Grundsteuer - Zeit für Reformen

Grundsteuer - Zeit für Reformen

Laut aktuellem Urteil des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe ist die Berechnung der Grundsteuer veraltet und sogar verfassungswidrig. Die Neuberechnung könnte aufwendig und teuer werden.

In den neuen Bundesländern wurden die Einheitswerte der Grundsteuer in den 30er Jahren, in den alten Bundesländern in den 60er Jahren, zugrunde gelegt. Eigentlich sollten diese alle sechs Jahre erneuert werden, damit Veränderungen der Bausubstanzen und des Umfeldes berücksichtigt werden können. Allerdings ist es aufgrund des hohen Aufwands nie zu Neubewertungen gekommen. Der Gesetzgeber muss jetzt, auf Grund des vom Bundesverfassungsgericht gefällten Urteils, bis Ende 2019 eine Neuregelung der Steuer schaffen.

4 Modelle, auf denen die Neu-Berechnung der Grundsteuer zukünftig basieren soll, sind aktuell heiß diskutiert. Jedoch erwies sich keines als einvernehmlich überzeugend. Das kann daran liegen, dass sich die politischen Akteure nicht einig sind, ob die Besteuerung nach genauem Grundstückswert berechnet werden soll oder ob es genügt, wenn der Wert der Immobilie ungefähr erfasst wird, solange eine gleichartige Behandlung garantiert ist. Laut dem Urteil genüge es, wenn das Verhältnis der Steuerzahler stimmt. Der Wohnungsbau könnte durch das Urteil profitieren, indem die Reform sozialpolitisch genutzt wird.

Folgend werden die 4 in Betracht gezogenen Modelle näher erläutert:

Modell 1: Die veralteten Einheitswerte werden durch die aktuellen Verkehrswerte ersetzt

Für dieses Modell, zur Anpassung der Grundsteuer, wäre ein hoher bürokratischer Aufwand von bis zu zehn Jahre notwendig. Nach dem Konzept von nördlichen Bundesländern würden die Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke nach bestimmten Kriterien wie Fläche, Baujahr und Standard aufbereitet. Die Berechnung könnte zukünftig einfacher werden, da viele Daten wie Bodenrichtwerte, Mietspiegel sowie Grundbuch- und Katasterämter bereits besser zugänglich sind. Diese Informationsquellen könnten durch unterschiedliche Datenbanken vernetzt werden. Dieses Unterfangen ist jedoch sehr aufwendig.

Modell 2: Die Grundsteuer soll ausschließlich als Bodensteuer gestaltet werden

Dieses Modell würde entweder an die reine Grundstücksfläche geknüpft oder nur den Bodenwert besteuern und somit das Gebäude außer Betracht lassen.

Der Aufwand wäre hierfür geringer, da bereits die Richtwerte der Gutachterausschüsse eine solide Grundlage bilden und die neue Grundsteuer in Deutschland, dadurch relativ einfach berechnet werden könnte. Eigentümer von Einfamilienhäusern vor allem in teuren Lagen würden hierbei höher besteuert werden, als Eigentümer in Mehrfamilienparteien, die vergleichsweise mit wenig Grundstücksfläche auskommen. Hier könnte es ein Anreiz sein, in Zukunft kompakter zu bauen, was bei immer knapper werdendem Wohnraum, ein politisches Argument sein könnte.

Modell 3: Das Kostenwertmodell wurde 2016 vom Bundesrat vorgelegt

Es war geplant, dass der Investitionsaufwand Grundlage der Berechnung der Grundsteuer sein sollte und nicht mehr der Grundstückswert. Das entscheidende Kriterium würde hier das Baujahr des Gebäudes sein. Zunächst klingt dieses Verfahren gerecht, da Eigentümer einer wertvolleren Immobilie mehr Grundsteuer zahlen müssten. Andererseits würden Neubauten höher als Altbauten besteuert werden und somit wohnungsbaupolitisch sinnvolle Investitionen bestrafen, da für moderne Gebäude ein höherer energetischer Standard verlangt wird. Altbauten würden von diesem Modell profitieren, da diese eine niedrigere Pauschale zahlen müssten und 70 Prozent an Alterswertminderung abziehen dürften. Das Kostenwertmodell gilt ebenfalls als aufwendig und wurde sogar von einem Gutachten für die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft als verfassungswidrig eingestuft.

Modell 4: Das Süd-Modell hat in Baden-Württemberg, Bayern und Hessen seinen Ursprung

Eine Immobilienbewertung wäre hier nicht erforderlich, da nur die Grundstücks- und Gebäudeflächen in der Steuerberechnung berücksichtigt werden würden. Zwar sind die Maße der Grundstücksflächen zugänglich, aber für die Maße der Gebäudeflächen ist eine umfangreiche Nachforschung notwendig. Mit diesem Verfahren hätten wahrscheinlich die Mehrfamilienhäuser eine höhere Steuerlast als die Einfamilienhäuser. Laut einer Beispielrechnung bliebe es aber ungefähr bei der jetzigen Steuersumme.

Fazit: Es bleibt abzuwarten für welches Modell der Grundsteuer sich die Bundesregierung entscheiden wird. Die Richter haben eine Umsetzungsfrist von 5 Jahren eingeräumt, sodass die Änderungen voraussichtlich erst ab 2025 in Kraft treten werden. Ende 2019 muss aber laut dem Urteil des Verfassungsgerichtes eine Entscheidung gefallen sein.

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