Harte Zeiten kommen auf diejenigen zu, die Hausverwalter werden oder bleiben möchten. Denn seit dem 1. März 2019 benötigen Verwalter von Wohnimmobilien eine offizielle Erlaubnis des Gewerbeamts, die mit strengen Auflagen verbunden ist und die derzeit für viel Verärgerung sorgt: Die Branchenverbände wettern gegen die viel zu kleinkarierte und in ihren Augen oft sinnlose Verordnung, während kleine und nebenberufliche Hausverwalter über den erhöhten Verwaltungsaufwand und die steigenden Kosten stöhnen.
Hausverwalter schützen und erhalten das Immobilienvermögen fremder Eigentümer. Sie erstellen die Abrechnung für Neben- und Betriebskosten, sorgen für Hausordnung, beauftragen Handwerker, treiben Instandhaltungsrücklagen ein und organisieren unter Umständen auch Eigentümerversammlungen. Dabei ist ihr Image bei Eigentümern, Eigentümergemeinschaften und Mietern nicht gerade das Beste. Das mag zum einen daran liegen, dass Hausverwalter für viele heikle Themen zuständig sind, die häufig Streit und in manchen Fällen sogar komplizierte Rechtsstreitigkeiten provozieren. Zum anderen fallen in der Branche aber auch immer wieder schwarze Schafe auf, die mit fremdem Geld viel zu verschwenderisch und verantwortungslos umgehen.
So schätzt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) die Schäden und unnötigen Aufwendungen, die auf eine fehlerhafte Verwaltung und mangelndes Fachwissen der Verwalter zurückzuführen sind, auf satte 200 Millionen Euro pro Jahr. Von den jährlich 260.000 Verfahren zum Wohneigentum und Mietrecht vor deutschen Gerichten führt der DDIV mehr als ein Fünftel auf fehlende Expertise der Hausverwalter zurück.
Um diese Umstände zu verbessern und vor allem die schwarzen Schafe vom Markt zu drängen, hat die deutsche Bundesregierung am 1. August 2018 neue Vorschriften beschlossen, die jeder Hausverwalter spätestens seit dem 1. März dieses Jahres einhalten muss.
Wer Hausverwalter werden oder bleiben möchte, muss nun seine Tätigkeit nicht nur beim Gewerbe- oder Ordnungsamt anzeigen, sondern zudem auch eine offizielle Erlaubnis beantragen. Diese wiederum ist an einige Auflagen geknüpft. Im speziellen geht es um § 34c der Gewerbeordnung. Dieser besagt, dass „Verwalter von Wohnimmobilien ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro je Versicherungsfall und von einer Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres nachweisen müssen“. Ohne diese entsprechenden Belege wird spätestens seit dem 1.März 2019 keine Erlaubnis mehr erteilt, den Beruf des Hausverwalters für fremdes Immobilieneigentum gesetzkonform auszuüben. Nur Selbstverwalter sind von diesen neuen Vorschriften nicht betroffen.
Vor allem für kleine und nebenberufliche Hausverwalter ist die neue gesetzliche Reform kompliziert. Sie müssen nun unter anderem viel mehr Versicherungspolice als vor der Gesetzesänderung zahlen. Beispiel: Eine kleine Hausverwaltung, der vor der Reform ein Versicherungsschutz über 150.000 Euro ausreichte, muss diesen nun auf eine Million heraufsetzen und damit sechs Mal so viel für ihre neue Versicherungspolice berappen. Aber auch der gestiegene Bürokratieaufwand verursacht ihr erheblich mehr Kosten. So kostet jedes beim Gewerbeamt vorzulegende Dokument circa 100 Euro. Dazu kommen Gebühren für die obligatorische Weiterbildung – mindestens 20 Stunden in einer Zeitspanne von drei Jahren werden nun vom Gesetzgeber verlangt.
Allerdings machen sogenannte Kleinst-Hausverwalter nach Schätzungen der Branche höchstens fünf Prozent aller Hausverwaltungen aus. Die große Mehrheit der Hausverwaltungen betreut hunderte von Wohneinheiten und beschäftigt mehrere Mitarbeiter. Für diese Hausverwaltungen bleiben die zusätzlichen Kosten zwar überschaubar, dennoch ärgern auch sie sich über die neuen gesetzlichen Regelungen. Moniert wird insbesondere das Beantragen der offiziellen Erlaubnis, das je nach Kommune zwischen 400 und 800 Euro kostet und in den Augen vieler Branchenkenner kaum eine Professionalisierung des Marktes mit sich bringt.
Trotz der vielen Zusatzkosten werden Hausverwalter außerdem weiterhin eher bescheiden entlohnt. Der derzeitige Regelsatz liegt laut Umfragewerten bei 20,21 Euro für die Verwaltung einer Wohnung. Selbst der Staat veranschlagt für die Verwaltung einer Sozialwohnung 28,36 Euro. Der DDIV drängt seine Verbandsmitglieder deshalb momentan dazu, die Preise auf mindestens dieses Niveau, also acht Euro mehr pro Monat und pro Wohnung, anzuheben. Dies würde auch in einem ausgewogenen Verhältnis zum generellen Anstieg der Immobilienpreise stehen, argumentiert der DDIV und betont immer wieder, dass insbesondere die kleinen und mittleren Hausverwaltungen eine höhere Bezahlung bräuchten. Nur dadurch könnten diese fachlich gute Arbeit leisten und einigermaßen rentabel wirtschaften. Sollte es keine bessere Entlohnung geben, müssten wegen der neuen Regeln viele kleine Hausverwalter und Nebenjobber ihre Tätigkeit als Hausverwalter bald an den Nagel hängen. Hausverwalter werden? Das würde zudem noch kaum jemand wollen.
Gut zu wissen: Vermieter dürfen höhere Verwaltungskosten übrigens nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, da Verwaltungskosten ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten zählen. Das hat der BGH im Dezember 2018 auch noch einmal ausdrücklich bestätigt.
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