Veränderungen auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt

Im neuen Marktbericht wird deutlich, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2022 einer bedeutenden Umwälzung gegenüberstand. Insbesondere die plötzliche und unerwartete Zinswende im Frühjahr dieses Jahres hat tiefe Spuren in der Immobilienlandschaft hinterlassen. Nach Jahren der Niedrigzins-Politik und der stetig steigenden Preise war es vielen Marktteilnehmern durchaus bewusst, dass es in diesem Marktumfeld nicht ewig so weitergehen konnte. Als die Zinswende dann aber innerhalb kürzester Zeit ihren Weg ins Rampenlicht fand und auf ein Zinsniveau von annähernd vier Prozent ansteigen ließ, konnten die meisten Marktakteure dies dennoch nicht vorhersehen. Eine solche drastische Erhöhung in so kurzer Zeit hatte zur Folge, dass der Erwerb von Immobilien für eine erhebliche Anzahl von potenziellen Käufern finanziell nicht mehr stemmbar war. Dieser steile Anstieg der Zinsen hat naturgemäß die Nachfrage nach Immobilien gedämpft. Als direkte Konsequenz daraus konnte man beobachten, dass das Volumen der Immobiliengeschäfte rückläufig war. Noch gravierender waren die Auswirkungen auf die Preisentwicklung. Vor allem Immobilien, die ohnehin nicht zu den Topsellern gehörten, erlebten in einigen Segmenten spürbare Preisrückgänge. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Veränderungen langfristig auf den Gesamtmarkt auswirken werden und welche Strategien Investoren und Hauskäufer in der sich verändernden Landschaft verfolgen werden.

© Ralf Martini Photography - Zacke am Marienplatz

Auf der Suche nach Stabilität

Trotz dieser Herausforderungen zeigte der Stuttgarter Immobilienmarkt in den darauffolgenden Monaten dennoch überraschende Resilienz. Dies ist nicht nur den jüngsten Preiskorrekturen zu verdanken, sondern auch der robusten lokalen Wirtschaft und einem an sich stabilen Immobilienmarkt. Dieser Trend wird zudem durch die Tatsache unterstützt, dass Immobilien in Zeiten höherer Inflation seit jeher und auch jetzt noch als wertbeständige Anlage betrachtet werden.

Abschließend darf man einen langfristigen Faktor nicht außer Acht lassen: Die beständige Knappheit an Wohnraum in der Region. Mit wachsenden Baukosten und begrenztem verfügbarem Land wird dieser Druck auf den Immobilienmarkt nur noch zunehmen. Es ist ein kontinuierlicher Tanz zwischen Angebot und Nachfrage, und Stuttgart steht an vorderster Front dieser Dynamik. Es bleibt spannend zu beobachten, wie sich der Markt in den kommenden Jahren entwickeln wird.

© Lukas J. Walker (Moving Pictures) - Inspiration 911

TOLIAS MBS23: Ein absolutes Muss für Immobilieninteressierte

Der TOLIAS Immobilienmarktbericht Stuttgart 2023 geht weit über reine Zahlen hinaus. Er bietet eine umfassende Analyse des Marktes, gestützt durch die langjährige Erfahrung der TOLIAS Immobilien GmbH und die Expertise des iib Dr. Hettenbach Instituts.

Egal, ob Sie ein Immobilienprofi sind oder einfach nur an den neuesten Trends und Daten interessiert sind: Dieser Bericht bietet wertvolle Einblicke. Er bietet nicht nur Informationen zu Miet- und Kaufpreisen für Neubauten und Bestandsbauten, sondern stellt auch 20 aktuelle Neubauprojekte in Stuttgart vor. Hinzu kommt ein informativer Gastbeitrag zum Thema “Sparen bei der Anschlussfinanzierung” und ein sehr lesenswerter Artikel aus dem Hause der stuttgarter immobiliewelt, nämlich “15 Kosten die Vermieter von der Steuer absetzen können”.

Ein weiteres Highlight ist die Vorstellung einer Finanzinnovation des Unternehmens homeR, die sicherlich sowohl für Immobilienprofis als auch für private Interessenten von Bedeutung ist.

Fazit

Der Immobilienmarktbericht Stuttgart 2023 der TOLIAS Immobilien GmbH ist ein umfassendes Werkzeug für jeden, der den Stuttgarter Immobilienmarkt verstehen und von diesem Wissen profitieren möchte. Der Bericht steht online zum kostenlosen Download unter www.tolias-immobilien.de/marktbericht-stuttgart zur Verfügung und kann auch in gedruckter Form bei der TOLIAS Immobilien GmbH angefordert werden.

In Zeiten sich schnell verändernder Marktbedingungen ist es von unschätzbarem Wert, verlässliche und aktuelle Informationen zur Hand zu haben. Mit dem Immobilienmarktbericht Stuttgart 2023 sind Sie immer bestens informiert.

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Spar- und Finanzierungsphase

Offiziellen Angaben zufolge wurden im Jahre 2021 in Deutschland knapp 24 Millionen Bausparverträge gezählt, 1,4 Millionen dieser Verträge wurden im vergangenen Jahr abgeschlossen - Tendenz steigend. Lohnt sich das Sparmodell Bausparvertrag, das eigentlich und während der langen Niedrigzinsphase so ziemlich „aus der Mode“ gekommen ist, nun also tatsächlich wieder? Ist in Zeiten der steigenden Bauzinsen ein Bausparvertrag besonders auch für zukünftige Bauherren eine attraktive Option? Das lässt sich nicht so pauschal beantworten, sondern muss im Einzelfall betrachtet werden. Wichtig ist auf jeden Fall, zunächst das Prinzip und das Phasenmodell eines Bausparvertrags zu verstehen: In der sogenannten Ansparphase wird ein monatlicher, vorher vereinbarter Festbetrag eingezahlt. Auf das gesamte eingezahlte Guthaben gibt es dann Zinsen. Wenn ein bestimmter Betrag erreicht ist, wird der Vertrag zuteilungsreif. Das bedeutet: Ab diesem Zeitpunkt kann sich eine Bausparerin oder ein Bausparer sein Geld auszahlen lassen. Zu diesem Zeitpunkt beginnt auch die sogenannte Finanzierungsphase. Das heißt: Sparende haben jetzt Anspruch auf ein günstiges Darlehen, für welches die Konditionen bereits vor der Ansparphase mit der Bausparkasse vereinbart wurden. Mit dem Darlehen kann bei Bedarf nun ein Immobilienprojekt finanziert werden.

Ab wann lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ob sich ein Bausparvertrag finanziell lohnt, hängt vor allem von dem Darlehenszins des Bausparvertrags im Vergleich zum allgemein üblichen Darlehenszins ab. Der Haken dabei ist: Der übliche Darlehenszins ist beim Abschluss eines Bausparvertrags absolut nicht vorhersehbar. Immerhin ist mit großer Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Chancen auf eine lohnende Rendite von Anfang an gutstehen, wenn sich zu den monatlichen, kleineren Bausparsummen eine Arbeitnehmersparzulage oder eine Wohnungsbauprämie addiert, auf die viele Menschen in Deutschland Anspruch haben. Ein Anspruch auf eine staatliche Wohnungsprämie haben zum Beispiel Singles, deren Einkommensgrenze sich auf unter 35.000 Euro und Ehepaare, deren Einkommensgrenze sich unter 70.000 Euro im Jahr beläuft. Aber auch in Zeiten der Energiekrise kann sich ein Bausparvertrag lohnen, denn durch die explodierenden Energiepreise rechnen sich energetische Modernisierungsmaßnahmen, die mittels eines Bausparvertrags finanziert werden, viel schneller als in „normalen“ Zeiten. Derzeit bieten die ersten Bausparkassen sogar schon extra Klimaschutz-Tarife an, unter anderem Tarifvarianten speziell für energetische Modernisierungen mit einem Zinsvorteil von etwa 0,15 Prozentpunkten. Für die Berechnung der mutmaßlichen Rendite muss aber auch immer bedacht werden, dass Bausparkassen in der Regel Abschlussgebühren zwischen 1 und 1,6 Prozent der gesamten Bausparsumme verlangen. Bei einer Bausparsumme von insgesamt 100.000 Euro wären das immerhin schon 1000 bis 1600 Euro, hinzu kommen die jährlichen Kontoführungsgebühren. Diese nicht unerheblichen Kosten sind oft ein ausschlaggebendes Argument, das gegen den Abschluss eines Bausparvertrags spricht.

Für wen ist also ein Bausparvertrag sinnvoll?

Auf den ersten Blick scheinen die derzeit niedrigen Zinsen eines Bausparvertrags die Finanzierung eines Immobilienprojektes mit Bausparen attraktiv zu machen. Auch grundsätzlich und in der Theorie ist es nie verkehrt, als Immobilienbesitzer einen Bausparvertrag in der Hinterhand zu haben. Man weiß schließlich nie, was die Zukunft bringt, und kann durch einen Bausparvertrag bei Bedarf relativ schnell finanzielle Liquidität zu planbaren Kosten erlangen. Allerdings sollten vor dem Abschluss eines neuen Vertrages immer auch andere Finanzierungsmöglichkeiten sorgfältig geprüft und genau durchgerechnet werden. Denn: Eine hundert Prozent sichere Empfehlung gibt es nicht, weil eben niemand weiß, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln werden.

Beispielrechnung Bausparvertrag

Das nun folgende Beispiel erläutert anhand konkreter Zahlen, wie sich ein Bausparvertrag „rechnet“. In unserem Beispielfall soll über eine Bausparsumme von insgesamt 10.000 Euro verfügt werden. Diese Summe setzt sich aus einem Darlehen und Eigenkapital zusammen. Die Abschlusskosten des Bausparvertrags betragen in unserem Beispiel 100 Euro, der Guthabenzins liegt bei 0,25 Prozent.

Die Sparphase des Bausparvertrags

Ist der Bausparvertrag unterschrieben, beginnt die offizielle Sparphase. In unserem zugrunde liegenden Beispiel werden 50 Euro im Monat an die Bausparkasse gezahlt. Nach 8,5 Jahren ist der Vertrag zuteilungsreif. Das bedeutet, dass nach diesem Zeitraum genügend Geld eingezahlt wurde, um das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. In Zahlen gesprochen: Das eingezahlte Guthaben beträgt zu diesem Zeitpunkt 5155 Euro, davon sind 55 Euro Zinsen. Je nach Tarifvariante ist aber auch eine frühere Zuteilung und ein geringeres Mindestguthaben möglich. Generell gilt aber: Bevor die sogenannte Zuteilungsreife nicht erreicht wurde, kann die Bausparkasse den genauen Zeitpunkt für die Auszahlung der Bausparsumme nicht garantieren. Die Angaben zur voraussichtlichen Auszahlung sind bis dahin vielmehr lediglich Schätzungen. Auch wenn wegen steigender Zinsen immer mehr Bausparerinnen und Bausparer ein Bauspardarlehen beantragen, muss mit einer deutlich späteren Zuteilung gerechnet werden, als sie ursprünglich und unverbindlich in Aussicht gestellt wurde. Dieser Umstand hängt mit der Berechnung der Bewertungszahl zusammen, über welche die Bausparkassen ihr Geschäft steuern.

Fazit der Sparphase

Wird an dieser Stelle Bilanz gezogen, sprechen die vorliegenden Zahlen für ein klares Minusgeschäft. Denn es wurden lediglich 55 Euro Zinsen erwirtschaftet, während schon bei Abschluss des Vertrags 100 Euro Abschlusskosten fällig wurden. Hätte unser Beispielsparer allerdings Anspruch auf eine Wohnungsbauprämie oder eine Arbeitnehmersparzulage, die sich zu der monatlichen Sparsumme addiert, würde zu diesem Zeitpunkt die Rentabilität des Bausparvertrags viel höher ausfallen. Das ist in unserem Rechenbeispiel aber nicht der Fall. Ein anderer wichtiger Punkt bezüglich der generellen Rentabilität ist aber auch der Umstand, dass bei einem Bausparvertrag in der Regel der Guthabenzins festgeschrieben ist. Das bedeutet: Fallen die Zinsen, können sich Sparer über den festen Zinssatz freuen. So erging es jüngst zumindest einigen Personen mit Altverträgen, die im Vergleich zu heutigen Zinsen hohe Renditen erwirtschaften. Aber: Aufgrund der in letzter Zeit deutlich gestiegenen Zinsen ist nicht damit zu rechnen, dass sich die heutigen Bauspartarife mit Guthaben- und Bonuszinsen von meist nicht mehr als 0,5 Prozent als spätere Renditeknaller herausstellen.

Als Faustregel lässt sich zumindest festhalten, dass die Sparphase eines Bausparvertrags prinzipiell nicht rentabel ist- es sei denn, der gewählte Tarif hat von Anfang an einen fixen, hohen Guthabenzins und die Zinsen für andere Geldanlagen fallen während der Sparphase tief in den Keller.

Die Darlehensphase des Bausparvertrags

Auf die Sparphase des Bausparvertrags folgt nun die sogenannte Bauphase, in der Sparende über ihr Bauspardarlehen verfügen können. In unserem vorliegenden Beispiel vergibt die Bausparkasse das Darlehen zu einem Zinssatz von 2,5 Prozent jährlich – wird der Verlust aus der Sparphase eingerechnet, steigt der Zinssatz sogar auf 3 Prozent. In Zahlen bedeutet das, dass zu diesem Zeitpunkt 4845 Euro finanziert werden können – nämlich die Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben. Dieses Darlehen muss innerhalb von gut neun Jahren dann wieder getilgt werden.

Bezüglich der Tilgung ist ferner zu beachten, dass Bauspardarlehen meist viel schneller als andere Darlehen zurückzuzahlen sind. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass bei Bauspardarlehen die monatliche Belastung demnach in den meisten Fällen auch höher ist. Ein Bauspardarlehen kann aber auch jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden. Dann kommen keine Kosten auf die Sparenden zu.

Fazit nach der Darlehensphase

Ob ein tatsächlich günstiges Darlehen eingetütet wurde, hängt letztlich von der Zinsentwicklung der marktüblichen Darlehen ab. Dabei gilt: Je höher diese sind oder noch werden, desto lukrativer kann ein Darlehen aus einem Bausparvertrag sein.

Können Bausparverträge mit günstigen Darlehenszinsen gekündigt werden?

Bausparkassen werben derzeit und aufgrund der aktuell steigenden Zinsen mit dem Argument, sich jetzt noch schnell niedrige Darlehenszinsen sichern können – von denen irgendwann einmal profitiert werden kann. Vor übereilten Abschlüssen ist jedoch Vorsicht geboten, denn einige Bausparkassen haben in den vergangenen 15 Jahren Altverträge gekündigt, bei denen sie sehr hohe Guthabenzinsen zahlen mussten. Wenn die Zinsen in Zukunft auch weiterhin steigen, ist also nicht auszuschließen, dass die Bausparkassen nach Gründen suchen werden, Bausparverträge mit niedrigen Darlehenszinsen zu kündigen. Detaillierte Informationen zum Kündigungsrecht finden sich übrigens in den vertraglichen Bausparbedingungen.

Was tun mit einem alten Bausparvertrag?

Aus heutiger Sicht bieten einige alte Bausparverträge eine hohe Guthabenverzinsung. Einige Verbraucher haben sogar die Option, einen Bonuszins zu erhalten. Auf solch einem attraktiven Altvertrag können Verbraucher aber zum Beispiel auch Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben parken, indem sie den Vertrag einfach weiterlaufen lassen. Allerdings kann die Bausparkasse einen solchen Altvertrag auch kündigen, wenn das Guthaben die Bausparsumme erreicht hat.

Seien Sie zudem skeptisch, wenn Ihre Bausparkasse Ihnen einen Tarifwechsel mit dem Argument nahelegt, dass Sie sich dadurch einen geringeren Darlehenszins sichern würden. Denn: Der Zins ist lediglich auf den ersten Blick niedriger. Langfristig wird bei einem Tarifwechsel nicht nur der Anspruch auf den Bonuszins, sondern auch einen Gutteil der bisherigen Sparzinsen verloren, weil die Bausparkasse die bereits geleisteten Beiträge rückwirkend einfach niedriger verzinst.

Fazit: Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?

Bausparen verbindet die Verlässlichkeit von Zinsen und den Wunsch der Ansparung von Eigenkapital. Allerdings und wie schon mehrmals erwähnt kann heute niemand voraussagen, wie sich das Zinsniveau morgen entwickeln wird. Gegen den Abschluss eines Bausparvertrags sprechen auch die Umstände, dass neue Bausparverträge als Geldanlage zunächst unrentabel sind und eine Bausparkasse unter bestimmten Umständen lukrative Verträge kündigen kann. Unter Berücksichtigung all dieser Gesichtspunkte lässt sich deswegen nur generell sagen: Bei Anspruch auf eine Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulagen kann ein Bausparvertrag als Geldanlage durchaus interessant sein. Der Abschluss eines Bausparvertrages kann sich aber auch für Personen lohnen, die regelmäßig Geld zur Seite legen möchte, um in naher Zukunft Modernisierungen oder Sanierungen mit einem überschaubaren Kapitalbedarf von bis zu 50.000 Euro finanzieren möchten. Wer bereits einen Bausparvertrag hat, sollte die Guthabenverzinsung sorgfältig prüfen: Denn häufig sind Altverträge weitaus rentabler als neue Bausparverträge. Wer sich bezüglich des Abschlusses eines Bausparvertrages unsicher ist, kann und sollte sich bei Verbraucherzentralen Rat und Hilfe holen.

Bausparvertrag: Das Wichtigste in Kürze

• Wegen der relativ hohen Abschlusskosten ist die Rendite eines Bausparvertrages während der Sparphase, also vor seiner Zuteilung, meistens negativ und damit unrentabel.
• Allerdings kann schon zu diesem Zeitpunkt die Rentabilität des Bausparvertrags viel höher ausfallen, wenn sich zu der monatlichen Sparsumme eine staatliche Wohnungsbauprämie oder eine Arbeitnehmersparzulage addiert.
• Ob sich ein Bausparvertrag tatsächlich lohnt, ist schwer einzuschätzen. Denn es ist nicht vorhersehbar, ob und zu welchem Prozentsatz die Darlehenszinsen in Zukunft steigen oder sinken.
• Sobald ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, darf ein Bauspardarlehen beantragt werden, dessen Höhe sich aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem Bausparguthaben errechnet. Die genauen Regelungen stehen in den vertraglich festgelegten Bausparbedingungen.

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Bebauungsplan gehört zu den wichtigsten Unterlagen vor dem Baustart

Eine Stadtvilla oder ein Reihenhaus in einer ländlichen Gegend? Ein Bungalow oder mehrere Stockwerke? Flach-, Sattel- oder Reetdach? Die Vorstellungen vom eigenen Traumhaus sind ganz unterschiedlich, aber lassen sich auch von behördlicher Seite nicht überall realisieren. Denn in zahlreichen Fällen setzen Baupläne mit besonderen Wünschen den Bauherren frustrierende Grenzen auf. Deshalb sollten Sie sich unbedingt VOR dem Grundstückskauf über die geltenden Vorschriften informieren und auch einige Formeln und Abkürzungen des sogenannten Fachjargons kennen. Denn Ausnahmen oder nachträglich Regelungen werden in der Regel kaum genehmigt.

Der Sinn und Zweck von Bebauungsplänen

Um einen einheitlichen Wohnhaus- und Siedlungscharakter zu gewährleisten sowie die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet zu steuern, werden Bebauungspläne von den Kommunen aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt. Beispielsweise würde in einer Straße, in der alle Häuser aus rotem Backstein gebaut und mit roten Dachziegeln gedeckt sind, ein blau angestrichenes Haus aus der Reihe tanzen. Ein Bebauungsplan regelt aber nicht nur Stilfragen, sondern auch den Schutz von Einzelinteressen. Wenn zum Beispiel der Bau eines mehrstöckigen Hauses die umliegenden Grundstücke von Einfamilienhäusern im wahrsten Sinne des Wortes überschatten würde, ist die Chance groß, dass die Baugenehmigung für ein solches Projekt abgelehnt wird. Wie detailliert die Vorschriften sind, kann je nach Bundesland und Kommune anders geregelt sein. Und je nachdem, wie weitreichend die Vorgaben sind, spricht man von einem „einfachen“ oder einem „qualifizierten“ Bebauungsplan. Bestimmte Vorschriften gelten aber auch, wenn alte Bäume gefällt werden müssen, um Platz für Wohnraum zu schaffen. Dann stehen die Bauherren in der Pflicht, dafür Ausgleich zu schaffen. Geregelt ist dies in einem umfangreichen Regelkatalog, der ausweist, welche Bäume und Pflanzen dafür in Frage kommen. Manche Vorschriften in einem Bebauungsplan gehen auch so weit, dass sie sogar die Farbe der Dachziegel und Klinker oder Putz als Fassadenverkleidung vorgeben. Pippi Langstrumpf hätte es mit ihrer Villa Kunterbunt in Deutschland jedenfalls nicht leicht gehabt. Ganz besonders streng sind die Regeln, wenn es um denkmalgeschützte Gebäude geht. Hier schreibt die Behörde ganz genau vor, welche Farbe der Eigentümer verwenden könnte, beziehungsweise ob er überhaupt etwas an seinem Haus verändern darf, damit das baukulturelle Erbe nicht verloren geht.

In der Landeshauptstadt Stuttgart regeln übrigens mehr als 3.500 Bebauungspläne die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke. Auf diese regionalen Vorschriften, die Besonderheiten des Stuttgarter Bauplanungsrechts und wie Sie einen Bebauungsplan online einsehen können, gehen wir noch detaillierter am Ende von diesem Artikel ein.

Was legt ein Bebauungsplan fest?

In der Regel können an einem Grundstück interessierte Bauherren den entsprechenden Bebauungsplan beim zuständigen Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder in vielen Kommunen mittlerweile auch bundesweit online einsehen. Die Pläne bestehen aus einem Textteil und einem zweiten Teil, in dem die offiziellen Vorschriften grafisch dargestellt sind. Was ein jeweiliger Bebauungsplan genau beinhalten muss, ist in § 9 des deutschen Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. Um diesen Paragrafen einigermaßen verständlich lesen zu können, sollten zwei Verordnungen bekannt sein. Zum einen die sogenannte Planzeichenverordnung (PlanZV), in der die hier verwendeten Signaturen, Farben und Linien erklärt werden. Zum anderen sollte die sogenannte Baunutzungsverordnung (BauNVO) bekannt sein. Diese legt fest, welche Nutzungen zugelassen sind und wie bestimmte Regelungen, zum Beispiel zur Bauweise oder einzuhaltenden Abstandsflächen, zu interpretieren sind. Unter anderem sind folgende, wichtige Vorschriften in einem Bebauungsplan zu finden:

1. Abstandsflächen

Diese Vorschrift schreibt zum Beispiel vor, wieviel Abstand ein zukünftiges Haus zu der Garage des Nachbarn haben muss. Denn grundsätzlich müssen Gebäude einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten. Dieser Mindestabstand ist wiederum in den jeweiligen Landesbauordnungen vorgeschrieben. Um diesen Abstand zur Grundstücksgrenze zu berechnen, wird vereinfacht gesagt die Außenwandhöhe des geplanten Gebäudes mit dem Wert 0,4 bis 1 - je nach Landesbauordnung - multipliziert. Die sogenannte Baulinie regelt wiederum, an welcher Linie gebaut werden darf. In manchen Wohngebieten ist zum Beispiel eine einheitliche Größe des Vorgartens vorgeschrieben. Die Häuser stehen dann beispielsweise allesamt vier Meter vom Straßenrand entfernt.

2. Bauweise

Hier finden Sie Informationen darüber, ob in einem Wohngebiet eine sogenannte offene oder geschlossene Bauweise vorgesehen ist. Mit offener Bauweise sind freistehende Häuser gemeint, was auch Doppel- oder Reihenhäuser von bis zu 50 Meter Länge sein können. Eine geschlossene Bauweise meint dagegen eine Haus-an-Haus-Bebauung, wie zum Beispiel Reihenhäuser. In manchen Fällen schreibt ein Bebauungsplan vor, dass beispielsweise nur Doppelhäuser gebaut werden dürfen oder welche bestimmten Materialien und Farben bei dem Hausbau verwendet werden müssen. Es können sich aber auch Richtlinien über die Ausrichtung des Dachfirstes, die Dachneigung und das Material der Dacheindeckung vorgegeben werden. Folgende Maße können festgelegt sein: Die Angabe der Firsthöhe (FH), also der Abstand zwischen First und Boden, welche in Metern erfolgt. Auch die Traufhöhe (TH), die Höhe zwischen Dachhaut und Boden, wird in Metern angegeben. Die Dachneigung (DN) wird dagegen in Grad angegeben und ist meist von der Dachform abhängig, die häufig auch vorgeschrieben ist. Die am häufigsten vorgeschriebenen Dachformen heißen Flachdach (FD) oder Satteldach (SD).

3. Art der baulichen Nutzung

Die Art der Nutzung legt fest, ob das Gebiet des Bebauungsplans für Gewerbe und Industrie (GI), als Wohngebiet (WR) oder als Mischgebiet vorgesehen ist, in welchem auch gewerblichen Bauflächen vorgesehen sind. Unser Tipp: Die sogenannte Nutzungsschablone verrät näheres über die Art der Nutzung. Sie; liegt dem Plan entweder bei oder ist auf ihm vermerkt.

4. Maß der baulichen Nutzung

Diese Vorschrift regelt, wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden darf. So geht es beispielsweise um die Grundflächenzahl, die Anzahl der Etagen und die maximale Anzahl von Wohnungen, die sich in einem Gebäude befinden dürfen. Die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) schreibt dabei vor, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,2 bedeutet zum Beispiel, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter bebaut werden dürfen. Die sogenannte Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt wiederum das Verhältnis der Geschoss- zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 400 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.

5. Baulast

Hierunter fallen sogenannte Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, mit denen beispielsweise Zugangsrechte von Nachbarn gemeint sind, die das Grundstück überqueren müssen, um zu ihrem eigenen Haus zu gelangen. Gewillte Bauherren sollten deshalb unbedingt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen, um im Vorfeld zu klären, ob zukünftige Nachbarn eventuelle Wegerechte haben.

Was ist, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

In vielen Gemeinden gibt es Bebauungspläne nur für Neubaugebiete. Häufig gibt es dagegen keine Bebauungspläne in Altbaugebieten, in denen Grundstücke mit Nachkriegshäusern zum Abriss angeboten werden. Dort kann man keineswegs davon ausgehen, ein neues Haus so bauen zu dürfen wie das, was vorher dort stand. Es kann zum Beispiel sein, dass jetzt mehr Abstand zum Nachbargrundstück eingehalten werden muss. Oft möchten sich Bauherren auch größere Grundstücke mit anderen teilen, so dass zwei oder mehrere neue Häuser darauf entstehen. Man muss dann aber per Bauvoranfrage klären, ob das überhaupt genehmigt wird. Aber gebaut werden kann natürlich auch in einer Baulücke oder auf einem Grundstück, auf dem das vorherige Gebäude abgerissen worden ist. Solche Fälle regelt § 34 des BauGB. Er besagt, dass sich die Neubauvorhaben hinsichtlich ihrer Art, Maß der Nutzung sowie der Bauweise in die Bestandsbebauung der näheren Umgebung einfügen sollen. Weil in solchen Fällen aber immer die Baubehörde entscheidet, sollten zukünftige Bauherren rechtzeitig mit dem zuständigen Bauamt sprechen und eine Bauvoranfrage stellen, ob Ihre Vorstellungen eines Baus auch mit dem des Bauamtes übereinstimmen.

Absicherung durch Voranfrage

Um prüfen zu lassen, ob ihre Bauvorstellungen auf dem betreffenden Grundstück wirklich realistisch sind, können zukünftige Bauherren eine förmliche Bauvoranfrage stellen. Diese Anfrage wird auch „kleines Genehmigungsverfahren“ genannt, ist auch schon vor dem Grundstückskauf möglich und sogar wärmstens zu empfehlen. Es müssen Unterlagen wie Baubeschreibung, Zeichnungen oder Berechnungen eingereicht werden. Je nach Bundesland fallen unterschiedlich hohe Gebühren an, grob zu rechnen ist meistens mit circa einem Tausendstel der Gesamtbaukosten. Finanziell günstiger ist eine formlose Bauvoranfrage, die bereits für 15 Euro zu haben. Allerdings ist diese, anders als die förmliche Voranfrage, nicht rechtsverbindlich. Zu beachten ist aber in jedem Fall, dass die Bauvoranfrage noch kein Genehmigungserfahren ist und dementsprechend noch nicht zum Baubeginn berechtigt.

Wann sollte eine Bauvoranfrage gestellt werden?

Eine Bauvoranfrage sollte immer dann in die Wege geleitet werden, wenn Zweifel daran bestehen, ob die eigenen Vorstellungen tatsächlich genehmigt werden. Aber generell sollte sie auch dann gestellt werden, wenn gar kein Bebauungsplan vorliegt. Der Bebauungsplan sollte auch unbedingt VOR einem Grundstückskauf eingesehen werden, denn Ausnahmen genehmigen die Gemeinden nur selten. Wichtig ist es aber zudem zu wissen, wie in der Umgebung gebaut werden darf. Denn wo generell mehrgeschossiges Bauen erlaubt ist, kann sich später auch nicht beschwert werden, wenn der Nachbar einem die Aussicht mit einer Hausaufstockung verschattet.

Stuttgarter Bebauungspläne jetzt online abrufbar

Wie oben schon kurz erwähnt, regeln in der Landeshauptstadt Stuttgart mehr als 3.500 Bebauungspläne die bauliche und sonstige Nutzung der hier angesiedelten Grundstücke. Ab jetzt sind diese Bebauungspläne auch online zugänglich und abrufbar, und zwar auf der Webseite www.stuttgart.de/bebauungsplaene. Auf einer interaktiven Karte können Interessierte nach Grundstücken und dem für diese geltenden Planrechte bequem von zuhause aus suchen. Zu jedem Bebauungsplan gibt es eine Begründung mit Erklärungen zu den Zielen der Planung, sowohl in zeichnerischer als auch in textlicher Form. Informationen gibt es unter anderem zu bebaubaren Flächen, dem einzuhaltenden Mindestabstand zum Nachbarn und der Form des Hausdaches. Möchten Sie einen Bebauungsplan online einsehen, haben Sie zwei Möglichkeiten:

Möglichkeit 1: Über die Suchleiste können Sie eine Bebauungsplannummer (zum Beispiel „2017_001“) oder einen Bebauungsplannamen eingeben und auswählen.
Klicken Sie auf den angezeigten Bebauungsplan in der Karte, werden die vorhandenen Informationen in einem weiteren Fenster angezeigt und können über die entsprechenden Links direkt aufgerufen werden.

Möglichkeit 2: Direkt in der Karte oder über die Suchleiste zur gewünschten Position navigieren und diese dann in der Karte anklicken. Sichtbar wird der Bebauungsplan mit allen hinterlegten Zusatzinformationen und den entsprechenden Links. Über die Pfeile gelangt man zu den weiteren an dieser Position gefundenen Bebauungsplänen.

Last but not least und zur Vollständigkeit weisen wir ferner auf die Besonderheiten des Stuttgarter Bauplanungsrechts hin. Denn in einigen Gebieten liegen – historisch bedingt – mehrere Planschichten übereinander. In der Regel gilt in solche einem Fall der jüngste Bebauungsplan. Der jeweilige Bebauungsplan kann aber auch durch weitere Bebauungspläne ergänzt sein, die dann zusätzlich anzuwenden sind. Das ist zum Beispiel der Fall bei den Bebauungsplänen zu den sogenannten „Vergnügungsstätten“. Eine diesbezügliche Gesamtübersicht finden Sie in der Ortsbausatzung vom 25. Juni 1935, die in Teilen der Stadt Stuttgart gilt.

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Kurz und knapp lässt sich vorwegnehmen: Die gerade veröffentlichte Wohnungsbedarfsanalyse bestätigt, dass die neu gebauten Wohnungen in der jüngsten Vergangenheit die bestehende Nachfrage auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt bei weitem nicht decken können. Auch in den kommenden Jahren sei eine Entspannung in allen Segmenten, insbesondere bei preisgünstigen Wohnungen, nicht zu erwarten. Dennoch bleibe die Landeshauptstadt als Wohnort sehr attraktiv und verfüge zudem über ein nicht unerhebliches Zuwanderungspotenzial. Diese Tendenzen hätte eine umfangreiche und repräsentative Umfrage unter rund 4.200 Personen ergeben, teilte das Statistische Amt Stuttgart in seinem Bericht mit. Doch wie sollte nun konkret für die Zukunft geplant werden?

Wohnungsbaubedarf bis 2030

Um den zukünftigen Bedarf auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt realistisch einzuschätzen, ist eine Einschätzung des Bedarfs an Wohnungsbau notwendig: Wie viele zusätzliche Wohnungen werden in der Stadt benötigt? In welchen Wohnungsmarktsegmenten und für welche Nachfragegruppen bestehen Versorgungsengpässe? Für die Beantwortung dieser Fragen stützte sich das Statistische Amt Stuttgart auf drei Komponenten: Neben Ersatz- und Nachholbedarf geht auf der Grundlage von verschiedenen Varianten der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung ein demografisch bedingter Neubaubedarf ein. Auf dieser Grundlage basierend kam das Statistische Amt Stuttgart wiederum zu dem Ergebnis, dass der Gesamtbedarf am Wohnungsbedarf Stuttgart bis zum Jahr 2030 zwischen 13.400 und 22.400 Wohnungen betrage. Dies entspricht einem jährlichen Neubaubedarf von durchschnittlich 1.340 bis 2.240 Wohnungen. Bis zum Jahre 2025 müsste unter Umständen sogar mit bis zu 3.020 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr gerechnet werden. In der darauffolgenden Fünf‐Jahres‐Periode schwäche sich nach Einschätzung des Statistischen Amt Stuttgarts der Bedarf dagegen deutlich ab, nämlich bis auf maximal „nur“ 1400 Wohnungen pro Jahr.

Wer braucht was?

Die Wohnungsbedarfsanalyse zeigt aber auch auf, dass besonders die Bereitstellung von zielgruppenadäquatem Wohnraum in bezahlbarem Rahmen eine große Herausforderung ist. Es wurde hierbei zugrunde gelegt, dass die Zahl der älteren Haushalte zwischen 65 und unter 80 Jahren bis 2030 am deutlichsten zunimmt und dass zudem von einer wachsenden Zahl an Ein- und Zweipersonenhaushalte zwischen 30 und unter 45 Jahren sowie junger Familienhaushalte bis unter 45 Jahren auszugehen ist. Als Konsequenz bedeutet dies, dass in Zukunft vor allem kleinere Wohnungen, familiengerechter Wohnraum und barrierefreie Appartements für Senioren benötigt werden. Der größte Teil der zusätzlichen Wohnungsnachfrage bis 2030 entfalle dementsprechend auf Geschosswohnungen zur Miete. Um jungen Familien gerecht zu werden, müssen größere Wohnungen gebaut und dem Eigenheimbau mehr Bedeutung zugesprochen werden. Um die durchschnittliche Wartezeit für eine Sozialmietwohnung von derzeit 2,5 Jahren auf ein Jahr zu senken, müssen rund 2.800 zusätzliche Wohnungen gebaut werden, resümierte die Wohnungsbedarfsanalyse 2030.

Wohnungsmarktbezogene Verlagerungen

Seit 2012 verliert die Stadt Stuttgart allerdings auch immer mehr Einwohnerinnen und Einwohner an ihr Umland, im Jahr 2021 waren es fast 20.000 Personen. Die aktuelle Wohnanalyse zeigt dabei auf, dass vor allem junge Familien von der Stadt Stuttgart ins Umland ziehen. Doch auch immer mehr Haushalte mit überdurchschnittlich gutem Haushaltseinkommen, die häufig den Wunsch nach Wohneigentum haben, kehren der Landeshauptstadt den Rücken. Neu in die Landeshauptstadt ziehen dagegen größtenteils junge Haushalte aus bildungs‐ und berufsbedingten Gründen. Dorthin würden über die Hälfte der abgewanderten Haushalte in Zukunft auch zurückkehren, wenn sie dort ein passendes Angebot vorfinden würden. Dieser Umstand sei, resümiert die Wohnungsbedarfsanalyse 2030, ein deutliches Zeichen für die ungebrochene Attraktivität der Stadt Stuttgart. In der aktuellen Umfrage gaben zudem über ein Viertel aller Befragten an, dass die Corona-Pandemie den Wunsch nach einem neuen Zuhause mit mehr Platz und Naturnähe geweckt habe. Eine tatsächliche Stadtflucht infolge der Pandemie zeige sich am Stuttgarter Wohnungsmarkt bisher aber noch nicht, wurde in dem Bericht unterstrichen.

Kluge Nutzung der Potenziale

Die Landeshauptstadt hat in der Vergangenheit zwar schon einige Initiativen ergriffen, um dem anhaltenden Wohnungsmangel in Stuttgart entgegenzuwirken. So wurden zum Beispiel zahlreiche Baulücken, Brachflächen sowie ungenutzte Areale zur Schaffung neuer Wohnungen genutzt. Allerdings eröffnen die bisher vorgestellten Wohnungsbaupotenziale keine Möglichkeiten, den Wohnungsbau in Stuttgart kurz- bis mittelfristig so zu erhöhen, dass der Bedarf in allen Varianten gedeckt werden könnte. Aber: Auf lange Sicht gesehen verfügt Stuttgart durchaus über ein hohes Potenzial an Flächen, auf denen neuer Wohnraum gebaut werden kann. Allerdings benötigt die Entwicklung solcher Projekte nicht nur stabile personelle und finanzielle Ressourcen, sondern vor allem auch lange Vorlaufzeiten. Im Hinblick auf den hohen und dringenden Wohnungsbedarf sollten diese Vorhaben deshalb auch so schnell wie möglich angegangen werden.

Um bezahlbaren Wohnraum langfristig zu schaffen, eignet sich neben dem sozialen Wohnungsbau vor allem auch die Verlängerung auslaufender Belegungsrechte. Aber auch der freifinanzierte Wohnungsbau spielt in diesem Kontext eine wichtige Rolle. Studien haben zum Beispiel gezeigt, dass auch der Bau von Einfamilienhäusern und hochpreisigen Eigentumswohnungen einen erheblichen und positiven Einfluss auf die Ausweitung des Wohnraumangebotes haben kann. Denn am Immobilienmarkt lassen sich sogenannte Sickereffekte durch den Neubau freifinanzierter Wohnungen nachweisen, durch die auch Haushalte von Mieten unterhalb des Neubauniveaus profitieren. Als Impuls für den Wohnungsbau und zur Belebung von schwächelnden Vierteln in der Innenstadt eigne sich zudem die konsequente Erhöhung des Wohnanteils in Mischgebieten für Wohnen und Gewerbe. Unter Beachtung der enormen Vorlaufzeiten muss jedoch, um langfristig ausreichend Wohnraum zu sichern, mit der Entwicklung vorhandener Wohnbaupotenziale schon heute begonnen werden.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wichtige Faktoren für das künftige Wachstum der Stadt Stuttgart nicht nur die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und der Region, sondern auch das Wohnungsangebot und die Wohnkosten sind. Fest steht zudem, dass mit Blick auf das vorhandene Wohnungsbaupotenzial der Stadt Stuttgart vor allem kurz- bis mittelfristig Wohnraum fehlen wird. Um bezahlbaren Wohnraum langfristig zu schaffen, muss wegen der langen Plan- und Vorlaufzeiten schon heute mit der Entwicklung vorhandener Wohnbaupotenziale begonnen werden

Übrigens: Für Interessierte steht die gesamte Wohnungsbedarfsanalyse Stuttgart 2030 unter www.stuttgart.de zum kostenlosen Download bereit. Zum Preis von 11 Euro zuzüglich 1,60 Euro Versand kann sie aber auch beim Statistischen Amt Stuttgart in Papierform erworben werden. 

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Natürliche Materialien

Spätestens seit den coronabedingten Lockdowns verbringen immer mehr Menschen viel Zeit in der Natur, um sich vom stressigen Alltag zu erholen und das seelische Wohlbefinden zu stärken. Dementsprechend unerwartet spielen auch weiterhin natürliche Materialien im Interior-Bereich des Jahres 2023 eine wichtige Rolle. Das bedeutet: Die Einrichtung ist einfach und reduziert, um sich auf das Wesentliche zu konzentrieren. Die Farben sind dezent, die Materialien stammen aus der Natur. Dabei bleibt vor allem Holz ein wahrer Dauerbrenner. Es wirkt besonders gut im Wohnbereich und in der Küche, aber kann auch im Flur oder Badezimmer ein besonders wohnliches und gemütliches Flair hervorrufen. Beliebt sind 2023 dabei vor allem die helleren Holzsorten. Sie eignen sich übrigens auch besonders gut für die Einrichtung etwas kleinerer Zimmer, weil sie prinzipiell freundlicher und weniger raumeinnehmend als dunkles Holz wirken. Holz lässt sich zudem wunderbar mit anderen Naturmaterialien kombinieren und harmoniert mit Grünpflanzen aller Art, Textilstoffen wie Leinen oder Wolle, aber auch Teddyfell, Strick und Seegras. Zudem kann sowohl natürlicher als auch künstlicher Lichteinfall Möbel und Accessoires aus Holz in einem ganz besonderen Glanz erstrahlen lassen.

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Urlaubsfeeling zu Hause

Da viele von uns seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie wahrscheinlich weniger als in normalen Zeiten reisen beziehungsweise größtenteils sogar ganz auf Urlaub verzichten mussten, gehört zu den Wohntrends 2023 ebenfalls ein Ferien-Feeling in den eigenen vier Wänden. Lampen aus Naturmaterial, geflochtene Korbmöbel oder Geschirr aus Keramik können für eine exotische Einrichtungsnote sorgen. Mediterrane Akzente und Urlaubsflair können Sie aber auch mithilfe von getrocknetem Lavendel, Duftölen oder ganz einfach mit persönlichen Andenken aus dem letzten Urlaub erzeugen. Der beliebteste Urlaubs-Wohntrend 2023 scheint jedoch aus dem hohen Norden zu kommen; schimpft sich Maritimer Landhausstyle und kombiniert maritime Elemente wie Muscheln, Anker und dekorative Boote mit dem gemütlichen Landhaus-Look. Wem dieser Stil zusagt, setzt bei den Materialien auf Leinen und blau-weiß gestreifte Stoffe, Holz und ein paar Bast-, Rattan- oder Jute-Accessoires. In den sozialen Netzwerken heißt der Trend übrigens „Coastal Granny“ und auch unter dem TikTok-Hashtag #coastalgrandmother gibt es so einiges über diesen angesagten Wohntrend 2023 zu erfahren.

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Multifunktionale Möbel

Wer in einer kleinen Wohnung lebt, in der jeder Zentimeter zählt, ist ja schon zwingend auf ein platzsparendes und multifunktionales Möbel-Design angewiesen. Doch seit der Corona-Pandemie wird durch das Bedürfnis nach einem weiteren Raum, nämlich dem Arbeitszimmer oder einem Plätzchen für das Homeoffice, auch in vielen größeren Wohnobjekten der Platz oft knapp. Zum Glück gibt es mittlerweile allerlei Multifunktionsmöbel, die je nach Gebrauch flexibel angepasst und damit auch auf wenig Raum mehrere Wohnbedürfnisse befriedigen können. Überall Platz findet zum Beispiel der flexible Schreibtisch. Er kann als Teil des Wandregals beliebig aus- und eingeklappt werden, aber auch als Schminktisch oder kurzzeitiger Abstellplatz dienen. Dagegen versüßt ein Daybed zum Entspannen nicht nur die Mittagspause im Homeoffice, sondern kann nachts und an den Wochenenden auch als Gästebett dienen. Für eine optische und akustische Abtrennung können Raumteiler die Lösung sein. Dafür eignen sich Regale oder Sideboards, aber auch schon verschiedenfarbige Teppiche oder Wandfarben können hilfreich sein. Weil der Arbeitsplatz bei vielen von uns inzwischen zum festen Teil der Einrichtung gehört, spricht man mittlerweile auch vom sogenannten „Koffice“. Bei diesem Trend verschmelzen Küche und Büro miteinander. In immer mehr modernen Bürogebäuden sollen sogar die großen Gemeinschaftsküchen als temporäre Arbeitsplätze dienen, um mehr Interaktion und Kommunikation zwischen den Kolleginnen und Kollegen zu erzeugen. Aber auch bei Neubauten gehört der sanfte Übergang zwischen Küche und Wohnbereich heute eigentlich schon zum planerischen Standard-Repertoire. Die Küche wird als „Raum im Raum" gestaltet, die weiteren Wohnbereiche schließen sich harmonisch an sie an.

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Die Küchentrends 2023

Eigentlich gilt besonders für Küchen der Grundsatz: Erlaubt ist, was gefällt und zum eigenen Lebensstil am besten passt. Allerdings ist nicht zu übersehen, dass sich auch in diesem Bereich gewisse Trends abzeichnen, wenn Designer und Hersteller ihre Neuheiten vorstellen. So präsentierte sich die lange Zeit klassisch weiße Küche in den vergangenen Jahren öfter in schwarz oder anthrazit. Denn dunkle Farben wirken edel in Kombination mit beinahe allen Holzarten und lassen Akzente – wie beispielsweise Möbel oder Accessoires in hellen Tönen – elegant hervortreten. Auch zu den Wohntrends 2023 gehören immer noch dunkle Küchen, in denen man weiterhin natürliche Materialien wie Holz, Beton und unterschiedliche Steinarten entdeckt. Sie verleihen besonders minimalistisch gestalteten Küchen Tiefe, altern mit Würde und geraten nie aus der Mode. In den sehr hochwertigen und teuren Ausführungen gehören sogar Möbel und Oberflächen, die von Hand gefertigt sind oder zumindest so aussehen, zum Trend im Jahre 2023. Ebenso angesagt sind Materialkombinationen unterschiedlicher Art, wie die Gegenüberstellung von Glas und Holz, Beton und Metallen oder Edelstahl und Marmor. Immer mehr Zuspruch finden zudem smarte Geräte wie die neue Generation der Backöfen oder Herde, die sich per App-Steuerung auf dem Handy in Gang setzen lassen. Aber auch moderne Küchenarmaturen mit Zusatzfunktionen sind im Kommen. So gibt es mittlerweile schon Wasserhähne, aus denen sich nicht nur kochendes Wasser, sondern auch sprudelndes Trinkwasser zapfen lässt. Küchenhersteller haben in ihren aktuellen Kollektionen zudem das Homeoffice berücksichtigt und lassen Arbeitsplätze aus Küchenfronten „wachsen“, die sich nahtlos den permanenten Küchenfronten anpassen. Ein großer Vorteil dieses „Koffice-Trends“ ist auf jeden Fall, dass in modernen Küchen Stauraum im Übermaß vorhanden ist.

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Aktuelle Bad-Trends

Genauso wie die Küche hat sich in den letzten Jahren auch das Bad gemacht: Das Badezimmer ist mittlerweile weitaus mehr als nur ein weißer Raum mit Toilette, Wanne und Waschbecken. Auch farblich sind hier nun dunkle Oberflächen angesagt, zu denen sich edle Marmor-Optik und smarte Helfer gesellen. Mit diesen Worten lassen sich wohl am besten die Badezimmer-Trends für 2023 zusammenfassen. Desweiteren lässt sich für den Badbereich feststellen, dass auf funktionaler Ebene mit Dusch-WCs, bodenebenen Duschen und programmierbaren Armaturen schon seit längerem ein sehr hoher technischer Standard erreicht ist, hier jedoch smarte Features immer mehr im Aufwind sind: Mit Bluetooth werden intelligente Spiegelschränke oder SoundSysteme mit dem Smartphone, Alexa oder anderen Tools verbunden und erleichtern die alltägliche Bad-Routine. Das wichtigste Trendthema in der Sanitärwirtschaft ist aber wohl das Thema Nachhaltigkeit– sowohl bei der wohnlichen Gestaltung des Badezimmers als auch bei der technischen Ausstattung. En vogue sind in diesem Zusammenhang wassersparende Armaturen, die ohne Komfortverlust den Wasserverbrauch auf ein Minimum reduzieren. Aber auch gradgenaue Thermostat-Armaturen sollen helfen, beim Duschen und in der Badewanne Energie und Wasser zu sparen. Ebenso auf der Materialebene hat die Industrie in den vergangenen Jahren einiges draufgelegt und die Produktpalette kontinuierlich in Richtung Nachhaltigkeit getrimmt. So gehören definitiv auch moderne Sanitärprodukte aus Keramik und langlebiges Design zu den Wohntrends 2023. 

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Hintergrundwissen zum Mietspiegel

Um Mietpreise sinnvoll vergleichen zu können, werden Wohnobjekte nach ihrer Art, ihrer Größe, ihrer Ausstattung, ihrem Zustand und gemäß ihrer geografischen Lage bewertet. Aus den jeweiligen Ergebnissen wird dann der durchschnittliche Mietpreis des jeweiligen Objektes festgelegt. Ein Mietspiegel ist also eine Referenz, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln: Vermieter können sich an ihm orientieren, um die Miete für ihr Wohnungseigentum festzulegen, Mietern wiederum dient der Mietspiegel als Orientierung dafür, ob sie einen angemessenen Mietpreis für eine Wohnimmobilie zahlen. Der geltende Mietspiegel ist aber vor allem auch bei Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen von praktischer Bedeutung, und dieser Umstand war letztlich auch der Auslöser für die Reform des Mietspiegelrechts. Denn regelmäßig wurden Mietspiegel im Rahmen von gerichtlichen Verfahren infrage gestellt, wenn Mieter mit Mieterhöhungen seitens des Vermieters nicht einverstanden waren und dagegen klagten. Konkret angezweifelt wurde in solchen Fällen die angeblich ungenaue Abbildung des Wohnungsmarktes und die fehlende wissenschaftliche Grundlage, auf welcher der jeweilige Mietspiegel erstellt worden war. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes waren tatsächlich auch mehr als ein Drittel der angeprangerten Mieterhöhungen in der Vergangenheit unzulässig, fehlerhaft oder schlichtweg zu hoch – wohl aber auch deshalb und unter anderem, weil für viele private Vermieter die komplizierten, gesetzlichen Vorschriften für Mieterhöhungen einfach zu undurchsichtig waren. Der deutsche Gesetzgeber sah auf jeden Fall Handlungsbedarf, dieses immer wieder aufpoppende Streitpotenzial zu entschärfen. Deshalb entwarfen Justiz- und Innenministerium einen Gesetzentwurf zu einer Reform des Mietspiegelrechts, die schließlich am 1. Juli 2022 in Kraft getreten ist und nun eine rechtssichere und wissenschaftlich fundiertere Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmieten gewährleisten soll.

Alle Reformänderungen im Überblick

Was gilt und änderte sich also durch die Reform des Mietspiegelgesetzes? Zunächst lässt sich feststellen, dass das überarbeitete Gesetz unter anderem einheitliche Vorgaben für die Erstellung sogenannter qualifizierter Mietspiegel enthält. Diese basieren, im Unterschied zu den sogenannten einfachen Mietspiegeln, auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und einer rechtlichen Grundlage. Ein qualifizierter Mietspiegel wird alle zwei Jahre der aktuellen Marktentwicklung angepasst, alle vier Jahre wird er komplett neu erstellt. Der sogenannte einfache Mietspiegel bietet dagegen eine „simple“ Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten und ist auch nach der Reform weiterhin anerkannt. Das hat vor allem finanzielle Vorteile für kleinere Kommunen mit begrenztem Budget, weil die Erstellung eines einfachen Mietspiegels wesentlich kostengünstiger als die eines qualifizierten Mietspiegels ist. Ob das Modell des einfachen Mietspiegels allerdings bei einer angeklagten Mieterhöhung herangezogen werden kann, bleibt weiterhin im Ermessensspielraum des Richters, weil einfache Mietspiegel in ihrer Verbindlichkeit begrenzt sind. Grundsätzlich gesprochen bringt die Mietspiegelreform aber nicht nur für Mietende und Vermietende, sondern auch für viele deutsche Städte einige neue Pflichten mit sich.

Was besonders wichtig ist und worauf Sie besonders achten sollten, haben wir für Sie im Folgenden zusammengefasst.

Mietspiegel nun auch Pflicht in größeren Städten

Seit dem Inkrafttreten der Reform des Mietspiegelrechts, also seit Juli letzten Jahres, müssen nun auch Städte in Deutschland, in denen mehr als 50.000 Einwohner leben, einen Mietspiegel erstellen. Zeit für die Erstellung eines einfachen Mietspiegels hatten sie dafür bis Januar 2023. Haben sie sich für das Modell „Qualifizierter Mietspiegel“ entschieden, verlängert sich die Frist bis Januar 2024.

Neue Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel

In der neuen Mietspiegelverordnung sind für die Erstellung eines Mietspiegels nun auch gesetzliche und einheitliche Mindeststandards festgelegt, anhand derer sogenannte qualifizierte Mietspiegel erstellt werden können. Unter anderem beziehen sich diese auf die Auswahl von vergleichbaren Wohnobjekten und den Umfang der Stichproben. Sinn und Zweck dieser neuen Mindeststandards: Die ortsübliche Vergleichsmiete soll zuverlässiger und realitätsnäher ermittelt werden, um in Zukunft offizielle Mietspiegel nicht mehr „einfach so“ vor Gericht anzweifeln zu können.

Mieter und Vermieter sind zur Auskunft verpflichtet

Die Mietspiegelreform besagt ferner, dass seit Juli 2022 sowohl Vermieter als auch Mieter dazu verpflichtet sind, Auskunft über Miete und Merkmale des Wohnobjektes zu geben, wenn Sie per Zufallsprinzip für eine Stichprobe ausgewählt wurden und es sich um eine Umfrage für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels handelt. Vor der Reform war die Teilnahme an solchen Umfragen freiwillig. Dementsprechend wurden die Ergebnisse oft von denen bestimmt, die zufällig ausgewählt wurden beziehungsweise Lust und Zeit hatten, an solchen Erhebungen teilzunehmen. Beteiligten sich in einem durchmischten Wohngebiet zum Beispiel überwiegend Besserverdienende mit hohen Mieten, war das Abbild der aktuellen Mietsituation in diesem Stadtteil nicht unerheblich verzerrt. Das soll die neue Auskunftspflicht nun verhindern, die bei Missachtung zudem hart bestraft werden kann: Wer nicht vollständige oder korrekte Angaben zum Mietverhältnis, zur Höhe der Miete, zur Ausstattung und zu anderen Merkmalen seiner Wohnimmobilie macht, muss mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro rechnen. Um an zuverlässige Daten zu kommen, sind Behörden zudem inzwischen auch dazu berechtigt, Daten aus dem Melderegister zu nutzen. Zudem dürfen sie auch Informationen aus Gebäude- und Wohnungszählungen sowie aus der Verwaltung der Grundsteuer zurate ziehen.

Was bedeuten die Änderungen für Mieter?

Mieterverbände begrüßen die Mietspiegelreform und sind der Meinung, dass sie sowohl Mietenden als auch Vermietenden zu mehr Rechtssicherheit verhelfen. Experten auf Seiten der Mieterverbände salutieren vor allem die Erleichterungen im Streit um die angemessene Miethöhe: Wenn es keinen Mietspiegel gibt, müssen oft teure Gutachter zurate gezogen werden. Da seit der Reform jetzt auch Städte ab 50.000 Einwohnern einen offiziellen Mietspiegel einführen müssen, könne es nun leichter und schneller zu einer gerechten Einigung kommen.

Was bedeuten die Änderungen für Vermieter?

Die Reform des Mietspiegelgesetzes wird aber auch vom Eigentümer-Verband Haus & Grund positiv bewertet, weil er wesentlich mehr Transparenz, auch und vor allem im Verhältnis Mieter-Vermieter, biete. Auch die Tatsache, dass der einfache Mietspiegel weiter Bestand hat, begrüßt der Eigentümer-Verband. Denn dieses Modell würde, selbst wenn einfache Mietspiegel nicht immer nach vollkommen transparenten Methoden erstellt werden, zumindest einen Orientierungsansatz für Mieter und Vermieter vorlegen, an dem es ohne Mietspiegel eben vollständig fehlt.

Einzig allein der Beschluss, dass Bußgelder drohen, wenn Vermieter und Mieter ihrer Auskunftspflicht nicht nachkommen, kritisiert der Verband mit dem Argument, dass diese Auskunftspflicht die typischen Probleme, die bei der Datenerfassung regelmäßig entstehen, nicht löse. Weil spezielle Beschaffenheitsmerkmale Vermietern oft nicht bekannt sind oder zu Unsicherheiten bei der richtigen Einordnung führen, hätten Vermieter nun ein besonders hohes Risiko zu tragen.

Reform des Mietspiegelrechts - die wichtigsten Änderungen im Überblick

• Ein offizieller Mietspiegel jetzt auch für größere Städte verpflichtend
• Es gelten neue Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel
• Es besteht eine gesetzliche Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter
• Behörden haben mehr Möglichkeiten und Befugnisse
• Den sogenannten einfachen Mietspiegel gibt es weiterhin

Neuer Mietspiegel Stuttgart

Natürlich gibt es auch in der Landeshauptstadt Stuttgart einen Mietspiegel, der über die aktuelle Entwicklung der Mieten der nicht preisgebundenen Wohnungen Auskunft gibt und somit zu einer besseren Orientierung auf dem Wohnungsmarkt beitragen kann. Der Mietspiegel gilt also sowohl für Appartements, für Maisonette- und Penthousewohnungen, als auch für Einfamilienhäuser. Dagegen gelten für die Feststellung der Miethöhe von staatlich subventionierten Wohnungen (Sozialwohnungen) Sonderregelungen.

Die Stadt Stuttgart veröffentlicht seit 1972 und alle zwei Jahre einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundlagen vom Statistischen Amt und dem Amt für Stadtplanung und Wohnen erstellt wird. Aber auch der Stuttgarter Haus‐ und Grundbesitzerverein e. V. und der DMB‐Mieterverein Stuttgart und Umgebung e. V. sind an der Erstellung beteiligt.

Stuttgarts aktueller Mietspiegel gilt seit dem 1. Januar 2023 und bis zum 31. Dezember 2024. Er zeigt die ortsüblich gültigen Vergleichsmieten der Landeshauptstadt, die im Erhebungsmonat April 2022 ermittelt wurden. Weil die Mietspiegelreform zu diesem Zeitpunkt noch nicht galt, wurden die befragten Haushalte noch nach dem Zufallsprinzip und ohne gesetzliche Auskunftspflicht ausgewählt. Der Mietspiegel 2023/2024 bietet also eine Übersicht über die Mieten, die in der Stadt Stuttgart für frei finanzierte Wohnungen im Durchschnitt gezahlt werden, ist gleichzeitig aber auch der gesetzlich festgelegte Anhaltspunkt beziehungsweise Maßstab für Mieterhöhungen. Seit der Mietspiegelreform fließen in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete allerdings auch alle Mietverhältnisse mit ein, die innerhalb der vergangenen sechs Jahre abgeschlossen oder den marktüblichen Preisen angepasst wurden. Dies ist seit der Mietspiegelreform nun in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelt.

Stuttgarter Mietspiegel bestellen

Kostenlos ist der Mietspiegel 2023/2024 als PDF‐Version im Internet erhältlich, zum Beispiel unter www.stuttgart.de. Gegen eine Schutzgebühr von sieben Euro gibt es Stuttgarts aktuellen Mietspiegel auch als Print-Version, zum Beispiel beim Statistischen Amt, beim Rathaus Stuttgart oder bei den Bezirksämtern der Stadt Stuttgart. Bei Fragen oder für mehr Informationen zur Anwendung des Mietspiegels erteilt das Amt für Stadtplanung und Wohnen, Sachgebiet Wohnbauförderung, der Landeshauptstadt Stuttgart Auskunft.

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Und wie sieht es in Stuttgart aus? Über die aktuelle Lage in unserer Region gibt der Mietspiegel Stuttgart 2023/2024 Auskunft, den das Statistische Amt und das Amt für Stadtplanung und Wohnen der Landeshauptstadt Stuttgart auf der Grundlage einer repräsentativen Erhebung von Stichproben neu erstellt haben und der seit Januar 2023 bis Dezember 2024 Gültigkeit haben wird. Wie Sie den Mietspiegel anwenden und wie sich der Mietmarkt in Stuttgart und der Region entwickelt hat, erfahren Sie hier.

Die Funktion des Mietspiegels

Der Mietspiegel Stuttgart 2023/2024 gibt eine Übersicht über die üblichen Mieten, die in der Landeshauptstadt von Baden-Württemberg für frei finanzierte Wohnungen bezahlt werden. Nicht zum freien Wohnungsmarkt zählen dabei Wohnungen, die von Freunden und Verwandten vergünstigt angemietet wurden, Werkswohnungen sowie Wohnungen in Wohnheimen und Sozialwohnungen. In die Auswertung des Mietspiegels können zudem nur Mietverhältnisse einfließen, die innerhalb der letzten vier Jahre abgeschlossen wurden oder bei denen in diesem Zeitraum eine Anpassung der ortsüblichen Miete erfolgte. Der Mietspiegel ist dagegen auch für die Berechnung ortsüblicher Mieten von Appartements, Maisonette- und Penthousewohnungen sowie von Einfamilienhäusern anwendbar.

Kurz: Der Mietspiegel Stuttgart bietet Eigentümern und Vermietern eine praktische Orientierungshilfe und ist für die Berechnung einer Kaltmiete bei Neuvermietung sowie für Mieterhöhungsverlangen unerlässlich.

Unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren, wie z.B. die Größe der Immobilie, die Lage und verschiedene Ausstattungsmerkmale, können diese anhand von Informationen und Tabellen eine faire und marktübliche Miethöhe für ihre Wohnimmobilie ermitteln. Der Mietspiegel trägt außerdem dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen. Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien aus Unkenntnis über das örtliche Mietpreisniveau sowie die zeit- und kostenintensive Beschaffung und Bewertung von Vergleichsmieten werden so vermieden und den staatlichen Gerichten wird die Entscheidung in Streitfällen erleichtert.

Wie entwickeln sich die Mieten in Stuttgart aktuell?

Die Auswertung des Mietspiegels Stuttgart 2023/2024 zeigt auf, dass die Mieten in den vergangenen zwei Jahren, genauer gesagt zwischen April 2020 und April 2022, um insgesamt 6,8 Prozent angestiegen sind. Damit ergibt sich für den Raum Stuttgart ein derzeit durchschnittlicher Mietpreis von 11,04 Euro pro Quadratmeter. Diese aktuellen Werte zeigen einen leichten Rückgang des prozentualen Anstiegs. 

Zum Vergleich: Im Betrachtungszeitraum 2021/2022 stieg der Mietspiegel um 7,7 Prozent an und war damit der höchste Anstieg seit den Rekordjahren 2015/2016, als die Mieten in der Landeshauptstadt ebenfalls mit +7,7 Prozent vergleichsweise stark angestiegen sind. 

Sprich: Die Preise für Wohnraum in der Stadt und in der Region Stuttgart haben sich nochmals deutlich erhöht.

Eine breit gefächerte Preispalette

Der tatsächliche Durchschnittspreis für die Miete eines Wohnobjektes hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab. So beeinflussen in erster Linie natürlich die Lage und das Baujahr einer Immobilie ihren Wert. Auch die Art, Größe, Ausstattung oder Beschaffenheit einer Wohnung oder eines Hauses müssen für die Berechnung einer marktgerechten Miethöhe unbedingt berücksichtigt werden. Naturgemäß führt die Betrachtung dieser Faktoren und Umstände zu einer breit gefächerten Mietpreispalette, denn selbstverständlich ist eine in die Jahre gekommene Wohnung an einer Hauptstraße weniger begehrt und dementsprechend auch für weitaus weniger Geld zu haben als ein schickes Neubau-Apartment in Hanglage. In Stuttgart zum Beispiel liegt die Kaltmiete für eine Wohnung aus dem Baujahr 1930 im Westen der Stadt, mit 50 Quadratmetern Wohnfläche und durchschnittlicher Ausstattung zurzeit bei etwa 12,81 Euro pro Quadratmeter, also insgesamt bei 640 Euro monatlicher Kaltmiete. Die Kaltmiete für eine Wohnung im Stadtteil Vaihingen mit 80 Quadratmetern Wohnfläche, die sich in einem Gebäude befindet, das 1990 errichtet wurde und über eine durchschnittliche Ausstattung verfügt, kostet laut dem Mietspiegel Stuttgart 2023/2024 zufolge etwa 12,03 Euro pro Quadratmeter, also insgesamt 962 Euro monatliche Kaltmiete.

Die Anwendung des Mietspiegels

Wie bereits erwähnt, spielen für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Immobilie viele Faktoren eine ausschlaggebende Rolle. So wird im ersten Schritt anhand des Baujahres des Gebäudes und der Wohnfläche in Quadratmetern ein Grundwert ermittelt. In einem zweiten Schritt werden Zu- und Abschläge gemäß weiteren, tabellarisch aufgeführten Faktoren getätigt, zu denen zum Beispiel energetische Sanierungen, das Vorhandensein eines Balkons oder einer Terrasse, einer bestimmten Heizungsanlage oder einer besonders gehobenen Innenausstattung gehören. So gibt es beispielsweise bei Parkettboden einen Zuschlag und bei einem alten Einzelofen oder einem Elektrospeicherofen einen Abschlag. Der Wert aus der Grundwerttabelle zuzüglich der Zu- und Abschläge ergibt dann die durchschnittlich ortsübliche Vergleichsmiete, die jedoch nur als sogenannte Spanne angegeben wird. Zu deren Berechnung werden wiederum eine untere Spannenbreite abgezogen und eine obere Spannenbreite hinzugezählt. Damit soll den Besonderheiten einer einzelnen Wohnung sowie unterschiedlichen Qualitäten der Ausstattung des Mietobjektes Rechnung getragen werden, die im Mietspiegel keine Berücksichtigung finden. Hierzu gehören beispielsweise: eine gute/schlechte Verkehrsanbindung, eine gute/schlechte Nahversorgung, Abstellflächen und -räume sowie Abstellflächen für Fahrräder und Kinderwagen, Helligkeit, Aussicht, Einbruchschutz, Videogegensprechanlage, Hellhörigkeit, Tageslicht im Badezimmer, nicht gleichmäßige Beheizbarkeit aller Räume oder Barrierefreiheit. Beachten Sie aber vor allem auch, dass im Mietspiegel nur die Nettokaltmieten ausgewiesen werden. Diese enthalten also keine Betriebskosten, Heizkosten oder sonstige Zuschläge. Bei möbliert vermietetem Wohnraum ist deswegen die ortsübliche Vergleichsmiete der unmöblierten Wohnung zu ermitteln und mit einem der Einrichtung entsprechenden Zuschlag zu erhöhen.

Wie hoch ist der Mietspiegel in Stuttgart und wie berechnet man die ortsübliche Miete?

Die Indikatoren, die zur Berechnung des Mietspiegels verwendet werden, umfassen Faktoren wie die Größe der Immobilie, die Lage und verschiedene Ausstattungsmerkmale, um eine faire und marktübliche Miethöhe für die Wohnimmobilie zu ermitteln.

Grundwert:

* Für ab Mai 2022 fertiggestellte Wohnungen liegen keine Werte vor. Der Mietspiegel weist daher keine Vergleichsmiete aus.

Baujahr ab 1998 oder seit 1998 energetisch saniert (falls zutreffend):

Gebäude- und Wohnungstyp (alles Zutreffende auswählen):

Lage (eine Lagekategorie auswählen):

Übersichtskarte Lagen der Stadt Stuttgart (Quelle: Mietspiegel Stuttgart 2023/2024)

Balkon oder Terrasse (eine Kategorie auswählen. Verfügt die Wohnung über mehrere Balkone/Terrassen, bitte die tatsächliche Gesamtquadratmeterzahl verwenden)

Sanitärausstattung und Küche (alles Zutreffende auswählen):

Heizung (eine Kategorie auswählen, mit der die Wohnung überwiegend beheizt wird):

Haustechnik (alles Zutreffende auswählen):

Fußboden (den im Wohnbereich überwiegenden Fußbodenbelag auswählen)

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird als Spanne angegeben. Zur Berechnung dieser werden ausgehend von dem berechneten Durchschnittswert die untere Spannenbreite abgezogen und die obere Spannenbreite hinzugezählt:

Beispielrechnung 1

Beispielrechnung 2

Der objektive Mietspiegel Stuttgart ist repräsentativ und spiegelt die aktuelle Mietkostensituation in der Landeshauptstadt wider

Für die Erstellung des Mietspiegels Stuttgart werden für jede Ausgabe stichprobenartige Umfragen bei Mietern und Vermietern durchgeführt. Die ausgefüllten Fragebögen können nicht nur per Post zurückgesendet, sondern auch online ausgefüllt werden. Bei der Vorbereitung für die Ausgabe vom Mietspiegel 2023/2024 hat sich erneut bestätigt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter vom Mietspiegel zunehmend Gebrauch machen. Aber auch die Stuttgarter Gerichte orientieren sich regelmäßig am jeweils aktuellen Mietspiegel der Stadt, wenn es um Rechtsstreitigkeiten zur Wohnungsmiethöhe geht.

Von damals bis heute: Die Entwicklung vom Mietspiegel Stuttgart

Der erneute Anstieg der Mietpreise in Stuttgart um insgesamt 6,8 Prozent in den vergangenen zwei Jahren ist ein definitiver Ausdruck der zu hohen Nachfrage nach Wohnraum bei einem gleichzeitig nicht adäquaten Angebot. 

Diese erneute Steigerung belegt außerdem eine weiter fortschreitende Entkoppelung der Stuttgarter Mietpreise im Vergleich zur Mietpreisentwicklung auf Landesebene. Ähnlich wie in vielen anderen Ballungszentren bewegt sich die Marktanspannung in Stuttgart auf einem explizit hohen Niveau. Der wichtigste Grund dafür ist die mit dem Bevölkerungswachstum verbundene starke Nachfrage nach Wohnraum, den der Wohnungsbau der letzten Jahre nicht kompensieren konnte. Der Bevölkerungszuwachs ist aber auch ein sehr positives Zeichen für unsere Landeshauptstadt, die weiterhin eine starke Anziehungskraft auf zahlreiche dynamische und hervorragend ausgebildete Menschen ausübt.

Fragwürdige Mietpreisbremse

Als Korrektiv zu überhöhten Mieten wurde vom deutschen Gesetzgeber die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, die ebenfalls in Stuttgart gilt. Aus diesem Grund bildet auch nur der offizielle Mietspiegel der Stadt Stuttgart die Grundlage für rechtsgültige Mieterhöhungsverlangen. Von Online-Plattformen ermittelte Mietpreise können nicht verwendet werden, da diese auf den Angebotspreisen der dort veröffentlichten Immobilien basieren.

Wegen der Mietpreisbremse darf in Stuttgart beispielsweise bei einer Neuvermietung die verlangte Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen von dieser gesetzlichen Regelung. Falls der Vormieter zum Beispiel schon mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete bezahlt hat, kann der Vermieter einfach den bisherigen Mietzins vom neuen Mieter verlangen. Eine Senkung der Miethöhe braucht er nicht vorzunehmen, allerdings ist auch ein weiterer Aufschlag nicht mehr zulässig.

Auch bei der Vermietung einer Neubauwohnung, die sich in einem Gebäude befindet, das nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurde, und an der tiefgreifende Sanierungen in einer Mindesthöhe von einem Drittel des Neubauwertes vorgenommen wurden, greift die Mietpreisbremse nicht. Ob die vom Gesetzgeber sicherlich gut gemeinte Mietpreisbremse tatsächlich das optimale Mittel gegen weiter steigende Mietpreise ist, wird deshalb immer häufiger angezweifelt. So wird auch damit gerechnet, dass das Bundesverfassungsgericht den sogenannten Mietendeckel im Laufe des Jahres 2021 für unzulässig erklärt. Spannend wird allerdings, was von Regierungsseite danach unternommen wird, um die weiterhin explodierende Mietentwicklung zu begrenzen, die nicht nur in Stuttgart zu beobachten ist.

Den Mietspiegel Stuttgart bestellen

Der Mietspiegel Stuttgart 2023/2024, der neben den Wohnwertmerkmalen, die einen Einfluss auf die Miethöhe haben, auch eine Karte zur Zuordnung einer Immobilie zu der entsprechenden Lagekategorie enthält, ist als PDF-Datei kostenfrei sowie in gedruckter Form gegen eine Schutzgebühr von 7 Euro erhältlich:

• beim Statistischen Amt, Eberhardstraße 37, 70173 Stuttgart
• beim Amt für Stadtplanung und Wohnen, Dienststelle Hospitalstraße 8, 70174 Stuttgart
• beim Rathaus Stuttgart – Infothek
• bei den Bezirksämtern der Stadt Stuttgart
• beim Stadtmessungsamt, Kundenzentrum, Kronenstraße 20, 70173 Stuttgart

Informationen zur Anwendung des Mietspiegels erteilt das Amt für Stadtplanung und Wohnen, Sachgebiet Wohnbauförderung unter mietpreis@stuttgart.de

Aktuelle Mieten und Kaufpreise für Neubau- und Bestandsimmobilien finden Sie im aktuellen Immobilienmarktbericht Stuttgart. Diesen können Sie sich hier kostenlos herunterladen:

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Vorausschauende Schutzmaßnahme

Ursprünglich hatte die Bundesregierung beschlossen, dass deutsche Bürgerinnen und Bürger von Oktober 2022 bis voraussichtlich April 2024 eine sogenannte Gasumlage in Höhe von 2,419 Cent auf jede verbrauchte Kilowattstunde bezahlen sollen. Diese sollte jeder zahlen, der mit Gas heizt. Da Erhebungen zufolge jede zweite Immobilie im Land mit Gas geheizt wird, hätte diese gesetzliche Regelung Millionen von Menschen in unserem Land getroffen. Eine solche, staatlich angeordnete Gasumlage war in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland etwas völlig Neues. Viele Verbraucher assoziierten diese staatliche Neuerung mit zusätzlichen Kosten, die auf sie zukommen und stellten ihre Notwendigkeit in Frage.

Doch von Seiten der Wirtschaft und der Industrie war die sogenannte Gasumlage durchaus nachvollziehbar. Denn den Versorgern in Deutschland wird bekanntlich seit einiger Zeit viel weniger Gas aus Russland geliefert, als sie bestellt hatten und wie es vor dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine vereinbart wurde. Schon im August 2022 kamen zum Beispiel nur noch etwa 24 Prozent der herkömmlichen Menge an Erdgas aus Russland in Deutschland an. Um wiederum den Endverbrauchern das vereinbarte Gas trotzdem liefern zu können, müssen die Versorger es bei anderen Anbietern einkaufen – bei denen es jedoch teilweise bis zu zehnmal so teuer ist.

Die in diesem Kontext beschlossene Gasumlage kommentierte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) damals mit folgenden Worten: „Die Umlage ist eine Folge von Putins völkerrechtswidrigem Angriffskrieg auf die Ukraine und die von russischer Seite verursachte künstliche Energieknappheit. Sie ist bei weitem kein einfacher Schritt, aber notwendig, um die Wärme- und Energieversorgung in den privaten Haushalten und der Wirtschaft aufrechtzuerhalten. Sonst wäre die Versorgungssicherheit gefährdet.“ Zudem erlaube die beschlossene Gasumlage eine faire Verteilung der Lasten auf viele Schultern, nämlich sowohl auf Unternehmen als auch auf private Haushalte. Aber auch die Importeure würden ihren Beitrag leisten: Sie hätten mit Fälligkeit der Gasumlage nur 90 Prozent ihrer Kosten aus der Ersatzbeschaffung wegen ausgefallener russischer Gaslieferungen für die Umlage anmelden können. Bis zum Inkrafttreten der Gasumlage hätten sie ihre Verluste aus der Ersatzbeschaffung zu 100 Prozent selbst tragen müssen.

Gescheiterte Pläne

Doch die geplante Gasumlage wurde nicht nur von Verbraucherverbänden, sondern auch in Regierungskreisen breit und heftig diskutiert. Wegen zahlreicher ungeklärter Fragen wurden die geplanten Abschlagszahlungen, die ursprünglich schon am 1.Oktober 2022 in Kraft treten sollten, zunächst verschoben. Als dann auch noch die weitgehendste Verstaatlichung von Deutschlands größten Gasimporteur Uniper auf heftige Kritik stoß, wurde die Gasumlage schließlich und auf den letzten Metern gestoppt. Stattdessen beschloss die Bundesregierung einen anderen „Abwehrschirm“ gegen die hohen Kosten der Energiekrise: In Form der sogenannten Gaspreisbremse können sich private Haushalte in Deutschland bald über eine fixe Preisbremse für Strom und Gas freuen, während die schwächelnden Gasimporteure durch maßgeschneiderte Hilfspakete unterstützt werden sollen.

Die Vorschläge der Expertenkommission

Konkret hatte eine von der Ampel-Regierung beauftragte Expertenkommission vorgeschlagen, ab März 2023 und für mindestens 14 Monate einen Gaspreisdeckel einführen, um die hohen Energiepreise abzufedern. Zur Überbrückung wurde eine Einmalzahlung, die sogenannte Soforthilfe, für Gaskunden vorgeschlagen. Der Gesetzentwurf für diese wurde am 2. November im Bundeskabinett verabschiedet. An diesem Tag übernahm die Regierung aber auch im Kern die anderen Vorschläge, welche die Gaskommission mit ihren 21 Mitgliedern präsentiert hatte. Insgesamt sollen für das staatliche Hilfspaket circa 200 Milliarden Euro über neue Kredite finanziert werden und zunächst in den Wirtschaftsstabilisierungsfonds fließen.

Wie funktioniert die beschlossene Einmalzahlung?

Die sogenannte „Soforthilfe“ besagt, dass für Verbraucher im Dezember dieses Jahres die Pflicht entfallen soll, die vertraglich vereinbarte Voraus- oder Abschlagszahlung zu leisten. Konkret sind die Letztverbrauchenden, also jene, die direkte Verträge mit den Versorgern haben, von der Dezember-Abschlagszahlung befreit. Die Höhe der Entlastung wird auf der Grundlage von einem Zwölftel des Jahresverbrauchs, den der Lieferant für die Entnahmestelle im September 2022 prognostiziert hatte, sowie des Gaspreises vom Dezember errechnet. Ein Rechenbeispiel: Eine Familie, die etwa 12.000 Kilowattstunden Erdgas pro Jahr verbraucht und durchschnittliche 21,4 Cent pro Kilowattstunde zahlt, wird mit 214 Euro unterstützt werden. Letztlich orientiert sich die Einmalzahlung aber am tatsächlichen Verbrauch der Gaskunden. Bei Fernwärme dagegen gilt eine vereinfachte Rechnung: Hier sollen der Betrag der Septemberrechnung und ein „pauschaler Anpassungsfaktor“ herangezogen werden, der die Preissteigerungen bis Dezember beinhaltet.

Die Versorgerbetriebe sollen dabei bis Mitte November die zu erstattende Abschlagssumme ermitteln, bis zum 21. November sollen auch auf den Internetseiten der Erdgaslieferanten die Details der Dezember-Soforthilfe veröffentlicht sein. Zum 1. Dezember sollen die Versorger dann vom Staat die Erstattung der Abschläge bekommen. Für diese einmalige Soforthilfe rechnet die Regierung ersten Schätzungen zufolge mit Kosten von voraussichtlich neun Milliarden Euro. Auf eine Besteuerung sei, unter anderem wegen des hohen Bürokratieaufwands, verzichtet worden.

Was bedeutet die Gaspreisbremse in Zahlen?

Ab spätestens Anfang März 2023 und bis mindestens Ende April 2024 soll dann die sogenannte Gaspreisbremse greifen. Diese sieht für eine Grundmenge an Gas, das heißt 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs, einen staatlich garantierten Bruttopreis von zwölf Cent pro Kilowattstunde vor. „Man bekommt quasi jeden Monat einen staatlichen Zuschuss auf die Abschlagszahlung. Der Verbraucher selbst muss nichts tun“, erklärt Veronika Grimm, Wirtschaftsweise und Vorsitzende der Expertenkommission, die Gaspreisbremse in einfachen Worten. Oberhalb des subventionierten Grundkontingents an Gas sollen dann die aktuellen Marktpreise gelten.

Anreize zum Gassparen

Ein simples Beispiel soll nun die Eigenschaften der zukünftigen Gaspreisbremse verdeutlichen: Zwei vierköpfige Familien leben beide in einer jeweils 120-Quadratmeter großen Wohnung mit Erdgasheizung. In der vergangenen Heizperiode haben beide Familien 15.000 Kilowattstunden Erdgas verbraucht und dafür sechs Cents pro Kilowattstunden, also insgesamt 900 Euro pro Jahr bezahlt. Familie 1 hat kurz vor Ausbruch des Krieges in der Ukraine einen langfristigen Vertrag mit einem zuverlässigen Energieversorger abgeschlossen und rechnet für die nächste Heizperiode mit einem durchschnittlichen Gaspreis von 15 Cents pro Kilowattstunde. Familie 2 wurde vom Gaslieferanten der Vertrag im Sommer gekündigt. Weil sie bisher nur einen Neuvertrag zu sehr ungünstigen Konditionen abschließen konnte, kalkuliert sie mit einem Gaspreis von 25 Cents pro Kilowattstunde für die kommende Heizperiode.

In Zukunft profitieren zwar beide Familien von der staatlichen Gaspreisbremse, doch für Familie 2 ist der Nutzen wesentlich größer. Denn Familie 1 würde ohne Gaspreisbremse bei unverändertem Verbrauch insgesamt 2.250 Euro für die kommende Heizperiode zahlen, muss mit der Gaspreisbremse aber „nur“ 1.890 Euro zahlen. Sie bekommt also einen staatlichen Zuschuss von 360 Euro.

Familie 2 würde ohne Gaspreisbremse bei unverändertem Verbrauch dagegen insgesamt 3.750 Euro für die kommende Heizperiode zahlen, mit in Kraft treten der Gaspreisbremse werden aber „nur“ 2.190 Euro fällig. Sie bekommt also einen staatlichen Zuschuss von 1560 Euro.

Wie gerecht ist der staatliche Zuschuss?

Die staatliche Finanzspritze ist demnach wesentlich bedeutender für Familie 2. Ist das nun gerecht? Jein, denn die Antwort hängt von vielen Faktoren und Überlegungen ab. Warum zum Beispiel hat der Gaslieferant von Familie 2 den günstigen Vertrag gekündigt? Sollte die erste Familie nicht dafür belohnt werden, dass sie zum richtigen Zeitpunkt einen langfristigen Vertrag mit attraktiven Konditionen abgeschlossen hat? Und ist es überhaupt und generell gerecht, dass eine alleinstehende Person mit einer 140 Quadratmeter großen Wohnung und ebenfalls einem Jahresverbrauch von 15.000 Kilowattstunden in fast gleicher Höhe vom Staat finanziell unterstützt wird wie eine vierköpfige Familie, die in einer 120-Quadratmeter-Wohnung lebt? Ob die geplante Finanzspritze nun gerecht oder ungerecht ist, kann wohl nie eindeutig beantwortet werden. Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD) sprach jedenfalls in Bezug auf die nun auch offiziell beschlossene Gaspreisbremse von einer „großen Erleichterung“. Gezahlt werden müsse in Zukunft zwar immer noch mehr als das, was vor dem Ausbruch des Ukraine-Krieges gezahlt wurde, aber es sei „viel weniger“ als das, was manche Verbraucher angeboten bekommen hätten.

Die Gaspreisbremse in anderen Ländern

Im europäischen Vergleich ist Deutschland mit seiner Gaspreisbremse allerdings spät dran, denn insgesamt haben schon neun EU-Länder einen Preisdeckel für Strom und Gas eingeführt. Die jeweiligen Regierungen geben dafür Milliardensummen aus – auf höchst unterschiedliche Weise. Hier ein kleiner Überblick:

Frankreich

Unser Nachbarland Frankreich deckelte die hohen Gas-Preise bereits vor dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine. Das staatliche Hilfspaket wird die französische Regierung im Jahr 2022 rund 16 Milliarden Euro kosten. Konkret und im beachtlichen Rahmen macht sich der Gaspreisdeckel auf der Heizkosten-Rechnung bemerkbar: Nach einer Modellrechnung der Regierung erhöhen sich die Preise durchschnittlich nur um 20 bis 25 Euro pro Monat. Ohne staatlichen Eingriff wäre es bis zu zehnmal so viel.

Spanien und Portugal

Spanien setzt genauso wie Portugal auf eine Preis-Obergrenze für Gas zur Stromerzeugung. Dabei regulieren die Länder das Geschäft zwischen Energie-Erzeugern. Die Firmen dürfen einen festgelegten Maximal-Betrag nicht überschreiten. Durch diese Regelung sank der Gaspreis im Sommer 2022 in Spanien auf immerhin durchschnittlich 50 Euro pro Megawattstunde. Allerdings bürgt diese großzügige Finanzspritze auch einen ökologischen Nachteil. Denn während der Gas-Verbrauch in anderen Ländern Europas in den vergangenen sechs Monaten stark zurückging, stieg durch die billigen Preise die Strom-Produktion durch Gas in Spanien stark an.

Großbritannien

Großbritannien wiederum deckelt die Preise bei den Versorgern, die Gas und Strom an private Haushalte verkaufen. Wer als Händler die festgelegte Obergrenze überschreitet, muss eine empfindliche Strafe zahlen. Der Höchst-Betrag für einen Zwei- bis Drei-Personen-Haushalt im Vereinten Königsreich lag zuletzt bei umgerechnet 3967 Euro für Strom und Heizung.

Griechenland

Einen noch anderen Weg hat Griechenland eingeschlagen. Dort werden die Überschuss-Gewinne der Energie-Konzerne mit 90 Prozent besteuert. Damit führte das Land sozusagen eine Preis-Obergrenze durch die Hintertür ein; denn die dadurch generierten Einnahmen der überschüssigen Gewinne bekommen die Bürgerinnen und Bürger in Griechenland zurückerstattet. Die Rückzahlung beträgt bis zu 600 Euro pro Person.

Die Gaspreisbremse auf einen Blick

• Die Preisbremse für Gas und Fernwärme wird in Deutschland spätestens bis zum 1. März 2023 eingeführt. Die Bundesregierung strebt derzeit jedoch an, dass die Gaspreisbremse möglichst schon ab dem 1. Januar greift. Die Gaspreisbremse gilt jedoch in jedem Fall bis mindestens April 2024 und muss nicht zurückgezahlt werden.
• Wie von den 21 Experten der Gaskommission vorgeschlagen, wird der Gaspreis für Privatkunden auf 12 Cent pro Kilowattstunde für 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs gedeckelt werden. Der Preis für Fernwärme wird bei 9,5 Cent pro Kilowattstunde „gebremst“.
• Haushalte mit einem Jahreseinkommen von mehr als 75.000 Euro werden die staatliche Finanzspritze versteuern müssen.
• Gas oder Fernwärme verbrauchende Haushalte müssen im Dezember keine Abschlagszahlung leisten oder werden über die nächste Abrechnung um diesen Betrag entlastet.
• Bundeskanzler Olaf Scholz von der SPD sagte zur beschlossenen Gaspreisbremse, dass in Zukunft zwar immer noch mehr als das, was vor dem Ausbruch des Ukraine-Krieges gezahlt werden müsse, aber es sei „viel weniger“ als das, was Verbraucher ohne die staatliche Finanzspritze hätten stemmen müssen.

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Vom Güterbahnhof zum grünen Tal

Als sich die Region Stuttgart für die Austragung der Olympischen Spiele 2012 bewarb, wurde das Areal des ehemaligen Güterbahnhofs im Jahr 2000 erworben. Die Idee dahinter war, auf dem Gelände das Olympische Dorf zu errichten. Doch nachdem die Absage für den Olympiastandort Stuttgart beschlossene Sache war, wurde beschlossen, die 22 Hektar große Fläche in der Nähe der Stuttgarter Hans‐Martin‐Schleyer‐Halle anders zu verwenden: Auf dem Areal sollte ein vielfältig zu nutzendes, modernes Stadtviertel mit attraktiven Angeboten und hoher Lebensqualität errichtet werden.

Derzeit entsteht dort auf einer Gesamtfläche von 8.430 Quadratmetern und nach dem Entwurf des Kölner Architekturbüros Caspar der Gebäudekomplex „Grünes Tal“. Dabei stellte schon die geographische Lage die Architekten vor eine besondere Herausforderung: Einerseits muss das Projekt einem gewissen ästhetischen Anspruch genügen, denn in der unmittelbaren Nachbarschaft befinden sich so außergewöhnliche Bauwerke wie das Mercedes-Benz Museum, die Mercedes-Benz Arena, die Porsche Arena und die Hanns-Martin-Schleyer-Halle. Andererseits soll die künftige Bebauung den südlichen Zugang zum Neckarpark Stuttgart gewährleisten. Die architektonische Antwort der Kölner Architekten darauf lautete: Der neue Gebäudekomplex wird mit drei einzelnen, nicht orthogonalen Baukörpern den Eingang und dynamischen Auftakt zum Neckarpark bilden. In Höhe und Kubatur werden sich die fünf- bis sechsgeschossigen Gebäude in die städtebauliche Situation einfügen und um einen öffentlich zugänglichen Hof gruppieren. Im Inneren verjüngen sich die Bürogebäude nach oben hin, sodass sie mit ihren begrünten Fassaden und Dächern wie ein gesäumtes Tal wirken sollen. Symbolisiert werden soll damit eine Einheit von Mensch, Natur und Stadt. Die Fertigstellung des Gebäudekomplexes, der später mit seinen drei einzelnen Baukörpern den Eingang und dynamischen Auftakt zum Neckarpark bilden soll, ist für das Jahr 2024 geplant.

Zukunftsorientierte Planung

Aber nicht nur beim zukünftigen Gebäudekomplex „Grünes Tal“, sondern auch generell ist „Green“ das Leitmotiv des neuen Stadtquartiers, das derzeit auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs entsteht. So wird bei allen Projekten ein zukunftsorientiertes Energiekonzept verfolgt, das eine möglichst umfangreiche Versorgung mit lokal vorhandenen und regenerativen Energieträgern wie Solarenergie, Erdwärme oder Abwasserwärme gewährleisten soll. Besonders durch einen speziellen, höchst effektiven baulichen Wärmeschutz und die Nutzung von Wärme aus Abwasser zur Stromerzeugung sollen im Vergleich zu bestehenden Neubaustandards der Energieverbrauch umfassend reduziert, der lokale Ausstoß von Schadstoffen vermieden und der Ressourcen- beziehungsweise Umweltschutz vorbildlich umgesetzt werden.

Ein Parkhaus der Zukunft

Ein gelungenes Beispiel dafür ist jetzt schon das sogenannte Quartiersparkhaus, welches die Stadt Stuttgart an der Benzstraße gebaut hat. Das Ende 2020 fertiggestellte Gebäude erfüllt für die Nutzung des Stadtgebietes Neckarpark dabei zwei sehr wichtige Funktionen: Zum einen dient es als Parkhaus für Autos und Fährräder, zum anderen gewährleistet es über die integrierte Energiezentrale die Wärmeversorgung des neuen Stadtquartiers. Das markante Äußere des Gebäudes mit seiner X‐förmigen Stahlkonstruktion und unterschiedlichen Ansichtsseiten ist dabei das Resultat aus zahlreichen und vielfältigen Anforderungen wie Schallschutz, natürlicher Belüftung und Fassadenbegrünung. Auf einem unterirdischen und fünf oberirdischen Parkgeschossen bieten 344 Parkplätze die besten Voraussetzungen für eine umfassende Elektromobilität. In einer ersten Ausbaustufe wurden zunächst 20 Prozent mit einer elektrischen Ladestation ausgerüstet. In weiteren Ausbaustufen wird das Parkhaus zu 100 % E‐Mobility‐fähig ausgestattet. Für Zweiräder bietet dagegen die integrierte Fahrradgarage im Erdgeschoss insgesamt 185 Stellplätze, eine Fahrradwerkstatt mit direkter Anbindung an den Stellplatzbereich ergänzt das Angebot. Die doppelgeschossige Energiezentrale in der südwestlichen Gebäudeecke versorgt das Quartier mit Wärme. Den Großteil des Wärmebedarfs decken die Wärmepumpen, die dem Abwasser des Kanals unter der Benzstraße die Energie entziehen.

Klimaneutrales Schwimmbad

Ende Juni wurde im Neckarpark Stuttgart auch das Sportbad Neckarpark eröffnet – der erste Neubau im Hallenbadbereich in Stuttgart seit der Einweihung des Sonnenbergbads 1976. Es liegt in der Nähe des Cannstatter Wasens und wurde planmäßig in rund zweieinhalb Jahren erbaut. Auch der Kostenrahmen von 44 Millionen Euro für das Schwimmbad konnte nach Angaben des Geschäftsführers der Stuttgarter Bäder Jens Böhme eingehalten werden. Mit dem Neubau sollen die Traglufthalle im Inselbad Untertürkheim und das Hallenbad Cannstatt ersetzt werden. Oberbürgermeister Frank Nopper (CDU) ergänzte zudem bei der Einweihung, dass das Schwimmbad, was Wärme und Stromgewinnung angehe, auch zu 100 Prozent klimaneutral sei.

Sukzessive Weiterentwicklung

Neben den geplanten und jüngst eröffneten Neubauten sind im Stuttgarter Neckarpark aber auch schon einige andere Vorhaben realisiert worden – wie auch im neuen Stadtquartier, dem sogenannten Q20. So war der erste Nutzer des neuen Wohn- und Gewerbequartiers die Volksbank Stuttgart. Sie ließ für 70 Millionen Euro zwei Gebäude an der Daimlerstraße errichten und zog im Jahr 2019 mit 400 Mitarbeitern und der Chefetage dort ein.

Bereits am 7.Juli 2017 wurde der sogenannte Veielbrunnenpark eröffnet. Er ist im übertragenen Sinne der erste grüne Baustein des Neckarpark Stuttgart und trägt deswegen den Spitznamen „Grüne Mitte“. Der rund 9.000 Quadratmeter große Quartierspark bietet ein vielfältiges Angebot für Menschen jedes Alters, zum Beispiel Spielzonen für ältere Kinder mit Slackline, Trampolin, Hängematte und Tischtennis und für jüngere Kinder mit Rutschen, Kletterhügel, Höhle und Wasserspielbereichen. Eine große Wiese kann für vielfältige Freizeitaktivitäten und Spaziergänge genutzt werden. Der Spatenstich für den Quartierspark Veielbrunnenpark erfolgte im Oktober 2016. Die Stadt Stuttgart investierte rund 2,23 Millionen Euro in den Park, das Land Baden-Württemberg gab im Rahmen des Landessanierungsprogramms weitere 1,25 Millionen Euro Fördermittel dazu.

Grün und Steine

Ein zentraler Teil des Neckarpark Stuttgart ist aber auch der Marga-von-Etzdorf-Platz, der am 26. November 2020 offiziell und wegen der Corona-Pandemie ohne Publikum eröffnet wurde. Der Platz bildet als „steinere Mitte" ein komplementäres Pendant zum Veielbrunnenpark, der „grünen Mitte“ des Neckarparks. Beide öffentlichen Freiräume sind gestalterisch aufeinander abgestimmt und der dreieckige Quartiersplatz markiert den Übergang vom bestehenden Veielbrunnenquartier zum neu entstehenden Stadtquartier. Während der benachbarte Veielbrunnenpark jedoch vor allem zur Naherholung gedacht ist, erfüllt der Marga-von-Etzdorf-Platz andere Funktionen. So finden auf dem multifunktionalen, circa 8.400 Quadratmeter großen Platz regelmäßig Veranstaltungen statt. Sein Bau kostete circa 4 Millionen Euro. Der Marga-von-Etzdorf-Platz wurde nach der gleichnamigen Starpilotin benannt, die 1927 im jungen Alter von 19 Jahren als zweite deutsche Pilotin nach dem Krieg eine Fluglizenz erwarb und kurz darauf die erste Co-Pilotin der Lufthansa wurde.

Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie an?

Das deutsche Einkommensteuergesetz (EstG) regelt in § 22 Nr. 2 und in Verbindung mit § 23, dass private Veräußerungsgeschäfte von Wertpapieren, Grundstücken und Immobilien in der Regel zu einer Steuerpflicht führen, da Gewinne aus diesen Geschäften grundsätzlich steuerpflichtig sind. Das bedeutet für private Immobilienbesitzer, dass der Fiskus beim Verkauf von Grundstücken, einer Wohnung oder einem Haus eine Einkommensteuer verlangen kann. Allerdings greift diese Steuer nur dann, wenn sich die Immobilie oder das Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs erst kürzer als zehn Jahre im Besitz des Veräußerers befand. Die umgangssprachliche Bezeichnung für diese Steuer lautet Spekulationssteuer, die wiederum ein umgangssprachlicher Begriff für die Einkommensteuer privater Veräußerungsgeschäfte ist. Der Fiskus verlangt im Falle eines Immobilienverkaufs also, dass der Verkäufer bei der Einkommensteuerveranlagung die positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis zu den steuerlichen Einkünften hinzurechnet. Dadurch erfolgt zum einen eine Versteuerung des Gewinns aus dem Veräußerungsgeschäft, zum anderen ergeben sich höhere Einkünfte in der Einkommensteuerveranlagung und in der Folge ein höherer Prozentsatz auf alle anderen Einnahmen aufgrund der Steuerprogression.

Kann die Spekulationssteuer gesetzesgetreu vermieden werden?

Wer vorhat, diese Steuer ganz legal zu umgehen, lässt im „einfachsten“ und besten Fall die Spekulationsfrist von zehn Jahren verstreichen. Der Eigentümer einer Immobilie wartet also im Idealfall die zehn Jahre andauernde Spekulationsfrist ab, bevor er sein Grundstück oder seine Immobilie verkauft. Zur Berechnung der Spekulationsfrist dient dabei das Datum der Beurkundung der beiden Kaufverträge. Diese Steuerbefreiung hat der Gesetzgeber eingerichtet, um Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien zu entlasten. Generell gilt aber auch, dass der Verkauf einer Immobilie grundsätzlich steuerfrei bleibt, wenn der Eigentümer diese in den letzten drei Jahren vor der Veräußerung selbst nutzt. Übrigens: Nach der aktuellen Rechtsprechung ist es unschädlich, wenn eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet wurde, da die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor dem Verkauf nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben muss. Zeichnen sich Gründe für einen vorzeitigen Verkauf einer vermieteten Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist ab, lässt sich die Besteuerung des Veräußerungsgewinns demnach durch vorangegangene Eigennutzung vermeiden. Auch eine Enteignung stellt kein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EstG dar und ist somit nicht steuerpflichtig. Anderes gilt, wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird. Dann fällt die Spekulationssteuerpflicht in der Regel an, wenn das Objekt vor weniger als zehn Jahren erworben worden ist.

Lässt sich die Spekulationssteuer auch sparen?

Wenn eine Immobilie während der Spekulationsfrist verkauft wird, bedeutet das in vielen Fällen auch die Kündigung ihrer Finanzierung. In der Folge sehen sich viele Banken dann dazu veranlasst, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich aber dann bei der Berechnung des Gewinns absetzen, sodass sich dieser verringert und in der Folge die Spekulationssteuer für den Verkäufer niedriger ausfällt. Eine solche Begebenheit ergibt sich in der Praxis zum Beispiel oft nach einer Scheidung oder einem Wohnsitzwechsel. Aber auch der Aufwand für Reparatur- und Modernisierungsarbeiten lässt sich in vielen Fällen aufrechnen, wenn diese in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf angefallen sind und sich aus diesem Grund dem Anschaffungspreis zurechnen lassen. Ausgenommen von dieser Regel sind allerdings Schönheitsreparaturen. Und: Auch wer ein vermietetes Objekt besitzt, kann jedes Jahr seine Immobilie steuerlich absetzen. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist lässt sich eine solche Abschreibung dann dem Veräußerungsgewinn zurechnen. Welche Beträge sich im Einzelfall dem Gewinn zurechnen oder abziehen lassen, legt das deutsche Einkommensteuergesetz in § 23, Absatz 3 fest.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Zur Berechnung der Spekulationssteuer kann eine erste Kalkulation erzielt werden, indem die Anschaffungskosten dem Verkaufspreis gegenübergestellt werden. Der sich aus dieser Rechnung ergebende Gewinn erhöht die Abschreibungen während der Haltedauer. Der Grund dafür ist, dass für die Berechnung der Steuer folgende Gegenüberstellung erfolgt: Anschaffungskosten minus Abschreibungen stehen dem Verkaufspreis gegenüber. Aus der oben genannten Rechnung lassen sich zudem auch Renovierungs- und Notarkosten, Maklergebühren und andere Kosten abziehen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen. Sie reduzieren den zu versteuernden Gewinn.

Welche Spekulationssteuer gilt für gewerbliche Immobilienverkäufe und Mehrfamilienhäuser?

Die Spekulationssteuer gilt auch für Verkäufe von gewerblich genutzten Immobilien. Das Finanzamt verlangt zudem eine Spekulationssteuer für den Verkauf von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, wenn drei oder mehr Wohnungen innerhalb eines Jahres verkauft werden, denn in solch einem Fall stuft das Finanzamt den Veräußerer als gewerblichen Verkäufer ein. Wenn ein privat erworbenes Grundstück während der Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen eingelegt wird, liegt zunächst keine Veräußerung vor. Ein Veräußerungsvorgang aus dem Betriebsvermögen wird dagegen auch auf der privaten Ebene steuerpflichtig, wenn das Grundstück während der Spekulationsfrist veräußert wird.

Fällt die Spekulationssteuer auch für Immobilienverkäufe im Ausland an?

Verkauft eine Person mit deutscher Staatsangehörigkeit eine Immobilie im Ausland, dann gelten die Regelungen des jeweiligen Abkommens (dem sogenannten Doppelbesteuerungsabkommen) zwischen Deutschland und dem Land, in dem die Immobilie veräußert wurde.

Gilt die Spekulationssteuer auch für geerbte Immobilien?

Ja, jedoch beginnt die Spekulationsfrist schon mit dem Datum des Kaufs durch den Erblasser und nicht erst ab dem Tag des Erbfalls. Das bedeutet: Liegt der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufserlös aus dem Verkauf unabhängig vom Datum des Erbfalls steuerfrei. Auch wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen haben, wird die Zeit, in der der frühere Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt hat, Ihnen zugerechnet. Zu beachten ist jedoch, dass diese Steuerfreiheit nicht für Ferienwohnungen gilt. Komplizierter gestaltet sich die Sachlage auch bei einer Erbengemeinschaft: Kauft nämlich ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Ein Verkauf kann in solchen Fällen durch eine Spekulationssteuer zu einer teuren Falle werden. Gut zu wissen ist auch, dass der Gewinn aus einem mitverkauften Inventar laut einem Urteil des Finanzgerichts Münster nicht steuerpflichtig ist.

Wie wirken sich Veräußerungsverluste auf die Steuer aus?

Sie müssen zunächst prüfen, ob alle relevanten Veräußerungen einen Gesamtgewinn ergeben haben. Dabei mindern Verluste eines Geschäfts die Gewinne anderer Veräußerungen. Ergibt sich beispielsweise für das Jahr 2021 ein Gesamtverlust (Gesamtbetrag aller Gewinne minus aller Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften des Jahres 2021), darf dieser nicht mit anderen im Jahr 2021 erzielten Einkünften verrechnet werden. Der Verlust mindert aber unter Umständen im Jahr 2019 erzielte Veräußerungsgewinne. Verbleibende Verluste müssen Sie in den Folgejahren mit erzielten Veräußerungsgewinnen gegenrechnen. Den Verlust müssen Sie extra feststellen. Diese Feststellung gilt dann als Grundlagenbescheid und ist damit bindend. Sofern die Verluste fehlerhaft festgestellt wurden, kann nur dieser Bescheid im Wege des Einspruchs angegriffen werden.

Spekulationssteuer berechnen: Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Wie schon erwähnt wird die Spekulationssteuer auf den Gewinn erhoben, der erzielt wird, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft wird. Allerdings können Sie einige Kosten und Ausgaben vom Gewinn abziehen, wodurch sich die Steuerlast reduzieren lässt. Abgezogen werden können die folgenden Posten:

• Werbungskosten, die beim Immobilienkauf oder -verkauf angefallen sind, wie zum Beispiel das Schalten einer Annonce in einer Zeitung
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Maklergebühren
• Kosten für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb des Objektes angefallen sind
• Die Vorfälligkeitsentschädigung, die anfällt, wenn ein Immobilienkredit frühzeitig abbezahlt wird

Vom Rest berechnet der Fiskus die Spekulationssteuer und wendet hierfür den persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers an.

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfallen kann und wie sie im konkreten Fall berechnet wird, zeigt das folgende Rechenbeispiel: Sie haben vor drei Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Die Anschaffungskosten hierfür beliefen sich inklusive Kaufnebenkosten und nach dem Abzug aller Abschreibungen auf 300.000 Euro. Die Wohnung verkaufen Sie schließlich für 370.000 Euro weiter, also mit einem Gewinn von 70.000 Euro. Sie haben zwischenzeitlich Modernisierungsarbeiten für 20.000 Euro durchgeführt, und der Immobilienverkauf über einen Makler hat 10.000 Euro gekostet. Insgesamt beläuft sich der zu versteuernde Gewinn also auf 40.000 Euro. Ihr persönlicher Einkommensteuersatz liegt bei 40 Prozent, weshalb Sie letzten Endes Spekulationssteuer in Höhe von 16.000 Euro zahlen müssen.

Unser Extra-Tipp: 

Haben Sie im jeweiligen Jahr Verluste aus anderen Spekulationsgeschäften gemacht, können Sie diese mit dem Gewinn verrechnen.

Beim gewerblichen Immobilienverkauf die Drei-Objekt-Grenze beachten

Betreiben Sie Immobilienverkauf im großen Stil, werden Sie als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Dann fällt nicht nur die Spekulationssteuer, sondern zusätzlich auch die Gewerbesteuer an. Als gewerblicher Immobilienhändler gilt in der Regel, wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußert. Experten sprechen hierbei von der sogenannten Drei-Objekt-Grenze. Bedenken Sie jedoch, dass dieser Grundsatz nicht in Stein gemeißelt ist. Liegen Ihre Gewinnabsichten auf der Hand, kann der Fiskus Sie bereits bei zwei veräußerten Immobilien zur Kasse bitten. Andersherum kann es auch sein, dass Sie vier Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen und das Finanzamt dennoch keine Gewerbesteuer von Ihnen verlangt. Sprich: Konkret ist immer der Einzelfall entscheidend.

Fazit: Spekulationssteuer kann umgangen werden

Wenn Sie eine oder sogar mehrere Immobilienobjekte verkaufen wollen, sollten Sie zunächst überprüfen, ob Sie die Spekulationssteuer umgehen können. Ist zum Beispiel eine Wohnung seit neun Jahren in Ihrem Besitz, sollten Sie im Idealfall besser noch ein Jahr warten, um diese zu verkaufen. Dann ist die Spekulationsfrist abgelaufen und der Verkauf ist steuerfrei. Ist die Immobilie dagegen erst verhältnismäßig kurz in Ihrem Besitz und sie möchten diese mittelfristig veräußern, sollten Sie überlegen, ob eine vorübergehende Selbstnutzung für diese Immobilie für Sie infrage kommt. Lassen Sie sich dabei nicht von der Drei-Jahres-Regel abschrecken: Da die Randjahre selbst bei anteiliger Nutzung voll gezählt werden, können Sie die Dauer der Selbstnutzung auf bis zu 14 Monate verkürzen.

Aussagekräftige Zahlen und politische Vorgaben

Die Zahlen sprechen für sich: Im Jahr 2021 wurden 19,7 Prozent des deutschen Endenergieverbrauchs aus erneuerbaren Energien gedeckt. Insgesamt wurde im Jahr eine Energiemenge von 467 Milliarden Kilowattstunden (Mrd. kWh) aus erneuerbaren Energieträgern gewonnen. Von dieser Energiemenge entfielen etwa 50 Prozent auf die Stromproduktion aus erneuerbaren Energiequellen, 43 Prozent auf den erneuerbaren Wärmesektor und 7 Prozent auf biogene Kraftstoffe im Verkehrsbereich. Und bereits im Jahr 2020 hatte Deutschland mit einem Anteil von 19,3 Prozent sein unter der EU-Richtlinie zur Förderung erneuerbarer Energien (2009/28/EC) festgelegtes Ziel von 18 Prozent übertroffen. Aber: Um die festgesetzten ambitionierteren EU-Klimaziele tatsächlich zu erreichen, wird in Zukunft ein schnelleres Wachstum notwendig sein.

Dementsprechend schaltete sich auch die neue Bundesregierung aktiv ein und verabschiedete im April 2022 neue Gesetze zum beschleunigten Ausbau der erneuerbaren Energien. Das sogenannte „Osterpaket“ der neuen Regierung ist damit die größte energiepolitische Gesetzesnovelle seit Jahrzehnten. In Zahlen bedeutet das: Bis 2030 soll der Anteil erneuerbarer Energien am Bruttostromverbrauch auf mindestens 80 Prozent steigen. Die Gesetzesnovelle hat aber auch zum Ziel, sich unabhängiger von fossilen Energieimporten zu machen.

Das Paket ist der „Beschleuniger für den Ausbau der erneuerbaren Energien“, erklärte auch Bundeswirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck zum Beschluss des Bundeskabinetts am 6. April 2022. Der Anteil der erneuerbaren Energien am Bruttostromverbrauch würde innerhalb von weniger als einem Jahrzehnt fast verdoppelt werden. Zudem werde die Geschwindigkeit beim Ausbau der erneuerbaren Energien verdreifacht – zu Wasser, zu Land und auf dem Dach, so Habeck.

Die Nutzung der erneuerbaren Energien ist somit eine der wichtigsten Strategien zur Minderung des Ausstoßes von Treibhausgasen. Kein Wunder also, dass die drei synonymen Begriffe Grünstrom, Ökostrom und Naturstrom immer öfter fallen. Fast eigenartig wirkt dagegen; dass es eine eindeutige und allgemeingültige Definition – selbst für den am häufigsten gebrauchten Begriff ‚Ökostrom‘ – bisher in keinem deutschen Gesetz gibt. Vereinfacht lässt sich jedoch sagen, dass Ökostrom der Strom ist, der aus erneuerbaren Energiequellen generiert wird.

Quellen für Ökostrom

Zu den fünf klassischen Quellen für Ökostrom zählen Windkraft, Biomasse, Wasserkraft, Sonnenenergie und Geothermie. Im Folgenden gehen wir auf diese Quellen ein wenig detaillierter ein.

1.1 Windkraft

Durch Windkraftanlagen wird Energie des Windes in elektrische Energie umgewandelt. Unterschieden wird dabei zwischen Onshore- und Offshore-Anlagen. Onshore-Anlagen findet man zu Lande und Offshore-Anlagen zu Wasser. Letztere produzieren im Durchschnitt mehr Strom als Onshore-Anlagen, da es auf dem Meer mehr Wind zu ‚fangen‘ gibt.

1.2. Biomasse

Durch die Verbrennung fester Biomasse, wie zum Beispiel Holzabfällen, aber auch Reststoffen wie etwa Stroh, Biomüll oder Gülle, wird in Biomasseheizkraftwerken oder Biomassekraftwerken elektrische Energie erzeugt. Bioenergie ist unter den Erneuerbaren Energieträgern übrigens der ‚Alleskönner‘: Sowohl Strom und Wärme als auch Treibstoffe können aus fester, flüssiger und gasförmiger Biomasse gewonnen werden.

1.3. Wasserkraft

Durch Wasserkraftanlagen wiederum wird Energie des Wassers in mechanische beziehungsweise elektrische Energie umgewandelt.

1.4. Sonnenenergie

Dank sogenannter Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen), die sich bereits auf vielen Dächern in Deutschland befinden, wird elektrischer Strom aus Sonnenenergie generiert. Die Zellen der Anlage fangen die Sonneneinstrahlung ein und wandeln sie in Strom um. Der Strom kann dann von den jeweiligen Haushalten genutzt oder unter Umständen auch an Dritte verkauft werden. Solarthermie hingegen dient der Gewinnung von Wärme, welche sowohl zur Aufbereitung von Warmwasser und als auch für die Heizung genutzt werden kann.

1.5. Geothermie

Bei der Geothermie kann die in der Erde gespeicherte Wärme genutzt werden, um zu heizen oder zu kühlen. Dabei wird durch Erdwärmebohrung Energie aus der Erde gewonnen und schließlich auf das gewünschte Heizniveau angehoben. Aus Erdwärme Strom zu erzeugen ist in Deutschland allerdings eher selten; Geothermie wird hierzulande zumeist für die Wärmeerzeugung genutzt.

1.6. Kraft-Wärme-Kopplung (KWK)

Neben den fünf klassischen Quellen für die Gewinnung von Ökostrom wird oft auch der Strom, der aus sogenannten Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen erzeugt wird, als Ökostrom bezeichnet. Bei der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) handelt es sich um eine Art Energie-Erzeugung, bei der gleichzeitig elektrische Energie und Wärme generiert wird. Vergleicht man dies mit dem Prozess getrennter Energie- und Wärmeerzeugung, werden mit der KWK etwa 40 Prozent Energie eingespart.

Was ist der Unterschied zwischen normalem Strom und Ökostrom?

Zunächst einmal gibt es keinen physikalischen Unterschied zwischen herkömmlichem Strom und Ökostrom, denn beide kommen aus der gleichen Steckdose und gelangen über dasselbe Stromnetz in Wohnungen, Häuser und Büros. Der Unterschied besteht viel mehr in der Art der Stromerzeugung. Wie bereits erwähnt, wird reiner Ökostrom aus erneuerbaren Energien generiert. Deswegen ist diese Stromquelle auch nachhaltiger und klimafreundlicher, weil hier Kräfte der Natur, wie zum Beispiel Wind, genutzt werden, um Energie zu generieren. Ein positiver Aspekt ist zudem, dass diese Energiequellen dem Menschen beinahe ohne Limit zur Verfügung stehen. Demgegenüber sind die Stoffe, aus denen herkömmlicher Strom gewonnen wird, wie beispielweise aus Kohle und Erdgas, nur begrenzt verfügbar und tragen außerdem durch die großen Menge an CO₂-Ausstoß erheblich zur Umweltverschmutzung bei.

Was ist echter Ökostrom?

Es handelt sich um sogenannten echten Ökostrom, wenn der Ökostrom nicht nur aus 100 % erneuerbaren Energiequellen, sondern auch von klimafreundlich agierenden Unternehmen stammt, die sich bewusst für den Schutz der Umwelt einsetzen. Nur durch das Zusammenspiel dieser beiden Komponenten kann ein sinnvoller Beitrag zur notwendigen Energiewende geleistet werden. Aber Vorsicht: Es gibt auch Stromanbieter, die über sogenannte RECS-Zertifikate klimaschädlichen Kohle- oder Atomstrom als ökologisch ausweisen. Der Begriff stammt vom Renewable Energy Certificate System (englisch für Zertifizierungssystem für Erneuerbare Energien). RECS-Zertifikate werden an Anbieter ausgehändigt, die ökologischen Strom generieren. Allerdings können diese Zertifikate auch an Dritte verkauft werden. So erwerben zum Beispiel oft Stromanbieter, die Atomstrom herstellen, diese Zertifikate. Die Folge ist, dass dann der eigentlich umweltschädlich generierte Strom fälschlicherweise und nur auf dem Papier als Ökostrom ausgewiesen wird.

Sind die Label für Ökostrom vertrauenswürdig?

Doch wie können sich Verbraucher sicher sein, echten Ökostrom zu beziehen? Da der Begriff Ökostrom in Deutschland wie schon erwähnt gesetzlich nicht geregelt ist, gibt es schließlich auch keine Standards, an die sich die Anbieter zwingend halten müssen. Derzeit können sich Anbieter in Deutschland als Ökostrom-Anbieter ausgeben, wenn mindestens die Hälfte ihres angebotenen Stroms aus Erneuerbaren Energiequellen gewonnen wird. Daher sollte man stets versuchen, zwischen Ökostrom und gutem Ökostrom zu unterscheiden. Hilfestellung dabei können sogenannte Label für Ökostrom bieten. Allerdings sind diese nur bedingt sinnvoll, denn nicht allen Labeln kann man gleichermaßen vertrauen. Zum Beispiel unterscheiden die Label „Grüner-Strom-Label“ und „OK-Power Gütesiegel“ mit Gewissheit echten Ökostrom von Unechtem. Sie sind ein Garant dafür, dass der Anbieter keine Atom- oder Kohlekraftwerke betreibt. Außerdem wird ein Teil des Erlöses in Innovationen erneuerbarer Energien investiert. Zusätzlich ist es möglich, die Geschäftspolitik des Ökostromanbieters zu beachten: Setzt sich das Unternehmen für den Vorrang der erneuerbaren Energien ein? Anderseits gibt es aber auch Label, die zwar Ökostrom garantieren, aber deren Anbieter auch noch fossilen und atomaren Strom beziehen. Deshalb gilt ganz generell, dass man auch bei den Labeln ganz genau hinschauen sollte.

Worauf sollte ich bei einem Wechsel zu Ökostrom besonders achten?

Ökostrom ist in der Regel kaum teurer und manchmal sogar günstiger als konventioneller Strom. Wer also bei seinem bisherigen Stromversorger noch im Grundversorgungstarif ist, könnte mit dem Wechsel zu einem Ökostrom-Anbieter eventuell sogar noch Geld sparen.

Dazu müssen zuallererst die wirklich nachhaltigen Ökostromanbieter ausfindig gemacht werden. Dies ist bei Ökostrom-Anbietern gewährleistet, die, wie schon erwähnt, mit dem „Grüner Strom Label“ ausgezeichnet sind. Das Gütesiegel wird unter anderem vom Naturschutzbund Deutschland (NABU) getragen und setzt auf die naturverträgliche Energiewende. Aus technischer Sicht brauchen Sie für den Stromanbieterwechsel nur einen Internetzugang, Informationen über regionale, grüne Stromanbieter und Ihre letzte Stromabrechnung.

Der Wechsel zum Ökostrom in vier Schritten:

• Schritt 1: Vergleichen Sie Ökostromanbieter für Ihr Zuhause. Im Internet finden Sie Angebote für Ihre Region, beispielsweise auf dem Vergleichsportal der Umweltverbände.
• Schritt 2: Achten Sie bei der Suche auf das „Grüner-Strom"-Label, das echten grünen Strom kennzeichnet (siehe oben).
• Schritt 3: Wenn Sie sich für einen Ökostromanbieter entschieden haben, können Sie sich direkt mit Ihren persönlichen Daten anmelden. Auf Ihrer letzten Stromabrechnung finden Sie Informationen, die Sie zum Vertragsabschluss brauchen.
• Schritt 4: Wenn Sie einen Vertrag beim neuen Stromanbieter unterschrieben haben, übernimmt dieser die Kündigung Ihres alten Vertrags.

Gut zu wissen: 

Sie brauchen keine Angst zu haben, bei einem Stromwechsel plötzlich im Dunkeln zu sitzen. Denn: Sollte etwas nicht klappen, steht Ihr Netzbetreiber in der Pflicht, Sie weiterhin zu versorgen.

Eine über zwanzigjährige Initiative

Rückblick: Im Jahr 2000 beglückwünschte man sich in gewissen Politikerkreisen zu einer Revolution. Der Grund dafür war, dass das Erneuerbare-Energien-Gesetz, kurz EEG, auf den Weg gebracht wurde. Maßgeblich gestaltet wurde es von einer „Viererbande" um die Abgeordneten Hermann Scheer von der SPD, die Staatssekretäre Michaele Hustedt und Rainer Baake von den Grünen sowie dem damaligen grünen Umweltministerium Jürgen Trittin. Von Anfang an im Gesetz enthalten war die EEG-Umlage zur Finanzierung des Ausbaus der Erneuerbaren Energien - also zum Beispiel dem Strom, der aus Wind, Wasser, Sonne, Geothermie oder Biomasse produziert wird.

Die EEG-Umlage wurde umgangssprachlich auch ‚Ökostromumlage‘ genannt und verfolgte die Idee, dass Verbraucherinnen und Verbraucher pro Kilowattstunde etwas mehr für den Strom zahlen, damit der Staat mit diesen zusätzlichen Einnahmen den Ausbau von Wind- und Solaranlagen vorantreiben konnte. In der Praxis wurde diese Idee aber auch in Form der Maßnahme umgesetzt, dass den Betreibern von Anlagen erneuerbarer Energien der Strom, den sie in das öffentliche Verteilungsnetz einspeisten, zu einem staatlich garantierten Preis abgenommen wurde. Das war zuvor nicht der Fall.

Erfolge und Teuerungen

Der Erfolg dieser neuen, gesetzlichen Regelungen ließ auch nicht lange auf sich warten; Wind- und Sonnenenergie wurden in Deutschland schneller produziert als erhofft und die positiven Zahlen übertrafen selbst die kühnsten Erwartungen der damaligen rot-grünen Regierung. Das Modell wurde sogar in vielen anderen Ländern kopiert und als großes Etappenziel des globalen Klimaschutzes gefeiert. Doch bekanntlich hat jede Medaille auch eine Kehrseite: Für Verbraucherinnen und Verbraucher waren die gefeierten Erfolge der EEG-Umlage über Jahre hinweg ein nicht unwesentlicher Preistreiber. Und auch für viele Unternehmen mit hohem Stromverbrauch stellte sie eine große finanzielle Belastung dar.

Wann entfällt die EEG-Umlage 2022?

Grundsätzlich betrachtet gilt die beschlossene EEG-Umlage jedoch als ein Erfolg. Von der Energiewende können schließlich alle profitieren, sei es als Maßnahme gegen den Klimawandel, der Unabhängigkeit von Stromanbietern aus dem Ausland oder als Akteure in einem erfolgreichen Wirtschaftszweig. Kritisiert von Experten wurde aber zum Beispiel auch, dass der Staat nicht rechtzeitig auf den Boom der Erneuerbaren Energien und die damit einhergehenden Preissenkungen reagiert habe. Im Verhältnis zu dieser rasanten Entwicklung wären die Fördersätze vergleichsweise hoch geblieben, meinen Kritiker, während sich die Kassen der Erneuerbaren-Anlagenbetreiber immer mehr gefüllt hätten. Selbst einer der ‚Miterfinder‘ der EEG-Umlage, Grünen-Politiker Rainer Baake, sah diese Begebenheit als größten Fehler an. Zu lange habe die Politik die Höhe der Förderung festgesetzt, weswegen die Preise für die Energiewende zeitweise definitiv und unnötig zu hoch gewesen seien, so Baake. In den Jahren 2009 und 2010 sei etwa für Solarenergie „viel zu viel" bezahlt worden. Nicht überraschend schrieb er die Versäumnisse dabei vor allem den unionsgeführten Regierungen der 2000er-Jahre zu, denen er nicht mehr angehörte. Aber auch in anderen Kreisen wurde in den vergangenen Jahren die Feststellung immer lauter, dass die seit dem Jahr 2000 existierende EEG-Abgabe schon lange nicht mehr zeitgemäß und eine Anpassung an die aktuelle Marktentwicklungen längst überfällig sei. Zum besseren Verständnis: Die Höhe der EEG-Umlage wurde jedes Jahr im Oktober ermittelt. Grundlage der Ermittlung war die sogenannte Ausgleichsmechanismus-Verordnung. Danach wurde Ende September für das laufende Jahr eine Bilanz gezogen und ein Ausgleich zwischen den prognostizierten und den tatsächlich erzielten Preisen vorgenommen. Mit 3,723 Cent pro Kilowattstunde war die EEG-Umlage 2022 auf dem niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Gründe dafür waren die gestiegenen Preise an den Strombörsen, die Bundesbezuschussung aus der CO2-Bepreisung sowie der Überschuss des EEG-Kontos aus dem vorangegangenen Jahr.

Was bedeutet es, dass die EEG-Umlage 2022 weggefallen ist?

Schließlich beschloss die neue Bundesregierung im Rahmen eines sehr umfangreichen Maßnahmenpakets, dem sogenannten ‚Osterpaket‘, dass die EEG-Umlage 2022 genau am 1. Juli auf null Cent fällt. Das bedeutet: Versorger müssen jetzt die Senkung an ihre Kundschaft weitergeben und dürfen den Arbeitspreis seit dem 1. Juli auch nicht anheben. Das schreibt das „Gesetz zur Absenkung der Kostenbelastung durch die EEG-Umlage und zur Weitergabe dieser Abgabe an die Letztverbraucher“ vor. Es wurde Ende April vom deutschen Bundestag beschlossen und ist seit Ende Mai in Kraft getreten. Künftig wird der Finanzierungsbedarf für die erneuerbaren Energien aus dem Sondervermögen des Bundes, dem „Energie- und Klimafonds“, ausgeglichen. Dieser Plan wird nach Angaben der Bundesregierung allerdings rund 6,6 Milliarden Euro kosten.

Wie hoch ist die Entlastung dank Abschaffung der EEG-Umlage?

Politiker bezeichnen den Wegfall der EEG-Umlage als eine der größten Strompreisentlastung der letzten Jahrzehnte. Für Endverbraucher stellt sich bei solchen Aussagen dann natürlich sofort die Frage: Was haben wir konkret davon, dass die EEG-Umlage seit dem 1. Juli nicht mehr zu zahlen ist? Wird sich der Wegfall der EEG-Umlage 2022 tatsächlich in einem niedrigeren Strompreis bemerkbar machen?

Fakt ist: Seit dem 1. Juli 2022 müssen Energieversorger den entsprechenden Betrag in Höhe von 4,43 Cent pro Kilowattstunde brutto bei den Strompreisen berücksichtigen und mit der Jahresrechnung an die Haushalte weitergeben. Nach einem simplen Rechenbeispiel könnte ein Drei-Personen-Haushalt mit einem jährlichen Stromverbrauch von 3.500 kWh jetzt monatlich 12,93 Euro sparen. Ein durchschnittlicher Single-Haushalt mit einem jährlichen Stromverbrauch von 1.500 Kilowattstunden würde etwa 66 Euro weniger pro Jahr zahlen. Aber: Die Preissenkung dürfte sich für Privatkunden – wenn überhaupt – erst auf der nächsten Jahresrechnung bemerkbar machen, denn die Energieversorger sind nicht dazu verpflichtet, den monatlichen Abschlag wegen der Senkung der EEG-Umlage direkt zu ändern. Die Abschläge bleiben also zunächst unverändert.

Nach Einschätzung von Experten sollen die Verbraucher in der Bundesrepublik durch die Abschaffung der EEG-Umlage aber um rund 5,1 Milliarden Euro entlastet werden. Branchenbeobachter warnen allerdings aufgrund der zuletzt stark angestiegenen Strompreise vor allzu großer Zuversicht. Dem Vergleichsportal Check24 zufolge sind zum Beispiel die Strompreise für eine Familie mit 5.000 kWh Stromverbrauch um durchschnittlich unglaubliche 471 Euro seit Oktober 2021 gestiegen. Wenig Hoffnung auf eine große finanzielle Entlastung macht zudem ein Blick in die Vergangenheit: Bereits die erste Senkung der EEG-Umlage zum Jahreswechsel 2021/2022 kam aufgrund der massiv gestiegenen Einkaufspreise der Versorger bei den Verbrauchern nicht an. Vielmehr sind seitdem die Preise im Stromgroßhandel nochmals kräftig und auf ein bislang noch nie dagewesenes Niveau angestiegen. Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine hat die Situation auf dem Strommarkt zusätzlich verschärft. Aufgrund der derzeitigen Entwicklungen an den Energiemärkten sei die Absenkung der EEG-Umlage 2022 deswegen nicht mehr als „ein Tropfen auf den heißen Stein“, so kritische Stimmen. Stromkunden müssten sich darauf einstellen, dass die Kosten schon bald und spätestens zum Jahreswechsel hin weiter steigen werden.

EEG-Umlage 2022: Ist eine Zwischenablesung von Zählerständen jetzt sinnvoll?

Bei Haushalten mit Haushaltsstrom ist eine Zwischenablesung nicht erforderlich, denn der Stromverbrauch verteilt sich sehr gleichmäßig über das ganze Jahr. Ausreichend ist vielmehr eine Schätzung des Stromverbrauchs durch den Stromanbieter zur Jahresmitte. Allerdings sollten Endverbraucher, die mit Strom heizen, eine Wärmepumpe oder eine Nachtstromspeicherheizung haben, eine Zwischenablesung vornehmen. Dieser Stromverbrauch ist aufgrund der temporären Heizperiode über das Jahr hinweg nämlich ungleichmäßig verteilt und kann sich auch witterungsbedingt von Jahr zu Jahr anders beziffern. Es ist also ratsam, dass diese Haushalte schnellstmöglich ihren Zählerzwischenstand ablesen und den aktuellen Wert ihrem Stromanbieter mitteilen.

EEG-Umlage 2022: Welche Informationspflicht haben Energieversorger?

Stromanbieter sind durch den gesetzlichen Wegfall der EEG-Umlage und die neuen Preise nicht dazu verpflichtet, private Haushalte gesondert über diese Änderung zu informieren. Auch ein Sonderkündigungsrecht gibt es für beide Seiten nicht. Jedoch muss der Betrag, um den sich die Stromrechnung durch den Wegfall der EEG-Umlage nun mindert, in der Stromrechnung transparent ausgewiesen werden. Zudem müssen die neuen Preise bei der Grundversorgung auf der Internetseite des Anbieters veröffentlicht werden.

Es soll auch in Zukunft weiter gefördert werden

Trotz des Wegfalls der EEG-Umlage 2022 will die deutsche Regierung den Ausbau der Erneuerbaren Energie weiter fördern und immer schneller vorantreiben. Der Grünen-Politiker Rainer Baake prognostizierte in diesem Kontext jedoch, dass die finanziellen Belastungen für den Staat in Zukunft immer geringer werden würden und längerfristig „Richtung Null“ tendieren. Thorsten Lenck von der Agora Energiewende bezweifelt jedoch diese Prognose. Zwar ist er auch der Meinung, dass die staatliche Förderung langfristig deutlich abnehmen werde. Momentan fehle jedoch der Wettbewerb. Das bedeutet seiner Ansicht nach: Wenn nur wenige Betreiber von Wind- und Solaranlagen miteinander um neue Flächen konkurrieren, „dann hilft mir auch die Ausschreibung nicht, die Kosten zu drücken. Dann wetten alle Bieter in dieser Auktion auf die maximale Förderung.“

EEG-Umlage noch nicht endgültig gekippt

Ursprünglich sollte die EEG-Umlage 2022 für Stromverbraucher übrigens erst ab Januar 2023 entfallen. Aufgrund der derzeit so angespannten Lage mit dem Krieg in der Ukraine, der immer höher werdenden Inflationsrate und den enorm gestiegenen Energiekosten wurde das Gesetz allerdings zur Entlastung der deutschen Haushalte frühzeitig umgesetzt. Formal abgeschafft ist die EEG-Umlage damit allerdings noch nicht, ihre Herabsetzung auf null Euro ist vielmehr zunächst bis zum 31. Dezember 2022 befristet. Wie es mit der EEG-Umlage danach weitergeht, also ab dem Jahr 2023, muss politisch erst noch entschieden werden. Energieexperten gehen jedoch davon aus, dass die Ökostrom-Umlage mit großer Wahrscheinlichkeit über kurz oder lang endgültig abgeschafft werden wird.

Es gibt eine Vielzahl verschiedener historischer Baustile, die teilweise sehr spezifische Merkmale aufweisen und sich von anderen schon auf den ersten Blick unterscheiden. Anders als andere Stilrichtungen, die zum Beispiel auch in der Modewelt oder im Möbeldesign zu beobachten sind, verändern sich architektonische Baustile über die Jahrhunderte hinweg jedoch viel langsamer. Dementsprechend hat jeder Stil in der Regel ganz typische Merkmale, anhand derer man den jeweiligen Baustil gut erkennen und recht deutlich von anderen Architekturstilen unterscheiden kann – obwohl es natürlich immer wieder auch Überschneidungen gibt, was bestimmte Elemente der historischen Baustile angeht. Zu den wichtigsten europäischen Baustilen zählt man die Romanik, die Gotik, die Renaissance, den Barock-Stil, den Klassizismus, den Historismus, den Jugendstil und die Moderne. In den folgenden Abschnitten stellen wir Ihnen diese Epochen der Geschichte der Architektur ausführlicher vor.

Baustil Romanik

Die romanische Architektur war die erste der bekannten Stilepochen und hat einige beeindruckende Bauwerke hervorgebracht, die in erster Linie durch ihren massiven Stil auffallen. Je nach Einordnung beginnt dieser Baustil in Deutschland im frühen Mittelalter und lässt sich ganz grob in drei Epochen einteilen: Die Frühromanik fand von 900 bis 1070, die Hochromanik von circa 1070 bis 1170 und die Spätromanik von ungefähr 1170 bis 1240 statt. Heutzutage lässt sich der Baustil Romanik dabei vor allem noch bei Kirchen, Klöstern oder auch Burgen finden. Ihr auffälligstes Stilmerkmal ist dabei, dass Bauwerke dieser architektonischen Epoche tendenziell massiv und dunkel sind. Während ihre Fassaden eher schlicht gehalten sind, wurden Fenster und Türen dagegen aufwendig gestaltet. So findet man an diesen meist halbkreisförmige Bögen, mitunter aber auch sogenannte Fensterrosen und zahlreiche Verzierungen wie zum Beispiel Figuren oder Gesichter. Zu den berühmtesten Vertretern des Baustils Romanik zählt in Deutschland der Kaiserdom zu Speyer.

Kaiserdom zu Speyer © Thomas - stock.adobe.com

Baustil Gotik

Bei der sogenannten gotischen Architektur handelt es sich um einen weiteren mittelalterlichen Baustil. In Deutschland kam dieser architektonische Trend circa Mitte des 13. Jahrhunderts auf. Bis 1500 zählte er zu den vorherrschenden Stilen dieser Bauepoche. So wurden nicht nur Bauten wie Kirchen oder Klöster, sondern auch Bürger- und Rathäuser in diesem Stil gebaut. Gotische Gebäude haben architektonische Erkennungsmerkmale wie hohe Decken, Spitzbögen, durchbrochene Außenwände, farbige Glasfenster mit feiner Struktur, Fensterrosen oder Wasserspeier. Zu den berühmtesten Vertretern dieses Baustils zählt auch eine der beliebtesten und meistbesuchten Sehenswürdigkeiten in Deutschland: der Kölner Dom. Sein Bau begann Mitte des 13. Jahrhunderts und wurde erst 1880 vollendet.

Kölner Dom © Felix Pergande - stock.adobe.com

Baustil Renaissance

Der Übergang von der Gotik zur Renaissance war fließend. Die Renaissance begann bereits im Jahr 1420 und fand ihren Weg bis hinein in das Jahr 1610. In den meisten europäischen Regionen begann diese architektonische Epoche im frühen 15. Jahrhundert. Kennzeichnend für sie ist die Rückbesinnung auf Elemente der römischen Antike. Grundzüge römischer Architektur waren Symmetrie, Axialität, Richtungsbezogenheit und ein großzügiges Raumgefühl. Die Architekten der Renaissance wollten diese Elemente nicht nur wiederbeleben, sondern auch weiterentwickeln. Gleichzeitig lassen sich neben Elementen der Antike aber auch Stilelemente aus den Epochen Romanik und Gotik finden. Im Vordergrund stand in der Renaissance jedoch vor allem das harmonische Gesamtbild der Bauwerke. Auffällig sind bei den Gebäuden im Renaissance-Stil zudem die vielen geometrischen Strukturen. Aber auch Säulen, Kuppen, Fries und Gesims sowie Tonnen- und Kreuzgratgewölbe zeichnen den Baustil der Renaissance aus. Das historische Rathaus in Memmingen ist ein schönes Beispiel für einen typischen Renaissancebau aus dem 16. Jahrhundert.

Historisches Rathaus Memmingen © bbsferrari - stock.adobe.com

Baustil Barock

In Ostdeutschland steht wiederum ein beeindruckendes Gebäude, das zu den berühmtesten Baudenkmälern der Barock-Zeit gehört: Die Rede ist vom Dresdner Zwinger. Er spiegelt perfekt wider, was zu dieser Zeitepoche, das heißt im 17. und 18. Jahrhundert, im Trend war: prunkvolle und großzügig gestaltete Bauten. Die Bauweise von Barock-Gebäuden zeichnet sich vor allem durch eine symmetrische Formensprache sowie nach außen und innen gerichteten Krümmungen aus. Insbesondere waren zu dieser Zeit aber auch die Innenbereiche häufig großzügig angelegt und aufwendig gestaltet. Typisch für diese architektonische Stilrichtung sind zum Beispiel filigrane Stuckarbeiten, üppige Verzierungen und kostspielige Materialien wie Marmor oder Gold. Doch auch im Außenbereich wurde darauf geachtet, dass die Gebäude repräsentative Zwecke erfüllen. So sind Bauten im Barock-Stil meist umgeben von großzügigen Parkanlagen. Weitere Erkennungsmerkmale sind ferner auch Kuppeln, Säulen sowie Skulpturen und Kartuschen.

Dresdner Zwinger © Mistervlad - stock.adobe.com

Baustil Klassizismus

Im sogenannten Klassizismus orientierten sich die Architekten dann erneut, also wie schon in der Renaissance, an der Antike. Allerdings galt ihre Aufmerksamkeit nun nicht der römischen, sondern der griechischen Antike. So wurden besonders Säulen häufig als Gestaltungselement klassizistischer Gebäude genutzt. Beliebt war aber auch ein sogenannter Portikus, also eine Säulenhalle mit horizontalem Gebälk. Zu sehen gibt es diese Stilelemente beispielsweise am Weißen Haus in Washington D.C., aber auch am Braunschweiger Schloss. Vom Zeitraum her umfasst der Baustil Klassizismus je nach Einordnung die Jahre 1770 bis 1840.

Braunschweiger Schloss © Andreas - stock.adobe.com

Baustil Historismus

Um das Jahr 1850 löste dann der Historismus in vielen Teilen Europas die Architekturepoche des Klassizismus ab und zählte bis zum Beginn des Ersten Weltkrieges zu den vorherrschenden europäischen Baustilen. Es lassen sich viele stilistische Unterarten beim Historismus beobachten, weil sich diese Baurichtung an vorherigen Bauepochen orientierte. Welche Bautechnik im Einzelfall angewandt wurde, hing vor allem von der Funktion des jeweiligen Gebäudes ab. So findet man beispielsweise häufig Kirchen im gotischen Stil, die zu dieser Zeit errichtet wurden, während Bürgerhäuser stärker am Stil der Renaissance orientiert sind und Repräsentativbauten vor allem dem Barock-Stil nachempfunden wurden. Es lassen sich übrigens verhältnismäßig viele Gebäude der Stilepoche des Historismus zuordnen, was unter anderem auch an dem starken Bauboom dieser Zeit liegt, der durch die industrielle Revolution ausgelöst wurde. Auch die schönen Gründerzeithäuser, die wie ein Ausrufezeichen für wirtschaftlichen Wohlstand wirken, stammen in der Regel aus der Epoche, in der architektonisch der Historismus angesagt war.

Gründerzeithaus © js-photo - stock.adobe.com

Baustil Jugendstil

Etwa um die Jahrhundertwende vom 19. zum 20. Jahrhundert entstand dann der sogenannte Jugendstil in der Architekturgeschichte. Die Stilepoche ist aber auch unter den Namen L’Art Noveau, Sezessionsstil oder Modern Style bekannt. Die meisten Gebäude in diesem Baustil wurden während der Belle Époque, der Ära vor dem Ersten Weltkrieg, gebaut. Charakteristisch dafür sind allgemeiner Wohlstand, kulturelle Innovation und blühende Kunst. Zu beachten ist allerdings, dass es sich beim Jugendstil zunächst nicht um eine in sich geschlossene Stilrichtung handelte. Vielmehr entwickelten sich die heutige Abgrenzung aus mehreren und ganz verschiedenen Stilrichtungen. Gemeinsam hatten die unterschiedlichen Stile jedoch vor allem die Abkehr vom bis dahin vorherrschenden Historismus. Charakteristisch für den Jugendstil sind dementsprechend florale Ornamente und dekorativ geschwungene Linien, aber auch die Abkehr von der Symmetrie und das Motto „Kunst und Leben“. Aufgrund der verschiedenen Stilrichtungen müssen nicht alle Merkmale gemeinsam auftreten.

Besonders Wien war ein bedeutendes Zentrum des Jugendstils. In der österreichischen Hauptstadt entstand 1887 unter der Führung von Gustav Klimt die Wiener „Secession“ als eine Verbindung bildender Künstler Österreichs. Aber auch einer der beeindruckendsten Entwürfe von Gaudi; die Casa Battló in Barcelona, ist eine wahre Demonstration des Jugendstils. Sie beflügelt die Fantasie und lässt unschwer die Inspiration aus der Natur erkennen. Das Gebäude scheint sich zu „bewegen“; wie die Wellen des Meeres. Mosaikmuster erinnern den Betrachter an Fischschuppen und die Struktur des Gebäudes sieht aus wie ein Skelett.

Casa Battló © saiko3p - stock.adobe.com

Historische Baustile heute

In der sogenannten Moderne – also der Architekturepoche, in der wir uns gerade befinden – haben sich dagegen verschiedene moderne Baustile entwickelt. So lag der gestalterische Fokus moderner Architekten ab den frühen 1920er Jahren auf der Zweckbetonung von Gebäuden und dem Verzicht auf dekorative Elemente. Diese „Neue Sachlichkeit", die auch als Neues Bauen bezeichnet wird, folgte dem Anspruch, die Gestaltung nicht von ästhetischen Ideen abzuleiten. Dies führte unter anderem dazu, dass bei einigen Konstruktionen essenziellen Bauteile wie Versorgungsleitungen, Rohre und Betonwände nicht verdeckt oder verputzt wurden.

Aus der Neuen Sachlichkeit entwickelte sich übrigens auch das Bauhaus, das auf klare Ordnung und eine gewisse Einfachheit durch geometrische Formen wie Kuben setzte. Diese spezielle Art von Funktionalismus gewann vor allem beim Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg in Deutschland an Bedeutung.

Zu der Klassischen Moderne gehört zudem der sogenannten Internationale Stil, der sich in den 1920er-Jahren zunächst in Europa und später in den Vereinigten Staaten durchgesetzt hat. Insbesondere in den USA entsprechen viele Bürogebäude und Wolkenkratzer den Prinzipien des modernen Stils.

Was sind die Ursachen für die aktuellen Marktentwicklungen?

Noch in den vergangenen zwei Jahren konnten Bauherren einen Zinssatz für eine Baufinanzierung ergattern, bei dem eine 0 vor dem Komma stand. Doch diese Zeiten sind nun vorbei. Die Zinsen für einen Baukredit haben sich nach Angaben des Vergleichsportals Check24 von Januar bis Juni fast vervierfacht, die Durchschnittszinsen für zehnjährige Baufinanzierungen stiegen von 0,8 Prozent Anfang des Jahres auf 3,0 Prozent im Juni, teilte das Portal mit. Ein Anstieg auf vier Prozent bis zum Ende des Jahres sei möglich.

Als Grund für den fulminanten Anstieg der Bauzinsen wird recht vage die hohe Inflation und die damit verbundene Vermutung angegeben, dass die Europäische Zentralbank ihre Niedrigzinspolitik ändern könnte. Häufig entsteht dadurch der Eindruck, dass eine Anhebung der Leitzinsen eine direkte Steigerung der Zinsen für Immobilienkredite zur Folge hätte. Doch bei näherer Betrachtung ist diese Schlussfolgerung nicht richtig. Vielmehr ist das Verhältnis von Bauzins und Leitzins deutlich komplexer. Es ist zudem definitiv nicht ausgeschlossen, dass die Bauzinsen trotz mittelfristig steigender Leitzinsen nicht weiter mitsteigen. Welche Entwicklungen potenzielle und zukünftige Immobilieninvestoren besonders im Auge behalten sollten, erfahren Sie in den nun folgenden Zeilen.

Wo liegen die Bauzinsen derzeit?

Wie schon erwähnt: Zwischen Januar und Juli 2022 sind die aktuellen Bauzinsen deutlich gestiegen. Hier ein paar konkrete Beispiele zur besseren Orientierung: Für einen 100.000 Euro-Kredit sind momentan rund 200 Euro mehr zu zahlen als noch zu Jahresanfang. Bei einer Baufinanzierung über 400.000 Euro verursacht der Anstieg der durchschnittlichen Bauzinsen von 0,8 auf 3,0 Prozent zusätzliche Kosten von circa 78.800 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Laufzeit für Kreditnehmer, erklärt zum Beispiel das Portal Check24. Dementsprechend steigt die monatliche Rate für Immobilienkäufer in diesem Beispielfall von 933 Euro auf satte 1667 Euro.

Wer derzeit eine Immobilie finanzieren möchte, muss bei gleicher Kreditsumme und gleichem Tilgungssatz jeden Monat zwar immer noch weniger Geld ausgeben als in den frühen 2010er oder gar 2000er Jahren. Zwischen 2012 und Anfang 2022 war eine Immobilienfinanzierung dagegen deutlich günstiger.

Generell gilt aber weiterhin: Liegen Kaufpreis und Kreditsumme eng beieinander, verlangen die Banken mehr Zinsen. Anders ausgedrückt bedeutet das: Je mehr Eigenkapital ein Käufer in eine Finanzierung mitbringt, umso günstiger sind die Zinsen.

Wie werden sich die Hypothekenzinsen weiterentwickeln?

Lange Zeit galt: Solange sich die Leitzinsen auf niedrigem Niveau befinden, können Verbraucher davon ausgehen, dass auch die Hypothekenzinsen relativ niedrig bleiben. Doch im Juni 2022 haben sich die Hypothekenzinsen bereits deutlich von ihren historischen Tiefpunkten entfernt, die Zahlen verdeutlichen es: Von Mitte 2019 bis Ende 2021 waren fast überall Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung für unter 1 Prozent zu bekommen. Mitte Juni 2022 kletterten sie dagegen schon auf etwa 3,5 Prozent. Bis Anfang Juli diesen Jahres gab es bei den Hypothekenzinsen dann noch einen weiteren Schub – Auslöser war vor allem der große Zinsschritt von 0,75 Prozentpunkten, den die amerikanische Zentralbank Fed am 15. Juni verkündete. Zusätzlich beschloss die Europäische Zentralbank (EZB) Anfang Juni, den Leitzins im Juli 2022 um 0,25 Prozentpunkte zu erhöhen. Tatsächlich erfolgte dann eine unerwartete Erhöhung um 0,5 Prozentpunkte. Da die EZB weitere Zinsschritte in Aussicht gestellt hat, ist davon auszugehen, dass die Hypothekenzinsen noch weiter steigen könnten.

Was bedeutet genau eine Zinswende?

Wegen der rasant steigenden Zinsen wird momentan immer wieder von einer Zinswende gesprochen. Doch was verbirgt sich genau hinter diesem Begriff? Von einer Zinswende ist typischerweise dann die Rede, wenn die zuständige Zentralnotenbank einen Kurswechsel bei der aktuellen Zinspolitik vornimmt beziehungsweise ankündigt, dass ein solcher Wechsel bevorsteht. Eine bevorstehende Zinswende wird meistens bereits im Vorfeld angekündigt, kommt also in den seltensten Fällen überraschend. Zudem sind für viele Akteure des Finanzmarktes die Zeichen einer anstehenden Zinswende im Vorfeld absehbar. Dementsprechend werden dann auch Prozesse angepasst, Vermögenswerte umgeschichtet oder Investitionen getätigt, bevor eine Zinswende in Kraft tritt.

Welche Auswirkungen hat eine Zinswende?

Ist eine Zinswende tatsächlich eingetreten, gibt es für die Zentralbanken die Möglichkeit, das aktuelle Zinsniveau beizubehalten, den Leitzins anzuheben oder diesen zu senken. Diese unterschiedlichen Optionen haben dann auch unterschiedliche, nun folgende Effekte auf die aktuelle Geldpolitik:

Effekt Nummer 1: Senkung des Leitzinses

Die erste Option, eine Senkung des Leitzinses, führt dazu, dass Bankkredite günstiger werden. Das passiert wiederum dadurch, dass sich die Banken bei der Zentralbank Geld leihen, bei einer Senkung des Leitzinses weniger Zinsen für diesen Kredit zahlen müssen und diese Vergünstigungen dann an die Endkunden weitergeben können. Dadurch werden Kredite für Unternehmen, aber auch für Privatpersonen attraktiver. Eine solche Option wählen Zentralbanken insbesondere dann, wenn die wirtschaftliche Leistung einer Region sinkt oder die Gefahr einer Deflation, also der Abnahme des Preisniveaus, droht. Sie sorgt so für eine Preisstabilität und erhöht die Geldmenge, die im Umlauf ist. Ein dauerhaft niedriger Leitzins kann in konjunkturell starken Phasen jedoch eine Inflation begünstigen.

Effekt Nummer 2: Anhebung des Leitzinses

Entscheidet sich die Zentralbank hingegen dafür, den Zins wieder anzuheben, verringert sie dadurch die im Umlauf befindliche Geldmenge. Die Aufnahme von Krediten wird unattraktiver und Sparer erhalten wieder mehr Erträge aus Bankguthaben und Versicherungen. Gleichzeitig wird eine mögliche Inflation verhindert. Eine Zinserhöhung birgt jedoch auch das Risiko, das Wirtschaftswachstum auszubremsen, da Kredite für Unternehmen teurer werden und diese in der Folge neue Investitionen zurückstellen, also weniger frisches Geld in den Geldkreislauf gelangt.

Effekt Nummer 3: Zinswende als wichtiger Faktor beim ‚Schuldendienst‘

Eine Zinswende hat aber nicht nur direkte Auswirkungen auf die Wirtschaft der betroffenen Staaten, sondern zudem auch unmittelbare Folgen für Länder mit hohen Staatsschulden. Je nach dem insgesamten Umfang der Schulden kann eine Änderung des Leitzinses um einen halben Prozentpunkt bereits milliardenschwere Auswirkungen auf die Verschuldung und die jeweilige Zinslast haben – und das nicht nur im positiven, sondern auch im negativen Sinne. Diese Tatsache unterstreicht übrigens auch die Wichtigkeit einer Zentralbank, die stets unabhängig von einzelnen politischen Agenden arbeitet und in ihrer Entscheidungsfindung autark ist.

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Mit der Internationalen Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart (kurz: iba27) soll der Aufbruch in die Zukunft sichtbar und erlebbar werden – durch innovative Projekte in der ganzen Region, durch neuartige Infrastrukturen und temporäre Experimente sowie durch neue Wohn- und Arbeitswelten in modernen, urbanen Quartieren. Ferner sollen nachhaltige Materialien und Bauweisen einen Mehrwert für Umwelt und Gesellschaft schaffen, aber auch Interaktivität wird eine große Rolle spielen. Im Dialog mit den Besucherinnen und Besuchern sollen auf der iba27 gemeinsam neue Wege und Antworten dafür gefunden werden, wie der gesellschaftliche, technologische und ökologische Wandel in der Region Stuttgart erfolgreich gelingen kann.

Internationale Bauausstellung als anerkanntes Markenzeichen der Stadtplanung

Keine Frage: Dass in ein paar Jahren eine zweite Internationale Bauausstellung in der Schwabenmetropole stattfinden wird, unterstreicht die Attraktivität sowie die große Bedeutung Stuttgarts und der Region in eindrucksvoller Weise. Doch was ist überhaupt eine Internationale Bauausstellung? Diese, abgekürzt als ‚iba‘ bezeichnet, ist ein ursprünglich nur in Deutschland eingesetztes Instrument der Stadtplanung und des Städtebaus, um mit neuen Ideen und Projekten im sozialen, kulturellen und ökologischen Bereich Impulse zu setzen und dem städtebaulichen beziehungsweise landschaftlichen Wandel in der jeweiligen Region gerecht zu werden. Die daraus resultierenden Erkenntnisse und Projekte können und sollen aber natürlich auch anderen Regionen als Vorbild dienen. In den mehr als hundert Jahren ihrer Geschichte haben sich die Bauausstellungen, die in der Regel zehn Jahre laufen, jedenfalls zu einem international anerkannten Markenzeichen der Stadtplanung entwickelt, denn im Abschlussjahr jeder iba werden die Projekte der internationalen Öffentlichkeit präsentiert.

Lange Tradition

Die erste Internationale Bauausstellung fand 1901 in Darmstadt statt und gilt als ein Meilenstein des deutschen Jugendstils. Als eine der nachfolgenden Internationalen Bauausstellungen entstand dann in Stuttgart im Jahre 1927 die Weißenhofsiedlung als Ausstellung des Deutschen Werkbunds. Unter der künstlerischen Leitung des deutsch-amerikanischen Architekten Ludwig Mies van der Rohe errichteten führende Vertreter des Neuen Bauens insgesamt 21 Musterhäuser als „Wohnprogramm für den modernen Großstadtmenschen“ – die sogar heute noch als eines der wichtigsten Vorbilder moderner Architektur gelten. Im Jahr 2020 wurde mit der iba Basel dann die erste Internationale Bauausstellung abgehalten, die das deutsche Format in andere Staaten übertrug und gleichzeitig in den drei Ländern Deutschland, Frankreich und der Schweiz stattfand.

Treffpunkt Weißenhofsiedlung

Die Stuttgarter Weißenhofsiedlung bleibt logischerweise jedoch der wichtigste Referenzpunkt der zweiten Internationalen Bauausstellung, die in der Region Stuttgart stattfinden wird. Im Jahre 2027 jährt sich zudem der Bau dieses sogenannten „Meilensteins der Moderne“ zum hundertsten Mal. Überraschend, aber auch spannend ist, dass einige Themen von damals noch heute aktuell sind: die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, die Nachfrage nach neuen Wohnformen sowie nach technischen Möglichkeiten, die das Bauen intelligenter und nachhaltiger machen. Gemeinsam mit den Akteuren vor Ort, den Denkmalschutzbehörden und der Stadt Stuttgart, will die iba27 jedenfalls eine Strategie für die Erneuerung, funktionale Verdichtung und Aufwertung der Siedlung selbst, ihren Außenraum und die direkte Umgebung mit Brenzkirche und Kunstakademie entwickeln. So ist es auch naheliegend, dass sich kein anderer Ort für die Diskussion der iba27-Themen besser eignet als die baulich erneuerte und neu erschlossene Weißenhofsiedlung. Gesteuert wird die Bauausstellung von der IBA’27 StadtRegion Stuttgart GmbH. Gesellschafter sind die Landeshauptstadt Stuttgart, der Verband Region Stuttgart und die Wirtschaftsförderung Region Stuttgart GmbH, die Architektenkammer Baden-Württemberg sowie die Universität Stuttgart. Die Gesellschafter übernehmen anteilig die laufende Finanzierung der GmbH, das Land Baden-Württemberg unterstützt die iba27 in den Jahren 2018 bis 2027 mit insgesamt 2,5 Millionen Euro.

Wie wollen wir leben?

Schon seit Oktober 2018 können sich Kommunen, Initiativen, Unternehmen und private Träger aus der Stadtregion Stuttgart mit ihren Projekten für die bevorstehende iba27 bewerben. Allen Überlegungen und Vorschlägen liegen dabei die folgenden Fragen zu Grunde: Wie wollen wir in der Region Stuttgart in den kommenden Jahrzehnten zusammenleben? Wie bauen wir zukunftsfähige Häuser? Und wie reagieren Städte, Dörfer und Siedlungen der hoch industrialisierten Metropolregion Stuttgart auf den gesellschaftlichen, technologischen und ökologischen Wandel? Der Fokus aller Vorhaben ist dabei auf den Wunsch gerichtet, die Region Stuttgart noch lebenswerter und zukunftsfähiger zu gestalten.

iba27: Neuerfindung einer Stadtregion

Zu dem bunten Potpourri an Vorhaben und Projekten im Rahmen der iba27 gehört aber auch der Wille zu einem nachhaltig wertschätzenden Umgang mit Materialien, Räumen und sozialen Beziehungen. Sie entstehen durch die Transformation reiner Gewerbe- und Wohnviertel oder durch die Neuerfindung monofunktionaler Großstrukturen der 60er- und 70er-Jahre auf dem Weg zur durchmischten produktiven Stadt. Knotenpunkte des öffentlichen Verkehrs sollen zu Orten der Begegnung, der Neckar zu einem identitätsstiftenden Band der Region werden. Auch die Werkbundsiedlung am Stuttgarter Weißenhof soll für ein breitgefächertes Publikum erneuert und neu erschlossen werden. Generell zählen zu den potenziellen Ausstellungsorten der iba27 dabei alle Bauten und Infrastrukturen, die den Aufbruch in der Stadtregion Stuttgart sicht- und greifbar machen: Häuser und Stadtviertel, die Funktionen und Lebensbereiche mischen und so Nähe zwischen Menschen schaffen; kleine und große Stadtbausteine, die eine urbane Dichte formen und das öffentliche Leben feiern; Landschaftsräume, die Ökologie und Nutzung durch den Menschen in Einklang bringen.

Die ersehnte Stadt am Fluss

Kurz: Das „iba27-Netz“ ist eine komplexe Projektplattform, die zukunftsweisende Vorhaben aus der ganzen Region Stuttgart sammelt. Eines dieser Vorhaben trägt den Namen „Wohnen am Fluss in Untertürkheim“: Auf einem Grundstück direkt am Neckar in Untertürkeim (Inselstraße 140) plant die Bietigheimer Wohnbau GmbH (BW) zusammen mit einem Teil des Nachbargrundstücks (Inselstraße 144), das im Besitz der EnBW ist, ein neues urbanes, kreatives Quartier. Geplant ist eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe mit insgesamt 140 Wohnungen. Die Bietigheimer Wohnbau GmbH beabsichtig Wohnraum zu schaffen, der sich für verschiedene Wohnformen eignet. In den Erdgeschossen der Gebäude soll Gewerbe einziehen. Das Projekt soll mehr Aufschluss darüber geben, wie Wohnen in einer von Industrie geprägten Umgebung funktionieren kann. Durch seine direkte Lage am Neckar soll das neue Viertel auch eine bessere Verbindung zwischen Stadt und Fluss etablieren sowie angenehme Aufenthaltsorte direkt am Neckar schaffen. Zurzeit befindet sich auf dem Gelände ein historisches Kraftwerk mit einem Nebengebäude, das unter Denkmalschutz steht und erhalten bleibt. Die EnBW wird das Kraftwerk, welches seit über 100 Jahren Strom erzeugt, auch weiterhin zur lokalen Energiegewinnung nutzen.

Lebendige Nachbarschaft und kooperative Atmosphäre

Für die Umsetzung dieser Pläne schrieb die BW in Kooperation mit der EnBW einen internationalen Architekturwettbewerb aus, der im Frühjahr 2022 entschieden wurde. Der übereinstimmende Siegerentwurf stammt von NL Architects aus Amsterdam und sieht vor, direkt gegenüber des im Sommer so beliebten Inselbades einen Ort mit einer einladenden, zweigeschossigen Eingangshalle entstehen zu lassen, während auf dem Baufeld zwischen Kraftwerk und Neckarkanal simpel gehaltene Gebäude das vielfältige Spektrum zeitgenössischer Wohn- und Lebensformen abdecken sollen. Global gesehen thematisiert der Komplex dabei innovative Wohnungstypologien, nachhaltige Konstruktionsweisen und Orte der sozialen Interaktion, die allesamt eine lebendige Nachbarschaft bilden sollen.

Andreas Hofer, Intendant der iba27, unterstrich jüngst die kooperative Atmosphäre im bisherigen Prozess: „Gute Lösungen für die ersehnte Stadt am Fluss finden wir nur gemeinsam. Die intensiven Gespräche haben das Wettbewerbsniveau stark verbessert. Der Siegerentwurf eignet sich hervorragend als Grundlage für eine Weiterentwicklung, die Fragen des sozialen Miteinanders, des bezahlbaren Wohnraums sowie der Konstruktion und Materialität von zukunftsfähigen Gebäuden stellt.“

Auch die BW und die EnBW sind sich sicher, auf dieser Basis ein sehr besonderes und innovatives Projekt im Rahmen der iba27 für die Landeshauptstadt Stuttgart zu entwickeln und das Thema „Wohnen am Wasser“ am Stuttgarter Neckar (endlich) realisieren zu können.

Eine Ausstellung, die den Menschen gehören soll

Die iba27 ist ein offenes und dialogorientiertes Format für alle Menschen der Region Stuttgart, die sich aktiv in die Planungen einbringen können. Den Kern des iba27-Forums bilden Arbeitsgruppen, die weitgehend selbstorganisiert die unterschiedlichsten Fragen bearbeiten, Impulse für die Vorhaben und Projekte liefern und selbst Projektideen entwickeln. Begleitet werden sie von Persönlichkeiten aus der Region Stuttgart, die über eine breite Expertise zu den jeweiligen Themenschwerpunkten verfügen. Unter www.iba27.de gibt es weitere Informationen und Details zu Stuttgarts nächster Internationaler Bauausstellung.

Was ist die CO₂-Steuer?

Kohlenstoffdioxid (CO₂) ist eine chemische Verbindung aus einem Kohlenstoff- und zwei Sauerstoffatomen. Zwar bestehen etwa nur 0,04 Prozent der Atmosphäre aus Kohlenstoffdioxid, wenn es jedoch in einer zu hohen Konzentration auftritt, hat dies negative Auswirkungen auf den Wärmehaushalt der Erde: Je höher die CO₂-Konzentration ist, desto weniger Wärme kann über die Atmosphäre wieder abgegeben werden, da das Kohlenstoffdioxid die vom Erdboden reflektierten Sonnenstrahlen teilweise erneut reflektiert und dadurch ein Treibhauseffekt entsteht. Um klimafreundlicher zu agieren, führte der deutsche Gesetzgeber Anfang 2021 die CO₂-Steuer ein – mit einem eigentlich sehr simplen Hintergedanken: Indem die Menschen beispielsweise weniger Auto fahren, weniger heizen oder aber ein Elektroauto und eine neue Heizung kaufen, soll Kohlenstoffdioxid eingespart und damit die Umwelt geschützt werden. Weniger simpel für Verbraucher ist dagegen, dass diese klimapolitischen Instrumente auch eine nicht unerhebliche Teuerungsrate mit sich bringen.

Wer zahlt CO₂-Steuer?

Seit dem 1. Januar 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), unter das auch eine CO₂-Steuer auf Öl, Benzin und Gas fällt. Bis dahin zahlten in Deutschland nur Firmen aus der Energiewirtschaft, Industriekonzerne und Fluglinien für Treibhausgas-Emissionen. Da der CO₂-Preis nun jedoch einheitlich festgelegt ist, müssen Hersteller und Anbieter von Waren und Dienstleistungen auch einen festen Preis pro Tonne Kohlendioxid zahlen. Diese Mehrkosten reichen Hersteller und Anbieter nun aber zu hundert Prozent an die Abnehmer weiter. Das bedeutet: Je mehr Kohlenstoffdioxid eine Person verbraucht, zum Beispiel beim Autofahren oder beim Heizen, desto mehr Steuern muss sie dafür auch bezahlen. Seit Anfang 2021 zahlt die CO₂-Steuer also jeder, der mit Gas oder Öl heizt.

Entrichtet wird die Abgabe dabei automatisch über den Einkaufspreis. Insgesamt verteuerte sich im Jahr 2021 ein Liter Heizöl so um 7,9 Cent, eine Kilowattstunde Erdgas um 0,6 Cent. Experten zufolge zahlt man bei einem durchschnittlichen Verbrauch fürs Heizen mit Erdgas seit Einführung der CO₂-Steuer nun rund 65 Euro mehr. Wer mit Heizöl heizt, zahlt sogar noch 85 Euro drauf. Weil die Steuer aber von Jahr zu Jahr und bis 2025 angehoben werden wird, werden 2025 für die Heizung mit Erdgas sogar geschätzte 140 Euro als Zusatzkosten fällig werden, mit Heizöl sind es 185 Euro. Heizöl ist übrigens teurer, weil Erdgas bei der Gewinnung und Verbrennung generell weniger CO₂ als Heizöl freisetzt.

Stufenmodell für Mieter und Vermieter

Für den Immobiliensektor besagt die aktuelle Rechtslage, dass Mieter für die CO₂-Klimaabgabe, die für ihren individuellen Heizungsverbrauchfällig wird, allein aufkommen müssen. Wer also im Jahr 2022 als Mieter nicht nachhaltig heizt, muss neben den sowieso schon enorm gestiegenen Kosten für Heizöl zusätzlich mit noch höheren Kosten rechnen. Heftige Kritik gab es insbesondere von Mieter- und Verbraucherschützern an der Tatsache, dass Vermieter die Mehrkosten für die CO₂-Steuer vollständig über die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben können, obwohl letztere keinerlei Einfluss auf die Heiztechnik in der fremden Immobilie haben. Laut Angaben des Deutschen Mieterbundes können sich die Mehrkosten für Mieter einer durchschnittlich großen Wohnung bereits im Jahr 2022 auf 25 bis 125 Euro belaufen.

Auch die neue Bundesregierung sieht es als ungerecht an, dass für diese Kosten allein die Mieter zur Kasse gebeten werden. Dass die Klimalasten gerechter verteilt werden sollen, hatten die Regierungsparteien dabei schon im Koalitionsvertrag vereinbart. Konkret bedeuteten diese Umstände in der Praxis, dass sich in Zukunft auch die Vermieter an der Klimaabgabe auf fossile Brennstoffe beteiligen müssen. Dabei soll der Grundsatz gelten: Je schlechter die Energiebilanz des Hauses ist, desto höher soll der Anteil des Vermieters sein. Am 3.April 2022 einigten sich Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne), Bauministerin Klara Geywitz (SPD) und Justizminister Marco Buschmann (FDP) unter diesen Vorzeichen auf ein Stufenmodell. Mieter, von denen viele mit nicht unerheblichen Nachzahlungen bei ihrer nächsten Heizkostenabrechnung rechnen müssen, können also auf eine Entlastung bei der Klimaabgabe hoffen, während auf Vermieter unter Umständen zusätzliche Kosten zukommen.

Neuaufteilung der Kosten ab 2023

Das zehnstufige Modell soll, wenn Kabinett und Bundestag zustimmen, am 1. Januar 2023 in Kraft treten und Millionen von Mietern in Deutschland entlasten. Wie bereits erwähnt: Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes mit Mietwohnungen ist, desto höher fällt der vom Vermieter zu tragende Anteil an der Steuer in Zukunft aus. Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz sollen Vermieter bis zu 90 Prozent und Mieter zehn Prozent der CO₂-Kosten tragen. Der Grenzwert beträgt dabei 52 Kilogramm CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr. Nur noch in sehr gut gedämmten Wohngebäuden (KFW Effizienzhaus 55) müssen Mieter die CO₂-Abgabe allein zahlen.

Das neue Stufenmodell soll für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen und Gebäude mit gemischter Nutzung gelten, in denen Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen. Das neue Stufenmodel soll aber auch für Gewerbeimmobilie angewendet werden. Angesichts der vielen unterschiedlichen Fallkonstellationen strebt die Regierung für Gewerbeimmobilien aber zunächst eine pauschale Aufteilung von 50:50 an, bevor das Zehn-Stufen-Modell eingeführt werden soll.

Ab dem 1. Januar 2023 erfolgt die Festlegung der von den Parteien pro Wohneinheit zu tragenden CO₂-Kosten dann über die Heizkostenabrechnung. Damit die Verteilung der CO₂-Kosten leicht ermitteln werden kann, sollen den Vermietern mit der Brennstoffrechnung alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben werden. Wie das in der Realität genau aussehen und praktiziert werden soll, ist heute allerdings noch unklar. Als staatliche Unterstützung können Immobilieneigentümer in jeden Fall jedoch auf attraktive Fördermittel für energieeffiziente Sanierungen zählen.

Mieterbund und Verbraucherschützer immer noch nicht zufrieden

Grundsätzlich begrüßt der Deutsche Mieterbund zwar das Stufenmodell, fordert gleichzeitig aber auch eine schnellere Entlastung der Mieter. Im Koalitionsvertrag sei schließlich klar vereinbart worden, dass ab Mitte des Jahres eine 50/50-Regelung herbeigeführt werden muss, wenn bis dahin kein Stufenmodell entwickelt wird. Da dieses nun aber beschlossen worden ist, müsse es auch ab Mitte des Jahres 2022 gelten, so der Mieterbund. Zudem könne der Mieterbund nicht nachvollziehen, dass zwar in der energetisch besten Gebäudestufe der gesamte CO₂-Preis von den Mietern, aber in der schlechtesten Stufe nicht entsprechend 100 Prozent von den Vermietern, sondern immer noch zehn Prozent von den Mietern getragen werden sollen.

Auch der Bundesverband der Verbraucherzentralen (VZBV) fordert Nachbesserungen seitens der Regierung. Wie der Deutsche Mieterbund plädiert er dafür, dass die Kostenaufteilung schneller und nicht erst 2023 erfolgen soll. Zudem sei das von der Koalition vorgeschlagene Stufenmodell, ab wann die Kosten aufgeteilt werden sollen, „zu wenig ambitioniert“. Strengere Auflagen würden Vermieter schneller dazu bewegen, ihre Immobilien besser zu sanieren, zu dämmen und damit Energie zu sparen.

Die Geschichte der Wärmepumpe

Bis ins 19. Jahrhundert geht die Entwicklung der Wärmepumpentechnologie zurück. Damals, genauer gesagt im Jahre 1824, veröffentlichte der Franzose Nicolas Carnot erste Grundsätze zum Wärmepumpenprinzip. In Zürich wurden dann gut 100 Jahre später die ersten größeren Wärmepumpenanlagen zum Beheizen von Gebäuden in Betrieb genommen. 1969 schloss Klemens Oskar Waterkotte die erste Erdwärmepumpe in Deutschland an. Seitdem haben sich Wärmepumpen für das Heizen von Räumen sowie für die Warmwasserzubereitung zu einer ebenso zuverlässigen wie umweltfreundlichen Heizungsvariante entwickelt. Aber wie funktioniert eine Wärmepumpe heutzutage, im 21. Jahrhundert?

Das umgekehrte Prinzip eines Kühlschranks

Wird es draußen richtig kalt, ist es nur eine Frage der Zeit, bis man auch in den eigenen vier Wänden friert, denn Wärme bewegt sich immer entlang eines Temperaturgefälles und sucht sich den Weg vom Wärmeren zum Kälteren. Diesem Naturgesetz stellt die Wärmepumpe jedoch ein Bein, denn sie verschiebt Wärme entgegen dem Temperaturgefälle, also vom Kalten ins Wärmere. Ihre Funktionsweise ist dabei vom Prinzip her identisch mit der eines Kühlschranks. Während der Kühlschrank allerdings seinem Innenraum die Wärme entzieht und nach draußen abgibt, entzieht die Wärmepumpe dem Außenbereich die Wärme und leitet sie als Heizenergie in das Hausinnere. Während das im Kühlschrank dazu führt, dass das Innere angenehm kühl bleibt, ermöglicht der Prozess in der Wärmepumpe, dass es im Hausinneren mollig warm ist. Neben der Heizfunktion ermöglicht es die Wärmepumpe in Verbindung mit einer Flächenheizung aber auch, die Temperatur in Gebäuden herunterzukühlen.

Der technische Prozess der Wärmepumpe

Alle Wärmepumpen-Arten funktionieren nach einer grundsätzlich gleichen Funktionsweise. Bei einer Wärmepumpen-Heizungsanlage kommen die folgenden Bauteile zum Einsatz: zwei Wärmeübertrager, ein Verdichter, ein Entspannerventil sowie die Wärmenutzungsanlage, also ein geschlossenes Rohrnetz, um die Wärme auch in die gewünschten Bereiche im Gebäude zu leiten. Der technische Wärmeprozess erfolgt in einem Kreislauf: Der erste Wärmeübertrager (der Verdampfer) überträgt dabei die thermische Energie aus Luft, Erde oder Wasser auf ein Kältemittel, das durch besondere physikalische Eigenschaften bereits bei niedrigen Temperaturen verdampft. Im zweiten Schritt des Wärmepumpen-Prozesses erhöht dann ein Verdichter den Druck des dampfförmigen Kältemittels so weit, bis seine Temperatur höher liegt als die des Heizungssystems. Nur so kann die Wärme über einen weiteren Wärmeübertrager auch an das Heizungssystem abgegeben werden. Während das Kältemittel dabei abkühlt, sinkt sein Druck und das Medium wird langsam wieder flüssig. Vollständig regeneriert fließt das Kältemittel schließlich durch das Entspannungsventil, das den Druck auf den Ausgangszustand zurückbringt, zurück zum Verdampfer und der Wärmepumpen-Prozess beginnt von vorn.

Die Energiequellen der Wärmepumpenheizung

Je nachdem, in welcher Region Sie wohnen, kann die Umweltenergie der Wärmepumpe aus verschiedenen Quellen stammen. Generell kann thermische Energie aus der Luft, dem Erdreich und dem Grundwasser gewonnen werden. Darüber hinaus gibt es auch Sonderanlagen wie Abwasser-Wärmepumpen, die thermische Energie sogar aus dem Abwasser gewinnen können.

Energiequelle Luft

Die Luft ist die Umweltenergiequelle, die sich mit einer Wärmepumpe am einfachsten anzapfen lässt, denn dazu wird nur eine Vorrichtung zum Ansaugen und zum Ausblasen der Außenluft benötigt. Wenn die Luft-Wasser-Wärmepumpe im Inneren des Gebäudes aufgestellt wird, funktioniert sie zum Beispiel über Kanäle, die das Heizgerät mit Lüftungsgittern in der Außenwand verbinden. Steht das Gerät außerhalb des Hauses, kann die thermische Energie der Luft direkt aus der Umgebung gewonnen werden.

Gut zu wissen: Bei der Energiequelle Luft ist allerdings zu berücksichtigen, dass diese im Winter – also während der Jahreszeit, in der die Heizung am meisten gebraucht wird – oft nur mit Temperaturen unter dem Gefrierpunkt vorhanden ist. Dadurch müssen die Wärmeübertrager, über welche die kalte Außenluft geleitet wird, immer frostfrei gehalten werden. Das Resultat: Die Effizienz der Wärmepumpe sinkt.

Energiequelle Erdwärme

Nicht nur in der Luft, sondern auch in der Erde ist thermische Energie gespeichert, die sich mit sogenannten Sole-Wasser-Wärmepumpen zum Heizen nutzen lässt. Möglich wird das über Rohrleitungen, die in das Erdreich eingebracht werden und die ein Gemisch aus Wasser und Frostschutzmittel zirkulieren lassen. Diese Sole genannte Flüssigkeit entzieht der Erde Wärme und transportiert sie dann zur Wärmepumpe.

Gut zu wissen: Im Vergleich zur Luft kann die thermische Energie aus dem Erdreich ganzjährig und unabhängig von den Außentemperaturen gewonnen werden. Das erhöht die Effizienz der Wärmepumpe und senkt die anfallenden Heizkosten. Allerdings sind Tiefenbohrungen für die notwendigen Rohrleitungen genehmigungspflichtig und nicht überall zulässig. Auskunft gibt in der Regel das zuständige Landratsamt.

Energiequelle Grundwasser

Neben der Luft und dem Erdreich gibt es thermische Energie auch im Grundwasser. Genutzt werden kann diese über zwei Brunnen, die das Wasser aus der Tiefe zur Wasser-Wasser-Wärmepumpe und zurück in das Erdreich transportieren. Wichtig dabei ist, dass die Brunnen in Fließrichtung des Grundwassers mit einem Mindestabstand installiert werden, denn nur so wird gewährleistet, dass bereits abgekühltes Grundwasser nicht erneut zum Heizgerät gelangt. Ob Heizenergie jedoch tatsächlich aus dem Grundwasser gezogen werden kann, entscheidet sich erst nach Prüfung der lokalen Wasserqualität, denn verschiedene chemische Inhaltsstoffe können den Wärmetauscher stark belasten und die Funktion einschränken.

Gut zu wissen: Im Vergleich zu Luft und Erde zählt die im Grundwasser gespeicherte thermische Energie durch ganzjährig konstante Temperaturen zu einer der effizientesten Quellen für Wärmepumpen. Allerdings ist diese Art der Energiegewinnung genehmigungspflichtig und nicht überall erlaubt. Ob eine Wasser-Wärmepumpe in Ihrer Region zulässig ist, erfahren Sie beim zuständigen Landratsamt.

Wie viel kostet eine Wärmepumpe?

Wie viel eine Wärmepumpe kostet, hängt zunächst von der Wahl der jeweiligen Umweltenergiequelle ab. So ist bei einer Luft-Wasser-Wärmepumpe zur Innen- oder zur Außenaufstellung kaum zusätzliche Technik erforderlich, während für Installationen, die thermische Energie aus dem Grundwasser ziehen, Sondenbohrungen oder Flachkollektoren finanziert werden müssen. Generell entstehen dabei Kosten von etwa 60 bis 80 Euro pro Meter Tiefenbohrung. Bei einer Wasser-Wärmepumpe entstehen Kosten durch die Bohrung der beiden Brunnen, über die Grundwasser zum Heizgerät und zurück in das Erdreich transportiert wird. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus ist bei einem Einbau mit circa 5.000 bis 6.000 Euro zu rechnen.

Preis der Wärmepumpe

Die Wärmepumpe selbst besteht, unabhängig von der tatsächlich benutzten Energiequelle, immer aus den gleichen Komponenten. Für den Einsatz in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus entstehen dabei Kosten von bis zu 12.000 Euro, die jedoch durch eine Förderung für eine Wärmepumpe gemindert werden können. Grundsätzlich variieren die Preise jedoch stark nach Region, Hersteller und Dienstleister. Extratipp: Wärmepumpen können übrigens auch gemietet werden.

Kosten für den Betrieb

Logisch: Da die meisten Wärmepumpen elektrisch arbeiten, verursachen sie auch Stromkosten. Wie viel Strom benötigt wird, hängt dabei von der gewählten Energiequelle ab, dem energetischen Stand des Gebäudes und der Art, wie die Wärme an die Räume übertragen wird. Die Kosten können deshalb nicht pauschalisiert werden.

Wärmepumpen als Ergänzung

Wussten Sie, dass sich Wärmepumpen auch mit anderen Heizsystemen kombinieren lassen? Bei den Plänen zu einem Neubau können Sie beispielsweise zusätzlich zur Wärmepumpe noch eine Gasheizung mitplanen – sozusagen als Absicherung, wenn an extrem kalten Wintertagen überdurchschnittlich viel Wärme im Haus benötigt wird. Aber auch andersherum ist es möglich, eine bestehende Gasheizung durch eine neue Wärmepumpe zu ergänzen. Damit rüsten Sie Ihr Zuhause zukunftssicher nach und können auch staatliche Fördermittel beantragen. Ebenso möglich sind Kombinationen mit Wärmeerzeugern auf Basis erneuerbarer Energien, wie etwa Pelletheizungen oder Solaranlagen.

Vor- und Nachteile einer Wärmepumpe auf einen Blick

Obwohl sich die Umwandlung von thermischer Energie aus der Luft, dem Erdreich und dem Grundwasser in Heizungswärme sehr vielversprechend und verlockend anhört, gilt auch hier: Nicht jedes Haus eignet sich für die Installation einer Wärmepumpe. Eine eventuelle Installation sollten Sie schon im Vorfeld einer solchen Investition gut abwägen. Die folgende Tabelle bietet eine Zusammenfassung mit allen Vor- und Nachteilen, die eine Wärmepumpe mit sich bringt.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht regelt ein dokumentiertes Kaufinteresse einer bestimmten Person an einem Grundstück, einer Immobilie oder an einer Sache. Im Falle eines Grundstücks oder einer Immobilie hat die vorkaufsberechtigte Person das Recht, das Grundstück oder die Immobilie im Verkaufsfall vor allen anderen Interessenten zu erwerben. Besteht also für eine Immobilie oder ein Grundstück ein Vorkaufsrecht, so muss der Verkäufer den Vorkaufsbegünstigten über den anstehenden Verkauf informieren beziehungsweise, wenn er schon einen Kaufvertrag mit einem Käufer abgeschlossen hat, diesen schnellstmöglich dem Vorkaufsbegünstigten vorlegen. Wenn der Vorkaufsbegünstigte sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, kann er den Kaufvertrag anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen, einschließlich aller bereits vereinbarten Konditionen. Mit anderen Worten bedeutet das: Ein Vorkaufsberechtigter darf sich quasi - ganz legal - bei einem Immobilienkauf vor allen anderen Interessenten vordrängeln. Dies gilt insbesondere, wenn der Vorverkaufsrechtbegünstigte als Mieter in einer Immobilie wohnt, die verkauft werden soll.

Vier Formen des Vorkaufsrechts

Grundsätzlich wird zwischen vier verschiedenen Formen des Vorkaufsrechts unterschieden. Es gibt das dingliche, das schuldrechtliche, das öffentlich-rechtliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht.

1. Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht gilt ausschließlich für Grundstücke, aber nicht für darauf stehende Gebäude. Es ist in den §§ 1094 bis 1104 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und wird direkt im Grundbuch vermerkt. Eine Besonderheit ist, dass die Eintragung ins Grundbuch gleichzeitig als Vormerkung fungiert. Damit hat der Vorkaufsberechtigte sogar dann noch das Recht, die Übertragung des Grundstückes zu verlangen, wenn ein anderer Käufer (der sogenannte Erstkäufer) bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Gut zu wissen: § 473 BGB regelt, dass das dingliche Vorkaufsrecht nicht vererbbar ist - es sei denn, die Vererbbarkeit wurde vom Erblasser vor seinem Ableben im Grundbuch vermerkt.

2. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, geregelt in den §§ 463 bis 473 BGB, gilt sowohl für bewegliche als auch unbewegliche Sachen. Unter die unbeweglichen Sachen fallen dabei Grundstücke, während Häuser und Eigentumswohnungen vom Gesetz als bewegliche Sachen betrachtet werden. Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht erfolgt jedoch, anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht, kein Eintrag in das Grundbuch, denn es wird ausschließlich vertraglich zugesichert. Wird also bei einem schuldrechtlich bestehenden Vorkaufsrecht der Vorkaufsberechtigte übergangen und der Erstkäufer ins Grundbuch eingetragen, dann bleibt die Immobilie in dessen Eigentum. In solch einem Fall kann der Vorkaufsberechtigte jedoch Schadensersatz vom Verkäufer verlangen.

3. Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Bei einem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht gemäß den §§ 24 bis 28 des Baugesetzes (BauGB) „gehört“ der Gemeinde das Vorkaufsrecht. Aber auch aus anderen Gesetzen, wie dem Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs-, Eisenbahngesetz oder sogar dem Wasserrecht können sich öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte ergeben. Für die Inanspruchnahme eines solchen Rechts braucht die Gemeinde allerdings einen triftigen Grund. Dieser ist unter anderem gegeben, wenn das Ausüben des Vorkaufsrechts dem Allgemeinwohl dient; wenn beispielsweise eine Fläche für eine umweltschützende Ausgleichsmaßnahme, wie eine Aufforstung, vorgesehen ist. Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt jedoch nicht, wenn der Kaufinteressent ein Verwandter des Verkäufers ist. Dann darf die Gemeinde nicht dazwischenfunken.

4. Das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter

Wer sich in seiner Wohnung oder in seinem Haus so richtig wohlfühlt, bekommt in den meisten Fällen einen gehörigen Schock, wenn der Eigentümer seine vermietete Immobilie verkaufen will. Schließlich ist der Wohnungsmarkt vielerorts hart umkämpft und ein Umzug kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Gemäß §577 BGB bietet das gesetzliche Vorkaufsrecht Mietern die Chance, beim Verkauf einer Immobilie als Erste zuzuschlagen. Ein Immobilieneigentümer muss also seinem aktuellen Mieter die Möglichkeit einräumen, seine Mietwohnung zu kaufen, bevor dies ein Dritter tut. Hintergrund dieser gesetzlichen Regelung ist der Mietschutz; so soll das gesetzliche Vorkaufsrecht den Mieter vor einer ungerechtfertigten Mieterhöhung oder gar dem gänzlichem Verlust seiner Wohnung durch einen plötzlichen Eigentümerwechsel bewahren.

In der Praxis äußert sich das Vorkaufsrecht in der Regel so, dass der Eigentümer den Mieter darüber informieren muss, dass er seine Immobilie zum Kauf anbietet. Wenn der Eigentümer bereits einen Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt hat, hat der Mieter das Recht, in diesen Vertrag miteinzusteigen. Dabei gibt es für den kaufwilligen Mieter jedoch einige Besonderheiten zu beachten.

4.1. Wann gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter – und wann nicht?

Weil das Vorkaufsrecht gesetzlich vorgeschrieben ist, gilt es grundsätzlich für jeden Mieter. Allerdings gibt es dabei, wie so oft, auch einige Ausnahmen. So gilt das Recht nicht, wenn der Vermieter seine Wohnung schon zum Verkauf angeboten hat, bevor der aktuelle Mieter eingezogen ist. Zudem tritt es außer Kraft, wenn der Eigentümer die Wohnräume an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen seines eigenen Haushalts verkauft oder verschenkt.

4.2. Was gilt, wenn in einem Haus mehrere Parteien wohnen?

Auch beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern kann sich das Vorkaufsrecht oft schwierig gestalten. Im Grunde genommen gibt es zwei Fälle: Entweder verkauft der Eigentümer das gesamte Haus – dann entfällt das Vorkaufsrecht für die Mieter, oder er verkauft die einzelnen Wohnungen des Hauses – bei diesen Anteilen gilt dann für den jeweiligen Mieter das Vorkaufsrecht.

4.3. Welche Pflichten und Fristen sind zu beachten?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht impliziert Pflichten, sowohl für den Noch-Eigentümer als auch für den Noch-Mieter. Für den Vermieter besteht zunächst die sogenannte Mitteilungspflicht. Das bedeutet: Er muss seinen vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informieren, den er anderen Kaufinteressierten unterbreitet hat. Kennt der Mieter die Konditionen und möchte er seine Mietwohnung kaufen, muss er die gesetzliche Ausübungsfrist beachten: Innerhalb von zwei Monaten muss er gegenüber dem Eigentümer sein Kaufinteresse an der Immobilie mitteilen.

Gleicher Kaufpreis: BGH stärkt das Vorkaufsrecht für Mieter

Ein Immobilieneigentümer muss seinen Mieter spätestens über den anstehenden Verkauf seiner Immobilie informieren, wenn der Abschluss eines Kaufvertrags mit einem anderen Käufer erfolgt ist. Dann hat der Mieter die Möglichkeit, die Immobilie zu den gleichen wie mit dem Dritten vereinbarten Konditionen zu erwerben. In solch einem Fall schließen Mieter und Verkäufer einen neuen Kaufvertrag. Problematisch ist jedoch die Tatsache, dass Investoren in der Regel bereit sind, einen weitaus höheren Preis zu zahlen, als Mieter ihn aufbringen können oder möchten. Es kann allerdings auch vorkommen, dass ein Mieter, der von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte, für seine Mietwohnung einen höheren Kaufpreis zahlen soll, als er mit dem sogenannten Erstkäufer bereits vereinbart wurde. Dass ein Mieter mit einem Vorkaufsrecht prinzipiell keinesfalls schlechter gestellt werden darf als ein Kaufinteressent auf dem freien Markt, stellte jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Berliner Fall klar.

Dem Urteil (VIII ZR 305/20) lag folgender Fall zugrunde: Eine Berliner Mieterin hatte ihr Vorkaufsrecht genutzt. Für eine unsanierte 47-Quadratmeter-Wohnung sollte sie mehr als 163.000 Euro bezahlen. Laut Kaufvertrag hätte ein anderer Käufer die Wohnung aber zu einem günstigeren Preis bekommen, falls sie noch vermietet sein sollte. Der BGH entschied jedoch, dass auch die Mieterin nur diesen Preis – knapp 147.000 Euro – zahlen muss. Damit wollte der Gesetzgeber grundsätzlich sicherstellen, dass den Mieter keine ungünstigeren Bedingungen treffen.

Eine solche Fallkonstellation war in der Rechtsprechung und unter Experten bisher recht umstritten. Manche Juristen haben eine Differenzierung für gerechtfertigt gehalten, weil sich eine vermietete Wohnung zu einem weniger hohen Preis verkaufen lasse als eine unvermietete. Ein Mieter, der selbst zum Eigentümer wird, habe diesen Nachteil eben nicht. Die obersten Zivilrichterinnen und -richter in Karlsruhe fanden eine solche Argumentation allerdings nicht überzeugend und führten in ihrem Urteil aus, dass dem Verkäufer eben „nur“ eine vermietete Wohnung gehöre. Ein Grund dafür, dass dem Verkäufer die Möglichkeit eingeräumt werden müsste, den damit etwa verbundenen Nachteil auf Kosten des Mieters auszugleichen, sei nicht gerechtfertigt. Im Klartext bedeutet das: Wenn Mieter von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wollen, dürfen sie nicht mehr für die Wohnung zahlen, als ein Kaufinteressent auf dem freien Markt gezahlt hätte. Mit diesem Urteil bringt der BGH also endlich Klarheit in eine juristisch höchst umstrittene Frage, die in der Praxis oft aufkommt, wenn es um das Vorkaufsrecht für Mieter geht.

Unser Tipp: 

Sie planen den Verkauf einer Immobilie und sind sich unsicher, welche gesetzlichen Regelungen im Hinblick auf ein Vorkaufsrecht gelten? Dann konsultieren Sie einen Experten, z. B. einen lokalen Immobilienmakler oder einen Notar, um unnötige Streitfälle oder Schadenersatzansprüche zu vermeiden.

Der Meeresspiegel steigt aktuell zwar nur um knapp vier Millimeter pro Jahr. Damit steigt er allerdings fast dreimal schneller als im vergangenen Jahrhundert. Experten rechnen damit, dass im Jahr 2100 der Pegel etwa 30 bis 60 Zentimeter höher sein könnte als heute. Nach den düstersten Prognosen könnte er sogar auf mehr als einen Meter steigen, bis zum Jahr 2300 könnten es gar fünf Meter sein. Wie hoch sich der Meeresspiegel jedoch tatsächlich nach oben schraubt, wird aber im Wesentlichen davon abhängen, wie stark wir Menschen die Erderwärmung auf unserem Planeten in Zukunft aufhalten werden. Für rund eine Milliarde Menschen auf der ganzen Welt ist die Erderwärmung jedoch heute schon eine sehr besorgniserregende Begebenheit, denn mit dem steigenden Meeresspiegel steigt auch das Risiko von Überschwemmungen durch Sturmfluten, Erosion und Versalzung des Grundwassers. Unzählige Küstenstädte werden von solchen Naturkatastrophen betroffen sein, die Häuser und Infrastruktur zerstören und damit Millionen von Menschen heimatlos machen könnten. Doch wohin sollen all diese Menschen dann umsiedeln? Eine mögliche Lösung sind künstliche Städte, die schwimmen können.

Alte Idee, langwierige Umsetzung

Die Idee für solch ein Konzept gibt es schon sehr lange: So erfand das Volk der Uru in Peru schon vor Jahrhunderten künstliche schwimmende Wohninseln auf dem Titicacasee. Der Japaner Kiyonori Kikutake präsentierte Ende der 50er-Jahre mit seiner ‚Marine City‘ die erste moderne Version einer schwimmenden Stadt, um dem knappen Wohnraum an Land Paroli zu bieten. Den US-amerikanischen Architekten und Visionär Buckminster Fuller reizte bei seinem Projekt ‚Triton‘ in den 60er-Jahren wiederum das „günstige Bauland“ der schwimmenden Städte. „Schwimmende Städte zahlen keine Miete an Vermieter“, schrieb er in seinem Buch „Critical Path“. Allerdings: Keiner dieser Pläne wurden jemals umgesetzt.

Das Revival der schwimmenden Städte

Im Rahmen der Überlegungen zum Klimaschutz erhielten die Visionen der ‚schwimmenden Städte‘ jedoch wieder Aufwind, denn technisch machbar sind derartige Konstruktionen durchaus. So sind zum Beispiel auch Kreuzfahrtschiffe eigentlich nichts anderes als schwimmende Stahlinseln, die Tausende Menschen beherbergen, unterhalten und versorgen können. Und da zwei Drittel der Erde mit Ozeanen bedeckt sind, wäre für schwimmende Städte auch jede Menge Platz auf unserem Planeten.

2019 luden sogar die Vereinten Nationen zu einem runden Tisch zu dem Thema „Nachhaltige und schwimmende Städte“ ein. Anwesend war auch Unternehmer Marc Collins Chen aus Tahiti. Er stellte bei dieser Gelegenheit seine schwimmende Stadt ‚Oceanix City‘ vor, die er gemeinsam mit dem dänischen Stararchitekten Bjarke Ingels entworfen hatte und auf der Menschen wohnen, einkaufen, arbeiten und ihre Freizeit verbringen können. Das Grundgerüst der Wasserstadt sind dabei schwimmende Plattformen, sogenannte Neighborhoods, auf denen sich der komplette Versorgungskreislauf befindet. Windräder und Fotovoltaikanlagen auf den Dächern sorgen für Energie, Gewächshäuser für Nahrung, Regen- und Salzwasseraufbereitungsanlagen sollen Trinkwasser liefern. Wegen der überschaubaren Fläche müssten sich die Bewohner allerdings auf eine überwiegend pflanzliche Kost und Meeresfrüchte beschränken.

Ein Archipel mit mehr als zwei Millionen Einwohnern

Die schwimmenden Plattformen der ‚Oceanix City‘ sollen an Land vorgefertigt und dann vor große Küstenmetropolen geschleppt werden. Rund 300 Menschen sollen auf einer Einheit wohnen können, welche zu immer größeren Strukturen kombinierbar sind. Ein Archipel mit Tausenden Plattformen könnte mehr als zwei Millionen Einwohner beherbergen. Chen selbst sieht sein Projekt Oceanix als „Erweiterungen bereits bestehender Küstenstädte überall auf der Welt, die mit Zustimmung der jeweiligen Regierung ein bis zwei Kilometer vor der Küste eines Landes treiben würden“. Unklar ist aber bisher, ob, wann und wo die erste ‚Oceanix City‘ errichtet wird. Man sei jedoch mit mehreren interessierten Regierungen in Gesprächen, so Initiator Marc Collins Chen – so unter anderem mit Südkorea, das vor der südkoreanischen Stadt Busan bis 2025 eine ‚Oceanix City‘ errichten möchte.

Weitaus konkreter kommt allerdings das Projekt ‚Floating City‘ voran, das bereits 2022 auf den Malediven entstehen soll. Die Malediven sind als Ort auch nicht zufällig gewählt, denn sie drohen in absehbarer Zeit in den Fluten zu versinken, da 80 Prozent des Inselstaats weniger als einen Meter über dem Meeresspiegel liegen. Die auf sechseckigen Modulen angeordneten Häuser der ‚Floating City‘ sollen dabei Wohnflächen ab 100 Quadratmetern bieten und ab umgerechnet 216.000 Euro aufwärts kosten. Gegen Wind und Wetter soll die ‚Floating City‘ ein Ring aus Sandinseln schützen.

Ein Wohnturm mitten im Meer und ein Kuhstall im Rotterdamer Hafen

Sobald es einen Kunden gibt, will auch die japanische Firma Shimizu mit dem Bau ihrer schwimmenden Inseln ‚Green Float‘ beginnen. Diese sollen überwiegend in ruhigen Gewässern mit hoher Verfügbarkeit an Sonnenlicht rund um den Äquator errichtet werden, wo tropische Wirbelstürme rar sind. Gedacht ist ‚Green Float‘ als schwimmende Beton-Plattform mit einem tausend Meter hohen Wohnturm in der Mitte. Er soll Wohnraum für bis zu 30.000 Menschen bieten, in den unteren Etagen sollen Pflanzen-Fabriken Nahrung für die Bewohner produzieren. Mehrere Inseln sollen zu größeren Modulen mit bis zu einer Million Einwohnern zusammengelegt werden können. Zunächst soll jedoch nur die kleinere Version ‚Green Float II‘ mit einem ‚nur‘ 120 Meter hohen Wolkenkratzer in Küstennähe gebaut werden.

Aber auch das niederländische Unternehmen Blue21 plant den Bau von schwimmenden Städten, die jedoch zunächst als Erweiterung bestehender Küstenstädte konzipiert sind, bevor es hinaus auf das offene Meer geht. Dass sich auch Initiatoren aus Holland für schwimmende Städte interessieren, ist naheliegend, immerhin liegt mehr als ein Viertel des Landes unterhalb des Meeresspiegels. So wurde jüngst in der Hauptstadt Amsterdam mit ‚Schoonschip‘ bereits das erste komplett nachhaltige schwimmende Viertel errichtet und im Hafen von Rotterdam gibt es immerhin schon einen schwimmenden Kuhstall.

Politische Sinnbilder

Die Vision der schwimmenden Stadt ist für andere wiederum auch ein Sinnbild politischer Ideen: So träumen die sogenannten Seastader von ganzen Nationen auf hoher See, völlig außerhalb der Hoheitsgewässer heutiger Staaten. Die marinen Startups sollen miteinander um Einwohner konkurrieren, anders als an Land könnten Bewohner mit ihren schwimmenden Häusern bei Unzufriedenheit einfach die „Nation“ wechseln. Zu der Seasteading-Bewegung zählen auch die Ocean Builders. Die Unternehmensgruppe möchte vor der Küste Panamas die ultramodern anmutenden Seapods im Meer errichten, die im Durchschnitt weniger als ein europäisches Haus kosten sollen. Neben politischen und wirtschaftlichen Ideen geht es den sogenannten Seasteadern aber auch um Nachhaltigkeit. Durch die Bauten auf dem Meer würden neue Lebensräume für Tiere und Pflanzen geschaffen werden, sagen sie.

Joe Quirk, der Präsident des Seasteading-Institutes, glaubt zudem fest daran, dass der Bau von schwimmenden Städten unmittelbar bevorsteht: „Die ersten schwimmenden Stadtteile in Landnähe dürften in den nächsten Jahren entstehen", sagt er und ist sich vor allem sicher: „Wir werden Städte auf dem Ozean viel früher als Häuser auf dem Mars bauen.“

Hier kommen unsere jeweils zehn besten Tipps zum Gas-, Strom- und Spritsparen:

1. Die zehn besten Tipps zum Gas sparen

Ein Großteil der deutschen Haushalte heizt mit Gas. Dabei sind zentrale Gasheizungen ebenso weit verbreitet wie kleinere, an der Wand hängende Geräte für Gas, die vor allem in den vergangenen Jahren aufgrund der effektiven Platzersparnis immer beliebter wurden. Angesichts des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine und die damit einhergehende Verschlechterung der Gasversorgung appellierte sogar Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck an alle Gasverbrauchende in Deutschland – von der Wirtschaft bis hin zu Privathaushalten – den Gasverbrauch so gut wie möglich zu reduzieren. Jede eingesparte Kilowattstunde Energie helfe, sagte der Grünen-Politiker. Um Gas zu sparen, können schon kleine Maßnahmen helfen, die wir Ihnen im Folgenden vorstellen.

1.1. Gas sparen an den Heizanlagen

So viel schon vorweg: Beim Gassparen spielt die Heizung die Hauptrolle, denn sie schlägt im Durchschnitt mit 85 Prozent des Gasverbrauchs in deutschen Haushalten zu Buche.

Tipp 1: Den Heizthermostat richtig einstellen

In erster Linie ist es wichtig, den Thermostat so einzustellen, dass keine kostbare Wärme verschwendet wird. Dabei gilt die Faustregel: weniger ist mehr. In Räumen, die nicht 24 Stunden am Tag genutzt werden – wie zum Beispiel der Hobbykeller oder das Arbeitszimmer – müssen nicht rund um die Uhr 21 Grad Celsius herrschen. Für die passenden Zimmertemperaturen kann sich dabei an folgenden Werten orientiert werden:

• Wohnzimmer: 20 bis 22 °C
• Schlafzimmer: 15 bis 18 °C
• Küche: 16 bis 18 °C
• Badezimmer: 22 bis 24 °C
• Flur: 15 bis 16 °C

Tipp 2: Regelmäßige Wartung

Um Gas zu sparen, ist eine Wartung der Heizanlage durch einen professionellen Installateur unverzichtbar. Fehler in der Heizungsregelung sowie defekte Bauteile können so festgestellt und behoben werden. Besondere Aufmerksamkeit verlangt dabei in der Regel der Gasbrenner einer Heizung – vor allem wenn dieser nicht richtig eingestellt ist und die Verbrennung des Gases dadurch nicht vollständig erfolgt.

Tipp 3: Entlüften!

Sie können aber auch selbst Hand anlegen, um Gas zu sparen. So ist es insbesondere vor der Heizsaison sinnvoll, alle Heizkörper gründlich zu entlüften. Denn nach den warmen Jahreszeiten, in deren Verlauf die Heizung nicht in Betrieb genommen wurde, kann sich Luft in der Heizanlage sammeln. Dann kann es nicht nur zu störenden Blubber-Geräuschen kommen, sondern auch das Heizwasser zirkuliert nicht mehr optimal, was wiederum unnötig Energie verbraucht.

Tipp 4: Heizkörper freiräumen

Um einen Wärmestau zu vermeiden, sollte ein Heizkörper nicht zugestellt sein. Insbesondere der Wärmefühler des Heizthermostats, der die Umgebungstemperatur misst und sie der vom Nutzer eingestellten Stufe angleicht, sollte frei sein. Zudem sollten zu Beginn der Heizperiode alle Heizkörper gereinigt und entstaubt werden.

1.2. Gas sparen in Küche und Bad

Neben der richtigen ‚Behandlung‘ der Heizanlagen lässt sich auch beim richtigen Heizen in Bad und Küche viel Energie sparen. In den meisten Wohnobjekten wird mit einer zentralen Gasheizung oder einer Gastherme neben Heizwärme auch Warmwasser zum Duschen oder zum Abwaschen zubereitet. Das kann ordentlich zu Buche schlagen, wenn es nicht bewusst konsumiert wird.

Tipp 5: Gas sparen mit den richtigen Kochtipps

Mit kleinen Tricks können Sie auch beim Kochen und Backen Gas sparen. So sollten Sie beim Kochen immer einen Deckel verwenden, der genau auf den Topf passt. Füllen Sie auch nur so viel Wasser in den Topf, wie Sie tatsächlich benötigen. Bei kleineren Mengen lohnt es sich, das Wasser im Wasserkocher zu erhitzen – das benötigt weniger Energie und geht schneller.

Tipp 6: Besser Duschen als Baden

Wussten Sie, dass das für ein Vollbad benötigte Wasser locker für dreimal duschen reicht? Duschen spart im Vergleich zum Baden also nicht nur Energie und damit Gas, sondern auch Wasser- sowie Abwasserkosten. Unsere Extratipps: Installieren Sie einen Sparduschkopf und verwenden Sie zum Händewaschen oder Rasieren lieber kaltes anstatt warmes Wasser; Zähne und Hände werden mit einer entsprechenden Waschdauer genauso sauber.

1.3. Richtig Lüften

Was zunächst etwas widersprüchlich klingt, spart tatsächlich Energie: das richtige Lüftungsverhalten. Mit den nun folgenden Tipps verschwenden Sie kein kostbares Gas:

Tipp 7: Stoßlüften anstatt Fenster auf Kipp

Vor allem auf dem Höhepunkt der Heizperiode, also während der kalten Monate, sollten Sie Ihre Fenster über einen längeren Zeitraum nicht gekippt lassen, denn dadurch geht viel Wärme verloren. Wesentlich besser ist mehrmaliges Stoßlüften am Tag für ein paar Minuten. Dadurch findet ein rascher Luftaustausch statt, bei dem die vorhandene Wärme nicht verloren geht beziehungsweise durch erneutes Heizen nicht wiederhergestellt werden muss. Drehen Sie die Heizkörper während des Lüftens ab, lässt sich zusätzlich Gas sparen.

Tipp 8: Türen zu!

Ein weiterer Tipp zum Energiesparen lautet: Vor allem wenn der Temperaturunterschied zwischen den Räumen groß ist, sollten die Türen zu den kühleren Zimmern immer geschlossen werden. Dadurch wird zudem verhindert, dass sich Kondenswasser an der Außenwand des kühlen Raums bildet, sobald warme Luft einströmt.

1.4. Dämmen und Isolieren

Ist Ihnen bewusst, dass Zugluft nicht nur unangenehm ist und sogar gesundheitsgefährdend sein kann, sondern auch einen höheren Energieverbrauch zur Folge haben kann, da ständig Wärme verloren geht? Um Energie zu sparen, empfehlen sich daher die folgenden Maßnahmen:

Tipp 9: Heizungsrohre dämmen

Gut gedämmte Rohre sind vor allem dort erforderlich, wo das heiße Heizwasser aus dem Heizkessel zu den Heizkörpern eine verhältnismäßig lange Strecke zurücklegen muss. Nur dann geht weniger Wärme auf ihrem Weg zum Endziel verloren. Gleiches gilt, wenn die Heizung neben Wärme auch Warmwasser bereitstellt.

Tipp 10: Fenster und Türen isolieren

Besonders tückisch ist es, wenn Fenster und Türen undicht sind, denn selbst über die kleinsten Spalten in Türen und Fenstern kann die kostbare Wärme entweichen. Helfen können oft jedoch schon Isolierklebebänder, Dichtungsbänder oder Zugluftstopper.

2. Die zehn besten Tipps zum Strom sparen

Der Stromverbrauch lässt sich im alltäglichen Leben praktisch überall verringern, denn in nahezu allen Wohnbereichen können Sie durch neue Gewohnheiten, technische Upgrades oder den Austausch von elektronischen Geräten Energie sparen. Hier kommen unsere ultimativen Stromspar-Tipps, sortiert nach Haushaltsbereichen.

2.1. Strom sparen in der Küche

Vor allem in der Küche können Sie allein durch neue Verhaltensweisen im Jahr Stromkosten in Höhe von 70 Euro im Jahr sparen.

Tipp 11: Richtige Füllmenge für den Wasserkocher

Befüllen und erhitzen Sie Ihren Wasserkocher nur mit der Wassermenge, die Sie auch tatsächlich benötigen. Wird jeden Tag zum Beispiel ein Liter zu viel zum Kochen gebracht, verursacht das im Jahr insgesamt 16 Kilogramm CO2. Durchschnittlich zehn Euro können Sie pro Jahr sparen, wenn Sie beim Wasserkocher auf die richtige Füllmenge achten.

Tipp 12: Restwärme statt Vorheizen

Tatsächlich müssen die wenigsten Gerichte in einen bereits vorgewärmten Backofen. In der Regel reicht es aus, den Backofen erst dann anzuschalten, wenn Pizza oder Kuchen hineingeschoben werden. Zwar sind die Garzeiten dann prinzipiell länger, dafür wird die eingesetzte Energie aber auch effizienter genutzt. Backofen und auch Elektroherdplatten können oft sogar schon einige Minuten vor dem Ende der Garzeit abgestellt werden, weil die Restwärme zum Fertiggaren oder -backen ausreicht. Besonders bei eher langsam reagierenden Elektro-Kochplatten sollten Sie die Herdtemperatur rechtzeitig zurück- und abdrehen, um die Restwärme auszunutzen.

Tipp 13: Kühl- und Gefrierschränke mit Energieeffizienz

Kühl- und Gefrierschränke sind für bis zu einem Viertel Ihres Stromverbrauchs verantwortlich – weil sie 24 Stunden am Tag im Einsatz sind. Das Stromspar-Potenzial ist hier also besonders groß: Ein modernes Gerät der besten Energieeffizienzklasse verbraucht im Vergleich zu seinen älteren Kollegen bis zu 50 Prozent weniger Strom. Bei einer Neuanschaffung sollte also unbedingt auf die im Energielabel ausgewiesene Energieeffizienz geachtet werden. Am besten zweimal im Jahr tauen Sie Ihren Kühl- und Gefrierschrank auch vollständig ab. Denn eine Vereisung von schon fünf Millimetern erhöht den Stromverbrauch eines Kühlschranks um etwa 30 Prozent.

2.2. Stromsparen im Badezimmer

Waschmaschine und Trockner gehören zu den Haushaltsgeräten, die den höchsten Energieverbrauch haben. Hier finden Sie unsere Tipps zum Stromsparen im Bad und beim Umgang mit warmem Wasser.

Tipp 14: Waschmaschine mit Warmwasseranschluss nutzen

Viele Wasch- und Spülmaschinen können auch direkt an die Warmwasserversorgung angeschlossen werden. Gerade bei kurzen Warmwasserleitungen und besonders energieeffizienter Warmwasserbereitung lohnt sich eine solche Maßnahme.

Tipp 15: Waschen ohne Vorwäsche

Vor allem bei Textilien wie Bettwäsche oder Handtüchern sind die Verschmutzungen in den wenigsten Fällen so stark, dass vor der Hauptwäsche noch eine Vorwäsche laufen muss. Waschen ohne Vorwäsche spart bei drei Waschgängen in der Woche sieben Euro im Jahr.

Tipp 16: 30 Grad Celsius

In modernen Waschmaschinen wird die Wäsche nicht nur ohne Vorwäsche, sondern meist auch mit weniger heißem Wasser sauber. Wenn Sie pro Woche zwei Waschgänge bei 30 Grad Celsius statt bei 60 Grad laufen lassen, sparen Sie beispielsweise 17 Euro.

Tipp 17: Luft-Trocknen

Zudem ist es immer energiesparender, die Wäsche an der frischen Luft zu trocknen anstatt im Trockner. Ein Trockner stößt im Laufe des Jahres bis zu 85 Kilogramm CO2 aus. Durch den Verzicht auf einen Wäschetrockner sparen Sie zudem Stromkosten in Höhe von rund 55 Euro pro Jahr.

Tipp 18: Ökoprogramme nutzen

Eco-Programme bei Wasch- und Spülmaschinen verbrauchen trotz der längeren Laufzeit weniger Energie: Das Wasser wird deutlich weniger erwärmt und es wird insgesamt sogar weniger Wasser verbraucht. Stattdessen erhalten Wasser und Reinigungsmittel mehr Zeit zum Einwirken – und längeres Schleudern durch Wasch- und Spülwasser sorgt für hygienisch saubere Wäsche. Im Vergleich zu anderen Programmen können Sie jährlich 33 Euro sparen, wenn Sie konsequent auf das Öko-Programm setzen.

Extratipp: Nach dem Elektro- und Elektronikgeräte-Gesetz sind Händler mit einer Verkaufsfläche von mindestens 400 m² dazu verpflichtet, Ihnen beim Kauf eines neuen Geräts Ihr Altgerät abzunehmen und es fachgerecht zu entsorgen. Das gilt auch für Online-Händler.

2.3. Stromsparen im Arbeitszimmer

Tipp 19: Laptop statt PC

Laptops verbrauchen viel weniger Energie – bis zu 27 Kilogramm CO2 weniger benötigen sie jährlich gegenüber ihren großen Brüdern. Ein Multimedia-PC verbraucht im normalen Betrieb 75 Watt und mehr, ein Laptop mit vergleichbarer Ausstattung und Leistung kommt hingegen mit nur 30 Watt aus. 18 Euro können Sie dadurch im Jahr sparen. Grundsätzlich gilt: Je größer der Bildschirm und die Ausstattung, desto mehr Strom benötigt ein Gerät. So verbrauchen beispielsweise auch Großbildfernseher mit Bildschirmdiagonalen von über einem Meter häufig mehr Strom als ein Kühlschrank.

Tipp 20: Elektronische Geräte ganz ausschalten

Laut Umweltbundesamt verursacht der Standby-Modus von elektrischen Geräten deutschlandweit Stromkosten in Höhe von rund vier Milliarden Euro jährlich. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wenn Sie elektrische Geräte richtig ausschalten, statt sie nur in den Ruhemodus zu versetzen, können Sie rund 115 Euro Stromkosten im Jahr sparen. Auch das eingesteckte Ladekabel vom Handy zieht übrigens Strom, wenn das Smartphone nicht dranhängt.

3. Die zehn besten Tipps zum Sprit sparen

Doch nicht nur Gas und Strom, sondern auch Diesel und Benzin sind so teuer wie nie zuvor. Wer seine Fahrweise jedoch anpasst, kann viel Kraftstoff und bares Geld sparen.

Tipp 21: 

Der konsequente Verzicht auf hohe Drehzahlen kann den Spritverbrauch laut ADAC um bis zu 20 Prozent senken.

Tipp 22: 

Vorausschauendes Fahren vermeidet ständiges Bremsen – jeder Tritt aufs Gaspedal kostet Sprit!

Tipp 23: 

Schnell hochschalten und mit niedriger Drehzahl fahren, denn je niedriger Drehzahl und Tempo sind, desto niedriger ist auch der Verbrauch.

Tipp 24: 

Motor bei Stopps ab 30 Sekunden abschalten.

Tipp 25: 

Unnötigen Luftwiderstand wie ungenutzte Dachgepäckträger vermeiden.

Tipp 26: 

Gewicht verringern – keine Wasserkästen durch die Gegend fahren, Kofferraum ausräumen.

Tipp 27: 

Stromfresser wie Klimaanlage oder Sitzheizung ausschalten – auch die elektrischen Funktionen des Autos haben Einfluss auf den Kraftstoffverbrauch.

Tipp 28: 

Selbst Frischluft kostet Energie: Offene Fenster beeinträchtigen die Luftströmung und erhöhen den Spritverbrauch.

Tipp 29: 

Kurzstrecken vermeiden: Am meisten Sprit verbraucht der Motor, wenn er kalt ist. Erst wenn der Motor nach etwa vier Kilometern seine normale Betriebstemperatur erreicht hat, kann sich ein optimaler Spritverbrauch einstellen.

Tipp 30: 

Die richtigen Reifen: Breitreifen verlängern den Bremsweg und erhöhen den Verbrauch, während Leichtlaufreifen einen geringeren Rollwiderstand sowie weniger Spritverbrauch haben.

Die gute Nachricht zuerst: Die Schwabenhochburg Stuttgart bleibt definitiv attraktiv! Die Immobilienpreise in Stuttgart haben sich seit 2010 in vielen Lagen nicht nur mehr als verdoppelt, sondern die Region konnte auch während der Corona-Pandemie ihren hohen Marktwert eindrucksvoll unter Beweis stellen. So stiegen die Immobilienpreise in den Jahren 2020 und 2021 noch stärker als in den Vorjahren – sowohl Miet- als auch Kaufpreise schraubten sich immer weiter in die Höhe. Die Gründe für diese Entwicklung sind dabei vielfältig: Homeoffice- und Kurzarbeit verliehen den eigenen vier Wänden einen noch größeren Stellenwert, Immobilien in deutschen A-Städten bedeuten für viele Investoren auch in Krisenzeiten weiterhin eine potentiell sichere Anlageform, die anhaltenden Niedrigzinsen machen die Immobilienfinanzierung immer noch äußerst attraktiv und insbesondere in Stuttgart besteht nach wie vor das riesige Problem, dass es insgesamt zu wenig Wohnraum und zu wenige Neubauten gibt – eine Marktsituation, die automatisch zu steigenden Preisen führt.

Alles im Wandel - auch in Stuttgart

Allerdings lässt sich aufgrund der aktuellen Umstände auch in Stuttgart eine Veränderung der Wohntrends beobachten, denn Wohnen verändert sich besonders in Krisenzeiten - überall. Zwar stehen zentrale Lagen wie schon seit langer Zeit unter enormem Nachfragedruck, gleichzeitig gibt es aber einen ungebrochenen Trend zur Suburbanisierung in den Stuttgarter Speckgürtel. Einige Lagen in der Region weisen dabei außerordentlich rasante Steigerungsraten auf. Das liegt nicht nur an der ausgezeichneten Attraktivität der Region als leistungsfähiger Wirtschaftsstandort, sondern auch an der hohen Lebensqualität, die der Großraum Stuttgart zu bieten hat. Besonders begehrt sind auch weiterhin Immobilien für junge Familien, also Wohnungen mit mindestens vier Zimmern oder Einfamilienhäuser. Andererseits gibt es immer mehr Best Ager, die ihre zu groß gewordene Wohnung oder ihr Haus gegen eine altersgerechte Immobilie tauschen möchten. Aber auch die Weiterentwicklung der Stuttgarter Infrastruktur, die Umsetzung von geplanten Klimakonzepten und generellen innovativen Bauvorhaben haben Einfluss darauf, wie sich der Stuttgarter Immobilienmarkt entwickeln wird.

Stuttgart, ein komplexer Immobilienmarkt

Dass die hohe Nachfrage nach Wohnraum nicht gesättigt werden kann, ist zwar auch in vielen anderen Metropolregionen in Deutschland ein Problem. In der beliebten Schwabenhochburg gibt es dazu jedoch den speziellen Umstand, dass neue Bauflächen extrem rar sind. Diese Tatsache wird auch in Zukunft nicht zu ändern sein. Das ist zum einen durch die geografische Kessellage der Region bedingt und zum anderen besagen die behördlichen Auflagen, dass die maximale Höhe von Bauprojekten auf 30 Metern beschränkt ist. Stuttgart kann also schwer sowohl in die Höhe als auch in die Breite wachsen. Ausnahmeregelungen bedürfen eines sehr komplizierten und vor allem sehr lange dauernden Genehmigungsverfahrens.

Erst informieren, dann investieren

Wer trotz der komplexen Begebenheiten, dem enormem Nachfragedruck sowie den hohen Mieten und Kaufpreisen alsbald in der Region Stuttgart erfolgreich investieren möchte, sollte den Markt besonders in Krisenzeiten richtig einschätzen können und benötigt auf jeden Fall ein smartes Konzept. Dazu wiederum braucht es weitaus mehr als nur ein paar oberflächliche Informationen und ein gutes Bauchgefühl. Ein fundierter Wissensvorsprung stellt vielmehr einen erheblichen Vorteil dar, den unser neu erschienener Immobilienmarktbericht Stuttgart liefern kann. Der Bericht basiert auf unserer 40-jährigen Erfahrung als aktive Akteure auf dem regionalen Immobilienmarkt und liefert konkrete Zahlen, Analysen sowie Auswertungen. Er gibt einen detaillierten Überblick zur aktuellen Situation bezüglich der Miet- und Kaufpreise für Neu- und Bestandsbauten. Gepaart mit der fachlichen Expertise des iib Dr. Hettenbach steht der Immobilienmarktbericht Stuttgart 2022 als Leitfaden sowohl für Immobilienprofis aus der Branche als auch als solide Datenbasis für alle kauf-, verkaufs- und mietrelevanten Entscheidungen für Eigentümer*innen und Interessent*innen zur Verfügung. Er dient aber auch renommierten Fachpublikationen, wie etwa dem Immobilien-Kompass der Wirtschaftszeitung Capital, als zuverlässige Informationsquelle. Zudem stellt er 20 aktuelle Neubauprojekte der Landeshauptstadt vor und liefert zwei lesenswerte Gastbeiträge zu den Themen „Wie finde ich die beste Baufinanzierung?“ und „8 Tipps – Immobilie kaufen auf einem hart umkämpften Markt“.

An wen sich der Immobilienmarktbericht Stuttgart richtet

Ganz egal ob Privatpersonen oder Gewerbetreibende: Wer eine Investition in Immobilienobjekte in Betracht zieht, benötigt zuverlässige und aktuelle Informationen. Während für Immobilienkäufer und Bauträger die anfallenden Kosten und der voraussichtliche Werterhalt für die geplante Investition von hoher Wichtigkeit sind, benötigen Immobilienverkäufer wiederum standortbezogene Vergleichswerte und zuverlässige Prognosen bezüglich der Marktentwicklung, um den richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf abzupassen. Aber auch Profis der Branche, wie beispielsweise Akteure im Bankwesen, Baufinanzierer, Hausverwalter, Investoren und Immobilienmakler, werden das komprimierte Fachwissen der TOLIAS Immobilien GmbH ebenfalls zu schätzen wissen. Kurzportraits und detaillierte Informationen zu allen 23 Stuttgarter Stadtbezirken können zudem für viele Privatpersonen hilfreich sein, aber enthalten auch interessante Anregungen für Journalisten und Politiker.

Ein Immobilienmarktbericht mit Transparenz und viel Mehrwert

Schon die erste Auflage des Immobilienmarktberichts Stuttgart stand unter dem Motto Transparenz, und dieses Leitmotiv wird auch in der siebten Auflage weitergeführt. Um den komplexen Stuttgarter Immobilienmarkt greifbarer zu machen, beleuchten wir einzelne Bezirke, Stadteile und Quartiere und erleichtern potenziellen Investoren mit zahlreichen Karten, Tabellen und Schaubildern den Überblick. Neben den aktuellen Zahlen zum Stuttgarter Immobilienmarkt hält aber auch das reichhaltige Datenmaterial für alle genannten Zielgruppen viel Input für anstehende Entscheidungen bereit. Zusätzlich zu den marktüblichen Kaufpreisen und Mieten für Neubau- und Bestandsimmobilien gibt es interessantes Hintergrundwissen zu Demografie, Infrastruktur und Vergleichswerten. Als Bonus teilt Dr. Klein, einer der führenden Finanzierungsspezialisten in Deutschland, mit den Leserinnen und Lesern des Immobilienmarktberichts Stuttgart sein Expertenwissen bezüglich einer optimalen Immobilienfinanzierung.

Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in der Region Stuttgart in Erwägung zieht und für dieses Vorhaben noch qualifizierten Input sucht, kann den Immobilienmarktbericht Stuttgart 2022 jetzt kostenlos auf der Internetseite www.tolias-immobilien.de/marktbericht-stuttgart downloaden oder den Bericht bei der TOLIAS Immobilien GmbH als Print-Version anfordern.

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Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie oder ein Grundstück sein Eigen nennt, muss die auf diesen Besitz anfallende Grundsteuer jährlich bzw. quartalsweise abführen. Wer zur Miete wohnt, kommt indirekt dafür auf – denn Eigentümer:innen legen die Grundsteuer in der Regel als Teil der Betriebskosten oft auf ihre Mietparteien um, sofern dies im Mietvertrag so geregelt wurde. Der Sinn der Grundsteuer besteht darin, dass durch Grundstücke Kosten für die Gemeinden entstehen – zum Beispiel durch Ausgaben für die Infrastruktur. Durch die Steuer sollen die Eigentümer:innen an diesen Kosten beteiligt werden: Die Kommunen nehmen viele Milliarden Euro jedes Jahr durch sie ein. Im vergangenen Jahr sollen das insgesamt zirka 14 Milliarden Euro gewesen sein.

Verfassungswidrige Richtlinien

Die Grundsteuerreform ist also ein Thema, das zumindest indirekt fast jeden Menschen in Deutschland betrifft. Allerdings war die Grundsteuerreform vielen Deutschen wohl nur am Rande bekannt, bis das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 eine grundlegende Entscheidung fällte. Denn am 10. April 2018 entschieden die Richter aus Karlsruhe, dass die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form grundgesetzwidrig und damit verfassungswidrig sei. In ihrer Begründung führten sie an, dass die Werte, aufgrund derer sich die Steuer bemisst, völlig überaltert seien. Das sei ungerecht und verstoße gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung im deutschen Grundgesetz.

Fakt ist, dass bis dato in den neuen Bundesländern die Einheitswerte der Grundsteuer der 30er Jahre und in den alten Bundesländern die aus den 60er Jahren zugrunde gelegt werden. Ursprünglich sollten diese Werte alle sechs Jahre erneuert werden, um Veränderungen von Bausubstanzen und des Umfeldes zu berücksichtigen. Wegen der aufwendigen Berechnungsmethode ist es jedoch nie zu Neubewertungen gekommen.

Deshalb ordneten die Richter des Bundesverfassungsgerichts in ihrem Urteil aus dem Jahr 2018 eine grundlegende Reform der Steuer an und forderten den deutschen Gesetzgeber auf, bis Ende 2019 eine Neuregelung der Steuer festzusetzen, um die bedeutende Einnahmequelle für die Gemeinden auch über das Jahr 2019 hinaus zu erhalten, aber eben auch zeitgemäßer zu berechnen. Die Karlsruher Richter setzten in diesem Zusammenhang jedoch auch eine zweite Frist: Bis Ende 2024 sollen die circa 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet sein. Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuerreform dann als verfassungsfeste Regelung in Kraft treten.

Umstrittene Lösungswege

Vier verschiedene Modelle, auf denen die Neu-Berechnung der Grundsteuer zukünftig basieren soll, wurden daraufhin heiß diskutiert. Keines der Modelle erwies sich jedoch als einvernehmlich überzeugend. Einig war man sich nur darüber, dass die veralteten Bemessungsgrundlagen aus den Jahren 1935 (Ost) und 1964 (West) durch neue Datensätze ersetzt werden müssen, um damit jedes einzelne Grundstück in Deutschland neu zu bewerten.

Diese Einigung wiederum beschert Haus- und Grundstücksbesitzern eine besondere Pflicht für das Jahr 2022: Sie müssen nun eine eigene Steuererklärung beziehungsweise eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bei ihrem zuständigen Finanzamt einreichen. Wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) mitteilte, soll das zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 geschehen – und zwar ausschließlich per Elster-Verfahren auf dem elektronischen Weg. Wer also bei Elster, der kostenlosen Online-Steuersoftware der deutschen Finanzämter, noch nicht registriert ist, sollte sich rechtzeitig darum kümmern. Alternativ können Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer aber ebenso einen Steuerberater mit dieser Registrierung beauftragen.

Die von der Neuregelung der Grundsteuerreform direkt betroffenen Personen erhalten aber auch Post von ihrem Finanzamt, welches sie zur Abgabe der Steuererklärung auffordert, oder werden über eine sogenannte Allgemeinverfügung öffentlich informiert. Zur Auskunft verpflichtet sind Besitzer:innen von bebauten und unbebauten Grundstücken, von Eigentumswohnungen sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Mit rund 36 Millionen neu zu bewertenden „wirtschaftlichen Einheiten", wie es das Bundesfinanzministerium formuliert, geht es bei diesem Vorhaben um eines der größten Projekte der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte.

Regelung der Grundsteuer ist Ländersache

Welche genauen Daten Immobilien- und Grundstücksbesitzer:innen in der Steuererklärung angeben müssen, ist allerdings nicht bundeseinheitlich geregelt. 2019 hatte der Bundestag zwar das sogenannte Bundesmodell beschlossen, aber ließ gleichzeitig auch allen Bundesländern offen, von diesem Modell abzuweichen und ein eigenes System anzuwenden.

Bundesmodell oder nicht Bundesmodell?

Die neun Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich der Grundsteuer-Regelung des Bundes komplett angeschlossen. Sachsen und das Saarland nutzen ebenfalls das Bundesmodell, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

In all diesen elf Bundesländern orientiert sich die Steuerberechnung am Wert des Bodens (der aus dem Bodenrichtwert-Informationssystem ersichtlich wird), einer statistisch ermittelten Kaltmiete, an der Grundstücksfläche, der Wohnfläche sowie der Art und dem Alter des Gebäudes. Über diese Daten müssen Besitzer:innen von Immobilien und Grundstücken also in ihrer Steuererklärung 2022 Auskunft geben.

Zusätzlich müssen sie aber auch Gemarkung und Flurstück angeben. Die Gemarkung ist im Grundbuch vermerkt und bezeichnet das Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet. Sie setzt sich aus mehreren sogenannten Fluren zusammen, die wiederum aus verschiedenen Grundstücken oder Flurstücken bestehen. Ein Grundstück kann folglich mehrere Flurstücke umfassen.

Bei der Kaltmiete gilt für Wohneigentum dabei derselbe Wert wie für Mietwohngrundstücke. Ein Garagenstellplatz – egal ob Einzel- oder Tiefgarage – hat einen festen Kaltmietenwert von 35 Euro.

Wer dagegen in einem Bundesland eine Immobilie besitzt, welches das Bundesmodell nicht übernommen hat (also Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen), muss nur Angaben über die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes sowie über die Lage des Grundstücks machen.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Anhand der kommunizierten Daten ermitteln die Finanzämter den Grundsteuerwert, der mit einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert wird. Aus diesem ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die Finanzämter schicken den Eigentümern in der Regel Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag, aus denen sich zunächst keine Zahlungsaufforderungen ergeben. Anschließend verrechnen die Ämter die Daten allerdings mit den Hebesätzen der Kommunen, die weiterhin das letzte Wort über die Höhe der Grundsteuer haben. Diese Hebesätze können von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren: So ermittelte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zum Beispiel, dass die Höhe der Grundsteuer für ein Haus mit 125 Quadratmetern Wohnfläche und einem 500 Quadratmeter großen Grundstück in den 100 größten deutschen Städten zwischen 323 Euro (Gütersloh) und 771 Euro (Witten) berechnet werden kann.

Wie hoch die neue Grundsteuer für jede Eigentümerin oder jeden Eigentümer dann tatsächlich ausfallen wird, wird aus dem Grundsteuerbescheid ersichtlich, welche die Stadt oder die Gemeinde jedem Eigentümerhaushalt zustellt. Zwar soll der Hebesatz so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform die Einnahmen für die Kommunen nicht ändert, trotzdem dürften einzelne Steuerpflichtige mehr oder weniger Grundsteuer zahlen, als sie es bisher tun.

Hebesatz: Es kann teuer werden!

Für alle Bundesländer wird gelten: Die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen weiterhin selbst fest. Der Hebesatz der Gemeinde bestimmt als Prozentsatz am Ende der Berechnung die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Passt die Gemeinde ihren Hebesatz nicht der neuen Berechnungsmethode des Bundeslandes an, kann es zu massiven Grundsteuererhöhungen kommen.

Baden-Württemberg: Grundsteuer wird nach dem modifizierten Bodenwertmodell berechnet

Das Bundesland Baden-Württemberg nahm, wie schon erwähnt, die sogenannte Öffnungsklausel des Bundesverfassungsgerichts in Anspruch und entschied sich für ein „modifiziertes Bodenwertmodell“, weil das Bundesmodell als zu kompliziert empfunden wurde. Das eigene Modell mag einfacher zu berechnen sein, aber kann im Einzelfall zu einer deutlich höheren Grundsteuer führen als das Bundesmodell.

Was bedeutet der Begriff „modifiziertes Bodenwertmodell“?

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem modifizierten Bodenwertmodell kommt es auf zwei Werte an: die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert. Der aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelte Bodenwert wird dann mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese liegt grundsätzlich bei 1,3 ‰. Als Ergebnis erhält man den Grundsteuerwert, der noch mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird.

Dabei spielt die Art der Bebauung für die Bewertung grundsätzlich keine Rolle. Es sei denn, ein Grundstück wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Dann sieht das Landesgrundsteuergesetz einen Bewertungsabschlag vor: Die Steuermesszahl von 1,3 ‰ reduziert sich in diesem Fall um 30 % auf 0,91 ‰ (§ 40 Abs. 2 und 3 LGrStG). Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt nach dieser Regelung vor, wenn der Anteil der Wohnnutzung an der gesamten Wohn- und Nutzfläche den Anteil der wohnfremden Nutzung übersteigt.

Bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohneigentum sind diese Voraussetzungen normalerweise eindeutig erfüllt. Handelt es sich dagegen um ein gemischt genutztes Grundstück und befinden sich dort neben Wohnungen auch Gewerbe-, Büro oder Praxisräume, muss im Einzelfall ermittelt werden, ob eine Wohnnutzung überwiegt oder eben nicht.

Hier ein Beispiel, wie die neue Grundsteuerreform für das Wohneigentum einer Familie in Baden-Württemberg berechnet werden würde:

Familie Müller bewohnt in Baden-Württemberg ein Einfamilienhaus, das auf einem 500 Quadratmeter großem Grundstück steht. Der Bodenrichtwert beträgt 305 Euro pro Quadratmeter. Für Familie Müller würde sich der Grundsteuerwert dann folgendermaßen berechnen:

• 500 Quadratmeter × 305 Euro pro Quadratmeter = 152.500 Euro
• 152.500 Euro × 0,91 ‰ = 138,78 Euro
• Beträgt der Hebesatz der Gemeinde zum Beispiel 400 %, zahlt Familie Müller pro Jahr 555,10 Euro Grundsteuer.

Wie teuer wird die neue Grundsteuerreform für Eigentümer und Mieter?

Mit dem Inkrafttreten der neuen Grundsteuer am 1.Januar 2025 könnte sich die Steuerlast für Eigenheimbesitzer erheblich verändern, aber auch zu steigenden Mieten führen. Fest steht zumindest: Gezahlt wird die Grundsteuer weiterhin von den Immobilieneigentümern, die sie (noch) auf ihre Mieterinnen und Mieter umlegen dürfen. Bis zum 31.12.2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland): Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und mit dem Hebesatz der Kommunen multipliziert.

Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch nach dem Stichtag 1.1.2025 bestimmen – ganz unabhängig von ihrem gewählten Modell. Dadurch kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort allerdings zum Teil um Hunderte Euro unterscheiden, Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge bezahlen. Die Hebesätze können außerdem jederzeit geändert werden.

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Eine Reise durch die Zeitgeschichte

Durch die Corona-Krise haben sich Lebensumstände, Gewohnheiten und Vorstellungen von dem perfekten Zuhause grundlegend geändert. Diese Umstände spiegeln sich auch in den Wohntrends 2022 wider und dementsprechend geht es nun nicht mehr nur um die schönsten Accessoires, ausgefallene Formen oder inspirierende Farben, sondern auch um gesellschaftliche Veränderungen und relevante Themen der Gegenwart. Denn Fakt ist: Die Welt verändert sich massiv, ein fundamentaler Wandel steht bevor und neue Lebensformen entwickeln sich. Deshalb orientieren sich die Wohntrends 2022 auch hauptsächlich an zeitgenössischen Themen wie mentaler und körperlicher Gesundheit sowie einem besseren Schutz unseres Planeten und unseres Klimas.

Mehr Nachhaltigkeit

Das Thema Nachhaltigkeit ist schon seit längerem aus unserem Bewusstsein nicht mehr wegzudenken und spielt natürlich auch im Interior Design eine immer größere Rolle. Die Priorität liegt dabei ganz klar auf der Wahl der passenden Materialien. Idealerweise sind diese aus Naturfasern oder im Fall von Plastik und Metall recycelbar. Vintage- und Retroprodukte sind schon seit Jahren sehr beliebt und das gesteigerte Bewusstsein für mehr Nachhaltigkeit wird die Nachfrage nach Produkten aus Second Hand-Läden, von Flohmärkten, Nachbarschaftsforen oder Haushaltsauflösungen in Zukunft noch mehr steigern. Aber auch Upcycling und Selbstgemachtes gehören definitiv zu den Wohntrends 2022.

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Natur ist Trumpf

Aus der Sehnsucht nach der Natur, die der Ausbruch der sanitären Krise entfachte, entstand bei vielen Menschen auch der brennende Wunsch, so viel Natur wie möglich in ihre eigenen vier Wände zu transportieren. So bleiben Blumen und Pflanzen in diesem Jahr weiterhin beliebte Mitbewohner, aber auch Wohnen ohne Holz ist 2022 kaum mehr vorstellbar. Zu gemütlich, zu charismatisch, aber vor allem nachhaltig ist der nachwachsende Rohstoff. Vor allem Möbel aus Massivholz, die bevorzugt aus lokalen und ökologisch bewirtschaften Wäldern stammen, gehören zu den Wohntrends des Jahres. Besonders modern wirken diese auch als Kontrast zu oder in Kombination mit kühlen Materialien wie Metall und Stahl, die sich optisch und haptisch von den hölzernen Brauntönen abheben. Zum Tragen kommt dieser Effekt beispielsweise bei naturbelassenen Tischen oder Stühlen mit dunklen Metallkufen. Auch die Kombination mit Keramik, Glas oder Granit kann sehr extravagant wirken. Zu den Wohntrends 2022 zählen zudem auch weitere Naturmaterialien wie Leinen, Kork, Jute und auch Hanf, die wir vor allem bei Accessoires im Jahr 2022 sicherlich sehr oft sehen werden.

Mut zum Minimalismus

Der Blick auf das Wesentliche ist eine schon länger anhaltende Tendenz in der Wohnwelt, die sich spätestens mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie endgültig durchgesetzt hat. Mittlerweile spielt Minimalismus aber nicht nur im Interior Design eine wichtige Rolle, sondern breitet sich auf immer mehr Lebensbereiche aus. Trend ist also in diesem Jahr, dass nicht nur Kleider- und Küchenschränke nach diesem Prinzip eingerichtet sind, sondern sich bestenfalls auch unsere Wohnform nach ihm richtet. In diesem Zusammenhang erfreuen sich zum Beispiel immer mehr Tiny Houses, in denen auf kleinstem Raum gewohnt wird, großer Beliebtheit. Aber auch das Hinterfragen des eigenen Konsumverhaltens und mehr Bewusstsein für Hab und Gut sowie regionale und saisonale Produkte sind wichtige Aspekte im Sinne des Minimalismus, die immer größere Aufmerksamkeit auf sich lenken und Impulse geben.

Do it yourself

Do-it-yourself-Projekte mit Textilien wie Nähen, Stricken oder Häkeln erleben schon seit Jahren einen Hype, aber sind im Jahr 2022 mehr denn je en vogue. Denn gefertigt wird nicht nur ein Unikat, sondern auch etwas für alle Sinne. Handarbeit ist aber auch ein Sinnbild für Intuition und willkommene Imperfektion. Es soll nicht mehr alles perfekt und bis ins kleinste Detail durchorganisiert sein – schließlich hat uns die Corona-Pandemie vor Augen geführt, dass dieser Weg jetzt einfach nicht mehr zeitgemäß ist.

Multifunktion und klare Ansagen

Bei den Wohntrends 2022 sind im Bereich der Möbel dagegen zwei Entwicklungen zu unterstreichen, die zugegebenermaßen nicht ganz neu sind, die sich aber immer mehr durchsetzen. Beide haben etwas Visionäres und spannen einen Bogen zu künftigen Lebensweisen. Die Rede ist zum einen von sogenannten Multifunktionsmöbeln, deren Funktionen sich oft mit wenigen Handgriffen ändern lassen. Interessant ist dies vor allem für Liebhaber eines minimalistischen Lebensstils, die auf kleinem Raum wie in einem Tiny House wohnen. Aber auch in Zeiten vom Homeoffice kann es sehr nützlich sein, wenn ein einziges Möbelstück Bedürfnisse im Berufsalltag und im Privatleben gleichermaßen erfüllen kann. Zum anderen ist die Rede von sogenannten Statement-Pieces, also Möbeln mit besonderer Wirkung, die starke Emotionen hervorrufen oder extravagante Akzente setzen können. Das kann ein sehr kostspieliges Designer-Objekt, aber auch ein ausrangierter Gegenstand sein, der die Chance auf ein zweites Leben bekommt. Zum Beispiel kann ein kleiner Container mit Rollen, aus dem ursprünglich das Flugpersonal den Gästen Speisen und Getränke servierte, in seinem zweiten Leben als ganz individuelles Nachttischschränkchen oder praktischer Beistelltisch im Wohnbereich dienen.

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Farben aus Optimismus und Frohsinn

Im Rahmen der angesagten Wohntrends 2022 gibt es aber auch wie gewohnt Neuigkeiten von der Farbfront zu vermelden. Denn am Anfang jeden neuen Jahres kürt das amerikanische Unternehmen Pantone, welches für das weltweit genutzte Pantone Matching System verantwortlich ist, die Farbe des Jahres. 2022 heißt diese PANTONE 17-3938 Very Peri und bietet eine spannende Mischung aus Blau, Rot und Violett. Very Peri soll der stellvertretende Ausdruck neuer Wege und Möglichkeiten sein und dazu animieren, optimistisch in die Zukunft zu blicken. Allerdings hat die Farbe des Jahres auch viele subtile Seiten. So hat Blau eine beruhigende Wirkung und zählt zu den zeitlosen Klassikern unter den Inneneinrichtungsfarben. Im Zusammenspiel mit den Rottönen soll die blaue Basis aber auch „Lust auf mutige und neue Begegnungen sowie Lust auf Veränderungen machen“, erklärt die Institution Pantone ihre Entscheidung, warum sie sich für die Trendfarbe 2022 entschieden hat.

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Ausnahmeregeln für die Küche

Im Küchenbereich geht der Trend 2022 dagegen weiterhin in Richtung Schwarz, Anthrazit und andere Grauschattierungen, die in Kombination mit verschiedener Haptik und ungewöhnlichen Materialien für einen spannenden Stilmix im Küchenraum sorgen können. Ein Grund dafür ist sicherlich, dass Küchen nun zunehmend auch als Wohnraum genutzt werden, weshalb sie eben nicht mehr nur funktional, sondern vor allem auch stylisch und wohnlich eingerichtet werden sollen. So sind dunkle Farben bereits seit einigen Jahren der Inbegriff moderner Eleganz, weil sie in der Küche besonders edel wirken, aber gleichzeitig auch für einen gemütlichen Wohlfühl-Effekt sorgen können. Möbel und Küchenfronten werden sich dieses Jahr also oft in dunklen Nuancen wie Schwarz und Dunkelgrau präsentieren, um dem neuen Lebensraum Küche zeitgemäße Eleganz zu verleihen.

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1. Das ändert sich für Immobilieneigentümer und Vermieter

Für Immobilieneigentümer steht 2022 ganz im Zeichen der Energiewende. Darauf verweist der Verband Haus & Grund Deutschland. „Die Änderungen sind hauptsächlich auf die Wende hin zu einer klimaneutralen Energieversorgung zurückzuführen.“ Mit diesen Worten läutete Verbandspräsident Kai Warnecke das Jahr 2022 ein. Bundeseinheitlich gelten seit dem 1. Januar dabei folgende Änderungen für Immobilieneigentümer und Vermieter:

1.1 Anstieg des CO2-Preises auf Brennstoffe

Entsprechend dem geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz wird 2022 der nationale CO2-Preis auf fossile Brennstoffe von 25 auf 30 Euro ansteigen. Heizkosten werden also noch teurer. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern sind im Durchschnitt mit 13 bis 21 Euro mehr Heizkosten gegenüber dem Vorjahr zu rechnen.

1.2 Ökostrom-Umlage sinkt auf Rekord-Tief

Sinken wird 2022 dagegen die Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms, und zwar von 6,5 Cent (Stand 2021) auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde. Damit sinkt die Ökostrom-Umlage auf ein 10-Jahres-Tief. In konkreten Zahlen bedeutet das: Eine vierköpfige Familie mit einem Jahresstromverbrauch von 3.000 Kilowattstunden kann zum Beispiel mit einer Entlastung von fast 100 Euro gegenüber dem Vorjahr rechnen.

1.3 Verbrauchsinformationspflicht für Heizkosten

Bereits zum 1. Dezember 2021 ist eine neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten, die besagt: Wenn Vermieter:innen ihre vermietete Immobilie bereits mit fernablesbaren Messgeräten für den Wärmeverbrauch ausgestattet haben, müssen sie nun ihren Mieter:innen eine Verbrauchs- und Abrechnungsinformation monatlich zukommen lassen. Darin enthalten sein müssen einige zusätzliche Angaben, etwa zu den enthaltenen Steuern oder dem Brennstoffmix. Kommuniziert werden können die Informationen per E-Mail, per Brief oder über ein Online-Portal. Falls noch keine Fernablesegeräte installiert sind, haben Vermieter:innen noch bis 2026 Zeit zum Nachrüsten.

1.4 Europaweite Zählung von Gebäuden und Wohnungen

Eigentlich war schon für 2021 ein EU-weiter Zensus geplant, der wegen der Corona-Pandemie jedoch verschoben wurde und nun mit Stichtag 15. Mai 2022 nachgeholt werden soll. Teil davon ist eine Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ). Vermieter:innen werden in diesem Rahmen von den zuständigen Ämtern Post bekommen, um Fragen zum Gebäude, den Wohnungsgrößen, dem Baujahr, den Nettokaltmieten usw. zu beantworten.

1.5 Feststellungserklärung für die Neuberechnung der Grundsteuer

Bis zum 31. Oktober müssen Eigentümer:innen beim Finanzamt dann auch weitere Angaben über ihre Immobilien einreichen. Die Vorlage dafür wird voraussichtlich aber erst im Juli zur Verfügung stehen. Es wird davon ausgegangen, dass bei der Feststellungserklärung folgende Daten abgefragt werden: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen den Miteigentumsanteil. Aufgrund dieser Informationen soll dann die Grundsteuer 2025 neu berechnet werden.

1.6 Strengere Regeln für Schornsteine

Mit höheren Schornsteinen sollen Nachbarn in Zukunft besser vor gesundheitsgefährdenden Immissionen durch Abgase aus Feststofffeuerungen geschützt werden. Das ist der Sinn der strengeren Anforderungen, die laut der neuen Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen seit dem 1. Januar für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen gelten. Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung durch einen Biomassekessel werden allerdings nicht verschärft. Für sie gelten weiterhin die bisherigen Regelungen. Am 1. Januar 2022 ist zudem die geänderte Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) in Kraft getreten. Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um neue Prüfaufgaben ergänzt. Konsequenz: Die Gebühren für Schornsteinfeger steigen.

2. Das ändert sich für Mieter

Und was ändert sich 2022 für Mieter? Fest steht: Auch für diese sind am 1. Januar 2022 einige wichtige Neuregelungen in Kraft getreten, die Mietern das Leben tendenziell erleichtern sollen. Die monatlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen, zu denen die neue Heizkostenverordnung einige Vermieter verpflichtet (siehe oben), ist dabei aber nur eine von zahlreichen Maßnahmen.

2.1 Neue Aufteilung der CO2-Abgabe

Im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung ist vorgesehen, dass der Anstieg der CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien (siehe oben) zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen aufgeteilt werden sollen. Geplant ist, dass zum 1. Juni 2022 für diese Aufteilung ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen eingeführt wird. Falls dieser Zeitplan nicht eingehalten werden kann, sollen die CO2-Kosten ab dem 1. Juni zu jeweils 50 Prozent zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden.

2.2 Umstieg auf Teilwarmmiete?

Neben dieser bereits beschlossenen Aufteilung der CO2-Kosten verfolgt die Ampel-Koalition aber noch weitere Pläne zum Thema Heizkosten. Geprüft werden soll das Modell einer Teilwarmmiete, wie es zum Beispiel schon in Schweden üblich ist. Nach diesem Modell bieten Vermieter:innen ihre Immobilie potentiellen Mieterinnen und Mietern zum Mietpreis inklusive Heizkosten an, der eine durchschnittliche Beheizung von 20 bis 22 Grad zugrunde gelegt wird. Mieter:innen, die mehr heizen, zahlen die Differenz. Wird weniger geheizt, muss der Vermieter die Differenz der Mieter ersetzen. Aber: Senkt der Vermieter den Verbrauch, indem er seine Immobilie energetisch saniert, kann er die Ersparnis durch die geringeren Heizkosten behalten. Mit diesem Modell der Teilwarmmiete konnte in Schweden seit dem Jahr 2000 ein enorm hoher Anteil des CO2-Ausstoßes aufgefangen werden.

2.3 Mietanpassungen sollen schwieriger werden

Zum 1. Juli 2022 tritt auch das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Für Städte mit über 50.000 Einwohner:innen wird es dann eine Mietspiegelpflicht geben, für die Umsetzung bleibt ein Jahr Zeit. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohner:innen sollen zukünftig nur noch nach wissenschaftlichen Kriterien erstellte Mietspiegel als Begründung für Mietanpassungen gelten. Von einem bundesweiten Mietendeckel oder Mietstopp nach Berliner Vorbild, der die Mieten für einige Jahre einfriert, ist im neuen Koalitionsvertrag dagegen nicht die Rede.

2.4 Exit der Umlage von Kabel-TV-Kosten

Bereits am 1. Dezember 2021 ist die Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) in Kraft getreten. Vermieter:innen sollen damit die Kosten für einen Kabel-TV-Vertrag für die Mietimmobilie nicht mehr auf die Mieter:innen umlegen dürfen. Vielmehr können diese den Anbieter selbst wählen – oder ganz darauf verzichten. Dies gilt für alle nach dem 1. Dezember 2021 neu installierten Kabelanschlüsse sofort, für Bestandsanlagen gilt die neue Regelung erst ab dem 1. Juli 2024.

3. Was ändert sich 2022 beim Immobilienkauf?

Größere Gesetzesänderungen für Immobilienkäufer:innen stehen mit dem Jahreswechsel erst einmal nicht an. Allerdings hat die neue Regierung einige Vorhaben, die den Erwerb von Wohneigentum erleichtern sollen, damit sich mehr Menschen Wohneigentum leisten können.

3.1. Mehr Förderung für Wohneigentum

Weil angesichts der hohen und immer weiter steigenden Immobilienpreise viele Kaufinteressent:innen nicht in Lage sind, das nötige Eigenkapital anzusparen, soll es in Zukunft Darlehen geben, die diesen Eigenanteil ersetzen. Sogenannte „Schwellenhaushalte“, das heißt Haushalte mit Einkommen unterhalb der Grenzen der Wohnraumförderungsprogramme der Länder, sollen mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen unterstützt werden. Details zur Umsetzung dieser Pläne stehen allerdings noch aus.

3.2 Geplante Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer

In Deutschland sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb vergleichsweise hoch, insbesondere durch die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Um auch diese Hürde zum Eigentumserwerb zu senken, sollen die Länder die Grunderwerbsteuer künftig flexibler gestalten können. Funktionieren könnte das beispielsweise mit einem Freibetrag beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie.

3.3 Moderne Energieträger

Beim Erwerb einer Immobilie sollte auch einkalkuliert werden, dass laut Koalitionsvertrag ab 2025 alle neu eingebauten Heizungsanlagen zu 65 Prozent auf Basis erneuerbarer Energien laufen müssen. Nach 30 Jahren müssen alte Heizungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zwingend ausgetauscht werden. Geräte mit Baujahr 1992 müssen also im Laufe des Jahres 2022 ersetzt werden.

3.4 Was bei einer Sanierung zu beachten ist

Angesichts der hohen Energiekosten lohnen sich energiesparende Maßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch fast immer. Allerdings sind viele Baustoffe wegen der weltweit hohen Nachfrage derzeit Mangelware und haben dementsprechend lange Lieferzeiten. Aufgrund der hohen Rohstoffpreise sind sie zudem deutlich teurer geworden. Allerdings unterstützt der Staat energetische Maßnahmen auch weiterhin mit entsprechenden Förderprogrammen der KfW-Bank und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

3.5 Preis- und Zinsentwicklung

Weil sich Sparen angesichts niedriger Zinsen heutzutage nicht mehr lohnt, ist auch die Nachfrage nach Immobilien zur Geldanlage und Altersvorsorge groß. Wohnungen und Häuser in guter Lage werden demnach immer mehr zur Mangelware, Schnäppchen finden sich fast nur noch in ländlichen Gegenden. Prognosen zufolge werden die Immobilienpreise 2022 weiter ansteigen, immer noch niedrige Immobilienzinsen sprechen wiederum für einen baldigen Kauf. Wer jetzt kauft, sollte sich die günstigen Zinsen aber auf jeden Fall langfristig sichern.

Was bedeutet eigentlich „Solarpflicht"?

Wenn von einer „Solarpflicht“ die Rede ist, muss in der Regel bei einem Neubau, bei einer Dachsanierung oder wenn ein großer Parkplatz gebaut wird, eine Solaranlage installiert werden. Mit dieser Auflage soll der Ausbau erneuerbarer Energien zur Energieerzeugung beschleunigt werden. Die verschiedenen Solardachpflichten haben dabei unterschiedliche Ausnahmeregelungen, aber eine Gemeinsamkeit: Gebäudeeigentümer werden dazu verpflichtet, die Investitionen in Sonnenenergie zur Stromgewinnung oder zum Heizen selbst zu tragen. Im Gegenzug beziehungsweise als finanzielle Unterstützung gibt es allerdings staatliche Förderprogramme, sei es durch die Vergütung des Gesetzes zur Förderung der erneuerbaren Energien (EEG) oder durch Zuschüsse wie bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).

Eine bundeseinheitliche Pflicht zur Installation einer Solaranlage gibt es nicht, die Entscheidung zu einer solchen liegt vielmehr auf Landesebene. Die sogenannten Photovoltaik-Pflichten können zudem je nach Bundesland unterschiedlich ausgestaltet sein. Waiblingen war im Jahr 2006 die erste Stadt in Deutschland, die für Neubauten eine Solaranlagenpflicht einführte. Tübingen arbeitet seit 2018 mit einem Zwischenerwerbsmodell für Grundstücke, die neu zu bebauen sind: Der Käufer sichert bei der Weiterveräußerung zu, dass eine Photovoltaikanlage installiert wird. Ende 2021 haben schließlich auch die Bundesländer Bayern, Berlin, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz per Gesetz eine Solardachpflicht beschlossen beziehungsweise schon eingeführt. In Bremen und Schleswig-Holstein ist sie für 2022 geplant. In den Bundesländern Brandenburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, dem Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen gab es bis 2021 dagegen noch keine konkreten Pläne für die Einführung einer Baupflicht von Solaranlagen.

Solardachpflicht Baden-Württemberg

Im Bundesland Baden-Württemberg gilt gemäß des Klimaschutzgesetzes Baden-Württemberg (KSG BW) seit dem 1. Januar 2022 die Pflicht, sogenannte Photovoltaikanlagen auf Dächern von neu gebauten „Nichtwohngebäuden“ wie Lagerhallen, Bürogebäuden oder Schulen zu installieren. Seit Anfang des Jahres müssen auch auf neuen Parkplätzen Photovoltaikanlagen installiert werden. Bislang galt dies für eine Größe ab 75 Stellplätzen, nun wurde die Stellplatzanzahl allerdings auf 35 Stellplätze gesenkt. Für alle privaten Neubauten wird ab dem 1. Mai 2022 eine Photovoltaik-Pflicht für Eigentümer von neuen Wohngebäuden gelten, ab dem 1. Januar 2023 müssen dann auch die Eigentümer einer privat genutzten Immobilie in Baden-Württemberg bei einer grundlegenden Dachsanierung eine Solarstromanlage errichten. Nach diesem Stichtag gilt die Solarnutzungspflicht in Baden-Württemberg ebenfalls für die ab diesem Zeitpunkt gestellten Bauanträge.

In bestimmten Fällen gelten Ausnahmen

Die neuen Regelungen beim privaten Hausbau gelten allerdings nicht für jedes Bauvorhaben. Von der Photovoltaikpflicht ausgenommen sind Häuser mit einer zusammenhängenden Dachfläche, die kleiner als 20 Quadratmeter ist, genauso wie Häuser, deren Dächer nicht zwischen 20 und 60 Grad geneigt sind. Aber auch die Ausrichtung des Daches spielt eine Rolle: Wenn die Dachfläche nicht hinreichend der Sonne ausgesetzt ist und somit nicht genug Energie produziert werden kann, fällt die Pflicht zur Solaranlage weg.

Zweck der Solardachpflicht

Das Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg (KSG BW) regelt in §1, was der Zweck dieser gesetzlichen Bestimmung ist. Im Gesetzeswortlaut heißt es: „Zweck dieses Gesetzes ist es, im Rahmen der internationalen, europäischen und nationalen Klimaschutzziele einen angemessenen Beitrag zum Klimaschutz durch Reduzierung der Treibhausgasemissionen hin zu Netto-Treibhausgasneutralität zu leisten und zugleich zu einer nachhaltigen Energieversorgung beizutragen. Mit diesem Gesetz sollen Ziele zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen hin zu Netto-Treibhausgasneutralität für Baden-Württemberg formuliert, die Belange des Klimaschutzes konkretisiert und notwendige Umsetzungsinstrumente geschaffen werden.

Das Umweltministerium in Stuttgart wies in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass Sonnenenergie mit einem Anteil von gut 14 Prozent den Spitzenplatz unter den erneuerbaren Energien im Land belegt und in den nächsten Jahren deutlich weiter ausgebaut werden soll. „Hierzu soll hauptsächlich das bislang nur zu etwa 20 Prozent genutzte Potenzial auf Dächern weiter für die Solarenergienutzung erschlossen werden", sagte eine Sprecherin des Ministeriums unter der Leitung von Thekla Walker (Grüne), Ministerin für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft des Landes Baden-Württemberg. Walker selbst sagte, die Photovoltaik sei neben der Windenergie ein wesentlicher Bestandteil, um die erneuerbaren Energien auszubauen, Versorgungssicherheit zu schaffen und die Klimaschutzziele zu erreichen. „Nur mit einer gemeinsamen Kraftanstrengung wird es uns gelingen, die Klimakrise zu stoppen", mahnte Thekla Walker.

Wie wird die Erfüllung der Solardachpflicht nachgewiesen?

Die Erfüllung der PV-Pflicht wird nachgewiesen, indem die erfolgreiche Registrierung im Marktstammdatenregister, bestätigt durch die Bundesnetzagentur, an die untere Baurechtsbehörde übermittelt wird.

Muss ich nachträglich eine Solaranlage installieren lassen?

Nein, alle Solarpflichten gelten frühestens ab der Verabschiedung des jeweiligen Gesetzes. Eine rückwirkende Pflicht zur Installation einer Solaranlage gibt es nicht und widerspricht in der Regel auch dem Grundsatz des Rückwirkungsverbots.

Was bringt eine Solarpflicht in Baden-Württemberg?

„Baden-Württemberg ist ein Sonnenland“, sagte Ministerin Walker zur Einführung des neuen Gesetzes. „Sonnenstrom ist schon heute die Stütze der Energiewende in Baden-Württemberg und wir nehmen hier bereits heute bundesweit eine Spitzenposition ein.“ Die Ministerin ergänzte zudem, dass das „kleine Kraftwerk auf dem Dach“ nicht nur dem Klima hilft, sondern am Ende auch noch Geld spare. Denn der gewonnene Strom aus Sonnenenergie kann selbst verwendet oder verkauft werden.

Das Bundesland Baden-Württemberg hat sich mit dem novellierten Klimaschutzgesetz vom Sommer 2021 jedenfalls das ambitionierte Ziel gesetzt, bis spätestens 2040 klimaneutral zu sein und damit fünf Jahre früher als der Bund und zehn Jahre früher als die EU. Bereits 2030 soll eine Treibhausgasreduktion um mindestens 65 Prozent gegenüber 1990 erfolgen. Zum Erreichen dieses Ziels braucht es jedoch zwingend die Energiewende. Neben der Windenergie ist die Photovoltaik dafür ein wichtiger Player und die Aussichten sind durchaus gut: Die Photovoltaik liegt in Baden-Württemberg bei der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien an der Spitze im Land mit einer neu installierten Leistung von mehr als 600 MW Peak allein im Jahr 2020 – im Vergleich zu 2019 somit ein Zubau-Plus von fast 40 Prozent und gegenüber 2018 sogar mehr als eine Verdopplung der jährlichen Zubau-Rate.

Baden-Württemberg trägt als Industrieland aber auch 0,2 Prozent zu den weltweiten Treibhausgasemissionen bei. Claus Paal (CDU) sagte in diesem Kontext: „Ein mittelständisches Unternehmen kann seinen CO2-Verbrauch nicht so schnell halbieren“. Bei den neuen Gesetzen geht es insofern eher darum, der hiesigen Wirtschaft bei der ökologischen Transformation zu helfen.

Offene Fragen bei Altbauten

Eine große Herausforderung wird allerdings sein, die Solaranlagen in alte Gebäude einzubauen. Jörg Knapp vom Fachverband Sanitär-Heizung-Klima Baden-Württemberg sagte dazu: „Das bedeutet, dass die Anlagen auf dem Dach, am Gebäude oder auf dem Gelände untergebracht werden müssen und ein geeigneter Platz gefunden werden muss. Darüber hinaus müssen die notwendigen Leitungen im Gebäude verlegt werden, was jedoch alles nicht ohne Eingriffe in die vorhandene Bausubstanz möglich ist.“ Eine weitere Schwierigkeit komme häufig bei der Überprüfung der Elektrik hinzu, denn bei vielen älteren Gebäude werde der Umbau des E-Verteilerkastens notwendig, so Knapp weiter. Und: „Bei der Solarthermie sind Speicher notwendig, für die ebenfalls ein ‚Plätzchen‘ gefunden werden muss.“ Die größte Aufgabe der Klimaschutzpolitik sei für ihn aber, die Menschen mitzunehmen, insbesondere bei den Investitionskosten.

Unser Fazit lautet jedenfalls:

Ein selbstverständlicher Durchmarsch wird die baden-württembergische Solardachpflicht sicherlich nicht. Fest steht aber: Will das Land seine Klimaziele erreichen, führt an einem kräftigen Ausbau der erneuerbaren Energien kein Weg vorbei.

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