Streit-Thema: Abnutzung oder vertragswidrige Beschädigung einer Immobilie?

Festgestellte Mängel beim Auszug eines Mieters an einer überlassenen Mietsache sind nicht selten ein Pulverfass, welches für Zwist und Hader zwischen Vermieter und Mieter sorgt. Das letzte Wort hat dabei oftmals das Gericht.

Oft gibt es ein böses Erwachen beim erstmaligen Betreten der bis dato dem Mieter überlassenen Immobilie. Das kann doch nicht sein! Verfärbte Fugen im Bad, Druckstellen auf dem Teppich und zu guter Letzt Verfärbungen an Wänden und Decke durch exzessives Rauchen. Vor diesem Anblick graut es allen Vermietern. Doch kann der Mieter für den Schaden haftbar gemacht werden oder muss der Vermieter selbst dafür aufkommen?

Zur Info: Eine herkömmliche Abnutzung der überlassenen Mietsache ist bereits durch den Mietzins abgegolten – der Vermieter hat diese Form des Schadens zu dulden. Anders sieht es in dem Fall aus, wenn es sich um eine vertragswidrige Beschädigung handelt. Dann besteht für den Vermieter ein Anspruch auf Schadenersatz. Eine klare Beurteilung der Sachlage erweist sich für Laien oftmals als schwierig, denn eine eindeutige gesetzliche Unterscheidung zwischen einer Abnutzung und einer Beschädigung im vertragswidrigen Rahmen existiert leider nicht.

Herkömmliche Abnutzung

Unter einer herkömmlichen Abnutzung von Immobilien versteht man einen Verschleiß der Mietsache, welcher durch das alltägliche Leben und Wohnen entsteht.

Beispiele für herkömmliche Abnutzungen:

• Druckstellen auf dem Teppich entstanden durch aufgestellte Möbel
  
• Laufspuren auf dem Bodenbelag (im üblichen Maße)
  
• Schattierungen auf der Wand durch aufgehängte Bilder
  
• Verfärbte Badezimmer-Fugen
  

Vertragswidrige Abnutzung:

Im Gegensatz dazu versteht man unter einer vertragswidrigen Abnutzung einen unüblichen Schaden der Mietsache. Wichtiges Merkmal ist hierbei Fahrlässigkeit oder sogar Vorsatz.

Beispiele für vertragswidrige Abnutzungen:

• Brandloch im Teppich
  
• Starke Absplitterungen an Türen
  
• Viele Borlöcher (im unüblichen Maße)
  

Tipp: Der Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Mieter ist nur gegeben, wenn der Vermieter beweisen kann, dass der Schaden vor Überlassung der Mietsache an den Mieter noch nicht vorlag. Beim Ein- und Auszug sollte daher ein Übergabeprotokoll erstellt werden, welches den tatsächlichen Zustand der Wohnung unparteiisch dokumentiert. So können nachträgliche Schäden identifiziert werden.

Sonderfall - Schönheitsreparaturen:

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich vom Vermieter durchzuführen. Es handelt sich hierbei jedoch um ein abdingbares Recht – der Vermieter kann folglich die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.

Beispiele für Schönheitsreparaturen:

• Streichen der Wände
  
• Tapezieren der Wände
  
• Streichen der Heizkörper
  
• Streichen der Fensterrahmen (von innen)
  

Tipp: Eine wirksame Vereinbarung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag führt dazu, dass das Beseitigen der Schäden von bestimmten herkömmlichen Abnutzungen auf den Mieter umgelegt werden kann.