Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Der BGH stärkt die Rechte von Mietern

Bei einem Mieterwechsel gibt es oft Streit um Renovierungsarbeiten. Obwohl grundsätzlich alle vorzunehmenden Renovierungen und Schönheitsreparaturen im Mietvertrag geregelt sind, sind diese Klauseln nicht immer wirksam und klar formuliert. Im August entschied der Bundesgerichtshof nun einen Sonderfall (Urteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16), mit dem er die Rechte von Mietern bei der Renovierungspflicht noch weiter stärkte. Seit diesem Urteil brauchen Mieter nun keine fälligen Schönheitsreparaturen mehr durchzuführen, die sie von ihren Vormietern übernommen haben.

In dem besagten Fall war der Beklagte von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Im Übergabeprotokoll hielten die beiden fest, dass der neue Mieter ,,Renovierungsarbeiten und Teppichboden" von der Vormieterin übernommen hat. Der von der klagenden Eigentümerin der Wohnung verwendete Formularmietvertrag sah dabei vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Als der beklagte Mieter nach fünf Jahren auszog, renovierte er die Wohnung zwar, jedoch befand die Wohnungsbesitzerin, eine Genossenschaft, die durchgeführten Arbeiten nicht für ausreichend und ließ von einem Malerbetrieb weitere Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen. Die dafür entstanden Kosten in Höhe von 799,89 Euro wollte sie sich vom Mieter erstatten lassen. Sie argumentierte damit, dass der Mieter sich schließlich in der mit seiner Vormieterin geschlossenen Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hätte.

Zwar bekam die Genossenschaft in mehreren Instanzen zunächst Recht. Doch der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied anders: Eine solche Vereinbarung zwischen zwei Mietern, nach der die Renovierungspflicht auf den neuen Mieter abgewälzt wird, ist ungültig.

In seiner Begründung führte der BGH aus, dass so eine Vereinbarung den Mieter fälschlicherweise zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichte. Das führe wiederum dazu, „dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat“. Die klagende Wohnungsbesitzerin konnte demnach im vorliegenden Fall keine Ansprüche aus der übertragenden Renovierungspflicht gegen ihren ehemaligen Mieter erheben.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Üblicherweise steht im Mietvertrag, welche Renovierungen und Schönheitsreparaturen bei Auszug vom Mieter zu erledigen sind. Dabei wird unter dem Begriff ‚Schönheitsreparaturen‘ alles verstanden, was sich während der Wohnzeit abgenutzt hat und sich mit einfachen Mitteln wieder ordnungsgemäß herstellen lässt, zum Beispiel das Tapezieren und Streichen von Wänden, das Schließen von Löchern und das Streichen von Heizungen, Türen und Fenstern. Aber: Nicht alle diese Klauseln sind wirksam formuliert. Das bedeutet: Auch wenn Mieter die Klauseln unterschreiben, müssen sie sich beim Auszug nicht daran halten. Im Gegenteil: Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln, schreibt das Gesetz vor, dass der Vermieter selbst renovieren muss (BGH Az: VIII ZR 118/07 und VIII ZR 181/07).

Vier Beispiele für Renovierungsklauseln, die unwirksam sind

Mieter können nicht immer dazu verpflichtet werden, die Mietwohnung beim Auszug komplett auf Vordermann zu bringen. Entscheidend ist hier vielmehr der Einzelfall. Wer zum Beispiel nach einem halben Jahr wegen eines Jobs die Stadt verlässt, wird in der Wohnung kaum die Gebrauchsspuren und die Abnutzung verursacht haben, die die üblichen Renovierungsarbeiten rechtfertigen würden.
Unwirksam sind zudem starre Klauseln, die etwa Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen vorschreiben. Vom Mieter ignoriert werden können dementsprechend Vorgaben, in denen zum Beispiel steht, dass Küche und Bad alle drei Jahre und Wohn- und Schlafräume alle vier bis fünf Jahre renoviert werden müssen.
Genauso unzulässig sind schwammige Klauseln, die keine genauen Angaben zu den vom Mieter zu erbringenden Leistungen machen. So zum Beispiel: Die Wohnung muss „wie überlassen” zurückgegeben werden.
Unwirksam sind auch Bestimmungen, in welchen allein der Vermieter den Malerbetrieb für anteilige Renovierungskosten bestimmt (BGH Az: VIII ZR 285/12). Grundlage für anteilige Renovierungskosten ist vielmehr der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, den auch der Mieter aussuchen kann.

Generell gilt auch, dass alle größeren Reparaturen unter die alleinige Zuständigkeit des Vermieters fallen. So können beispielsweise aufwendige Maurer- oder Klempnerarbeiten nicht per Vertrag auf den Mieter abgewälzt werden.

Vermieter muss für versehentlich geleistete Schönheitsreparaturen aufkommen

Hat der Mieter trotz unwirksamer Klauseln bereits renoviert, muss der Vermieter für die dafür entstandenen Kosten aufkommen. Wurden die Schönheitsreparaturen vom Mieter selbst vorgenommen, muss ihm der Vermieter einen angemessenen Ersatz für seine Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis zahlen.