Während ein Vermieter zur regelmäßigen Instandhaltung seiner Immobilie verpflichtet ist und diese selbst finanzieren muss, darf er viele der anfallenden Kosten für sogenannte Modernisierungsmaßnahmen auf die Miete umlegen. Allerdings sind an die Ankündigung und Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterschiedliche Auflagen und Konsequenzen für Mieter und Vermieter geknüpft. Deshalb sollten alle Eigentümer und Bewohner einer Immobilie vor allem über den Rechtsbegriff ‚Modernisierungsmaßnahme‘ gut informiert sein.
Gesetzliche Regelungen
Was unter diesem Begriff zu verstehen ist, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch - § 555b BGB definiert insgesamt sieben bauliche Veränderungen, die als gesetzlich anerkannte Modernisierungsmaßnahmen anerkannt sind. Verschaffen wir uns einen Überblick:
§ 555b Nr. 1 BGB behandelt die sogenannte energetische Modernisierung. Zu ihr zählen Maßnahmen, durch die auf Dauer Endenergie eingespart wird. Dies kann auf verschiedene Weise erreicht werden. Zum Beispiel, indem eine Heizungsanlage erneuert oder optimiert und dadurch die benötigte Nutzenergie reduziert wird. Auch wenn Energieverluste verringert werden, handelt es sich für den Gesetzgeber um Einsparung von Endenergie und damit um eine Modernisierungsmaßnahme. Zu diesen Maßnahmen zählen beispielsweise eine Wärmedämmung an der Hausfassade, die Isolierung von Dächern, Außentüren oder Leitungen, aber auch der Einbau von modernen Fenstern.
§ 555b Nr. 2 BGB ernennt bauliche Veränderungen zu Modernisierungsmaßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird. Werden beispielsweise fossile Brennstoffe wie Kohle, Erdgas oder Öl durch erneuerbare Energien wie Sonnen- oder Windenergie ersetzt, spart dies nicht erneuerbare Primärenergie ein. Wird mit diesen Maßnahmen gleichzeitig auch Endenergie eingespart, handelt es sich um eine energetische Modernisierung, die wiederum zu einer Umlegung der entstandenen Kosten auf die jeweiligen Mietparteien berechtigt. Gleiches gilt für Maßnahmen zum Klimaschutz, die CO2 einsparen. Dazu gehören etwa Einrichtungen, die elektrischen Strom produzieren.
Nr. 3 des besagten Paragraphen 555 des Bürgerlichen Gesetzbuches beschäftigt sich mit Maßnahmen zum Wassersparen. Dazu zählen insbesondere der Einbau von Wohnungswasserzählern (Zwischenzähler), da eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten erfahrungsgemäß zum sparsameren Umgang mit Wasser führt. Zu den wassersparenden Maßnahmen zählen aber auch der Einbau von Durchlaufbegrenzern und wasserreduzierenden Toilettenspülkästen, die Anschaffung wassersparender Armaturen sowie Installationen, die Regenwasser auffangen und sammeln.
Gemäß § 555b Nr. 4 BGB gelten auch bauliche Veränderungen als Modernisierungsmaßnahmen, durch die der Gebrauchswert einer Mietsache nachhaltig erhöht wird. Dabei ist eine Verbesserung anzunehmen, wenn die Mietsache nach Durchführung der Maßnahme leichter zu vermieten ist als ohne die Maßnahme. Dazu zählen beispielsweise eine bessere Belichtung und Belüftung, ein Schallschutz oder Einrichtungen für eine höhere Haussicherheit. Als Mietsache gilt in diesem Zusammenhang aber nicht nur allein die Wohnung, sondern das gesamte Gebäude. Demnach muss ein Mieter gegebenenfalls auch einen Durchbruch für den Anschluss anderer Wohnungen dulden.
Zu Modernisierungsmaßnahmen zählt der Gesetzgeber auch Initiativen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Darunter fallen unter anderem die Anlage eines Kinderspielplatzes, einer Grünanlage oder eines Stellplatzes, die Installation von Rauchmeldern sowie der Einbau einer Beleuchtung des Hauseingangs, eines Blitzableiters oder eines Aufzugs.
In 555b Nr. 6 BGB werden Arbeiten zu gesetzlichen Modernisierungsmaßnahmen ernannt, die aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a BGB sind. In erster Linie geht es hierbei um erforderliche Veränderungen aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Vorgaben. Auch notwendige Auflagen des Denkmalschutzes können unter diese gesetzliche Regelung fallen.
Auch Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, erkennt der deutsche Gesetzgeber in § 555b Nr. 7 BGB als Modernisierung an. Dazu zählen insbesondere der Ausbau des Dachgeschosses, der Ausbau bisheriger Nebenräume zu einer Wohnung sowie der Anbau und die Aufstockung eines Gebäudes.
Nicht unter die gesetzlichen Modernisierungmaßnahmen fallen dagegen bauliche Veränderungen, die den Charakter einer Mietwohnung grundlegend verändern würden. Dies hat der BGH in seinem Beschluss vom 21.11.2017, VIII ZR 28/17 ausdrücklich klargestellt. Er begründete dies damit, dass sich eine Modernisierungsmaßnahme dadurch auszeichne, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas völlig Neues entsteht. Der Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem sehr aufwendige Bauarbeiten in einem Berliner Reihenhaus vorgenommen wurden und der Vermieter daraufhin die Kaltmiete einer Mietwohnung von ursprünglich 460 Euro auf 2.150 Euro erhöhen wollte. Ein Totalumbau ist dementsprechend also keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des deutschen Gesetzgebers.
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