Ältere Gebäude sind anfälliger für Schimmelpilz als moderne Bauten, weil sie oft nicht den heutigen Standards bei der Wärmedämmung entsprechen. Ob ein Mieter jedoch deswegen die Miete mindern darf, hatte kürzlich der BGH zu entscheiden (Urteil vom 05.12.2018, Az. VII ZR 271/17 und VII ZR 67/18).
Eingereicht wurde die Klage von zwei Mietern einer großen Immobiliengesellschaft aus Glinde in Schleswig-Holstein. Die gemieteten Gebäude wurden 1968 und 1971 unter Einhaltung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet, die natürlich noch keine Wärmedämmung nach heutigen Standards vorschrieben. Aus diesem Grund fürchteten die Mieter die Gefahr einer Schimmelpilzbildung, begehrten die Feststellung über eine Mietminderung und verlangten zudem einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung.
Vor dem Berufungsgericht hatten die Mieter zunächst und mit ihren beiden Forderungen Erfolg: Das Landgericht Lübeck urteilte, dass aufgrund der Wärmebrücken in den Außenwänden eine „Gefahr der Schimmelpilzbildung“ bestehe. Das Gericht führte in seinem Urteil weiter aus, „ dass Mieter auch ohne besondere vertragliche Vereinbarungen stets einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten dürften, der den heutigen Maßstäben gerecht werde“. Den Mietern könne zudem auch kein spezielles Lüftungs- und Heizverhalten auferlegt werden, um das Risiko der Schimmelpilzbildung zu verringern. Lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten sei ihnen zumutbar. Dieses würde wiederum aber nicht ausreichen, um Schimmelpilzbildung gänzlich zu verhindern. Die Gefahr der Schimmelpilzbildung sei vielmehr ein bauseitig bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel, argumentierte das LG, sodass es nicht darauf ankomme, ob Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei. Auf dieser Grundlage stellte das LG Lübeck eine Minderung der Bruttomiete fest und verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 €, um eine Innendämmung an den Gebäuden vorzunehmen.
In dem Urteil vom 05.12.2018, Az. VII ZR 271/17 und VII ZR 67/18 rüffelte der BGH allerdings diese Auffassung des Landgerichts und entschied, dass im vorliegenden Sachverhalt kein Sachmangel an den Gebäuden vorliegt. Geschuldet seien dem Mieter nämlich lediglich die Einhaltung der technischen Normen, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung gelten. So gab es im vorliegenden Fall zu diesem Zeitpunkt noch keine gesetzliche Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Dementsprechend könnten eine fehlende Dämmung und das Risiko von Schimmel auch kein aktueller Mangel sein.
Die Karlsruher Richter gingen in ihrer Argumentation sogar noch weiter: Die Rechtsauffassung des LG sei nicht mit geltendem Recht vereinbar, denn letztlich laufe die Argumentation des Gerichts darauf hinaus, einen anderen Mangelbegriff zu schaffen und dementsprechend für nicht sanierte Altbauwohnungen einen Neubaustandard vorauszusetzen, ließ der BGH verlauten. Auch für die starren und einzelfallunabhängigen Regeln zum Lüften und Heizen, von denen das LG ausginge, zeigten die Karlsruher Richter kein Verständnis: Ein gründlicheres Lüftungsverhalten wäre Mietern in speziellen Fällen durchaus zumutbar. Außerdem würde man Mietern nicht unbedingt einen Gefallen tun, wenn das Mietrecht gemäß dem Wunsch der Kläger geändert werden würde. „Denn wenn Vermieter sanieren“, führte die Vorsitzende Richterin Karin Milger aus, „werden die Kosten umgelegt und die Mieten erheblich angezogen.“
Erleichtert zeigte sich jedenfalls der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland über dieses Urteil. „Der BGH hat hier zu Recht eine Schranke bei Mietminderungen eingebaut“, sagte Kai Warnecke. Die Urteile der Vorinstanz seien „erschreckend“ und nicht „gesetzkonform“. Enttäuschung herrschte dagegen auf Seiten des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Im Ergebnis müssen Mieter warten, bis in ihren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auftreten“, monierte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.
Fazit:
Da der Vermieter nach diesen Grundsätzen also nicht verpflichtet ist, die Wohnung an die jeweils gültigen Normen für die Wärmedämmung anzupassen, stellt eine aus heutiger Sicht unzureichende Wärmedämmung keinen Mangel dar. Dementsprechend hat der Mieter auch typische Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, wie zum Beispiel Zugluft, zu tolerieren.
Die stuttgarter immobilienwelt ist eine Fachzeitung rund um das Thema Immobilien in Stuttgart und in der Region mit dem Ziel, den Stuttgarter Immobilienmarkt transparenter zu machen und lokal zu informieren.
Kontaktieren Sie uns: kontakt@stuttgarter-immobilienwelt.de
© Copyright 2021 - stuttgarter immobilienwelt
