Weniger Energiekosten und mehr Wohnkomfort sind die beiden wichtigsten Argumente, ein Haus zu sanieren. Bei einer kompletten Sanierung lässt sich der durchschnittliche Energieverbrauch um bis zu 70 Prozent senken, wobei besonders bei alten Häusern die Energieeinsparpotenziale oft enorm sind. Doch welche Maßnahmen sind dazu notwendig, was kosten sie und welchen Aspekten sollte bei einer Haussanierung besondere Beachtung geschenkt werden? Und was ist zu unternehmen, wenn aus Budgetgründen nicht alle erforderlich scheinenden Maßnahmen durchgeführt werden können? Der folgende Fahrplan gibt Ihnen Tipps, wie Sie Ihr Haus auf Nummer Sicher sanieren.
Die energetische Sanierung besteht oft aus mehreren Einzelmaßnahmen. Viele Hausbesitzer sind sich unsicher, ob sie die erforderlichen Arbeiten besser Schritt für Schritt durchführen, oder ob eine direkte, komplette Sanierung sinnvoller ist. Wer sein Haus umfassend modernisieren will, sollte auf jeden Fall einen konkreten Plan haben – denn gerade eine sinnvolle Reihenfolge der Einzelmaßnahmen kann viel Zeit und Kosten sparen und sollte bereits im Vorfeld, also schon bei der Finanzierung und Planung, festgelegt werden.
Wie bei eigentlich jedem größerem Vorhaben steht auch bei der Sanierung einer Immobilie die richtige Finanzierung an allererster Stelle. So gilt auch hier: Erst wenn das Budget fest und sicher steht, sollte die konkrete Planung beginnen.
Egal, ob eine Immobilie umfassend oder nur teilweise modernisiert werden soll, setzt sich das dafür vorhergesehene Budget in der Regel aus Eigenkapital, Fremdkapital und eventuellen Fördergeldern zusammen. Banken gewähren Kredite im Immobilienbereich in den meisten Fällen jedoch nur dann, wenn vom Darlehenssteller entsprechendes Eigenkapital und andere Sicherheiten, wie zum Beispiel Bausparverträge, Lebensversicherungen oder private Darlehen, nachgewiesen werden können. Wurde ein Kredit von einer Bank genehmigt, kann ein zusätzlicher Sanierungskredit – abhängig von der Art der jeweiligen Sanierung – bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) beantragt werden. Zu beachten ist dabei jedoch stets: Erst wenn die Fördersummen gewährt sind, darf mit den Sanierungsmaßnahmen begonnen werden.
Sobald das Budget feststeht, sollte sich der Planung der einzelnen Sanierungsmaßnahmen gewidmet werden. Architekten und Fachplaner können Ihnen ein individuelles Sanierungskonzept erstellen. Als Basis dient stets die Faustformel „von außen nach innen.“ Dementsprechend lautet auch ein Grundsatz der energetischen Modernisierung: „Erst das Haus dicht machen, dann die neue Heizung einbauen.“ Die Planung der einzelnen Bauarbeiten sollte zudem auch den klimatischen Bedingungen und Jahreszeiten angepasst werden.
Grundsätzlich läuft eine Sanierung in der folgender Reihenfolge ab, wobei es je nach Bauvorhaben dabei natürlich zu kleineren Abweichungen kommen kann:
Wer ein Haus sanieren möchte, muss die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) beachten, die Mindeststandards für die energetische Sanierung vorschreibt, sobald 10 Prozent des Bauteils saniert werden. Ebenfalls in der Verordnung sind Modernisierungspflichten für die Dachbodendämmung und die Dämmung von Rohrleitungen geregelt. Eine Austauschpflicht besteht auch für alte Heizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden. Ausnahmen bestehen nur für Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die schon vor dem 01.02.2002 im Haus gewohnt haben. Wechselt das Haus seinen Eigentümer, müssen die Nachrüstungen innerhalb von zwei Jahren vorgenommen werden. Diese gesetzlichen Vorgaben sollten bei einer Haussanierung immer beachtet werden.
Wer sein Haus saniert, möchte in der Regel nicht nur Energie einsparen, sondern hat auch den Wunsch nach mehr Komfort in den eigenen vier Wänden. Für die Erneuerungen von Leitungen, Anschlüssen und Steckern in einem Einfamilienhaus müssen dabei mit Kosten von mindestens 5.000 bis 7.000 Euro gerechnet werden. Die Kosten für einen neuen Bodenbelag hängen vor allem davon ab, welches Material dazu verwendet wird. Ein Fliesenbelag von durchschnittlicher Qualität kostet zwischen 35 und 50 Euro pro Quadratmeter, Teppichboden ab 25 Euro und Parkett ab 80 Euro. Für die Entfernung und Entsorgung alter Belege fallen zusätzliche Kosten von ungefähr zehn bis 20 Euro pro Quadratmeter an. Für ein komplett neues Badezimmer mit WC, Doppelwaschbecken, Wanne, bodengleicher Dusche, modernen Armaturen, Handtuchheizkörper, Beleuchtung und Spiegel sollten mindestens 20.000 Euro veranschlagt werden. Unser Tipp: Manchmal reicht es auch aus, nur die Armaturen oder den Fliesenbelag zu erneuern, um dem Badezimmer einen frischeren Look zu verleihen.
Doch welche Investitionen sind sinnvoll, wenn das Budget eine komplette Sanierung nicht zulässt? Dann kommt es zunächst auf das Alter des zu sanierenden Gebäudes an. Denn bei Häusern, die nach dem Jahr 1984 gebaut wurden, entsprechen viele Elemente einem energetischen Mindestniveau. In solch einer Konstellation ist die effektivste Maßnahme meistens der Heizungstausch. Dagegen sollten in Gebäuden, die vor 1984 erbaut wurden, möglichst alle Maßnahmen durchgeführt werden.
Auf jeden Fall sollte jedoch auch bei einer Teilsanierung immer die richtige Reihenfolge der Bauarbeiten beachtet werden. So sollten zunächst die Fenster, das Dach und die Gebäudehülle auf den modernsten Standard gebracht werden, bevor die Heizung ausgetauscht wird. Diese Reihenfolge ist deshalb sinnvoll, weil sich der Wärmebedarf eines Hauses durch neue Fenster und die verbesserte Dämmung erheblich reduziert. Wer sich dagegen zuerst um die Heizung kümmert und erst in einem zweiten Schritt sein Haus dämmt, wird seine Einsparpotenziale nicht voll ausschöpfen können, weil der Heizkessel im Zweifel viel zu groß ausgelegt wurde.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich festhalten: Immobilien die vor 1984 gebaut wurden und seither keine energetischen Sanierungen durchgeführt wurden sollten im Idealfall komplett saniert werden. Bevor eine neue Heizungsanlage eingebaut wird, sollte das Haus ausreichend gedämmt werden. Bei Häusern, die nach 1984 erbaut wurden, bringt der alleinige Heizungstausch in der Regel die schnellste und vergleichsweise preiswerteste Einsparung. Für eine Heizungsmodernisierung stehen dann folgende Lösungen zur Auswahl: eine Gas- oder Ölbrennwertanlage für 8.000 bis 10.000 Euro, mit einer Solaranlage zur Warmwasserbereitung addieren sich dazu noch circa 6.000 Euro hinzu. Eine Holzpelletheizung inklusive Pelletlager gibt es für rund 20.000 bis 28.000 Euro und eine Wärmepumpe für 21.000 bis 37.000 Euro. Bei letzterer Option sollte auch die Wärmeverteilung im Haus modernisiert werden, zum Beispiel mit einer Fußbodenheizung. Die Kosten dafür betragen ungefähr 40 bis 90 Euro pro Quadratmeter Fußbodenfläche. Für die Auswahl der Maßnahmen, der Materialien und für die konkrete Umsetzung sollten Sie einem Experten, z.B. einen Architekten, Energieberater oder Immobilienexperten zu Rate ziehen.
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