Recht interessant - aus der aktuellen Rechtsprechung

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Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliendarlehen

Am 30.04.2018 wurde die ‚Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV)‘ im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S. 529) verkündet. Diese trat somit am 01.05.2018 in Kraft. Mit dieser Verordnung stellen das Bundesministerium der Finanzen (BMF) und das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen auf.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie und die Änderung handelsrechtlicher Vorschriften wurden mit Wirkung zum 21.03.2016 insbesondere die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung in §§ 505a ff. BGB und § 18a des Kreditwesengesetzes (KWG) neu geregelt und verschärft. Nach diesem Gesetz darf der Darlehensgeber einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung klar hervorgeht, dass wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird (§ 505a Absatz 1 Satz 2 BGB, 2. Halbsatz BGB und § 18a Absatz 1 Satz 2, 2. Halbsatz KWG).

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat die Regelung kritisiert, da sie zu einer Kreditklemme führte. So erhielten ältere Menschen trotz entsprechender Sicherheiten keinen Kredit mehr, weil nicht wahrscheinlich war, dass sie zu ihren Lebzeiten den Kredit vertragsgemäß tilgen würden. Zudem waren aber auch jüngere Menschen betroffen, die am Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen und deren zukünftiges Einkommen noch nicht feststeht.

Neue Leitlinie zur Anwendung des Gesetzes

Der Forderung nach einer entsprechenden Korrektur des Gesetzes ist der Gesetzgeber nicht nachgekommen, stattdessen hat er Leitlinien zur Anwendung des Gesetzes erlassen.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz führt hierzu aus:

  • Mit der ImmoKWPLV sollen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der Praxis aufgetretene Fragen zur Auslegung der Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung geklärt werden.
  • Sie erhebt allerdings nicht den Anspruch einer umfassenden Regelung der Kreditwürdigkeitsprüfung und ist damit nicht als „Handbuch der Kreditwürdigkeitsprüfung“ zu verstehen.
  • Parallel zur Verkündung der Verordnung wurde deren Begründung - ebenfalls am 30.04.2018 - im BGBl. bekanntgegeben.

Wohnungseigentümer müssen feuchte Wände sanieren

Gemeinschaftseigentum ist in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, sodass die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bestimmungsgemäß nutzen können. Feuchtigkeitsschäden müssen daher im Bereich des Gemeinschaftseigentums saniert werden.

Hintergrund: Eigentümer zögern Sanierung feuchter Wände hinaus

Ein Wohn- und Geschäftshaus wurde 1890 errichtet und 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt.

Die drei Teileigentumseinheiten befinden sich im Souterrain und werden als Künstleragentur, Naturheilpraxis und Kommunikationsagentur genutzt. Die Innen- und Außenwände dieser Einheiten wiesen massive Durchfeuchtungen auf. Aus diesem Grund holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten bestätigten, dass die Ursache der Schäden in einer fehlenden außenseitigen Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerten Salzen liegt.

Daraufhin stellten die Teileigentümer in einer Eigentümerversammlung in 2015 einen Antrag auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden. Dieser wurde mehrheitlich abgelehnt – ebenso ein Antrag, das Mauerwerk abzudichten. Hingegen wurde mehrheitlich beschlossen, ein weiteres Gutachten eines Sachverständigen einzuholen.

Entscheidung: Sanierung von Gemeinschaftseigentum notwendig

Das Gericht gab den klagenden Eigentümern Recht. Die Verzögerung der Sanierung, um der Sanierungspflicht des Gemeinschaftseigentums nicht nachzukommen, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Eigentümergemeinschaft des Wohn- und Geschäftshauses ist zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet.

Grundsätzlich muss der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Bei gravierenden Mängeln, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich.

Im oben beschriebenen Fall sind die Teileigentumseinheiten in der Teilungserklärung als „Laden“ beziehungsweise als „Büro“ bezeichnet. Genauso wie Wohnungen müssen auch Büros und Ladengeschäfte zum Aufenthalt von Menschen geeignet sein. Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum müssen die Teileigentümer nicht akzeptieren – auch dann nicht, wenn kein Schimmel sichtbar ist.

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