Immobilienverkauf - Fragen und Antworten

Immobilienverkauf - Fragen und Antworten

In diesem Beitrag gehen wir näher auf die momentan sehr lukrativen Möglichkeiten ein, mit denen sich in der aktuellen Niedrigzinsphase der Traum vom Eigenheim erfüllen lässt. Doch manchmal verpflichten auch neue Lebensumstände, berufliche Verpflichtungen oder eine Erbschaft zum Hausverkauf. So unterschiedlich die Beweggründe aber auch sein sollten, bleiben die Fragen der Betroffenen meist die selben. Wir zeigen Ihnen die neun wichtigsten Punkte auf, die bei einem Hausverkauf auf jeden Fall beachtet werden sollten.

WANN IST DER RICHTIGE ZEITPUNKT FÜR MEINEN IMMOBILIENVERKAUF?

Diese Frage beantwortet sich natürlich dann von selbst, wenn der Verkauf von einem einschneidenden persönlichen Ereignis wie einer Scheidung oder einem Berufswechsel bestimmt wird. In allen anderen Fällen und auch generell sollten Sie bei Ihren Überlegungen jedoch immer Ihre persönlichen Belange in den Vordergrund stellen. Ein Verkauf bietet sich beispielsweise dann an, wenn der oder die Eigentümer die Fläche nicht mehr effektiv nutzen können oder in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind. Aktuell nutzen auch viele Eigentümer den attraktiven Verkäufermarkt dafür, einen Gewinn durch den Verkauf zu erwirtschaften, da zur Zeit Höchstpreise bezahlt werden. Nicht empfehlenswert ist es dagegen, in einer wirtschaftlich schlechten Marktsituation und während eines hohen Zinsniveaus zu handeln, denn da übersteigt das Angebot oft die Nachfrage. Dies erschwert den Verkauf zu einem guten Preis.

Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob Sie Ihre Immobilie besser verkaufen oder alternativ vermieten sollten, ziehen Sie am besten einen Experten zu Rate. Dieser kann Ihnen den möglichen Verkaufspreis und die erzielbare Miete berechnen und beide Szenarien durchrechnen. Am Ende entscheiden Sie auf der Basis von Fakten, was besser zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.

WAS IST IM VORFELD ZU KLÄREN?

Bevor Sie aktiv werden, sollten Sie sich unbedingt darüber im Klaren sein, was der Hausverkauf für Konsequenzen hat: Welche Kosten entstehen, wenn ich meinen Kredit vorzeitig auflöse? Zu welchen Konditionen bekomme ich einen neuen Kredit? Oder möchte ich in Zukunft lieber zur Miete wohnen? Selbstverständlich sollten Sie auch den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie kennen, bevor Sie diese offiziell zum Kauf anbieten.

  • Habe ich bereits eine neue Immobilie in Aussicht?
  • Muss ich für den Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen?
  • Welche Konditionen bekomme ich für einen neuen Kredit?
  • Wann möchte ich umziehen und sollte ich mich bereits vorab um den Verkauf meiner Immobilie bemühen?
  • Sollten ich vor dem Verkauf Renovierungsarbeiten durchführen?
  • Habe ich alle notwendigen Unterlagen
  • Gibt es eine Aufstellung der regelmäßigen Instandhaltungen der Immobilie
  • Soll Inventar verkauft werden? (z.B. eine Einbauküche oder Einbauschränke)
  • Gibt es ein Vorkaufsrecht?
  • Was ist meine Immobilie wert?

BENÖTIGE ICH EINEN ENERGIEAUSWEIS?

Generell benötigt jeder Eigentümer, der ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, einen Energieausweis. Dies wurde im Jahr 2014 gesetzlich festgelegt. Ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benötigt wird, hängt von vielen Faktoren ab. Je nach Größe der Immobilie belaufen sich die Kosten für einen Energieausweis etwa zwischen 100 – 1.000 Euro. Seit 2015 drohen empfindliche Strafen, wenn kein gültiger Energieausweis vorliegt. Einen Energieausweis können Sie von einem Energieberater oder einem qualifizierten Immobilienmakler erstellen lassen.

VERFÜGT MEINE IMMOBILIE ÜBER BESONDERHEITEN?

Die meisten Besonderheiten sind zu beachten, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, damit sie der Kaufinteressent nach Ertragsgesichtspunkten und -potential bewerten kann. Ausschlaggebend für einen erfolgreichen Kaufabschluss zum besten Preis kann aber auch sein, ob zum Beispiel ein Dachboden ausbaubar oder ein Wintergarten anbaubar ist. Dies kann den Wert der Immobilie erhöhen. Aber auch nicht sofort erkennbare Mängel sollten auf keinen Fall verschwiegen werden, um eine transparente und reibungslose Abwicklung zu gewährleisten. Dokumentieren Sie die Vor- und Nachteile, sowie die möglichen Potentiale und nutzen Sie diese aktiv bei der Vermarktung.

WIE HOCH IST DER ANGEBOTSPREIS?

Einer der wichtigsten Punkte für einen erfolgreichen Verkauf zum Bestpreis ist, dass Sie den Angebotspreis richtig festlegen. Dies ist allerdings auch eine große Herausforderung.

Ist der Angebotspreis zu hoch, gibt es nur wenige Interessenten, wenige Besichtigungen und damit auch wenige bis gar keine Kaufpreisangebote. Potentielle Käufer beobachten den Markt und kennen die marktüblichen Preise. Ist der Preis zu gering, verkaufen Sie vielleicht unter dem Marktpotential. Hier sind Fingerspitzengefühl, Fachkompetenz und Erfahrung gefragt.

Wir empfehlen Ihnen einen qualifizierten Immobilienmakler zu konsultieren, der für Sie eine professionelle Wertermittlung durchführt. Makler sind nah am Marktgeschehen dran, verfügen über Erfahrung und Verhandlungsgeschick. Im Idealfall legen Sie den Angebotspreis so fest, dass eine große Nachfrage für Ihre Immobilie im Vergleich zu Konkurrenzangeboten entsteht. Sie führen viele Besichtigungen durch und erhalten mehrere Kaufpreisangebote. Sind die Interessenten von Ihrer Immobilie überzeugt, erhöhen sie ihr Angebot oft noch und Sie verkaufen über dem Angebotspreis.

PRIVAT VERKAUFEN ODER EINEN MAKLER ZU RATE ZIEHEN?

Oft wird der Zeit- und Kostenaufwand unterschätzt, der beim Privatverkauf einer Immobilie anfällt. Zudem verfügt nicht jeder Eigentümer über ausreichende Fachkenntnisse, die für ein aussagekräftiges Exposé, effiziente Vermarktungswege und die rechtliche Absicherung notwendig sind. Außerdem können Makler aufgrund ihrer Vermittlerfunktion ideal und diplomatisch zwischen den beiden Parteien verhandeln und oft sehr gute Preise erzielen. In der Regel empfiehlt sich ein Privatverkauf nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel bei einem Verkauf im Freundes- oder Verwandtenkreis.

WIE UND WO FINDE ICH DEN RICHTIGEN KÄUFER?

Generell gilt: Je mehr Personen Ihr Angebot zur Kenntnis nehmen, desto höher ist die Chance, den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft zu finden! Dazu sollten Sie auf jeden Fall mehrere und unterschiedliche Kommunikationswege nutzen. Wir empfehlen, auf den vier größten Internetportalen gleichzeitig eine Anzeige zu schalten und zusätzlich die lokale Werbetrommel zu rühren, beispielsweise durch die Verteilung von Werbeflyern und einer Zeitungsanzeige in der lokalen Tagespresse. Die größten Internetportale für den Immobilienverkauf:

  • ImmobilienScout24
  • Immowelt
  • Immonet
  • ivd24immobilien

WIE FÜHRE ICH BESICHTIGUNGEN UND VERKAUFSVERHANDLUNGEN DURCH?

Jeder Kontakt sollte persönlich gestaltet werden. Es geht nicht nur darum, die Immobilie einfach nur vorzuführen, sondern es sollte auch auf die Bedürfnisse und Vorlieben der Kaufinteressenten eingegangen werden und offene Fragen direkt beantwortet werden. Wenn die erste Besichtigung positiv verlaufen ist, sollten Sie gleich die nächsten Schritte mit dem potenziellen Käufer vereinbaren, denn Ihre Immobilie ist vielleicht nicht die einzige, welche die Intressenten besichtigen. Für die finanziellen Verhandlungen ist es oft ratsam, sie von einem Profi als neutralen Vermittler durchführen zu lassen.

WIE SOLLTE DER KAUFVERTRAG GESTALTET SEIN?

Ein Kaufvertrag muss die Interessen beider Parteien widerspiegeln, beiden Parteien Sicherheit bieten und notwendige Details vertraglich sichern. Was der Vertrag konkret regelt, hängt vom Einzelfall ab und sollte zwischen beiden Parteien verhandelt werden.

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