Immobilien im Ausland kaufen - Tipps und Fakten

Der Erwerb einer Immobilie als sinnvolle Kapitalanlage muss nicht zwingend vor der eigenen Haustür stattfinden: Auch das kleine Holzhaus in Skandinavien, die rustikale Finka in Portugal oder das schicke Penthouse an der Côte d’Azur können sich als lohnende Investition erweisen.

Eine Studie von Fewo Direkt und Engel & Völkers hat ergeben, dass sich die durchschnittlichen Mieteinnahmen in Deutschland auf nur circa 16.700 Euro in Jahr belaufen, während der Durchschnitt in anderen Ländern bei jährlichen 18.000 Euro liegt (Quelle) Zudem lockt das Ausland oft mit besseren Bruttorenditen für Eigenheimbesitzer. So lohnt sich derzeit der Kauf von Immobilien besonders in Österreich und Spanien, aber auch Investitionen in beliebten Ferienländer wie Italien und Frankreich stehen bei den Deutschen weiterhin hoch im Kurs.

Wer sich eine Wohnung oder ein Haus im Ausland kaufen möchte, sollte sich jedoch schon im Vorfeld besonders gründlich informieren und stets überlegt handeln, denn eine Kapitalanlage in einem fremden Kulturkreis kann mit vielen Risiken verbunden sein. Je nach Land herrscht eine andere Rechtslage und Sprachbarrieren führen leicht zu Missverständnissen.

Folgende Aspekte und Tipps sollten Sie unbedingt beachten, wenn Sie einen Immobilienkauf im Ausland in Erwägung ziehen:

Andere Länder, andere Sitten

Generell sollten Sie sich darüber im Klaren sein, warum Sie eine Immobilie im Ausland kaufen möchten. Möchten Sie selber darin wohnen? Möchten Sie das Haus oder die Wohnung während der eigenen Abwesenheit vermieten? Oder möchten Sie in eine reine Kapitalanlage investieren, mit den Mieteinnahmen Gewinne erwirtschaften und für das Alter vorsorgen? Des Weiteren sollten sich Kaufgeneigte unbedingt auch über länderspezifische Gepflogenheiten informieren, denn im Ausland gelten oft andere Bestimmungen und gesetzlichen Regelungen für die Vergabe von Krediten oder vertraglichen Bedingungen als bei uns in Deutschland.

Vertragsfalle Kaufvertrag

So werden in manchen Ländern beispielsweise gleich zwei Kaufverträge für den Erwerb einer Immobilie abgeschlossen; zunächst ein formeller Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer und dann der notarielle Kaufvertrag, der für die Eintragung in das Grundbuch zwingend notwendig ist. Dabei kann bereits ein Vorvertrag oder ein selbst verfasster Kaufvertrag verbindlich sein und eine Anzahlung fällig werden lassen. Ein notariell beglaubigter Vertrag sollte jedoch in jedem Fall abgeschlossen werden, denn nur mit der Eintragung ins Grundbuch kann sich der Käufer sicher sein, dass die Immobilie nicht noch ein zweites Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird.

Gut zu wissen: In den meisten Ländern können auch mündliche Vereinbarungen eine gültige Vertragskraft besitzen. Andererseits werden mündliche Vereinbarungen nicht immer im Kaufvertrag festgehalten – besonders in Italien und Spanien führt dieser Umstand häufig zu Streitigkeiten. Käufer sollten sich daher nur auf das verlassen, was tatsächlich in einem Vertrag steht, und sorgfältig nachprüfen, ob alle Vereinbarungen in dem Vertrag tatsächlich enthalten sind.

Grunderwerbssteuer im Ausland oft höher

Vor jeglichen Vertragsunterzeichnungen sollten Sie sich außerdem und eingehend mit anfallenden Steuern, Abgaben und sonstigen Kosten auseinandersetzen, die beim Kauf einer Immobilie im Ausland auf Sie zukommen könnten, denn in einigen Ländern sind die Grunderwerbssteuern wesentlich höher als in Deutschland. In anderen Ländern kann sich dazu auch noch eine Vermögenssteuer addieren. Als Faustregel gilt: Weil in Deutschland die meisten Häuser schon energiesparend gebaut oder so renoviert worden sind, sollten die Nebenkosten für Objekte im Ausland etwa dreimal so hoch veranschlagt werden.

Darlehensfinanzierung im In- oder Ausland?

Gründlich abgewogen werden muss zudem, ob die Immobilienfinanzierung über eine lokale oder über eine deutsche Bank abgewickelt werden soll. Generell ist im Ausland mit höheren Gebühren und Kosten für Darlehenszinsen zu rechnen. Andererseits ist die Finanzierung eines Immobilienerwerbes im Ausland über einen deutschen Kredit nicht so ohne Weiteres möglich, denn deutsche Kreditgeber akzeptieren ausländische Immobilien nicht als Sicherheit. Die Kreditnehmer müssen vielmehr mit ihrem deutschen Eigenheim bürgen, wenn ein solches vorhanden und nicht mit laufenden Krediten belastet ist. Allerdings werden ausländische Objekte von einheimischen Banken in der Regel nicht so hoch beliehen wie deutsche Immobilien.

Gut zu wissen: Ein Immobilienkredit im Ausland ist oft mit Auflagen hinsichtlich der Nutzung und Lage verbunden. So darf sich in manchen Fällen die Wohnimmobilie nicht in einem reinen Ferienort befinden. Damit wollen die lokalen Behörden sicherstellen, dass das Objekt nicht nur saisonbedingt vermietet, sondern selbst bewohnt wird. Letzteres steigert nämlich den Wiederverkaufswert.

10 Tipps und wichtige Fakten für den Kauf einer Immobilie im Ausland:

1. Prüfen Sie gründlich die länderspezifische Rechtslage – jedes Land hat seine eigenen Gesetze.
2. In vielen Ländern (unter anderem in Frankreich, Italien und Spanien) sind auch Kaufverträge ohne notarielle Beurkundung verbindlich.
3. Aus diesen sogenannten Vorverträgen können sich Käufer ohne die Zustimmung des Verkäufers oft nicht mehr lösen.
4. Prüfen Sie vor jeder vertraglichen Zusage oder Anzahlung alle wichtigen Aspekte, wie beispielsweise eine Baugenehmigung oder Eintragungen im Grundbuch.
5. Der Eigentümerwechsel im Grundbuch sollte so schnell wie möglich erfolgen.
6. Beim Kauf von Bauten, die noch nicht fertiggestellt sind, sollte eine Person Ihres Vertrauens die Fortschritte vor Ort verfolgen.
7. Käufer sollten sicher beweisen können, dass der Verkäufer mit Steuern und sonstigen Abgaben nicht in Verzug ist.
8. Machen Sie vor dem Immobilienerwerb immer einen Preisvergleich mit ähnlichen Objekten vor Ort oder in der Region.
9. Lassen Sie sämtliche Verträge zweisprachig verfassen.
10. Eine Immobilie im Ausland ist kein Garant für eine rentable, langfristig ausgelegte Geldanlage.