Miete und Eigentum: Das Umwandlungsverbot ist beschlossene Sache

Dieses neue Gesetz war höchst umstritten, doch nach langen Diskussionen einigten sich die Regierungsfraktionen schließlich Anfang Mai 2021 auf den Entwurf einer Änderung des Baugesetzbuches (BauGB). Nun steht also fest: Bald gelten verschärfte Regeln für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zu solch einem Vorhaben ist in Zukunft, zumindest in den meisten Fällen, eine Genehmigung erforderlich.

Dieses sogenannte Umwandlungsverbot wird jedoch nicht im gesamten Bundesgebiet gelten, sondern greift nur in Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche Gebiete konkret davon betroffen sind, legt wiederum die jeweils zuständige Landesregierung per Rechtsverordnung fest. Dabei muss diese ihre Entscheidung jedoch sorgfältig begründen.

Auch Mehrfamilienhäuser sind von der neuen Regelung betroffen

Ist die Entscheidung der Landesregierung gerechtfertigt und wird als Konsequenz ein Wohnungsmarkt als angespannt definiert, dürfen Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten verbieten. Auch Eigentümer eines Mehrfamilienhauses brauchen künftig eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen und sich die Immobilie in einem Gebiet befindet, in dem der Wohnungsmarkt offiziell als angespannt betitelt wurde. Bisher gilt ein solches Verbot nur in sogenannten Milieuschutzgebieten.

Keine Regel ohne Ausnahme

Allerdings werden nicht alle Immobilienbesitzer von der neuen Regelung betroffen sein. So werden Eigentümer von kleinen Immobilien mit nur wenigen Wohnungen auch weiterhin Miete in Eigentum umwandeln können, ohne sich dafür eine Genehmigung einholen zu müssen. Konkret wird diese Ausnahme, je nach Bundesland, für Vermieter von drei bis zu 15 Wohnungen gelten. Aber auch Immobilienerben soll mehr Handlungsspielraum eingeräumt werden – zumindest dann, wenn ein Erbe selbst oder ein Familienangehöriger in die Immobilie einziehen möchte.

Umstrittene Regelung

Die Meinungen zum sogenannten Umwandlungsverbot sind allerdings extrem kontrovers. Als offizielles Ziel des Gesetzes wurde von der Länderkammer ausgerufen, schneller Bauland zu aktivieren, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beschränken. Befürworter des Gesetzes hoffen darauf, dass durch das Umwandlungsverbot mehr Geld in Neubauten investiert werde. Kritiker dagegen befürchten genau das Gegenteil und monieren, dass durch das zukünftige Umwandlungsverbot die Bildung von privatem Eigentum massiv eingeschränkt werden wird und der Entwurf schon in genereller Hinsicht einen schweren Eingriff in das Eigentumsgrundrecht darstelle. Die Gegner des Gesetzes befürchten zudem, dass durch die neue Regelung die Mieten weiterhin steigen.

Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) in der Fassung vom 14.6.2021 wurde am 22.6.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 23.6.2021 in Kraft getreten – zunächst für mindestens fünf Jahre – und mindestens wird bis zum 31.12.2025 gelten. Dann wird die Zeit zeigen, ob die neue Regelung wirklich sinnvoll war, oder eben nicht.