Bestellerprinzip Verkauf – Neueste Entwicklungen

Im August 2019 einigte sich der Koalitionsausschuss von Union und SPD auf neue grundlegende Rahmenbedingungen beim Immobilienverkauf. Künftig sollen sich Käufer und Verkäufer die anfallenden Maklergebühren teilen. Ein dementsprechender Entwurf, der für alle Bundesländer gelten soll, liegt derzeit dem zuständigen Ministerium vor. Da sich die Koalition bereits auf die grundlegenden Rahmenbedingungen geeinigt hat, ist davon auszugehen, dass der Entwurf auch unbeschadet durch den Bundestag und Bundesrat kommt und eventuell schon Anfang 2020 in Kraft treten könnte.

Ein Rückblick

Im Juni 2015 wurde in der Wohnungsvermittlung das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt, da seitens der Politik ein Ungleichgewicht am Immobilienmarkt erkannt wurde. Es wurde konstatiert, dass viele Wohnungssuchende kaum noch ein provisionsfreies Angebot vorfinden würden und der Wohnungsvermittler überwiegend im Interesse des Vermieters handle. Am 1.Juni 2015 trat deshalb ein neues Gesetz in Kraft, das seitdem vorschreibt, dass der Vermittler von Mietwohnungen von demjenigen bezahlt werde, der die Leistung des Maklers bestellt hat. In der Praxis ist dies also überwiegend der Vermieter, der auf der Suche nach einem neuem Mieter ist. Die SPD hatte daraufhin bereits im Bundestagswahlkampf 2017 vorgeschlagen, die Einführung dieses sogenannten Bestellerprinzips nicht nur für Mietwohnungen, sondern auch für den Kauf von Wohnimmobilien einzuführen.

Der aktuelle Stand

Nachdem es lange so ausgesehen hatte, dass das Bestellerprinzip schon in naher Zukunft auch für Immobilienverkäufe gelten werde, steht seit dem 18. August 2019 nun fest: Nein, ein Bestellerprinzip, wonach nur noch der Verkäufer die Maklerkosten tragen soll, wird in dieser Legislaturperiode nicht verabschiedet werden. Ebenso wenig wird es eine Deckelung der Maklerprovision geben, wie sie von den Grünen vorgeschlagen wurde. Stattdessen wird die Provisionsteilung zum gesetzlichen Leitbild.

Was gilt derzeit bei einem Immobilienverkauf?

Bislang gibt es keine gesetzliche Regelung, wer bei einem Immobilienverkauf die Maklerkosten übernimmt. Laut dem deutschen Wettbewerbsrecht sind Maklerkosten eigentlich zwischen Makler und Käufer beziehungsweise zwischen Makler und Verkäufer frei verhandelbar. In der Praxis wird die Provision jedoch zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder vom Käufer alleine getragen. In Deutschland liegt die Maklerprovision zwischen 3 und 7 Prozent, der genaue Prozentsatz sowie die anfallenden Provisionsgebühren sind von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. In Baden-Württemberg zahlen Käufer und Verkäufer zum Beispiel jeweils 3,57 % der anfallenden Maklergebühren. In Berlin dagegen zahlt der Käufer 7,14 % und der Verkäufer gar nichts. Die Bildung von Wohneigentum wird in vielen Bundesländern also auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die zumeist aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision haben Kaufinteressenten dabei häufig keinerlei Einfluss.

Wie wird das neue Gesetz begründet?

Der neue Gesetzentwurf zur gleichen Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wird auf Politikebene folgendermaßen begründet: Die Änderungen im Maklerrecht zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen.

Der entsprechende Referentenentwurf, der Mitte September 2019 dem Bundesjustizministerium vorgelegt wurde, sieht konkret folgende Regelungen vor:

• Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform, zum Beispiel in Form einer E-Mail. Ein einfacher Handschlag genügt nicht mehr, so wie es bisher der Fall war.
• Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
• Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen.

Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten. Ausgenommen von dieser Regelung sind Wohnobjekte mit zwei Wohnungen und mehr sowie Gewerbeimmobilien.

Mit einem Gesetz ist nicht vor 2020 zu rechnen

Die Große Koalition hat sich für diese Provisionsteilung bereits ausgesprochen. Nun muss der Gesetzentwurf das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Da sich der Prozess voraussichtlich bis 2020 hinziehen wird, ist davon ausgehen, dass die Regelung frühestens Mitte 2020 in Kraft treten wird.