Richtig heizen und lüften: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Eine warme Wohnung richtig heizen ist in der ungemütlichen Jahreszeit ein großes Stück Lebensqualität. Darum ist richtig heizen sehr wichtig. Doch was ist, wenn die Heizung kalt bleibt? Oder nicht so funktioniert, wie sie eigentlich sollte? Wann können Mieter ihren Vermieter zur Kasse bitten? Welche Heizregeln darf ein Vermieter seinem Mieter auferlegen?

Wir haben hierzu ein paar wegweisende Urteile zusammengetragen.

Offizielle Heizperiode

Ein Mieter fror im September in seiner Mietwohnung und forderte seinen Vermieter dazu auf, die Heizung schon einen Monat früher als üblich anzustellen. Das Landgericht Düsseldorf entschied jedoch zugunsten des Vermieters und stellte noch einmal fest: Die Heizperiode geht von Oktober bis April (Aktenzeichen 7 S 624/53).

Angenehme Raumtemperatur

Dem Landgericht Hannover lag ein Fall vor (Aktenzeichen 9 S 211/93), in dem ein Mieter direkt über einem Heizungskeller wohnte, aus dem permanente Hitze und Lärm in seine Wohnung drangen. Das Gericht gestand dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent für die Wärme und 10 Prozent für die Lärmbelästigung pro Monat zu. In der Begründung hieß es, dass ein Mieter in der Lage sein müsse, die Temperatur in seiner Mietwohnung so zu regeln, dass er sie selbst als angenehm empfinde.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Eine Mietminderung bis zu 70 Prozent ist sogar durchsetzbar, wenn die vermieteten Räume gar nicht beheizbar sind. So entschied das Amtsgericht Charlottenburg (Aktenzeichen 216 C 7/13). Der Fall: Der Vermieter einer Berliner Wohnung hatte über den Sommer die alte Ölheizung gegen eine Gasheizung austauschen wollen. Im Oktober stellte eine Mieterin dann fest, dass ihre Heizung gar nicht mehr funktionierte. Obwohl sie ihren Vermieter mehrmals darauf hinwies, ließ sich die Wohnung erst im Dezember wieder heizen. Als Konsequenz weigerte sich die Mieterin, die Miete für den Monat November zu zahlen und behielt sich zudem das Recht vor, die Miete so lange einzubehalten, bis die Reparaturen abgeschlossen seien. Insgesamt minderte sie die Tagesmiete für jeden Tag mit kaputter Heizung um 75 Prozent. Der Vermieter argumentierte dagegen, dass die Mieterin im Sommer keinen Termin zum Einbau der neuen Heizung möglich gemacht habe.

Recht gab das Amtsgericht Charlottenburg schließlich der Mieterin, hielt aber eine Mietminderung von ‚nur‘ 70 Prozent für die Tage für angemessen, an denen die Wohnung nicht beheizbar war. Zusätzlich sprach das Gericht der Mieterin die gezahlten Heizkostenvorschüsse in voller Höhe zu.

Mieterinitiative nur im Notfall

Das Amtsgericht Münster hatte einen Sachverhalt zu entscheiden (Aktenzeichen 4 C 2725/09), in dem eine Mieterin ohne Wissen ihres Vermieters einen Heizungsnotdienst kontaktierte. Sie beauftragte diesen nicht nur damit, die ausgefallene Heizung zu reparieren, sondern diese auch zehn Tage später noch einmal zu warten. Insgesamt kostete der Einsatz 1067,56 Euro. Die Rechnung schickte die Mieterin an den völlig überraschten Vermieter, der sich weigerte, diese zu begleichen.

Das Amtsgericht Münster sprach der Mieterin nur die Kosten zu, die durch die Reparatur der ausgefallenen Heizung entstanden waren. Das Gericht sah darin einen klassischen Notfall. Die spätere Wartung war nach Auffassung des Gerichts aber kein Notfall mehr. Die Mieterin hätte ihren Vermieter darüber informieren müssen. Schließlich sei es das Recht des Vermieters, sich einen Schaden anzusehen und selbst einen Reparaturauftrag zu erteilen.

Mieter baut bessere Heizung ein

Auch der BGH entschied gegen einen Mieter, der von seinem Vermieter den Einbau einer neuen Heizung einklagen wollte. Dessen Mietwohnung war nur mit einem Kachelofen und veralteten Elektroheizungen ausgestattet. Der Vermieter modernisierte zwar nach und nach sein Haus, aber immer erst bei Auszug der jeweiligen Mieter. Der klagende Mieter wollte nicht ausziehen, aber eine neue Heizung. Dies lehnte der Vermieter ab- ebenso wie den Vorschlag des Mieters, eine Gasetagenheizung auf eigene Kosten in seine Wohnung einbauen zu lassen. Dagegen klagte der Mieter bis zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 10/11).

Der BGH entschied jedoch, dass der Mieter keinen Anspruch auf den Einbau einer Heizung habe. Eine eigen initiierte Modernisierung sei dem Mieter gemäß § 242 BGB nur gestattet, „wenn die Modernisierungsmaßnahme das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiege, die Wohnqualität deutlich verbessere und dabei nur minimale Eingriffe in die Substanz verursacht würden, welche mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden könnten“. Im vorliegenden Fall überwiege dagegen das Vermieterinteresse, den Zeitpunkt für den Einbau selbst zu bestimmen.

Wie oft muss ein Mieter lüften?

Um Schimmelbefall zu vermeiden, muss jede Wohnung regelmäßig und ausreichend gelüftet werden. Wie oft von einem Mieter gelüftet werden soll, ist jedoch nirgends abschließend geregelt. So rät der Eigentümerverband Haus und Grund, dies zwischen zwei und vier Mal am Tag zu tun – je nachdem, wie hoch die Luftfeuchtigkeit in den einzelnen Räumen ist. Auch das Landgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass es einem Mieter zuzumuten ist, drei bis vier Mal täglich zu lüften (Aktenzeichen 2-17 S 51/14). Das Landgericht Aachen urteilte wiederum, dass ein Mangel an einer Wohnung vorliege, wenn der Mieter mehr als zwei Mal täglich durchlüften muss (Aktenzeichen 2 S 327/14).

Unumstritten ist jedoch, dass der Mieter dafür verantwortlich ist, die Luftfeuchtigkeit zu beseitigen, um Schimmelbildung in seiner Mietwohnung zu vermeiden.