Der BGH hat entschieden: Stärkere Mieterrechte gegen Modernisierungskosten

Am 17. Juni 2020 fällte der Bundesgerichtshof (BGH) ein wegweisendes Urteil bezüglich der Umlage von Modernisierungskosten. Die Richter aus Karlsruhe wollen damit der immer wiederkehrenden Praxis einen Riegel vorschieben, bei der als Modernisierungskosten getarnte Instandhaltungskosten unberechtigterweise auf Mieter abgewälzt werden.

Klarere Ansagen, weniger Willkür

Grundsätzlich gilt: Für die Instandhaltung seiner Immobilie ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich und muss die dafür anfallenden Kosten dementsprechend auch selbst tragen. Dagegen kann er Modernisierungsmaßnahmen, die für eine wesentliche Verbesserung der Wohnsituation sorgen, bis zu einer bestimmten Grenze auf seine Mieter umwälzen. Dem hier zitierten BGH-Urteil vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19) lag die Klage einer Frau zugrunde, die für ihre Wohnung in Düsseldorf ursprünglich gut 300 Euro Miete zahlte. Nach umfangreichen Handwerksarbeiten im Jahre 2016 erhielt sie von ihrem Vermieter innerhalb von 12 Monaten gleich zwei Mieterhöhungen: die erste in Höhe von rund 190 Euro, die zweite in Höhe von gut 240 Euro. In erster Instanz kippte das Landgericht Düsseldorf einen Teil dieser Erhöhungen. Den Austausch der ungefähr 60 Jahre alten Fenster sowie der gleichaltrigen Haustür und der gleichaltrigen Briefkästen ließen die Richter aber als Modernisierungsmaßnahme durchgehen und führten als Begründung an, dass die Klägerin nicht ausreichend beweisen konnte , dass der Zustand dieser in die Jahre gekommenen, aber noch voll funktionsfähigen Vorrichtungen eine Instandsetzung erfordert hätte. In der nächsten Instanz beurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) die Umlage dieser Kosten jedoch als rechtswidrig und führte dazu folgende Begründung an: Nach sechs Jahrzehnten sei die Lebensdauer der ersetzten Gebrauchsgegenstände „bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen“, sodass nicht von einer Modernisierungsmaßnahme gesprochen werden könne, sondern die vorgenommenen Maßnahmen als eine notwendige Instandhaltung angesehen werden müssten, für die der Vermieter allein aufkommen muss. Im Klartext: Erneuern Vermieter alte, aber noch funktionstüchtige Bauteile, können sie nicht die vollen Kosten auf den Mieter umlegen. Vor einer Mieterhöhung muss nun vielmehr der Anteil herausgerechnet werden, der der Instandhaltung dient, präzisierte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil.

Applaudierender Mieterbund

Die Richter des BGH wollen mit diesem Urteil die immer wieder angewandte Methode stoppen, bei der Mieter alle oder große Teile der Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen tragen sollen, die ihnen offiziell und fälschlicherweise vom Vermieter als Modernisierungsmaßnahmen auferlegt werden. Auch der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil, das in Zukunft zu einer erheblichen finanziellen Entlastung vieler Mieterinnen und Mieter führen werde.