Betriebskosten richtig abrechnen

Im Januar dieses Jahres entschied der BGH folgenden Fall (BGH-Urteil vom 16.1.2019, VIII ZR 173/17): Eine Vermieterin berechnete die Betriebskosten für eine preisgebundene Mietwohnung in Wiesbaden nach der Wohnfläche, die im Mietvertrag angegeben war. Dieser bezifferte die vermietete Wohnfläche mit 120,05 Quadratmetern. Die Wohnfläche wurde berechnet aus der Fläche der im dritten Obergeschoss gelegenen Mietwohnung plus einer zur Wohnung gehörenden Mansarde im fünften Obergeschoss des Hauses. Die Mansarde hat eine Deckenhöhe von 1,90 Metern. Die Grundfläche der Mansarde wurde dabei im Übergabeprotokoll mit 16,95 Quadratmetern angegeben. Für ihre Betriebskostenabrechnung des Jahres 2013 legte die Vermieterin die im Mietvertrag genannte Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern einschließlich der Grundfläche der Mansarde ihren Berechnungen zugrunde und kam zu dem Ergebnis, dass für ihre Mieter eine Nachzahlung fällig sei. Diese lehnten die Mieter jedoch ab mit der Begründung, dass ihrer Meinung nach die Mansarde nicht anrechenbar sei und die Wohnfläche dementsprechend lediglich mit 103,10 Quadratmetern zu bemessen wäre.

BGH: Auf die tatsächliche Wohnfläche kommt es an

Der BGH entschied im Urteil vom 16.1.2019, VIII ZR 173/17 prinzipiell zugunsten der Vermieterin: Die Mansarde ist Teil der Wohnfläche. Allerdings ist bei der Ermittlung der Wohnfläche die Grundfläche der Mansarde gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV (ebenso § 4 Nr. 2 WoFlV) nur zur Hälfte anzurechnen, weil die Höhe der Mansarde weniger als zwei Meter beträgt. Somit ergebe sich eine tatsächliche Wohnfläche der vermieteten Wohnung von insgesamt 111,57 Quadratmetern. Diese Fläche ist dementsprechend auch der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen. Ferner führte der BGH aus, dass die Flächenabweichung zu der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnfläche deshalb nicht unberücksichtigt bleibe, weil die Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche geringer als 10 Prozent ist. Wie der BGH unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung bereits zu § 556a Abs. 1 BGB für preisfreien Wohnraum entschieden hat, ist bei der Abrechnung von Betriebskosten nach Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend. Dasselbe gelte für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche gemäß der Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970, so der BGH weiter.

Fazit:
Wird eine Immobilie älteren Baujahres vermietet, müssen ihre baulichen Standards nicht konstant aktualisiert werden. Der Mieter hat auch keinen grundsätzlichen Anspruch auf Nachbesserung, sondern lediglich das Recht, eine Altbauwohnung mit modernen Standards zu bewohnen. Dabei muss es dem Mieter zumindest möglich sein, die Mietwohnung für heute übliche Zwecke zu nutzen. Verbesserungen können mit dem Vermieter nachträglich vereinbart werden, können dann aber als Modernisierungsmaßnahmen eingestuft werden und eine Mieterhöhung zur Folge haben.