Dass eine vermietete Wohnung extrem schwer zu verkaufen ist und stets einen viel niedrigeren Verkaufspreis als eine freie Wohnung erzielt, ist heutzutage nicht mehr der Fall. Denn verfügbare Immobilien in attraktiver Lage sind vielerorts knapp und immer mehr Kapitalanleger schichten aus den unsicheren Finanzmärkten in Immobilienwerte um. Dennoch gibt es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung einige Umstände und Besonderheiten zu beachten, die beim Verkauf einer freien Immobilie nicht von Bedeutung sind. Folgende Tipps sollen Ihnen als Eigentümer einer vermieteten Immobilie dabei helfen, diese erfolgreich und zum Bestpreis zu verkaufen. Übrigens gibt der Stuttgarter Mietpreisspiegel Hinweise auf die Renditemöglichkeiten.
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, sollte sich an zwei mögliche Zielgruppen wenden: In Betracht kommen zum einen Personen, die in die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt selbst einmal einziehen möchten, und zum anderen Kapitalanleger, die mit dem erstandenen Objekt eine Rendite erwirtschaften möchten. Ein Verkauf an die erste Zielgruppe lässt sich in der Praxis allerdings schwer verwirklichen. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur für sich selbst nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt und diesen ausreichend begründen kann. Oft reichen die aufgeführten Gründe jedoch nicht aus und die erfolglose Kündigung kostet viel Zeit, Geld und Nerven.
Aus diesen Gründen erzielen Sie oft ein besseres Ergebnis, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, sprich man wendet sich direkt an Kapitalanleger. Ideal ist die Ausgangslage, wenn der Investor schon während der Haltedauer der Wohnung, spätestens jedoch bei einem späteren Verkauf der Wohnung eine interessante Eigenkapitalrendite erwirtschaften kann. Weil es dieser potentiellen Käufergruppe aber nicht um persönliche Lebensqualität, sondern um eine attraktive Rendite geht, versteht sie sich meistens auch sehr gut auf das Verhandeln. Die Rechnung auf dem Papier muss stimmen. Damit Sie jedoch den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen und die Verhandlungen nicht unter den Marktwert gehen, sollte vorab unbedingt der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Damit haben Sie einen objektiven Preis in der Hand und können sich an diesem orientieren.
Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, wird der Mietvertrag durch den Verkauf nicht automatisch aufgehoben. Für den bisherigen Mieter ändert sich zunächst also einmal nichts, außer dass der Käufer als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag eintritt.
Auch der gesetzliche Kündigungsschutz des Vermieters bleibt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung erhalten. Eine Besonderheit gibt es allerdings bei einer sogenannten „Umwandlung in eine Eigentumswohnung“: Das ist dann der Fall, wenn ein im Ganzen verkauftes Wohnhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, um diese später einzeln zu verkaufen. Die bisherigen Mieter bekommen dann nicht nur eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren (in Ballungszentren sogar bis zu 10 Jahren) zugesprochen, sondern erhalten auch ein Vorkaufsrecht auf die von ihnen angemietete Wohnung. Macht der Mieter von diesem Recht keinen Gebrauch, müssen Besichtigungstermine mit dem Mieter abgesprochen und mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden. Zudem sind „angemessene Tageszeiten“ einzuhalten, das heißt zwischen 10 – 13 oder 16 – 18 Uhr, Sonn- und Feiertage sind zu vermeiden und laut Gerichtsurteil müssen einmal pro Woche zwei Stunden Besichtigungszeit genügen.
Wird ein Eigentümerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums vollzogen, ist für die Jahresabrechnung immer derjenige verantwortlich, der am Ende des Abrechnungszeitraums der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist oder war. Dieser Grundsatz gilt sowohl für mögliche Überzahlungen als auch für Nachzahlungen. Deswegen sollten die Verbrauchszählerstände beim Eigentümerwechsel notiert und entsprechend abgerechnet werden.
Grundsätzlich ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nicht einkommenssteuerpflichtig, wenn der Verkäufer seit über zehn Jahren Eigentümer des Objekts ist. Ist dies nicht der Fall, fällt eine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Diese sogenannte Haltefrist von zehn Jahren soll die Spekulation mit kurzfristiger Wertsteigerung vermeiden.
Auch der Kaufvertrag gestaltet sich anders, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen. Folgende Punkte sind unbedingt zu beachten:
Auch die Vermarktung einer vermieteten Wohnung sollte etwas anders als die Vermarktung einer freien Wohnung angegangen werden. So werden vermietete Wohnungen beispielsweise in einigen Online-Vermarktungsportalen in einer gesonderten Rubrik präsentiert, zum Beispiel unter der Rubrik „Anlageobjekte“. Wissenswert ist zudem, dass vermietete Objekte häufiger aufgrund von Zahlen (Renditekalkulationen) als über persönliche Besichtigungen und Gespräche verkauft werden. Führen Sie dafür aktuelle Mieteinnahmen und die Kalkulatino der Brutto- und Nettorendite auf. Zudem ist es zielführend, Potentiale für Mieterhöhungen aufzuzeigen. Beachten Sie jedoch dass diese realistisch und rechtskonform durchführbar sind, damit Sie später nicht mit dem Vorwurf einer Täuschung konfrontiert werden können.
Wenn Sie die Immobilie transparent und mit allen notwendigen Informationen vermarkten, gibt es heutzutage sogar viele Kapitalanleger, die sich vorher so ausführlich über das Objekt informieren, dass sie eine Wohnung ohne vorherige Besichtigung kaufen.
Wie Sie den Verkauf einer vermieteten Wohnung kommunizieren, ist also von extrem großer Bedeutung. Ein aussagekräftiges Exposé mit guten Fotos, Informationen über Mieteinnahmen, Renditen und Instandhaltungen ist unerlässlich und steigert die Verkaufschancen erheblich. Weil der Verkauf einer vermieteten Wohnung in der Regel schwieriger als der Verkauf einer freien Wohnung ist und sich der Quadratmeterpreis laut einer Statistik im Schnitt um vier Prozent verringert, sollten Sie als Verkäufer aber gerade auch für die Vertragsverhandlungen gut gewappnet oder gut beraten sein.
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