Alles, was Immobilienrecht ist - aus der aktuellen Rechtsprechung

Stichtagszuschlag auf Mietspiegel durch Gericht möglich

Nach einem Urteil des BGH vom 15. März 2017 (Az. VIII ZR 295/15) darf der Tatrichter bei einem Streit zwischen Mieter und Vermieter um eine Mieterhöhung einen Stichtagszuschlag bestimmen. Dies ist möglich, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete in der Zeit zwischen der Erhebung des Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens stark gestiegen ist.

Hintergrund des Urteils: Im Jahr 2013 forderte ein Vermieter eine Mieterhöhung um 122, 35 Euro ab dem 1. Februar 2014. Die Mieter stimmten jedoch nur einer Erhöhung von 40 Euro zu. Nach einer Mieterhöhungsklage verfügte das Amtsgericht, dass darüber hinaus weitere 22 EUR monatlich erhoben werden dürfen. Dies wurde dadurch begründet, dass der zur Berechnung der Mieterhöhung zu Rate gezogene Mietspiegel ohnehin veraltet war und die Mieten seither noch einmal deutlich angestiegen sind. Dieses Urteil wurde später durch den BGH bestätigt.

Mietspiegel hat nur Indizwirkung

Das Urteil hat recht weitreichende Folgen. Eine Vergleichsmiete darf nach § 558 BGB nur auf Grundlage von Erkenntnisquellen beurteilt werden, bei denen die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten bei vergleichbaren Wohnungen hinreichend ermittelt wurde. Prüft der Tatrichter, ob eine Mieterhöhung berechtigt ist, hat der Mietspiegel nunmehr nur Indizwirkung.

Dass der Mietspiegel nicht länger als bindend angesehen wird, liegt in dem Umstand begründet, dass dieser die allgemein übliche Miethöhe für vergleichbare Objekte in der Vergangenheit festschreibt. Neue Preisentwicklungen können so nicht abgebildet werden – dem Mietspiegel fehlt es an Aktualität.

Weitere Erkenntnisquellen möglich

Zur genauen Prüfung dürfen zudem andere Erkenntnisquellen neben dem Mietspiegel, wie beispielsweise die Mietdatenbank, herangezogen werden, sofern diese die Vorgaben des BGB erfüllen.

Gewerblicher Grundstückshandel durch Verschenken von Wohnungen

Am 23. August 2017 hat der BFH ein Urteil (Az. X R 7/15) zum Steuerrecht gefällt, das private Immobilienbesitzer betrifft: Wird eine Wohnung verschenkt, nachdem zahlreiche Anstrengungen unternommen wurden, um diese aufzuwerten, kann die Schenkung unter Umständen als gewerblicher Grundstückshandel betrachtet werden.

Fallstrick bei Drei-Objekt-Grenze

Den Hintergrund des Urteils bildet der Fall eines Mannes, der seit 1992 ein Mehrfamilienhaus zunächst hälftig besessen hatte und im Jahr 2000 die Hälfte seiner Mutter geschenkt bekam. Bis 2004 wurde das Haus von ihm generalsaniert und in 5 Wohneinheiten aufgeteilt, die dann mithilfe eines Maklers vermietet werden sollten. Da die gewünschten Mieten zu hoch waren, schlug der Makler den Verkauf von vier Wohnungen vor. Diese wurden schließlich als „hochwertig sanierte Wohnungen“ angeboten, nur 3 davon wurden bis Ende 2004 verkauft. Die vierte Wohnung behielt der Kläger, die fünfte verschenkte er an seine Frau, die diese schließlich verkaufte. Das Finanzamt wertete daraufhin die Schenkung als gewerblichen Grundstückshandel, da es die Drei-Objekt-Grenze überschritten sah.

Der Kläger besaß die verkauften und verschenkten Wohnungen zwar mehr als 10 Jahre, doch aufgrund der Generalsanierung und Neuaufteilung der Wohnungen ergab sich für ihn eine entscheidende Änderung: Die 5-Jahres-Frist, innerhalb der privat nicht mehr als 3 Objekte gehandelt werden dürfen, begann ab 2004 von neuem. Das Finanzamt deklarierte die Schenkung und den anschließen Verkauf der Wohnung durch die Frau des Klägers als gewerblichen Grundstückshandel mit entsprechender Gewinnabsicht des Ehepaars und setzte entsprechend das gewerbliche Steuerrecht an.

Der BFH bestätigte das Urteil mit einer Veränderung: Der Verkauf der vierten Wohnung durch die Ehefrau wurde nicht mitgezählt. Da der Kläger die vier Wohnungen zuvor jedoch bereits angeboten hatte, hatte er wie ein Grundstückshändler agiert, die Wohnungen wurden als Umlaufvermögen seines Grundstückshandels deklariert. Durch die Schenkung der Wohnung an seine Frau hat er diese seinem Betriebsvermögen entnommen. Die Gewinnrealisierung der stillen Reserven durch Entnahme ist zu versteuern.

Gute Beratung schützt vor Steuerfallen

Privaten Immobilienverkäufern fehlt zumeist die Übersicht über die vielen Fallstricke im gewerblichen Grundstückshandel. Das Problem des Klägers lag in diesem Fall nicht in dem tatsächlichen Verkauf der vierten Wohnung und damit im faktischen Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze. Der Kläger agierte dadurch, dass er nachweislich vier generalsanierte Wohnungen zum Verkauf anbot, jedoch wie ein Grundstückshändler mit Gewinnabsicht, obwohl er letztlich nur drei veräußerte. Aus Steuergründen änderte er zudem seine Zielsetzung zu schnell und verschenkte die Wohnung.

Die Quintessenz: Es sollte nicht mehr auf dem Immobilienmarkt angeboten werden, als tatsächlich in absehbarer Zeit zu veräußern ist. In komplizierten Fällen wie diesem schützt gute Beratung durch einen Steuerberater oder Immobilienmakler häufig vor bösen Überraschungen.