Das neue Bestellerprinzip Kauf: Wer bezahlt beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien den Makler?

Jedes Jahr werden zahlreiche neue Gesetze rund um das Thema Immobilien erlassen. Zu den wichtigsten Gesetzen 2021 zählt das neue Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern, das sogenannte Bestellerprinzip. Der Gesetzesentwurf wurde bereits am 14. Mai 2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedet und ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. 

Seitdem gilt im Fall der Doppeltätigkeit eines Maklers, dass Auftraggeber und Auftragnehmer dessen Provisionskosten zu selben Teilen übernehmen.

Wird ein Immobilienmakler dagegen ausschließlich für den Verkäufer tätig, soll der Käufer sich an den Maklerkosten beteiligen, allerdings nur mit höchstens 50 % der vereinbarten Provision.

Allerdings gibt es nun auch ein Modell, bei dem der Käufer nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages gar keine Provision an den Makler zahlen muss.

Durch die gesetzliche Neuregelung soll damit in erster Linie dem bis dato weit verbreiteten Praxisfall ein Ende gesetzt werden, bei dem die gesamten Maklerkosten ausschließlich auf den Käufer abgewälzt wurden. Das vom Gesetzgeber neu geregelte Bestellerprinzip beim Kauf oder Verkauf von Wohnimmobilien indiziert jedoch gleichzeitig auch, dass ein Immobilienmakler nun nicht mehr provisionsfrei für einen Verkäufer tätigwerden kann, wie es vor der Gesetzesänderung möglich war.

Das Bestellerprinzip Kauf einfach erklärt

Bis vor wenigen Monaten war die Aufteilung anfallender Maklerkosten zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt.

In Berlin zum Beispiel trug immer der Käufer die gesamten Maklerkosten in Höhe von 7,14 Prozent, in Baden-Württemberg dagegen galt die hälftige Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer (jeweils in Höhe von 3,57 Prozent) bereits seit Jahrzehnten.

In anderen Bundesländern wie in Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen war es hingegen oft so, dass der Käufer die Maklerkosten zumindest zu größten Teilen aufgedrückt bekam, selbst wenn der Makler zuerst vom Verkäufer der Immobilie beauftragt worden war. Diese recht willkürliche Praxis fand auch der deutsche Gesetzgeber ungerecht und führte deswegen eine bundesweite Regelung ein.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt also nun die dementsprechende Devise: Ein Immobilienkäufer darf keinen höheren Provisionsanteil als der Verkäufer bezahlen. Dieser neu geltende Grundsatz ist seitdem auch im Paragraf 656 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ fest verankert.

Wer ist vom Bestellerprinzip Kauf unmittelbar betroffen und wer nicht?

Das neue Bestellerprinzip von Kaufimmobilien betrifft zum einen Makler, die für Verkäufer von Immobilien bisher kostenlos gearbeitet haben, zum anderen Verkäufer, die in einigen Bundesländern die gesamte Maklercourtage auf den Käufer übertragen konnten. Der Gesetzgeber wollte auf der Verbraucherseite aber vor allem Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern entlasten, um privates Wohneigentum zu fördern.

Das Bestellerprinzip findet deshalb auch Anwendung, wenn die gekaufte Immobilie erst zu einem späteren Zeitpunkt vermietet oder erst dann selbst genutzt werden soll. Dagegen und unter dem Gesichtspunkt der privaten Eigentumsförderung findet das neue Bestellerprinzip keine Anwendung bei der Vermittlung von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. In solchen Fällen kann die Maklerprovision weiterhin auch anderweitig beziehungsweise wie bisher vereinbart und finanziert werden.

Auch für den Erwerb von unbebauten Grundstücken gelten die neuen Regelungen nicht. Schließlich lässt sich beim Kauf einer freien Fläche nicht mit hundertprozentiger Sicherheit voraussagen, ob auf dem Grundstück irgendwann einmal eine tatsächlich vom Käufer selbstgenutzte Immobilie entstehen wird. Im Umkehrschluss ist wiederum davon auszugehen, dass die neuen Regelungen des BGB auf noch nicht realisierte Projekte im Bauträgervertrieb Anwendung finden, wenn Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag nicht voneinander getrennt werden können.

Der Wortlaut des neuen Gesetzes spricht von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern – ob diese bereits bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages gebaut sind oder nicht, dürfte keine Rolle spielen, wenn ein Projekt zum klaren Ziel hat, eben ein solches Objekt zu errichten.

Neues Gesetz, klare Verhältnisse

Zudem trägt das neue Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Kaufimmobilien dem Umstand Rechnung, ob der Makler die Interessen beider Parteien oder vorrangig nur die des Immobilienverkäufers vertritt. Schließlich ist es in der Regel meistens der Verkäufer einer Immobilie, der einen Makler seines Vertrauens mit der Transaktion eines Wohnobjektes beauftragt. Allerdings kann natürlich auch der Käufer die Leistungen eines Maklers in Anspruch nehmen und auf dessen Expertise vertrauen.

Die drei folgenden Modellbeispiele verdeutlichen die möglichen Praxisfälle:

Modell 1: Der Immobilienmakler agiert in einer Doppelfunktion

In der ersten, häufig vorkommenden Konstellation wird der Makler gleichermaßen für den Verkäufer und für den Käufer tätig. Dementsprechend vereinbart er mit beiden Parteien eine anteilig gleich hohe Provision. Das bedeutet: Bei erfolgreichem Abschluss bezahlen Käufer und Verkäufer jeweils 50 Prozent der Maklerprovision. Gut zu wissen: Wird mit einer Partei eine Reduzierung des jeweiligen Provisionsanteils vereinbart, reduziert sich automatisch auch die anteilige Provision der anderen Partei. Dies besagt Paragraf 656c des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Modell 2: Der Immobilienmakler agiert nur für den Verkäufer, aber bekommt die Hälfte seiner Provision vom Käufer bezahlt

Der Makler kann statt in einer Doppelfunktion auch ausschließlich der Interessen des Verkäufers vertreten, aber sich dennoch die Hälfte seiner Provision vom Käufer bezahlen lassen. Im Grunde genommen ist dieses Modell in finanzieller Hinsicht für beide Parteien dasselbe wie das Modell 1. Der Unterschied besteht jedoch auf juristischer Ebene und besagt laut Paragraf 656d BGB, dass der Makler mit dem Käufer keinen Vertrag mit Provisionsvereinbarung, sondern nur einen sogenannten ‚Schuldbeitritt‘ schließt. Zudem muss der Käufer im Gegensatz zu Modell 1 die Provision erst dann bezahlen, nachdem der Verkäufer seinen Provisionsanteil gegenüber dem Makler beglichen hat.

Modell 3: Der Immobilienmakler agiert nur für den Verkäufer, der auch die gesamtem Provisionskosten übernimmt (Modell der Innenprovision)

In der dritten möglichen Konstellation vertritt der Makler ebenfalls ausschließlich die Interessen des Verkäufers und erhält auch nur von diesem eine Provision. Durch diese Regelung erhält der Makler mehr Wertschätzung von seinem direkten Auftraggeber und die Interessenvertretung ist von Anfang an für alle Beteiligten klar ersichtlich. Außerdem kann durch dieses sogenannte Modell der Innenprovision, bei dem der Verkäufer die gesamtem Maklerkosten übernimmt, auch die potenzielle Käuferzielgruppe vergrößert und eine Immobilie im Zweifel schneller verkauft werden. Der Käufer benötigt nun für den Erwerb einer Immobilie tendenziell weniger Eigenkapital beziehungsweise kann eine Finanzierung leichter stemmen, weil die meisten Banken eben nur den reinen Kaufpreis, aber nicht eventuell anfallende Kaufnebenkosten finanzieren, zu denen auch Maklerkosten zählen.

Neues Gesetz zur Maklerprovision: Das Wichtigste auf einen Blick

• Seit dem 23. Dezember 2020 ist die Teilung der Maklerprovision in allen deutschen Bundesländern einheitlich geregelt. Es gilt der Grundsatz: Der Käufer einer Wohnimmobilie soll genau so viel an Maklerkosten zahlen wie der Verkäufer und umgekehrt.
• In einigen Bundesländern, in denen bisher oft nur der Käufer allein den Immobilienmakler bezahlt hat, sinken dank dem neuen Bestellerprinzip für Kaufimmobilien die Erwerbsnebenkosten. Dadurch sind Kredite leichter zu finanzieren und Transaktionen können beschleunigt werden.
• Für den Verkäufer einer Wohnimmobilie wiederum wird es eine kostenlose Inanspruchnahme eines Maklerbüros nicht mehr geben. Bestehende Verträge, in denen dem Verkäufer eine kostenlose Tätigkeit zugesagt wurde, können nach der neuen Rechtslage nicht mehr gesetzestreu erfüllt werden.
• Das neue Bestsellerprinzip gilt nur für die Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Privatpersonen, aber greift nicht bei der Vermittlung von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken.
• Jegliche Provisionsvereinbarungen mit dem Makler müssen nun schriftlich festgehalten werden, mündliche Vereinbarungen haben keine Gültigkeit.