BGH stärkt Rechte von Immobilienkäufern

BGH stärkt Rechte von Immobilienkäufern

Wer eine Immobilie erwirbt, kann bei festgestellten Mängeln bereits auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags Schadensersatz vom Verkäufer verlangen.

Der fünfte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe urteilte erneut käuferfreundlich bei Mängeln an Immobilien (Aktuelles Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19). Zur Entscheidung stand eine Streitigkeit, die nicht selten beim Verkauf von Bestandsimmobilien vorkommt. Im konkreten Fall ging es um einen Wasserschaden an einer Wand im Schlafzimmer, der vom ehemaligen Eigentümer nicht beseitigt worden war, obwohl er von dem Schaden wusste und sich außerdem im Kaufvertrag zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet hatte. Der Käufer verlangte deswegen vom Verkäufer die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten, die er durch ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt hatte. Der Verkäufer lehnte dies aber unter anderem mit der Begründung ab, dass es seines Erachtens dem Käufer nicht zustehe, „fiktive“ Kosten für eine Reparatur von ihm zu verlangen. Allenfalls könne er nach durchgeführten Arbeiten geltend machen, die tatsächlich entstanden Kosten von ihm erstattet zu bekommen. Dabei stützte sich der beklagte Verkäufer offenbar auf eine Anfang 2018 gefällte Entscheidung des 7. BGH-Senats (VII ZR 46/17), der in einem viel beachteten Urteil für werkvertragliche Mängelansprüche die Abrechnung auf fiktiver Basis eines Kostenvoranschlages abgelehnt hatte.

Der BGH gab im vorliegenden Fall jedoch dem klagenden Käufer Recht und stellte grundsätzlich fest, dass Käufer einer Bestandsimmobilie mit festgestellten Mängeln sehr wohl Schadensersatz nur auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags vom Vorbesitzer verlangen können. Es könne Immobilienkäufern nicht zugemutet werden, für Mängel und Schäden an einer kürzlich gekauften Immobilie mit hohen Summen in Vorleistung zu gehen, begründeten die Richter die Entscheidung. Ob der neue Eigentümer die Arbeiten auch tatsächlich ausführen lässt oder sich mit dem Mangel abfindet, spiele dabei für den Anspruch keine Rolle, ergänzte zudem die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei der Urteilsverkündung. Bei einer fiktiven Abrechnung für solch eine Mängelbeseitigung kann aber nicht die potenziell anfallende Umsatzsteuer verlangt werden. Diese ist erst zu ersetzen, wenn sie auch tatsächlich angefallen ist, also nach tatsächlich erfolgter Mängelbeseitigung. Ferner stellten die Richter aus Karlsruhe in ihrem Urteil auch ausdrücklich fest, dass diese Entscheidung kein Widerspruch zu dem besagten Urteil von 2018 sei, weil es nicht um denselben Sachverhalt ginge: 2018 betraf die Streitigkeit einen Werkvertrag = einen Neubau, und nun ging es um einen Kaufvertrag = eine Gebrauchtimmobilie. In dem konkret vorliegenden Fall aus Nordrhein-Westfalen muss als Konsequenz dieses aktuellen Urteils der Verkäufer dem Käufer seiner ehemaligen Immobilie nun knapp 8.000 Euro Schadensersatz bezahlen (Az. V ZR 33/19 ).

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