ein solcher Anspruch des Mieters trotz eines berechtigten Interesses nicht greift, weil in diesen Fällen eine Untervermietung für den Eigentümer nicht zumutbar wäre.

Eine solche Unzumutbarkeit kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn zu befürchten ist, dass es durch den potentiellen Untermieter zu Beeinträchtigungen des Hausfriedens, der anderen Mitmieter oder aber auch des Vermieters selbst kommen könnte. Mit einer ethnischen Herkunft, einer bestimmten Religion oder der sexuellen Identität ist eine solche Unzumutbarkeit aber nicht zu begründen. Auch die fehlende Solvenz des Untermieters stellt keine Unzumutbarkeit dar, da diese lediglich für das Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter eine Rolle spielen könnte.

Eine Unzumutbarkeit liegt dagegen vor, wenn es durch die Untervermietung zu einer Überbelegung der Wohnung kommen würde. Als Orientierungshilfe gilt der Grundsatz, dass für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 Quadratmetern und für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden sein muss.

Rechtfertig eine Untermiete eine Mieterhöhung?

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann bei einer Untervermietung unter Umständen die Miete erhöht werden. Der sogenannte Untermietzuschlag kann zum Beispiel vom Vermieter verlang werden, wenn mit dem Hauptmieter eine Inklusivmiete vereinbart wurde und mit der Ankunft des Untermieters die Nebenkosten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit erheblich in die Höhe schnellen würden. Eine willkürliche Mieterhöhung ist jedoch nicht rechtens, und auch automatisch gerechtfertigt ist ein Mietzuschlag nicht. Wenn sich der Betriebsaufwand oder die Gefahren und Risiken für den Eigentümer erhöhen, ist ein Mietzuschlag von fünf bis 30 Euro pro Monat möglich, entschied das Landgericht Berlin (Urteil v. 19.12.2018, Az. 66 S 29/18).

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